【正文】 商業(yè)供應(yīng)特征調(diào)研 —— 專業(yè)市場 次中心或邊緣區(qū)域?qū)I(yè)市場吸引力 167。 167。 167。 167。 經(jīng)營規(guī)模 (萬㎡ ) 汽車銷售市場 20多家銷售企業(yè) 花鳥市場 銅陵大市場 綠源農(nóng)產(chǎn)品大市場 15 茂源大市場 10 專業(yè)市場 選址考慮 因素 2 . 8 %1 1 . 4 %1 7 . 0 %2 2 . 7 %4 6 . 0 %其他工程技術(shù)條件政府優(yōu)惠政策道路交通租金價格市區(qū)商業(yè)特征調(diào)研 —— 專業(yè)市場 餐飲市場主要分散在三個片區(qū) 據(jù)不完全統(tǒng)計 ,銅陵市現(xiàn)有大小餐飲企業(yè) 1500余家 ,茶樓 200余家； 167。 167。 167。 市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析 —— 餐飲 酒店名稱 餐廳容量 育和大酒店 豪華包廂 30個及 1個中餐宴會大廳和 1個小型宴會廳， 極度大酒店 包廂 30多間 美華大酒店 11個風(fēng)格各異的大中小型宴會廳 酒店餐飲 (舉例 ) 餐飲市場經(jīng)營良好 ,中高檔餐飲較為缺乏 167。 167。 167。 167。 167。 市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析 —— 餐飲 市中心周邊為娛樂消費首選 ? 主要分布在長江中路、義安北路及淮海北路周邊，靠近市中心； ? KTV、歌舞廳類消費場所 ,從經(jīng)營比較好及知名度較高者不多； ? 中高檔酒吧在銅陵不多； ? 銅陵中高檔桑拿洗浴場所不多 ； ? 銅陵娛樂類業(yè)態(tài)租金承受能力在 15元 /㎡ 市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析 —— 娛樂 銅陵酒店市場 競爭較為激烈，在市區(qū)范圍內(nèi)，包括星級酒店在內(nèi)的酒店總數(shù)超過 50家。 2 五松山賓館 四星 138 260860 市區(qū) 3 華亭四季大酒店 四星 120 198608 4 美華大酒店 三星 97 168598 餐廳、足浴 5 銅都國際大酒店 三星 143 6 天井湖賓館 三星 141 198498 天井湖區(qū)域 餐廳、會議室 7 育和大酒店 三星 147 275760 市區(qū) 餐廳、會議室、大型會場 市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析 酒店 市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征分析 —— 酒店 商業(yè)市場調(diào)研 ?城市商業(yè)總體特征調(diào)研 ?市區(qū)商業(yè)供應(yīng)特征調(diào)研 ?主要街道租金水平調(diào)研 區(qū)域 路段 面積 租金 (元 /㎡ 主要街道租金水平調(diào)研 銅陵商鋪租金特征主要體現(xiàn)為三個方面： 第一， 城市核心區(qū)域的高檔商鋪，租售價格均很高，鋪主大多為投資經(jīng)營者 ，這一類商業(yè)街主要以長江中路、義安大道中段、淮河中路、銅冠商業(yè)廣場段、石城大道與北京中路交岔口為代表，這一區(qū)域商鋪最高租金可達到 200元 /㎡ 次級中心區(qū)商鋪租金水平在 80150元 /㎡ 第二， 城市核心區(qū)以外的中低檔商鋪，租售價格相對較低，鋪主多為居家經(jīng)營， 購鋪及經(jīng)營主要是為了養(yǎng)家糊口，最低租金可低至 1530元 /㎡ 第三，城市整體商業(yè)水平，以“長江路與人民路交岔口”為中心高點，向四周遞減。 長江中路 生意一般，少量轉(zhuǎn)租，空置率為 5%左右，靠近車站，人流量不如市區(qū)段 。 淮河路 人流量不大，生意一般。 北京路中段 銅陵主要街道飽和度及態(tài)勢 主要街道業(yè)態(tài)調(diào)研 ?淮河路（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）： 23+33+52+42=150間 ?義安大道（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）： 33+10+16+19+37+43=158間 ?金山路（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）： 24+17+29=70間 ?長江中路（兩側(cè)主要路段，在經(jīng)營商鋪）： 61+70=131間 ?北京中路（兩側(cè)，在經(jīng)營商鋪）： 19+51=70間 注： 以上是采用“傳統(tǒng)掃街”方式，進行數(shù)量統(tǒng)計。 銅冠商業(yè)廣場 銅冠商業(yè)廣場面積約 66,000㎡ ，服裝服飾 55%、餐飲娛樂 20%、超市及電器 25%，是適合各年齡層次消費的中檔場所。 ? 城市規(guī)劃已經(jīng)向自然環(huán)境資源優(yōu)越的“翠湖公園”與“西湖”方向發(fā)展。 開發(fā)區(qū)規(guī)劃解析 中心區(qū)商業(yè) 新中心 新中心 項目所在地 以合百、銅陵商城、銅冠廣場為主的中心商業(yè)區(qū)，已經(jīng)根據(jù)市政規(guī)劃，逐漸向以“經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、西湖鎮(zhèn)”為中心的商業(yè)區(qū)發(fā)展。 市政規(guī)劃 人口基數(shù) 商業(yè)形成 人口增加 市政規(guī)劃（示意圖） 商 業(yè) 廣 場 效 果 商業(yè)的孕育過程 項目定位 銅陵商業(yè)的一些特性 商業(yè)地產(chǎn)推廣手法乏善可陳，基本上停留在初級階段 發(fā)展中的西湖新城和開發(fā)區(qū)呼喚城市商業(yè)副中心 商業(yè)呈單核（中心區(qū)）狀態(tài)，城市框架未拉開 主城區(qū)商業(yè)物業(yè)一鋪難求，市民投資意識逐漸增強 地產(chǎn)行業(yè)整體浮躁，缺乏文化內(nèi)涵和積淀 新穎的定位，是項目成功的關(guān)鍵，充分挖掘項目的優(yōu)勢，規(guī)避難點，體現(xiàn)差異化定位，大力提升項目形象地位。 充分利用周邊的自然資源，在建筑風(fēng)格上與周邊環(huán)境形成有機統(tǒng)一，打造視覺盛宴。 規(guī) 劃 定 位 自然 資 源 根據(jù)銅陵市開發(fā)區(qū)的規(guī)劃，項目周邊短期內(nèi)無大型商業(yè)出現(xiàn)，為本案帶來了機遇。 翠湖四路：和石城大道構(gòu)筑起開發(fā)區(qū)十字縱橫線。 公共交通： 17路、 19路公交車等。 本區(qū)域消費者關(guān)注度 高 低 過去 未來 區(qū)位 價位 主題、特色 規(guī)模 消費環(huán)境 心理感受 目前 目標(biāo)消費群 在新穎的主題 “歐羅巴文化”訴求與硬件特色相呼應(yīng)下，奢華、尊貴、浪漫、時尚、潮流將成為本案的關(guān)鍵詞。 消費特征分析： ? 行為描述 ? 行為：追求品味、品質(zhì)、時尚，注重環(huán)境感受，對‘歐羅巴’的概念有深刻的理解和接受。喜愛購物環(huán)境和體驗的心情。 ? 嗜好：旅游、體驗浪漫色彩活動、對消費環(huán)境軟硬件有較高要求。 ? 金融消費：銀行儲蓄卡、現(xiàn)金、信用卡（一定有但消費規(guī)模有限）。 Strength優(yōu)勢分析 Weakness劣勢分析 S1. 大量高檔住宅的居民提供了消費保障。 S3. 銅雕藝術(shù)公園，高尚歷史人文氣息突出。 S5. 緊鄰銅陵學(xué)院，數(shù)萬師生給本案增加人氣基數(shù)。 （約 43萬多）。 W3. 距離核心商圈車程約 10分鐘，中心城區(qū)居民到達本案路程較遠。 O2. 本案周邊數(shù)個大型社區(qū)已經(jīng)陸續(xù)入住，尚有部分處在銷售過程中，這給本案帶來了消費基礎(chǔ)。 T1. 區(qū)域內(nèi)的水晶城、豪邦 T2. 受國家宏觀調(diào)控政策的影響，銀行放貸規(guī)模壓縮、放貸速度減緩，給本案資金回籠帶來一定的壓力。 冒失的琴鍵既由此得到快樂 ， 請把手指給它們 ， 把嘴唇給我 。 碼頭、畫舫 法式酒莊 火車 斯諾克 街區(qū) 雙層巴士 威尼斯水岸 風(fēng) 情 意大利特色 紅 色 雙層 巴士咖 啡廳 英格 蘭 特色 銅 陵第一洋酒基地 法 蘭 西特色 斯 諾 克私人 娛樂會 所 英格 蘭 特色 法 國時尚 街 區(qū) 及瑞士名表 區(qū) 老火 車 餐 廳 歐 洲特色 我們給項目定義的歐羅巴特色文化 項目服務(wù)功能 “尊享”功能 第一目標(biāo)：打造銅陵唯一歐式文化特色圣地。 “浪漫”的功能（ 羅曼蒂克 ） 第一目標(biāo) ： 以建筑與景觀小品等特色打造浪漫元素，讓消費者在此了解各種歐式浪漫不同的定義，演繹中西融合的浪漫。 激發(fā)歐羅巴浪漫情懷 尊享歐羅巴精致服務(wù) 體驗歐羅巴生活真諦 歐羅巴文化功能分析 “體驗”功能（吃、喝、玩、樂） 第一目標(biāo)：以“身臨其境”的