【正文】 防城港，欽州經(jīng)濟圈215公里100公里※2023泛北部灣經(jīng)濟合作論壇明確提出以北海作為北部灣中心城市 ，擔(dān)負著南寧等內(nèi)陸中心城市所不可替代的使命與功能。由于特殊的地理位置， 北海在北部灣經(jīng)濟區(qū)中占據(jù)核心戰(zhàn)略地位 。趨勢 趨勢二：同時隨著本項目對北海高端一線海景豪宅項目標(biāo)準(zhǔn)的確立與形象的傳播會吸引一定經(jīng)濟發(fā)達區(qū)客戶游資進入。 理念 北海中高端市場介于初級至高級發(fā)展階段 , 理念及形象尚停留在物質(zhì)堆砌層面。VS本項目冠頭嶺2023畝Points—— 競爭要點在客戶已形成項目高端物業(yè)認(rèn)知基礎(chǔ)上，設(shè)置更多體驗環(huán)節(jié)，鞏固認(rèn)知。本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。? 其它項目只是少量規(guī)劃了商業(yè)作為生活配套。在首付差距不大的購買前提下，其二線海景資源對于中高端項目銷售未有明顯的支撐 中高端項目現(xiàn)狀20萬30萬40萬50萬70萬聚寶苑聚寶苑萬泉城萬泉城90m2 110m2 130m2 130m2及以上70m2及以下萬泉城萬泉城香海花園香?；▓@香海無花香海無花怡景港灣香海花園香海無花表一 :選取項目價格45月銷售排名從 45月北海房地產(chǎn)銷售排名分析，在中高端項目與普通住宅項目單價區(qū)間價差有限的前提下，由于其首付比例未有明顯差距，其二線海景資源對于銷售未有明顯的支撐 。與普通住宅相比二線海景高層產(chǎn)品戶型基本雷同于普通住宅產(chǎn)品，產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新 中高端項目現(xiàn)狀北海國際新城 兩房戶型主臥次臥香海花園 次臥主臥看海面N戶型設(shè)計，主臥與次臥排布基本雷同，產(chǎn)品設(shè)計中規(guī)中矩，沒有做到觀景最大化，例如：較大面積的觀景露臺與雙海景空間等。本報告是嚴(yán)格保密的。待奠定中高端形象后，推出具有二線海景的 小高層或高層 物業(yè)產(chǎn)品作為現(xiàn)金流 ，拔高項目價值。? 上海搜房：買房子就像買白菜！一次買 9套 投資客卷土重來。? 上海珠江新城：梅州買家一口氣買下 9套，幾天時間， 100多套房賣得僅剩 6套。宏觀市場分析本報告是嚴(yán)格保密的。1 楔子4 項目整體定位5 豪宅案例借鑒3 海岸生活豪宅之路2 目標(biāo)67 項目營銷策略及執(zhí)行目標(biāo)回顧及其項目營銷戰(zhàn)略客戶 — 海岸階層隱現(xiàn)產(chǎn)品 — 術(shù)無語山海緘市場 — 域不同自出眾本報告是嚴(yán)格保密的。? 實現(xiàn)北海市場最高價格 。對于我們而言，當(dāng)我們踏上北部灣一號這片充滿藍色與藝術(shù)土地時，注定我們將成為海濱生活的拾夢人。美國的邁阿密 Miami在邁阿密，我們看到了好萊塢明星和商界領(lǐng)袖 ，他們在這里創(chuàng)造財富并享受生活 。1 楔子4 項目整體定位5 豪宅案例借鑒3 海岸生活豪宅之路2 目標(biāo)67 項目營銷策略及執(zhí)行目標(biāo)回顧及其項目營銷戰(zhàn)略邁阿密域不同，山海緘那不勒斯夏威夷本報告是嚴(yán)格保密的。單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版副標(biāo)題樣式本報告是嚴(yán)格保密的。*！[北部灣一號 ]項目營銷戰(zhàn)略與策略報告u 謹(jǐn)呈：北海馨平廣洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。楔子 .本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。在我們眼里，北部灣一號 —— 域不同，山海緘！本報告是嚴(yán)格保密的。 09年底實現(xiàn)銷售目標(biāo) 2億。域不同 市場表象為：經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域客戶將大量游資涌入高端豪住項目作為人民幣保值、增值工具 一線城市市場表現(xiàn)媒體報導(dǎo)? 深圳金地梅隴鎮(zhèn)：溫洲炒房團一次性購買 23套。在銀根放松的前提下，經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域客戶由于對經(jīng)濟信心不足，在實體經(jīng)濟收益有限的前提下，擔(dān)心通貨膨脹， 將大量游資涌入高端豪住項目作為人民幣保值、增值之工具 。宏觀市場分析本報告是嚴(yán)格保密的。中高端項目現(xiàn)狀本報告是嚴(yán)格保密的。二線海景高層產(chǎn)品一房面積為 45M2左右，兩房面積為90M2左右，三房面積為 130M2左右，其中市場供給主力戶型為 70—90M2 左右兩房 中高端項目現(xiàn)狀各戶型比例二線海景中高端市場一房供給較少，市場供給主力戶型為 70—90M2 兩房。與普通住宅相比二線海景高層產(chǎn)品戶型基本雷同于普通住宅產(chǎn)品。由于首付比例未有明顯差距，中高端項目二線海景資源對于銷售未有明顯的支撐。市場現(xiàn)有中高端項目的配套及附加值層面尚停留在滿足普通的高端需求， 尊貴及小眾配套私享性、專屬性需求打造不足。中高端項目對于本項目只是干擾而非競爭，但潛在競爭已然出現(xiàn) 高端豪宅市場趨勢藍色海岸2023 2023 2023 2023 2023香海花園森海豪庭銀灘萬泉城怡景港灣冠頭嶺 2023畝茶亭路項目……潛在競爭項目未來 冠頭嶺 2023畝項目、項目所在區(qū)域 —— 茶亭路板塊其它項目 將成為本案潛在的競爭對手。與主要潛在競爭對手冠頭嶺 2023畝項目相比，本項目主要優(yōu)勢在于宜居性與項目入市時機的占先性 高端豪宅市場趨勢Superiority—— 優(yōu)勢入市時間較早，在北海已形成高端物業(yè)之客戶認(rèn)知。強化項目海景資源，特別是對沙灘的利用，提升客戶對海景資源認(rèn)識。產(chǎn)品 與普通住宅相比二線海景高層產(chǎn)品戶型基本雷同于普通住宅產(chǎn)品，產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新。本報告是嚴(yán)格保密的。u 北部灣經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃的五大組團中，北海獨占兩席。本報告是嚴(yán)格保密的。 2023年的人均可支配收入達到 13989元，漲幅將創(chuàng)近年歷史新高，達到 %。與其它海濱旅游城市比較，北海本地旅游客戶多數(shù)為經(jīng)濟實力不強的短期度假客戶 客戶基礎(chǔ)北海本地旅游客戶多數(shù)為經(jīng)濟實力不強的短期度假型客戶 。? 一日游游客人均花費 。目前北海外來客戶主要置業(yè)動機為氣候需求，并非一線海景資源占有型的高端需求 ，本項目已在北海當(dāng)?shù)匦纬筛叨隧椖科毡檎J(rèn)知 客戶基礎(chǔ)? 從目前北海市房地產(chǎn)的備案數(shù)據(jù)來看，外來客戶在北海購房的比例高達到了 60%70%， 他們多是看重北海氣候與房地產(chǎn)市場升值潛力 。本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。? 意向客戶對本項目價格預(yù)期在精裝修 8000元 /M2左右。本報告是嚴(yán)格保密的。豪宅客戶研究：對豪宅缺乏整體概念，需求有待引導(dǎo)意向客戶分析本報告是嚴(yán)格保密的。項目具有較高的知名度。意向客戶分析從 “彰顯 ”這個視點出發(fā)，對比物與質(zhì)精神，客戶的需求心理為：結(jié)論CONCLUSION客戶基礎(chǔ)北海旅游價值的較低層級，導(dǎo)致旅游客戶無法支撐起豪宅項目之購買。術(shù)不同 ? 北海的城市資源配套優(yōu)于海南一些知名海灣。并明確發(fā)展生態(tài)宜居房地產(chǎn)業(yè)。本項目擁有城市發(fā)展精華預(yù)期 。本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。? 游艇碼頭 —— 濱海生活的終極體現(xiàn)。 無敵海景沙灘主題文化公園項目內(nèi)部景觀資源項目三度景觀系統(tǒng)三度景觀系統(tǒng)，富有層次感的立體觀景感受。游艇碼頭與游艇的身份標(biāo)簽游艇碼頭與沙灘公園的有機組合高端客戶的精神向往，身份之圖騰，游艇碼頭 +游艇成為項目意向客戶圈層象征與號召力。本報告是嚴(yán)格保密的。內(nèi)空間有序的延展 —— 情景交融的內(nèi)部景觀設(shè)計，步移景異，充滿儀式感的區(qū)隔產(chǎn)品分析充滿儀式感的區(qū)隔小區(qū)內(nèi)部以交能動線之規(guī)劃（道路 +小區(qū)內(nèi)共享景觀）實現(xiàn)別墅與高層的硬性區(qū)隔，同時別墅區(qū)通過圍合院落實現(xiàn)別墅與高層的軟性區(qū)隔。白金級酒店式會所 —— 海洋文化主題大堂 產(chǎn)品分析海洋元素水母造型會所室內(nèi)效果圖海洋文化主題大堂會所整體設(shè)計靈感源自于水母，因此會所內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)造型充分表達了這一設(shè)計理念。同時向外延升的感受，形成泳池同海接壤的感受，讓客戶充分享受到海天一色的純美居住感受?，F(xiàn)代風(fēng)格海景別墅 —— 絕對的空中院落 產(chǎn)品分析利用屋檐下的空間，形成半露天，半開敞的戶外空間，擺設(shè)戶內(nèi)家具后，形成了從室內(nèi)居住到室外休閑的融合與過渡院子 —— 戶外／戶內(nèi)空間的融合本報告是嚴(yán)格保密的。壁壘 1：數(shù)量稀缺：不可取代的資源和難以超越的價值，同時具有數(shù)量有限壁壘 2：創(chuàng)意設(shè)計藝術(shù)性、文化性引入產(chǎn)品的設(shè)計，體現(xiàn)不凡的品味壁壘 3：身份純正更為標(biāo)志性的高端象征，圈層的象征壁壘 4：技術(shù)領(lǐng)先質(zhì)量和服務(wù)的絕對保證，并且全方面的關(guān)注客戶的需求，同時行業(yè)最佳結(jié)論CONCLUSION稀缺 城市的感受，成熟的配套。結(jié)論CONCLUSION設(shè)計 現(xiàn)代風(fēng)格海景別墅，盡情演繹藝術(shù)建筑精髓。身份 白金級酒店會所 —— 海洋文化主題大堂、頂級商務(wù)俱樂部、無邊界海景泳池。領(lǐng)先 私密性 —— 為體現(xiàn)項目作為高端豪宅所給予客戶的隱私，利用架空層將項目入口人為抬高，實現(xiàn)小區(qū)內(nèi)外的自然區(qū)隔。05年開始中國經(jīng)濟開始加速上揚， 06年，地產(chǎn)率先走出上升行情，多年熊市開始走出陰霾。對于本項目而言，解決客戶的核心問題是 —— 項目如何選擇客戶?！?以尋求海岸生活的 “ 東北、山東、北京、內(nèi)蒙 ” 知富階層為核心客群，同時輻射長三角、珠三角區(qū)域知富階層客戶定位頂級財富階層高端財富階層中高端財富階層核心客戶財富階層 增長型客戶群 差異型客戶群生意關(guān)系潛在客戶量地域意向客戶量尋求海岸生活的知富階層三緣關(guān)系客戶本項目核心客戶是介于中高端財富階層與高端財富階層之間尋求海岸生活的知富階層， 主要區(qū)域分布為：東北、山東、北京、內(nèi)蒙。173。本報告是嚴(yán)格保密的。? 重點客戶： 與北?；驈V西有一定關(guān)系的 “三緣客戶 ” 。? 構(gòu)成： 北海本地投資客戶、私營業(yè)主 。他們在商界小有成就，游刃有余；在官場上，見多了明爭暗斗，深諳其理；經(jīng)過多年打拼， 人世間的花好月圓、陰晴圓缺、沉浮經(jīng)歷太多；他世故而周到，沉穩(wěn)而大智他是淡定的 ,低調(diào)的 ,從容的 ,以擁有世界而與世界無關(guān)的姿態(tài)處世哲學(xué)。對他們而言只有一種成功：能以你自己的生活方式度過你的一生。本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。香蜜湖 1號 —— 與本項目同屬位于城區(qū)的頂級豪宅香密湖 1號主要借鑒意義 1：如何將項目與傳統(tǒng)豪宅區(qū)分，確立領(lǐng)袖地位？主要借鑒意義 2：如何建立圈層影響力？主要借鑒意義 3：如何確保營銷的調(diào)性，始終保持高姿態(tài)？本報告是嚴(yán)格保密的。領(lǐng)先者：市場第一的定位，不僅是產(chǎn)品的領(lǐng)先，而且必須是營銷的領(lǐng)先。本報告是嚴(yán)格保密的。? 銷售服務(wù)體系（預(yù)約制度、一對一服務(wù)方式）：適當(dāng)?shù)母咦藨B(tài)，但客戶一旦上門即必須提供一對一全程服務(wù)；? 物業(yè)服務(wù)體系：中海為香蜜湖 1號定制的豪宅專署物業(yè)管家。u 客戶的提前預(yù)約，設(shè)置必要的參與門檻 ： 活動開始三天前提前對客戶進行預(yù)約，如有必要寄送邀請函，體現(xiàn)對于客戶的尊重；設(shè)置一定的活動參與門檻，讓參加的客戶有身份感。? 將展示廳設(shè)計為私人會館，接待區(qū)域封閉，注重隱私性和舒適性。本報告是嚴(yán)格保密的。? 有效把握客戶需求，建立有效的客戶渠道，完善、增加專屬于業(yè)主或客戶的各項附加權(quán)益及服務(wù)內(nèi)容；人為制造稀缺，推售節(jié)奏合理圈層營銷以客戶為核心的服務(wù)策略? 如何將項目與傳統(tǒng)豪宅區(qū)分，確立領(lǐng)袖地位？ —— 超越產(chǎn)品打理念，從建筑層面的訴求上升到精神層面的訴求；以市場第一的領(lǐng)導(dǎo)者身份進行自我定位，實現(xiàn)價格提升；? 如何建立圈層影響力？ —— 建立起有殺傷力的市場形象，制造有影響力的概念或話題，并配合以有效的推廣媒體、利于口碑傳播和制造話題的活動。貝沙灣充分迎合香港新興富人對高效、創(chuàng)新和藝術(shù)的渴求貝沙灣客戶藝術(shù)效率創(chuàng)新香港富人的新價值觀通過南歐文藝復(fù)興風(fēng)情和珍稀藝術(shù)品，塑造生活藝術(shù)理念強調(diào)高效、優(yōu)質(zhì)、創(chuàng)新求變的國際化服務(wù)緊鄰數(shù)碼港，香港精英的啟發(fā)創(chuàng)意空間香港，貝沙灣社區(qū)252。城市背景：富足社會的精英理想港島歷來中西文化交融和碰撞發(fā)達的城市經(jīng)濟體，看盡繁華香港數(shù)碼港 IT業(yè)精英對創(chuàng)意空間的熱衷和明星們的追捧本報告是嚴(yán)格保密的。? 2023年，盈科大衍協(xié)辦香港大受好評的 “ 大師對象 體系一：客戶所看到的本報告是嚴(yán)格保密的。貝沙灣宣稱： “生活像藝術(shù)，不能言喻，只能體會。 廣告以法國南部為名，凸顯身處香港也可以擁有歐洲的生活享受。 一個接一個影像，營造出極為優(yōu)越、高雅的生活格調(diào)。所有電視劇發(fā)生的背景都取自于 “ 貝沙灣 ” 實景，白天、夜晚、晴天、雨天， “ 貝沙灣 ” 的每一個美景都收錄在故事的背景里，猶如春雨，潤物細無聲，俗稱 “ 不是廣告的廣告 ” 。貝沙灣以文化、藝術(shù)為導(dǎo)向進行整體包裝。本報告是嚴(yán)格保密的。服務(wù)? 近乎極端的高效率客戶服務(wù)系統(tǒng) —— 包括全方位物業(yè)服務(wù)體系，名車全程接送會員服務(wù)系統(tǒng)，以及提供私人飛機，私人游艇等等。以服務(wù)客戶為核心強調(diào)生活理念圈層營銷重點推進運用體驗式營銷 +個性化服務(wù)，有效把握客戶精神層面的深層次需求。 100多年來，世界經(jīng)歷了很多變化，人們的追求和審美觀念也隨之而改變，但路易 威登始終聲譽卓然，而今仍保持著無以倫比的魅力 ……文化為本的價值定位系統(tǒng)研究目標(biāo)消費者構(gòu)架價值組合 宣傳頂級用戶LV營銷成功關(guān)鍵因素營銷戰(zhàn)略營銷策略產(chǎn)品聯(lián)想概念有限覆蓋的渠道架構(gòu)