【正文】 重鎮(zhèn)的陜西省得到了極大的機(jī)遇，借著開發(fā)的東風(fēng)，地產(chǎn)也 蓬勃的發(fā)展。 ? 作為西部區(qū)域性經(jīng)濟(jì)金融中心，未來城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間很大。 對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言 ， 一方面 ， 房地產(chǎn)開發(fā)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分 ， 是過去和未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力；另一方面 ， 我國(guó)住房建設(shè)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與為主 ， 住房建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大 、 居民住房水平的持續(xù)提高 ， 都將依賴于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展 。 未來十年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，房地產(chǎn)業(yè)仍有廣闊發(fā)展空間 從目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)所處的特殊階段和房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的密切關(guān)系來看 ， 未來十年房地產(chǎn)業(yè)仍有廣闊發(fā)展空間 ， 其健康發(fā)展對(duì)未來宏觀經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要 。 ③ 抑制性政策短期內(nèi)不會(huì)放松，消費(fèi)者觀望情緒不會(huì)立刻緩解：“新國(guó)十條”出臺(tái)至今不足七個(gè)月，中央政府正處于政策效果的觀察期，放松政策的可能性不大。 致謝！ 前言 目 錄 第一部分 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 第二部分 項(xiàng)目競(jìng)品分析 第三部分 第四部分 第六部分 項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目客群分析 第七部分 營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目創(chuàng)作表現(xiàn) 第五部分 項(xiàng)目推廣定位 一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析 1 2 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析 項(xiàng)目區(qū)域分析 3 2023年上半年，全國(guó)（ 100個(gè)城市合計(jì)，下同）累計(jì)供應(yīng)住宅用地 2億平方米，同比增長(zhǎng) 100%。 云投置業(yè)世紀(jì)大道項(xiàng)目 整合推廣提案 2023年 12月 13日 感謝云投置業(yè)公司為我們提供本次提案機(jī)會(huì) ，感謝公司相關(guān)人員為此準(zhǔn)備的資料和提供相關(guān)的信息。 圖： 2023年上半年住宅用地月度供應(yīng)量 1 %35%0100020233000400050001月 2月 3月 4月 5月 6月 1 0 0 % 5 0 %0%50%100%150%200%250%300%單位：萬平方米2023年 2023年 環(huán)比 同比 下半年從“量跌價(jià)滯”到“調(diào)價(jià)促量” ① 先行性指標(biāo)已有明顯下降趨勢(shì)：北京等熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)降溫顯著，地王蹤影難覓；多個(gè)城市二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)，成交量超過新房，對(duì)周邊新房將有顯著影響。調(diào)查顯示，消費(fèi)者對(duì)政府宏觀調(diào)控的信心有所增強(qiáng)，對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期較為顯著，觀望情緒濃厚。 未來十年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間 ， 預(yù)計(jì)每年新增城鎮(zhèn)人口在 1000萬人以上 ，加之多數(shù)城鎮(zhèn)家庭目前的人均居住面積較低 ， 中國(guó)住房的供給處于絕對(duì)短缺 。 人口 (億 ) 城市化率 人均建筑面積 城鎮(zhèn)住宅總建筑面積 (億平方米 ) 新增需求 （億平方米） 年平均銷售面積（億 平方米） 2023 % 29 180 2023(低 ) % 35 296 116 11 2023(高 ) % 35 315 135 12 表： 20232023年住房新增需求預(yù)測(cè) 近年來均以 13%的 GDP高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，凸顯了西安在西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的龍頭作用，但其經(jīng)濟(jì)總量排名依然靠后，未來發(fā)展空間巨大。 區(qū)域 西部城市 中部城市 東部城市 城市 重慶 成都 西安 鄭州 長(zhǎng)沙 合肥 太原 濟(jì)南 石家莊 福州 GDP 3300 3300 2200 1515 3350 3110 2541 全國(guó)排名 7 12 30 22 23 46 65 21 25 32 2023年全國(guó)主要二線城市 GDP對(duì)比情況 （ 億元 ） 隨著城市化進(jìn)程的加快，將不斷釋放更多的購(gòu)房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展。而 2023年的西咸一體化，伴隨著政府各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策平穩(wěn)運(yùn)行以及市場(chǎng)環(huán)境的持續(xù)改良，西安 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也隨之漸入佳境。 2023年至今不但開發(fā)企業(yè)的觀念有所轉(zhuǎn)變，置業(yè)者的理念也有所進(jìn)步，這個(gè)階段開發(fā)企業(yè)從最初單純的 住宅商品化到現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度深化，也有了更多的產(chǎn)品可供消費(fèi)者選擇，住宅、 TOWNHOUSE、公寓、 別墅以及越來越細(xì)分的產(chǎn)品類型就是一種居住“優(yōu)化”的表現(xiàn)，提升項(xiàng)目自身的品質(zhì)已經(jīng)成為市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 11月西安樓市交易續(xù)漲 %創(chuàng)年度新高 11月份西安市商品房成交面積 172萬平方米，再創(chuàng) 2023年以來月度銷售量新高，環(huán)比 10月上漲 %，同比上年同期增長(zhǎng) %。 同時(shí)以倉(cāng)儲(chǔ)工業(yè)區(qū)改 造的大興新區(qū)，以加 快西咸一體化為重要 任務(wù)的涇渭新區(qū)和灃 渭新區(qū)，這三個(gè)政府 投資改造規(guī)劃區(qū)域也 逐漸成為市場(chǎng)及消費(fèi) 者關(guān)注熱點(diǎn)。 灃渭新區(qū)、大興新區(qū)、泛城西位置示意 高新區(qū) 本項(xiàng)目 三橋國(guó)際商業(yè)街區(qū) 咸陽(yáng)市區(qū) 如果說，高新、經(jīng)開、曲江是西安前 30年經(jīng)濟(jì)開放的先鋒，那么灃渭新區(qū)就是西安未來 10年邁向國(guó)際化大都市 的核心引領(lǐng)區(qū)。 項(xiàng)目市場(chǎng)分析總結(jié) ? 中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)在部分一線城市發(fā)展過熱，國(guó)家調(diào)控政策不斷出臺(tái)，其目的不是打壓房地產(chǎn)降價(jià)，是希望房地產(chǎn)正?；睦硇浴⒎€(wěn)定發(fā)展。 ? 從西安目前的房地產(chǎn)價(jià)格來看，目前的均價(jià)水平在全國(guó)排名在第 50名，相對(duì)于北京和上海兩大國(guó)際化大都市價(jià)格水平差距更大，所以西安房地產(chǎn)價(jià)格和銷售在國(guó)家調(diào)控政策的影響下，不會(huì)出現(xiàn)過大的波動(dòng)，價(jià)格和銷售總體來看，還是會(huì)呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。 本項(xiàng)目處于西安這個(gè)房地產(chǎn)具有很大發(fā)展?jié)摿Φ某鞘兄械恼攸c(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域。該項(xiàng)目首期 2023年 12月即開盤銷售，也 是世紀(jì)大道較早的商品房項(xiàng)目。因該項(xiàng)目和本項(xiàng)目相距較近，將在一定程度影響消費(fèi)者購(gòu)買決策。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目三： 億龍金河灣 位置：世紀(jì)大道藍(lán)馬啤酒廠環(huán)島北 200米 開發(fā)商：億龍地產(chǎn) 占地面積： 22萬平米 建筑面積： 31萬平米 建筑形式：小高層、高層 銷售信息：一期除 1 12號(hào)樓王外，其它均 售完，二期 “ 天鵝郡 ”7 棟高層 1— 3號(hào)樓售完、 4— 7號(hào)樓在售，售價(jià) 4800— 5300元。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目四：金泰絲路花城 位置：世紀(jì)大道中段 開發(fā)商：金泰恒業(yè) 占地面積： 31萬平米 建筑面積： 53萬平米 建筑形式：小高層、高層、多層 銷售信息： 4期榮庭高層、小高層， 5期一棟 高層復(fù)式銷售中， 5期最后 4棟目前未正式銷 售，多層 5500元，高層 5100元，復(fù)式 6800元。雖然該項(xiàng)目和本項(xiàng)目產(chǎn)品類型不同，但仍需密切關(guān)注。 三、項(xiàng)目本體分析 項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 1 2 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目賣點(diǎn)挖掘提煉 3 本項(xiàng)目位于咸陽(yáng)與西安交匯處，北臨世 紀(jì)大道以南，東臨上林路，南鄰創(chuàng)新二 路，西臨灃東路。 道路：世紀(jì)大道、西寶高速、繞城高速，地鐵一期后圍寨站，距項(xiàng)目二站路，預(yù)計(jì) 2023年建成通車，二期 2023年可直達(dá)本項(xiàng)目。 教育配套：自建幼兒園、小學(xué)。 開發(fā)商具備成熟的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)及 實(shí)力保證。 周邊目前沒有大規(guī)劃的綠化景觀配套。 區(qū)域：灃渭新區(qū)區(qū)域發(fā)展利好，升值空間大。 商業(yè)：大型商業(yè)配套，容納多樣業(yè)態(tài)。 戶型：舒適兩室、緊湊三室、闊卓四室，滿足不同購(gòu)買需求。 我們真正可以用來打動(dòng)消費(fèi)者的核心賣點(diǎn) 灃渭新區(qū)： 區(qū)域發(fā)展利好，升值空間大。 自身配套：商業(yè)、會(huì)所、教育成長(zhǎng)無憂。 具備一定規(guī)模的奧園和金泰都已經(jīng)到了尾盤銷售階段，目前區(qū)域內(nèi)并沒有一個(gè)真正實(shí)力相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)對(duì) 手。 但是無論是哪一類消費(fèi)者，他們都是對(duì)該區(qū)域的未來發(fā)展充滿信心的，都是被項(xiàng)目打動(dòng)的。 事業(yè)心 自信 成功 健康 樂觀 包容 積極進(jìn)取 享樂主義 創(chuàng)造性 文化 成熟穩(wěn)重 崇尚自由 學(xué)識(shí)淵博 性格特寫 責(zé)任感 生活縮影 又卡雙待 暢銷書 名牌 筆記本電腦 應(yīng)酬 同學(xué)會(huì) 華商報(bào) 藝術(shù) 手工制品 純棉麻 /絲綢制品 開會(huì) 繁華 /便利 考察 孩子教育 出差 行為特寫 上網(wǎng) 戶外運(yùn)動(dòng) 自主旅行 看書 親近大自然 環(huán)保 報(bào)告 股票 /基金 泡吧 西餐