【正文】 待入境旅游人數(shù) ……結構指標：產(chǎn)業(yè)結構及布局、就業(yè)人口結構水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃? 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析投資：開發(fā)投資額土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源?各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒?土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談?規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談12本報告是嚴格保密的。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預測。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。預測需求的大小、來源以及客戶需求點主要考慮以下因素預測需求的大小、來源以及客戶需求點主要考慮以下因素 ：?確定目標消費人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計?目標消費者收入、支付能力和購買力?遷居和交通方式?目標客戶的消費價值趨向（偏好）等6本報告是嚴格保密的。－－ 這正是我們房地產(chǎn)顧問存在的意義，我們提出的所有建議都是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？4本報告是嚴格保密的。 推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議6。 評估項目所處的市場環(huán)境2。學習內容182。課程目標理論聯(lián)系實際，以實用為原則，指導新人做理論聯(lián)系實際，以實用為原則，指導新人做正確的事，使之能夠盡快融入工作團隊。本報告是嚴格保密的。正確的事，使之能夠盡快融入工作團隊。 理論部分182。 尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。 評估開發(fā)商目標實現(xiàn)的可能性。什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指： 針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關系。STEP2:供給市場分析－競爭項目市場分析u通過城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)及市場調研數(shù)據(jù)獲取。思路u三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目物業(yè)市場u兩個方面供給、需求u三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析青島房地產(chǎn)市場青島住宅市場青島高端住宅市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？ 項目市場處于何種競爭格局？項目市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析9本報告是嚴格保密的。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（一）基本內容+對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預測未來的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。人均 GDP增速216。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標消 費類 型 恩格 爾 系數(shù) 住房消 費 占 總 消 費性支出的比重（ %）恩格 爾 系數(shù)住房消 費 占 總 消費 支出的比重（%）溫 飽 型 — — — 小康型 — — — 富裕型 — 20—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數(shù)＝食物支出金額 /總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低 北京 上海 天津 重慶 成都 武漢 西安人均可支配收入 （元） 13882 14867 10313 8094 9641 8524 7748較上年增速 % % % % % % %恩格爾系數(shù) % % % % % % %2023年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)17本報告是嚴格保密的。國際上的大多數(shù)組織使用中位數(shù)定義，而我國的房價收入比定義屬于平均數(shù)定義。新增供給是指本期存量與上期存量之間的差量。2. 影響需求量的因素：人口增長（自然增長、遷移、城市化）、家庭結構、支付能力、投資渠道、產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)政策 ……3. 市場現(xiàn)有物業(yè)的客戶來源分析、購買驅動因素4. 市場現(xiàn)有物業(yè)的產(chǎn)品特點、營銷手段及市場反應5. 消費者對市場現(xiàn)有產(chǎn)品的評價數(shù)據(jù)獲得統(tǒng)計數(shù)據(jù)銷售人員訪談對目標消費者的調查（問卷調查、訪談） 需求分析供給與需求的對比分析通過對影響供給和需求的因素分析，現(xiàn)有物業(yè)供給和需求的特點分析預測未來市場的供需走勢。法律特性：土地使用權年限、規(guī)劃條件、建筑標準 ……經(jīng)濟特性：價格、付款方式 ……自然特性：地塊面積、形狀、高度、景觀、區(qū)位 ……關聯(lián)性：通達性、可視性項目自身資源條件分析競爭對手分析目標客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、市場反應目標客戶的數(shù)量、收入水平、家庭結構、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式1. 找出項目的目標客戶2. 目標客戶的置業(yè)需求和偏好3. 找出項目面對競爭市場的機會點最終目標21本報告是嚴格保密的。 過于偏重對 “二手資料 ”的應用4。補充幾點市場分析方法的建議：?市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話－－事實勝于雄辯！?數(shù)據(jù)的整理可用 excel表格統(tǒng)計（尤其是區(qū)域類繁雜項目），便于整理分析；?基于事實的分析要提出結論性的建議和觀點，或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。資料來源：各派出所常住人口變動月報表，整理得出。 數(shù)據(jù)圖表示例1234u日常消費u各細分市場的價值貢獻u23%u空港城片區(qū) u77%u中心片區(qū)u25% u11%u居住u教育u耐用品u45% u59%5 u休閑娛樂u15% u6%u2% u18%u13% u6%u中心片區(qū)u35% u15%u20% u50%u10% u8%u5% u17%u30% u10%u空港城片區(qū) u60% u40%調整前的消費結構 調整后的消費結構耐用品教育居住日常消費休閑娛樂空港城消費現(xiàn)狀 中心片區(qū)消費現(xiàn)狀13％2％15％25％45％59％11％6％18％6％空港城消費未來 中心片區(qū)消費未來26本報告是嚴格保密的。金融街惠州巽寮旅游度假區(qū)項目市場分析案例 11. 巽寮面臨的市場需求環(huán)境分析2. 巽寮面臨的市場競爭環(huán)境分析巽寮在城市群中面臨的市場需求環(huán)境巽寮在惠州面臨的市場需求環(huán)境城市群整體供給水平分析大鵬半島度假市場針對性研究代表性度假物業(yè)和度假配套設施區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析競爭供給分析客戶需求分析思維圖28本報告是嚴格保密的。20% 28% 城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展地位30本報告是嚴格保密的。珠三角自駕游形成規(guī)模，度假和商務市場需求旺盛u珠江三角洲是全國人均汽車擁有量最高的地區(qū)，東莞居全國首位。 港澳臺為惠州最大投資者。一直沒有開通航道。泛珠三角整體協(xié)調發(fā)展，使惠州中心化趨勢加快，同時也為旅游業(yè)帶來新的機會u深圳市國內游客中，以廣東、湖南、湖北、江西、廣西、及四川等省份游客為主，來自上述地區(qū)的國內游客合計占了 % 。惠府 [2023]127號文件《加快我市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》泛珠三角的旅游市場機會資料來源： 2023廣東國際旅游展覽會備忘錄 35本報告是嚴格保密的?？深惐鹊貐^(qū)旅游環(huán)境承載海南博鰲 泰國普吉島旅游區(qū)域面積 40km2 540km2日游客容量 15000 35000巽寮 旅游時段：旺季： 120天，過渡季 120天，傳統(tǒng)淡季 125天規(guī)劃面積 20km2稔平半島面積 700km2巽寮項目年游客容量約為 250萬人巽寮日游客量 900010000人日容量利用率：旺季 100%；過渡季 80%，淡季 25% 其中珠三角商務會議培訓 1520萬人次，降低周中和非旺季客流波動，提高設施利用率目標個人游市場總量為： 230萬人次巽寮灣的環(huán)境承載力37本報告是嚴格保密的。4. 自然山水風景和濱海資源是各地游客首選的度假目的地。旅游地產(chǎn)的機會：珠三角區(qū)域目前已經(jīng)具備了在旅游度假地開發(fā)第二居所的必備條件市場化開發(fā)第二居所依托的宏觀環(huán)境 適應性分析 判斷有快速干道連接主城區(qū)，市政基礎設施完善；4小時車程內， ，最短距離 100km連接發(fā)達高速網(wǎng)，距離廣深 Y人均 GDP超過 5000美元，休閑度假時間充裕，追求全新體驗的生活方式和理念。u一半以上的北京地區(qū)客戶和七成天津客戶接受總價在 60萬以下。由于距離和成本因素，在本區(qū)域置業(yè)用于周末度假的客戶主要集中在珠三角u成本包括經(jīng)濟成本和時間成本。珠三角太遠了，坐飛機本身就是很辛苦的事情。u相對于第一居所來講，第二居所對于景觀更為注重。u結合對總價的調查看，小面積別墅更受個人休閑客戶青睞?！?觀瀾高爾夫球會度假置業(yè)的物業(yè)偏好44本報告是嚴格保密的。u景觀和價格的訴求以軟硬環(huán)境質量為依據(jù)。—— 珠三角客戶度假區(qū)物業(yè)配套的關鍵要素45本報告是嚴格保密的。u突出反映了惠州對于高爾夫等高尚消費有效購買力較低。u每天有往返香港中環(huán)的公共巴士。2023年 Resort推出 G8區(qū)棗林徑的投資產(chǎn)權式服務公寓，此批物業(yè)只邀約棕櫚島 VIP會員及業(yè)主進行優(yōu)先內部認購 ,在進行認購的短短數(shù)天內全數(shù)售罄 , 并創(chuàng)下惠陽豪宅每平方米售價人民幣 16,000元之新紀錄。棕櫚島為中海殼牌建設了國際學校一所。小結1. 珠三角區(qū)域目前已經(jīng)具備了在旅游度假地開發(fā)第二居所的必備條件。5. 景觀享受、投資價值和物業(yè)管理服務是各區(qū)域客戶共同關注的置業(yè)要素。巽寮在惠州面臨的市場需求環(huán)境惠州整體經(jīng)濟發(fā)展水平和空間惠州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及分布產(chǎn)業(yè)對城市和旅游的影響惠州人對沿海物業(yè)的置業(yè)需求城市群對惠州物業(yè)的投資需求惠州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及分布地緣性的市場需求環(huán)境惠州的市場需求環(huán)境稔平半島的產(chǎn)業(yè)狀況本地產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的影響本地人口經(jīng)濟狀況和消費特征49本報告是嚴格保密的。3. 惠州產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展將為旅游業(yè)帶來 1小時圈內的地緣性消費群。50本報告是嚴格保密的。珠三角整體旅游市場開發(fā)相對滯后，無法滿足龐大的消費需求u山 /文化資源并不強勢u海資源素質相對有限，并且未能保持原生態(tài)，城市化嚴重個人休閑短假市場 商務會議市場?缺乏高素質設施： “深圳很多度假地的規(guī)劃缺乏長遠目標，零散、低素質的設施破毀了整體氣氛，很難向高端市場走 ”（香港興業(yè)）?旅游活動單調： “珠三角一些海灘空有龐大人流，但沒有提供旅游活動，引導消費。 ”（東莞三正酒店）?未能充分利用自然資源： “深圳不是沒有自然環(huán)境好、適合培訓的地方，但都給現(xiàn)存的低素質建設浪費了，短期內很難改善提升 ”（深圳會展協(xié)會）54本報告是嚴格保密的。 —— 南山國際霞涌石化城惠州惠陽澳頭45KM13KM5KM56本報告是嚴格保密的。l缺乏基本的經(jīng)營管理，現(xiàn)場破敗凌亂。l硬地道路尚未鋪設，道路年久失修，可達性較差。龍門的山地和森林資源對于珠三角客戶影響較大。大鵬半島從資源和區(qū)位上看，未來都是巽寮的強有力競爭u基礎設施：周邊有多條道路正在規(guī)劃建設中，交通體系逐漸完善，地塊與其它地區(qū)的 溝通提供便利；u人文歷史：大鵬所城改造一期工程即將啟動，總投資 5000萬元，附近已規(guī)劃仿明清一條街，未來將依托大鵬所城，建設具有文化特色的購物街；u酒店等招商進展緩慢，調查顯示諸多商家對投資持謹慎態(tài)度。本項目原生態(tài)的一流旅游資源首屈一指，但仍需在人文資源打造、基礎設施改善、市場認知度的提高和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上進一步提高競爭力生態(tài)、人文旅游資產(chǎn) 目前基礎建設與旅游設施發(fā)展多元化旅游活動的空間目前市場認知與形象其它產(chǎn)業(yè)與社會情況巽寮灣 景觀立體多元化，原生態(tài)環(huán)境，生態(tài)條件保護較好，無產(chǎn)業(yè)等污染人文資產(chǎn)需整合提升區(qū)位和通達性較好，但通行距離需進一步縮短以市場為導向的高標準、有序開發(fā)目前十分有限旅游資源和潛力被廣泛認同，但城市美譽度欠佳無產(chǎn)業(yè)污染，沿路景觀好，產(chǎn)業(yè)需利用和調整大亞灣（霞涌）海水和沙灘質量差景觀單一，原生態(tài)環(huán)境，植被等生態(tài)條件一般，潛在產(chǎn)業(yè)污染區(qū)位和通達性較好尚缺乏高水準配套設施以市場為導向的高標準、有序開發(fā)目前十分有限城市美譽度欠佳資源評價略遜于巽寮灣周邊市化城汽車城等產(chǎn)業(yè)帶來潛在地緣性消費群，但嚴重影響沿路景觀和度假功能阿婆角 碼頭過渡開發(fā)，南向海灘受洋流和季風影響明顯硬地道路尚未鋪設，可達性差現(xiàn)場破敗不堪基本無良好開發(fā)稔山鎮(zhèn) 開發(fā)認知度較差 沿路景觀一般開發(fā)過渡大鵬半