河北衡水名門尚品滏陽小區(qū)二期項目定位及實操提案_69p_xxxx-wenkub
2023-03-20 11:55:45 本頁面
【正文】 2023年國家全面啟動保障性住房建設(shè)工程，衡水也不能例外20232023年將建經(jīng)濟適用房 1800套，建設(shè)面積 m22023年衡水上市的商品房面積達 250萬 m2左右，增加 35%打造北方湖濱休閑度假城市，多個超大樓盤已經(jīng)啟動城市大改造、供應(yīng)量增多，使樓市由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場通貨膨脹、房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷加大，房價將處于膠著狀態(tài)衡水住宅市場調(diào)查數(shù)據(jù)匯總衡水市人居調(diào)查問卷情況統(tǒng)計調(diào)研時間： 2023年 9月 17—19 日調(diào)查區(qū)域：衡水市區(qū)調(diào)研對象：機關(guān)企事業(yè)單位、個體經(jīng)營業(yè)主、普通市民發(fā)放問卷數(shù)量： 170份 （ 6）建筑形態(tài)衡水市 05年之前產(chǎn)品供應(yīng)多為 6＋ 1層磚混結(jié)構(gòu)，表現(xiàn)為一層為儲藏間或車庫形式， 05年衡水市第一個小高層建筑 —— 新大陸商業(yè)廣場的部分住宅出現(xiàn)，開發(fā)商開始注重高層建筑形式的推廣及理念宣傳，衡水市民也開始逐步關(guān)注高層建筑，目前市場表現(xiàn)為多層及高層建筑交叉供應(yīng)，從調(diào)研資料分析，各項目在后期供應(yīng)方面，均主要以小高層及高層建筑為主，可以預(yù)計未來市場消費者對于高層建筑的居住認識將會進一步提高。(2)樓盤規(guī)模及開發(fā)模式衡水市房地產(chǎn)開發(fā)樓盤規(guī)模差異化較大，呈現(xiàn)兩級分化特征，大盤及超大規(guī)模樓盤與獨棟項目形成鮮明對比，如東方太陽城 168萬平米及怡水花園 50萬平米等，大盤開發(fā)有助于推進銷售跟進；開發(fā)模式方面大盤開發(fā)均采用分期開發(fā)模式，一般項目分為 2－ 3期開發(fā)完畢?！? 從市場銷售情況分析，一年之內(nèi)消化約 125萬平米項目，對于擁有 40萬人口的市區(qū)而言，消費體量較大（ 2023年，石家莊市人口約 200萬，去化面積約在 500萬平米），反映出購房需求強勁，其中受縣域居民購房影響，衡水周邊縣城在去化市區(qū)項目面積方面將占據(jù)不小體量。第一年啟動 12個；第二年啟動 10個；第三年再啟動剩余城中村 。一湖 ：以衡水湖為中心，湖濱度假功能為主導(dǎo)，建設(shè)主題度假小鎮(zhèn)、高檔酒店、高爾夫球場等項目； 一州 ：以冀州為中心，歷史文化展示、體驗功能為主導(dǎo)，建設(shè)主題公園、仿古商業(yè)街、藝術(shù)街區(qū)等； 一城 ：衡水主城區(qū)以滏陽河為中心，以休閑度假的集散、配套服務(wù)功能為主導(dǎo)，改造滏陽河市區(qū)段及其沿線，建設(shè) 商業(yè)、文化、教育、商貿(mào)、居住五大中心 ，打造湖濱休閑度假城市的城市客廳。 12衡水市總體規(guī)劃 —— 空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃主城區(qū)主城區(qū)旅游區(qū)旅游區(qū)路北新區(qū)路北新區(qū)衡水市區(qū)未來三年將全力打造 “一湖、一州、一城 ”，逐步成為 “北方湖濱休閑度假城 ”：京九鐵路貫通前后，衡水市抓機遇促發(fā)展，幾年間城區(qū)面積擴大了 1倍，老城區(qū)得到全面改造。項目定位及實操提案一、衡水市總體規(guī)劃及開發(fā)政策11衡水市總體規(guī)劃 —— 城市規(guī)劃和發(fā)展方向建市以來，盡管衡水在城市建設(shè)上做出了很大的努力，但與先進地區(qū)相比仍存在著較大的差距。2023年，衡水市圓滿完成南北出市口、新華路、榕花大街等街道的改造工作。 濱河新區(qū) ：與中鐵電氣化局集團合作， 投資 60億元 ，面積 12平方公里 ，改造后實現(xiàn)城中有水、水中有城，打造全市第一的景觀亮點。 1－ 3年市場形勢 隨著城市擴張及 “三年大變樣 ”部分拆遷建設(shè)用房及政策性經(jīng)濟適用房廉租房放量， 4月中旬，衡水市公布了市區(qū) 3年十項重點城建工程，其中包括新區(qū)開發(fā)、舊城改造（目前衡水中心城區(qū)城中村 39個，占地約 ， 3年內(nèi)將完成 31個城中村的拆遷改造，同時 3年內(nèi)將建設(shè)廉租房 340套，建筑面積1， 7萬平米，建設(shè)經(jīng)濟適用房 1800套，約 12萬平米）等，預(yù)計未來 1－ 3年，衡水市場將表現(xiàn)為市場放量進一步加大，房地產(chǎn)市場競爭格局進一步加強。(3)區(qū)域分布由于受城市發(fā)展方向及老城區(qū)整體形象影響，衡水市房地產(chǎn)開發(fā)項目 80％集中在河西區(qū)及中心區(qū)位置，河?xùn)|區(qū)開發(fā)樓盤數(shù)量較少，且居民居住傾向更青睞于河西區(qū)域。（ 7）建筑風(fēng)格衡水市產(chǎn)品供應(yīng)建筑風(fēng)格方面，主要以現(xiàn)代簡約建筑為主，外在形式及外立面表現(xiàn)方面以中規(guī)中矩，風(fēng)格創(chuàng)新主要表現(xiàn)為外立面顏色及屋頂設(shè)計方面，同時在后期營銷方面，鮮有對建筑風(fēng)格進行包裝推廣的營銷理念。48%? 主人房及一般睡房應(yīng)寬敞舒適些，客飯廳夠用便可 5%? 衛(wèi)生間和廚房要盡量大 劣勢 *接近市區(qū)； 周邊項目優(yōu)劣勢解析四 面 戶 現(xiàn)處于現(xiàn)房階段，剩
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