【正文】 中州大道與航海路交匯處西南 發(fā)展商：中鼎實業(yè)規(guī)劃：占地 36畝，總建筑面積 4萬平米 共規(guī)劃 10棟樓。項目周邊成熟的居住樓盤較多；216。中州大道分開本項目的與城中心的聯(lián)系，本區(qū)域?qū)? 于未開發(fā)的區(qū)域；216。地理位置較好，兩邊臨主干道；216。影響住的檔次；p用地面積約為 240畝，總建筑面積約 430000㎡，項目擬建設(shè)包括高層 .商業(yè)大型綜合性社區(qū) ；二、項目的整體規(guī)劃概況第二篇我們對項目的認識p紅色部分為 4層商業(yè)用房；黃色部分為 2027層商住兩用房；p總體車位 2950個，地上 568個地下 1543個；p藍色部分為 5層售樓部，將來的會所；三、項目周邊環(huán)境概況第二篇我們對項目的認識本案白莊陶瓷五金水暖市場 雜亂世紀歡樂園七里河 水很黑都市村莊 亂五金機電城 雜亂物流中心 雜亂50米寬綠化帶本案四、項目周邊交通概況第二篇我們對項目的認識珠江路未開通中州大道與機場高速的出入口p臨兩條交通主干道，交通便捷；p車流量較大，會帶來 噪聲 和 空氣 污染；五、項目周邊的配套概況第二篇我們對項目的認識本案沿航海路的小型商業(yè)和便利店航海東路的丹尼斯白莊和岔河村的雜亂型商業(yè)及岔河村小學航海路職業(yè)學院和體育中心p生活配套不完善；p教育配套層次較低；p大型綜合購物市場較少；六、項目自身的歷史背景第二篇我們對項目的認識p由于早期是以建材家居物流園區(qū)定位；對現(xiàn)在商住產(chǎn)品的銷售有一定的影響；p由于時間開發(fā)時間及銷售時間 較長給項目帶來不良的因素；七、項目 SWOT分析第二篇我們對項目的認識216。鄭東新區(qū)商品住宅項目投放量會越來越大，從 05年 115萬㎡～ 06年 231萬㎡；216。第一篇市場概述鄭州市房地產(chǎn)整體概況三、 05～ 07年 5月鄭州市房地產(chǎn)總體及各區(qū)域價格概況 年 份 2023年 06年 － 5月商品房平均價格 2966 3232 3680商品住宅平均價格 2614 2974 3476商品非住宅平均價格 5766 5797 6048第一篇市場概述p從表格可以清楚看出，鄭州市房地產(chǎn)無論從住宅、還是非住宅價格都在上升。p2023～ 2023年鄭州房地產(chǎn)以金水區(qū)投放量最大；p鄭東新區(qū) 2023年投放量是 2023年的兩倍； 第一篇市場概述原因：金水區(qū)和鄭東新區(qū)區(qū)域較大，待開發(fā)土地較多；p2023～ 2023年鄭州住宅投放量以金水區(qū)和鄭東新區(qū)為主；兩項占鄭州市的 59%。第一篇市場概述p金水區(qū)屬于老的行政區(qū) (區(qū)域較大），而鄭東新區(qū)隨著 CBD的建成，眾多樓盤的開發(fā)，現(xiàn)人流越來越多；第一篇市場概述鄭州市房地產(chǎn)整體概況二、 05～ 07年 5月 鄭州市房地產(chǎn)各年及各區(qū)域消化量概況 年 份 2023年 06年 － 5月商品房銷售量 商品住宅銷售 商品非住宅銷售 第一篇市場概述p從整體來看，鄭東新區(qū)商品住宅銷售是 05年的 。從 05年的到現(xiàn)在房價總體上升了 19個百分點。鄭東新區(qū)由于 05和 06年項目眾多，現(xiàn)從銷售量來看 投放量大于消化量；216。項目周邊配套不完善；216。地塊周圍現(xiàn)有 50米寬的綠化帶；216。周邊眾多商業(yè)主，會形成購房機會；216。未來市場同類產(chǎn)品投放量增加；威脅：第三篇：竟爭市場分析一、竟爭市場區(qū)域劃分二、各竟爭區(qū)域市場概況三、各竟爭區(qū)域市場分析項目南板塊航海路板塊本案項目北板塊p 航海路與中州大道項目較多，暫且分為以下三個板塊進行分析；一、竟爭市場區(qū)域劃分項目西板塊未來路板塊第三篇竟爭市場分析p項目密集分布東郡自由派 永豐心座富田太陽城中鼎翡翠金色港灣城市之家遠大 一期； 8棟多層、 1棟小高 二期：最北端 1棟高層（ 20層以上）目前：一期多層基本售完，小高在售（小戶型） 二期：明年年中左右開售（小戶型） 城市之家二、竟爭市場各區(qū)域樓盤概況第三篇竟爭市場分析 位置： 航海路與未來路交會向東 400米 發(fā)展商：鑫苑置業(yè)規(guī)劃：總建筑面積 39072㎡，規(guī)劃有四棟多層公寓 樓，其中一棟六層帶電梯商住兩用樓以及 大型沿街商業(yè)群樓。愛第三篇竟爭市場分析項目北板塊二、竟爭市場各區(qū)域樓盤概況中南 愛第三篇竟爭市場分析項目北板塊二、竟爭市場各區(qū)域樓盤概況中南 但為緊湊型，面積二居（合并）不超過 80㎡；三居合并面積不超過 110㎡等；第七篇：營銷系列一、項目定位二、總體推廣思路初探一、前言一、前言 第七篇營銷系列 小戶型一般要具備五大條件，才能銷售得快；條件一：項目位于城市核心區(qū)條件二：擁有完善的配套設(shè)施條件三：交通便利條件四：項目地處成熟社區(qū)，生活便利條件五：優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù) 根據(jù)以上的五大條件，本項目除了交通一般外；只有從 物業(yè)管理服務(wù) 來提升項目的形象檔次；以便促進銷售。但是，投資酒店式公寓占用資金相對較多，回報周期相對較長，所以更適合中長線投資者。 酒店公寓區(qū)別于純酒店單間的公酒店公寓區(qū)別于純酒店單間的公寓。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，外， 更重要的是向住客提供家庭式的更重要的是向住客提供家庭式的居住布局和服務(wù)，居住布局和服務(wù)， 真正實現(xiàn)賓至如歸真正實現(xiàn)賓至如歸的感覺。p建筑設(shè)計、內(nèi)部裝修等符合客 戶市場需求。酒店公寓概念第七篇營銷系列酒店公寓投資價值體現(xiàn)對公寓的投資價值體現(xiàn)，由以下三大因素合成： 在以上因素中，第三點往往會被不少投資者忽略。酒店式服務(wù)公 寓具有類似酒店套間的功能，雜交通便利區(qū)域更顯優(yōu)勢。第三，是公寓租用者的認同程度。若不存在資 金回籠壓力，可考慮采用。優(yōu)缺點分析 ： 產(chǎn)權(quán)式公寓銷售，使發(fā)展商可于較短時間內(nèi)回收資 金，但由于定位為產(chǎn)權(quán)式公寓，對于買家將有所局 限，如創(chuàng)業(yè)群、商務(wù)辦公、會展相關(guān)參展公司等客 戶不會考慮直接購買，亦即買家只為投資客，將不 利于客戶群的結(jié)構(gòu)組合，而銷售將會較困難，銷售 周期相對會延長。自營公寓及銷售相結(jié)合自營公寓及銷售相結(jié)合 即發(fā)展商自留少部分的物業(yè)（建議自留一棟物業(yè)）作為公寓即發(fā)展商自