【正文】 ） 面 積 比（ % ）1 140 184 28221 2 180 60 8948 3 A 42 12537 4 B 18 5249 5 C 22 6317 6 D 6 1841 7 E 6 1972 8 F 1 330 合計 　 345 　 　 100聯(lián)排與洋房產(chǎn)品面積表聯(lián)排與洋房產(chǎn)品面積表37社區(qū)配套情況 ?濱州學(xué)院、濱州市技術(shù)學(xué)院、北鎮(zhèn)中學(xué)、實驗中學(xué)、實驗幼兒園、銀座商城中海店、奧林匹克公園環(huán)繞項目四周，踞市政府約 5分鐘車程。項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)?獨棟與雙拼別墅：總建筑面積 26321平米，共計 61戶，由 47棟獨棟別墅， 7棟雙拼組成，共計10種戶型，面積從 360600平米不等。u由于濱州市場本身的購買力市場較小，因此誰先把握住了潛在客戶，誰就可以贏得銷售的主動權(quán)。其 產(chǎn) 品也是在中海城 項 目的基 礎(chǔ) 上做了改 進 ， 戶 型 設(shè)計 更加合理（四）主要競爭項目狀況 u 項目開盤銷售需要一個較長的蓄水周期，像渤海城邦，通過長期的蓄客，才能實現(xiàn)項目開盤的火爆銷售。香溪翠庭（四）主要競爭項目狀況 區(qū)位 長 江二路、渤海十九路 戶 型 207300平米 聯(lián) 排 別 墅風(fēng) 格 西班牙 風(fēng) 格 價格 70009000元 /平米配套 地源 熱泵 、 變頻 多 聯(lián) 機中央空 調(diào) 、三玻雙中空溫屏玻璃、五腔三密封塑 鋼 型材、 納 米光子空氣 凈 回化、全 熱 收新 風(fēng) 置 換 、同 層 排水廣告投入 主要集中在 報紙 廣告（ 魯 北晚 報 每周 3期）、短信廣告、 電 臺廣告等主推核心價 值 建筑科技化、智能化營銷 措施 主要以客 帶 客 為 主，召開 產(chǎn) 品推介會，并 對 房源 進 行 預(yù)約銷 售促 銷 手段 看房 贈電 影票、抽 獎 送 IPAD2等銷 售渠道拓展 銷 售范 圍 主要集中在 濱 州市區(qū)，未涉及各個 縣 城客群 年 齡 在 3045左右的中 產(chǎn)階級銷 售情況 推出 60套， 認購 40多套小 結(jié)該項 目 聯(lián) 排 別 墅體量 較 大，有 200多套，是中海城 項 目未來幾年的直接 競 爭 對手。?銷售方面，靠近行政中心的樓盤一般定位高檔，偏離行政中心的樓盤為中低檔，但整體銷售速度都較為緩慢。?伴隨越來越多的大房地產(chǎn)開發(fā)公司的入住，新的推廣方式也逐步的進入濱州市場，譬如：渤海城邦的產(chǎn)品推介會、田園牧歌的明星代言等。?開發(fā)區(qū)各樓盤消化速度緩慢：靠近行政中心的高檔樓盤，由于價位較高，面向客群較窄，總體消化速度一般；偏離行政中心的中低檔樓盤由于配套欠缺、公交未通達、生活不便利，較難吸引濱城區(qū)的中低端客群，銷售速度也相對緩慢。 物業(yè)管理 ?目前濱州小區(qū)物業(yè)整體水平不高，以本地物業(yè)為主，知名品牌企業(yè)少，特別是對疊拼、別墅等高檔住宅的管理缺少經(jīng)驗，管理水平亟待提高。25（三）中海城所處競爭區(qū)域分析 產(chǎn)品分析社區(qū)配套 ?商鋪、停車場、健身器材、運動場、會所、幼兒園等。市區(qū)邊緣地帶，舊村改造用房主導(dǎo)，以多層為主，少見高層。該區(qū)域中各種規(guī)模的房地產(chǎn)項目很多，代表了濱州房地產(chǎn)的水平。大。新城區(qū)東 起渤海 11路，南至南外 環(huán) 路，西到渤海 18路，北至 220國道?路網(wǎng) 發(fā) 達，交通 暢 通?北 鎮(zhèn) 中學(xué)等名校 駐 地?濱 州市政 務(wù) 中心所在地，治安 較 好?空氣 質(zhì) 量好， 綠 化 環(huán) 境佳?公交 線 路不完善?社區(qū)商 業(yè)為 主，生活配套 設(shè) 施缺乏?缺乏商 業(yè) 網(wǎng)點屬于市 級 新建城區(qū)， 經(jīng)過 近十年的 規(guī) 劃建設(shè) ， 現(xiàn) 在基本成型， 環(huán) 境 優(yōu)美，交通便利，建 設(shè) 了很多優(yōu)質(zhì) 高檔樓 盤，目前 濱 州的優(yōu)質(zhì) 客 戶 大多居住于此區(qū)域開 發(fā)區(qū)東 起渤海 18路，南至南外 環(huán) 路，西到西外 環(huán) 路，北至 220國道?開 發(fā) 區(qū)與新區(qū)相 鄰 ， 規(guī) 劃要求一致，只是 處 于 規(guī) 劃建 設(shè)階段，需要幾年的 時間 完善。年的時間來消化。萬套以上。強勁。年，濱州房地產(chǎn)市場變化趨勢是價格略微上漲，而成交量略微下降。套左右，銷售速度過低，銷售周期過長。中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉預(yù)期在 612個月內(nèi)房價可能有 10%20%的下調(diào)。2023年 3月 14日下午滬深股市房地產(chǎn)板塊狂跌宏觀調(diào)控政策分析 中國央行 3月 20日發(fā)布 《 2023年第 1季度儲戶問卷調(diào)查報告 》 ，這份由中國人民 銀行 在 50個城市進行的 2萬戶城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告顯示， 未來 3個月有購房意愿的居民僅占 % ，是 1999年調(diào)查以來的同期最低值。 因此，調(diào)控不能放松。宏觀調(diào)控政策分析11（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 最新動態(tài) 2023年 3月 14日溫家寶答記者問 ： 為什么這兩年房地產(chǎn)調(diào)控在艱難中看到一點曙光，有所進展？ 首先是我們調(diào)控的決心堅定而不動搖；其次，我們抓住了一個抑制投機和投資性需求的要害問題，采取了有針對性的政策措施。?濱州城區(qū)人口數(shù)量較少，吸納外來人口能力不足，近幾年人口數(shù)量變化不大，城市化進程較國內(nèi)大中城市慢，對住宅數(shù)量的需求增長較慢。西部高檔住宅生活區(qū)以市西、彭李 辦事 處為 主體，西起渤海十八路 東至渤海十路，南起 長 江三路北至黃河十六路打造高檔住宅生活區(qū)。 ?濱州中高端客戶數(shù)量相對較少，市場產(chǎn)品對中高端客戶吸納能力不足，部分潛在客戶外流濟南、青島、淄博等大城市，因此對中高端物業(yè)需求有限。率，購買力進一步增強，人民生活進一步改善。12023年度營銷策略方案萊鋼建設(shè)置業(yè)濱州項目2綱要中海城 2023年度目標(biāo)銷售計劃中海城營銷與推廣策略方案濱州樓市現(xiàn)狀與競爭新高都項目運作思路中海城項目自身情況近期急需解決的問題31濱州樓市現(xiàn)狀與競爭濱州樓市現(xiàn)狀與競爭4p （一）濱州城市經(jīng)濟發(fā)展與規(guī)劃p （二）濱州房地產(chǎn)市場分析p （三）中海城所處競爭區(qū)域分析p （四）主要競爭項目狀況5（一）濱州城市經(jīng)濟發(fā)展與規(guī)劃 城市經(jīng)濟發(fā)展GDP總量發(fā)展單位：億元人民幣單位：億元人民幣GDP增長速度說明：最近說明：最近 10年，濱州市年，濱州市 GDP增長迅速，保持了增長迅速，保持了 %的年增長率，經(jīng)濟總體的年增長率，經(jīng)濟總體發(fā)展形勢向好。7（一）濱州城市經(jīng)濟與規(guī)劃 城市人口?濱州市戶籍人口 ，其中濱城區(qū)總?cè)丝谥挥?63萬，人口增長以自然增長為主，人口總量變化不明顯。8（一）濱州城市經(jīng)濟與規(guī)劃 城市規(guī)劃濱州依據(jù)市場資源優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)前景，在東、西、南、北、中五個方位重點發(fā)展大型專業(yè)市場、高檔住宅、休閑觀光、物流配送、商務(wù)金融，形成五個功能區(qū)。推 進 陽光政 務(wù) 小區(qū)、 綠 都花園、德坤 華府、安康花園、御景苑等房地 產(chǎn)項 目建 設(shè) ；完成 張 八棍、 亞藥劉、棒槌 孫 等舊村改造 項 目，引 進 富 爾 瑪 、家 樂 福、沃 爾 瑪 、銀 座等大型超市商 場 ，招商建 設(shè) 以生活 資 料 為 主的市西物流園區(qū)，打造黃河三角洲文化 創(chuàng) 意 產(chǎn)業(yè) 園，努力推 進 城市化 進 程?中海城位于西部高檔住宅生活區(qū)。?中海城所在的濱州開發(fā)區(qū)作為濱州極具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，未來發(fā)展前景廣闊，但是由于濱州市在山東省的吸引人才能力不足，外來人口數(shù)量少，吸引高端外來人口能力弱，對房地產(chǎn)高端產(chǎn)品支撐作用有限，所以短期內(nèi)很難發(fā)生質(zhì)的變化。 關(guān)于房地產(chǎn)市場發(fā)展，我有幾個觀點： 第一， 要保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)和健康發(fā)展 。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產(chǎn)市場的混亂，不利于房地產(chǎn)長期健康和穩(wěn)定發(fā)展。調(diào)查顯示，在各主要投資方式中， “房地產(chǎn)投資 ”意愿繼續(xù)回落，較去年同期降低 10個百分點，在主要投資方式中列最末位。 13（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 總體市場特點?單位集資建房沖擊商品房市場?物業(yè)管理服務(wù)水平成為評價樓盤品質(zhì)的新尺度?房地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)向高層轉(zhuǎn)化，多層成為稀缺?存量及在建房屋戶型面積偏大，購買能力普遍不足?房地產(chǎn)市場以剛性需求為主總體市場分析14（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 總體市場分析2023年房地產(chǎn)市場成交數(shù)量分析?僅僅 2023年年 8月銷售量接近月銷售量接近 1000套，其他月份平均只有套，其他月份平均只有 470套左右，交易數(shù)量很小。15（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 總體市場分析2023年下半年各類型物業(yè)價格走勢分析?從去年從去年 7月份直到目前為止，濱州市場的別墅（包含獨棟、雙拼、疊拼、聯(lián)排）、住宅（包括普月份直到目前為止，濱州市場的別墅（包含獨棟、雙拼、疊拼、聯(lián)排）、住宅（包括普通多層、小高層、高層、花園洋房）、商鋪價格分別增長了通多層、小高層、高層、花園洋房）、商鋪價格分別增長了 300元、元、 200元、元、 250元左右。 16（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 總體市場分析近 4年獨棟別墅價格走勢分析?從從 2023年至年至 2023年，年， 4年間獨棟別墅價格上漲近年間獨棟別墅價格上漲近 6047元元 /平米，增長平米，增長 158%，價格增長勢頭，價格增長勢頭強勁。 18（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 總體市場分析近 4年花園洋房價格走勢分析?從從 2023年至年至 2023年，年， 4年間花園洋房價格上漲近年間花園洋房價格上漲近 1455元元 /平米，增長平米，增長 %，價格增長幅度，價格增長幅度稍小。?2023年，濱州市全年新房銷售年，濱州市全年新房銷售 5247套。 序號 樓盤名稱 待售面積1 美信海公館 首期推出 2號樓 280套，剩余 140套未認購， 3號樓未推出，總計剩余房源有800套左右2 田園牧歌 總計有 1000戶左右，現(xiàn)在剩余 400戶左右，主要是大戶型3 渤海城邦 總計有 1800戶，首期推出 659戶，剩余 355套4 領(lǐng)域尚城 總計 1442戶，可售房源 695戶5 信達國際花園城 總計有 6000戶，先期推出 300多戶6 香溪翠庭 335戶，當(dāng)期 57戶7 幸福景城 43棟獨棟別墅及雙拼別墅，現(xiàn)在已銷售 14棟左右8 中海金都 總計有 52套，可售是 35套9 金御園 一期 400戶，未開盤銷售，整個項目規(guī)劃有 1500戶左右10 德坤華府 13棟高層組成，總計有 1400套，未售房源 1140套11 麒麟閣 尾盤銷售，剩余房源不足 20戶12 京華公館 總計 648戶，現(xiàn)在售 50戶特價房（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 總體市場分析主要在售項目存量一覽表?目前市場存量房數(shù)量較大，在售樓盤眾多，去化速度慢，競爭壓力大。?高速路入口、新 長 途汽 車總站在此區(qū)， 對 外交流方便?公交 線 路不完善?商 業(yè) 、 飲 食 業(yè) 比 較 缺乏?人流復(fù) 雜 ，治安情況一般?教育、醫(yī) 療 、市政配套等不完善市場板塊劃分23（二）濱州房地產(chǎn)市場分析 小結(jié)?濱州存房量數(shù)量巨大，去化速度非常慢，樓盤消化周期很長。?濱州開發(fā)區(qū)屬于新興區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮?，但目前不成熟，生活不便利，影響了居住濱州開發(fā)區(qū)屬于新興區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮?，但目前不成熟，生活不便利，影響了居住群體的大量遷入，對商業(yè)、物業(yè)置換的需求度低，缺少對初次置業(yè)的推動。相對銷售速度而言，在建或正在規(guī)劃建設(shè)的主要樓盤規(guī)模都比較大，體量大都在 10萬平米以上。? 新開發(fā)的產(chǎn)品，品種類型豐富，能與發(fā)達城市的一般水平看齊，包括：退臺洋房、多層電梯公寓，高層大戶型（ 500㎡ ）平層公寓，復(fù)式公寓，各類別墅等，高層小區(qū)地下車位配比超過 1:1。裝修情況 ?交房以毛坯房為主，部分有衛(wèi)生間、廚房做簡裝項目。地下室 ?早期開發(fā)的樓盤，考慮到地下水位高，為節(jié)省成本，都以首層做儲藏室或車位，現(xiàn)在車位不夠用，爭議比較大。?受國家調(diào)控政策的影響，自 2023年起樓盤銷售速度明顯下滑，到 2023年降至銷售的冰點，很多樓盤幾乎零成交。 ?在項目的開盤期，各項目對媒體的選擇較為廣泛，一方面是實現(xiàn)宣傳媒體的全面覆蓋，數(shù)量多；另一方面宣傳的周期較長，從開盤前一個月開始進行媒體介入，實現(xiàn)一定時期內(nèi)的廣告轟炸。?推廣方面，該區(qū)域的推廣以傳統(tǒng)媒體為主，開盤期，各項目對媒體的選擇較為廣泛，日常銷售期主要采用報紙 +短信 +戶外廣告，同時輔以雜志、 DM、電臺等。 項 目 暫 未開 盤 ，但 認購 情況 較 好，客 戶 來源集中在客 帶 客， 產(chǎn) 品 優(yōu)勢 明顯 ，新材料、新技 術(shù) 的 應(yīng) 用 給項 目 帶 來良好的口碑。棕櫚灣需要深入研究各種推廣方式，增加蓄客手段。典型的是香溪翠庭，雖然沒有開盤銷售，但是因其預(yù)約的門檻低，拉攏了一大批意向客戶。?電梯花園洋房、聯(lián)排別墅、圍合別墅：總建筑面積 74319平方米，總居住戶數(shù) 345戶。?小區(qū)商業(yè)街規(guī)劃為廣場、超市、會所等多種商業(yè)，致力于國際化生活標(biāo)準，為業(yè)主提供全面的休閑、娛樂、購物、商務(wù)等多種服務(wù)。?商業(yè)街已全部完成施工建設(shè)，景觀綠化基本完成。?市 場競 品：多區(qū)域都出 現(xiàn) 了 別 墅、 類別 墅、小 產(chǎn)權(quán)別 墅、新 農(nóng) 村房等相似品，分流了客 戶 。如果區(qū)域完全成熟，價格會更高。?市 場 容量： 濱 州人口少，富豪數(shù)量有限，外流 嚴 重。W?商業(yè)街單位面積過大， 3層的層數(shù)、 、無法分割銷售，最小的投資單元不低于 200萬元，嚴格限制了中小商戶的投資機會。O