【正文】 10930住宅 42023住宅底商 總計(jì) 20230占比 84% 16%p方案一：商業(yè)以銷售為主，集中商業(yè)、商業(yè)街全部銷售，僅有超市 /商務(wù)會(huì)館持有出租；p出售物業(yè)總規(guī)模為 ，站總體的 84%；p持有物業(yè)總規(guī)模為 20230平米，占比為 16%。從項(xiàng)目市場(chǎng)定位出發(fā)，取值應(yīng)符合市場(chǎng)平臺(tái)水平；252。區(qū)域商業(yè)氛圍基本形成，習(xí)慣性消費(fèi)規(guī)模較大，具備區(qū)域商圈建設(shè)條件項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程開發(fā)時(shí)序考慮19項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序及分期示意超市 商務(wù)會(huì)所南三環(huán)馮莊路寒山東路餐飲街Mall 公寓酒店式公寓月光路123項(xiàng)目分期建議20Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)模式Q8：公寓產(chǎn)品定位21本項(xiàng)目總體指標(biāo)匯總：總占地為 5萬平米，總建面 項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)商業(yè)用地技術(shù)指標(biāo) 數(shù)值占地面積 容積率 總建筑面積 住宅用地技術(shù)指標(biāo) 數(shù)值占地面積 容積率 總建筑面積 總指標(biāo) 數(shù)值 單位 　占地面積 ㎡ 　容積率 　 　總建筑面積 ㎡ 　其中： 　 　 占比商業(yè)街 10000 ㎡ 8%超市 /會(huì)所 20230 ㎡ 16%MALL 30000 ㎡ 24%酒店式公寓 10000 ㎡ 8%LOFT公寓 10930 ㎡ 9%住宅 42023 ㎡ 34%住宅底商 ㎡ 2%住宅及商業(yè)地塊指標(biāo)匯總：22項(xiàng)目建設(shè)期安排及測(cè)算假設(shè)說明項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)施工安排 2023年 2023年 2023年　項(xiàng)目名稱 總計(jì)（平米） 　 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年商業(yè)街 　 　 　超市 /會(huì)所 　 　 　 　 　MALL 　 　 　 　 　酒店式公寓 　 　 　 　 　LOFT公寓 　 　 　 　 　住宅 　 　 　 　住宅底商 　 　 　 　 　合計(jì) 占比 　 　 20% 20% 19% 41%?假設(shè)項(xiàng)目由 2023年下半年開始啟動(dòng)， 09年下半年 10年進(jìn)行超市及商業(yè)街開發(fā)， 10年進(jìn)行住宅開發(fā)及銷售， 2023年進(jìn)行集中商業(yè)及公寓部分的開發(fā)；?假設(shè)全部土地成本為自有資金，初期啟動(dòng)資金為銀行貸款；?相關(guān)銷售價(jià)格及租金價(jià)格按照市場(chǎng)價(jià)格平臺(tái)及增長(zhǎng)率進(jìn)行預(yù)測(cè)。啟動(dòng)區(qū)銷售基本完成，避免內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)216。集中商業(yè)的基本空間結(jié)構(gòu)以滿足購(gòu)物中心為標(biāo)準(zhǔn)，為未來留足空間的靈活性，二次結(jié)構(gòu)分割及裝飾根據(jù)業(yè)態(tài)確定；216。橄欖城集中商業(yè)（本項(xiàng)目）思考OutletsLiving Mall專業(yè)市場(chǎng)13本項(xiàng)目彈性考慮 —— 商業(yè)空間規(guī)劃的彈性q規(guī)模增加的彈性考慮：216。Lifestyle Center鄰里中心：次主力店鄰里中心：次主力店?如：東方家園社區(qū)店，小型家居店等鄰里中心：次主力店鄰里中心：次主力店?如：特色餐飲、 KTV、網(wǎng)吧、美容 SPA設(shè)施等學(xué)府商業(yè)：學(xué)府商業(yè)：?如：時(shí)尚服裝服飾、運(yùn)動(dòng)服裝、體育用品、 IT數(shù)碼、書店等 10Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)模式Q8：公寓產(chǎn)品定位11本項(xiàng)目的角色與發(fā)展方向 ——Lifestyle Center（生活體驗(yàn)式商業(yè)中心）（生活體驗(yàn)式商業(yè)中心）?整個(gè)橄欖城項(xiàng)目的核心功能區(qū)；?區(qū)域商業(yè)價(jià)值峰值點(diǎn)；?帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)氛圍形成，促進(jìn)區(qū)域價(jià)值提升；?與其它部分（鄰里型、社區(qū)型）商業(yè)形成互補(bǔ)。減少空間轉(zhuǎn)移和時(shí)間成本，對(duì)于一站式個(gè)人日常消費(fèi)的需求9橄欖城商業(yè)整體規(guī)劃 —— 整合商業(yè)模式，四大商業(yè)體系Lifestyle Center（生活體驗(yàn)式商業(yè)中心）?核心主力店 +12家次主力店（電器、軟飾等）；?大型超市；?餐飲、休閑娛樂 (商務(wù)會(huì)館 )?！螅?52。選購(gòu)方便252。產(chǎn)品搭配252。q 就現(xiàn)在及未來來看，區(qū)域消費(fèi)水平整體處于中檔偏下的層次，中高端生活型消費(fèi)需求較小且二七商圈競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)；餐飲、休閑類消費(fèi)需求高中低端都有，以中低端為主，中高端餐飲、休閑消費(fèi)中的一部分具有在本區(qū)域完成的需求。 原社區(qū)、村砦居民 —— 生活型商業(yè)；216?？紤]到市場(chǎng)內(nèi)從業(yè)人員在周邊居住、及未來在區(qū)域內(nèi)買房較多，核減重復(fù)性計(jì)算，核心商圈范圍內(nèi)現(xiàn)有居住人口約為 1518萬人，未來可預(yù)期消費(fèi)人口將約為 30萬人。王胡砦改造項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積： 400萬平方米安置面積 萬平方米 酒店 萬平方米商品房 189 萬平方米 市場(chǎng) 40 萬平方米社區(qū)商業(yè) 萬平方米 學(xué)校 6 萬平方米城市商業(yè) 79 萬平方米 醫(yī)院 萬平方米辦公 6 萬平方米 其他 2 萬平方米4根據(jù)深入訪談及問卷分析，本項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)者主要分為以下四類客戶類型 數(shù)量 客戶特征原社區(qū)、村砦居民約 （約 12萬村民、 5萬城市居民）以區(qū)域內(nèi)社區(qū)居民以及原村砦居民為主初步統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)狀人口約 1518萬人周邊大型批發(fā)商貿(mào)市場(chǎng)的商戶及從業(yè)人員約 （航海路鞋城 2萬商戶，中陸商貿(mào)城 3000商戶，萬客來1000商戶）日常生活主要在各市場(chǎng)周邊完成，多在市場(chǎng)附近租房居住，活動(dòng)半徑較小。鄭州橄欖城集中商業(yè)項(xiàng)目鄭州橄欖城集中商業(yè)項(xiàng)目終稿匯報(bào)稿終稿匯報(bào)稿謹(jǐn)呈： 中聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。有部分商務(wù)往來，收入水平較高。216。 商貿(mào)市場(chǎng)從業(yè)人員 —— 生活型商業(yè)，餐飲、休閑等商務(wù)交往類商業(yè)；216。q 核心商圈內(nèi)的消費(fèi)人口以南三環(huán)以北為主，南三環(huán)以南相對(duì)較少，由于環(huán)線阻隔以及市內(nèi)商業(yè)吸引，核心商圈內(nèi)的消費(fèi)需求更難以吸引而易于流失，需要后期更高的經(jīng)營(yíng)水平來實(shí)現(xiàn)商圈的培育，項(xiàng)目商業(yè)宜逐步開發(fā)，根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)及時(shí)調(diào)整，不宜為占取市場(chǎng)先入優(yōu)勢(shì)而冒進(jìn)。良好的購(gòu)物環(huán)境252。時(shí)間快捷252。業(yè)態(tài)組合252。鄰里中心?次主力店 (家居建材、電器 IT、餐飲、休閑娛樂及相關(guān)業(yè)態(tài))；?一期地塊可設(shè)置中小型家居建材等， 10號(hào)地設(shè)置餐飲、KTV、網(wǎng)吧、美容 SPA等設(shè)施）。Lifestyle Center本項(xiàng)目發(fā)展方向建議方向 1：Living Mall 大型超市 餐飲（餐飲街） 休閑娛樂（商務(wù)會(huì)所）方向 2：品牌折扣店(OUTLETS) 大型超市餐飲（餐飲街）休閑娛樂（商務(wù)會(huì)所）橄欖城集中商業(yè)（本項(xiàng)目）思考專業(yè)市場(chǎng) 大型超市 餐飲（餐飲街） 休閑娛樂（商務(wù)會(huì)所）方向 3：12本項(xiàng)目彈性考慮 —— 商業(yè)發(fā)展方向的彈性qOutlets方向： Outlets市場(chǎng)輻射能力強(qiáng)，將能輻射整個(gè)鄭州以及中原城市圈，市場(chǎng)需求規(guī)模足夠，后期運(yùn)營(yíng)能力要求相對(duì)不高；但由于二三線城市品牌資源不夠豐富， Outlets的渠道建設(shè)相對(duì)困難，將成為工作的重中之重。超市部分在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)留出未來增建兩層的空間；216。超市部分采用鋼結(jié)構(gòu)，未來內(nèi)外裝修可根據(jù)形象需求進(jìn)行改造；橄欖城集中商業(yè)（本項(xiàng)目）思考14商業(yè)形象定位聚集聚集 都市都市 活力活力 ………… 展現(xiàn)展現(xiàn) 國(guó)際國(guó)際 時(shí)尚時(shí)尚 ………… 共享共享 便捷便捷 生活生活 …………Lifestyle Center鄭州首席生活體驗(yàn)式商業(yè)中心鄭州首席生活體驗(yàn)式商業(yè)中心橄欖商業(yè)廣場(chǎng)15?一個(gè)整合購(gòu)物、超市、餐飲、休閑娛樂、家居生活的全業(yè)態(tài)魅力生活港16?一個(gè)全方位演繹現(xiàn)代城市生活、 24小時(shí)活力四射的 全天候國(guó)際商業(yè)城17Q1：微觀區(qū)域消費(fèi)研究Q2：橄欖城整體商業(yè)關(guān)系Q3：核心主力業(yè)態(tài)探討Q4：開發(fā)時(shí)序Q5：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與經(jīng)濟(jì)分析Q6：內(nèi)部空間規(guī)劃建議Q7：商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)模式Q8：公寓產(chǎn)品定位18項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序解析項(xiàng)目開發(fā)時(shí)序2023年 2023年 2023年 2023年超市超市商務(wù)會(huì)館商務(wù)會(huì)館 /餐飲主力店餐飲主力店Mall/公寓公寓住宅住宅餐飲街餐飲街216。超市建成開業(yè)，商業(yè)配套價(jià)值成為現(xiàn)實(shí)216。23價(jià)格預(yù)測(cè) —— 商業(yè)部分售價(jià)及租金預(yù)測(cè)項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)物業(yè)類型 規(guī)模（平米） 售價(jià)（元 /平米） 租金（元 /天 .平米）MALL 12023 商業(yè)街 10000 住宅底商 10000超市 /會(huì)所 說明：?本項(xiàng)目商業(yè)銷售價(jià)格取值： /平米； (集中商業(yè) )價(jià)格為 25萬元 /平米； (臨街商鋪 )為 /平米。參考周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格及近期鄭州市場(chǎng)整體表現(xiàn)，本項(xiàng)目住宅上市時(shí)，建議保持低價(jià)入市，提升性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，住宅均價(jià)為4200元 /平米；?本項(xiàng)目公寓價(jià)格取值：252。方案 1—— 商業(yè)以銷售為主租售比例及租售計(jì)劃，銷售 84%，出租 16%項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】全部出售30000平米全部出售10000平米全部出售住宅 42023平米底商 20230平米26方案 1—— 項(xiàng)目總投資約為 （包含土地成本、財(cái)務(wù)及銷售費(fèi)用）項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)【方案 1】序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算程式 建筑面積（平米） 單價(jià) (元 /㎡ ) 金額 (萬元） 備注一 地價(jià) 　 　 地價(jià)成本按 207萬 /畝計(jì)算二 前期工程費(fèi) ~ 　三 建筑安裝工程費(fèi) ~ 總建安成本１ 商業(yè)街 　 地上 23層２ MALL 　 地上 2層，局部 4層（超市 +商務(wù)會(huì)所）３ 超市 /會(huì)所 　 地上 4層4 酒店式公寓 　 建安 1500+裝修 1000元 /平米5 LOFT公寓 　 建安 1500+裝修 1500元 /