【正文】 交少216。 漢正街－適宜居住，隨著靠近晴川橋?qū)嚯x產(chǎn)生一定抗性216。 武漢籍客戶認(rèn)為區(qū)域升值潛力好客戶基本情況1）漢西建材市場(chǎng)216。 總戶數(shù)約 40005000戶216。 經(jīng)營(yíng)種類石材、板材、燈具、裝飾品等216。 商戶主要以浙江（溫州、杭州）、福建（福州為主）、廣東和非武漢湖北構(gòu)成（ 80％以上）216。 多數(shù) 5年后生意穩(wěn)定有積累將家人（多數(shù)不帶父母）帶至武漢，子女多為小學(xué) 5年級(jí)左右或以上（借讀費(fèi)用 1500元 /學(xué)期）漢江北岸商業(yè)片區(qū)客戶研究漢西建材漢正街漢西建材場(chǎng)81本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 2)漢正街市場(chǎng)216。 總戶數(shù)約 15000戶216。 經(jīng)營(yíng)種類服裝、鞋、副食品、五金等216。 商戶主要非武漢湖北人、以浙江（溫州、杭州）、福建（福州為主）和廣東構(gòu)成（約 90％）。說(shuō)明： 20232023年漢正街商戶增加約 20％，計(jì)算正常商業(yè)淘汰率 2030％，即至少有超過(guò)一半商戶是經(jīng)營(yíng) 5年以上客戶收入216。 漢西街收入：平均純收入約 10萬(wàn)元 /年（扣除所有費(fèi)用）216。 漢正街收入：平均純收入約 10－ 15萬(wàn)元 /年（扣除所有費(fèi)用）漢江北岸商業(yè)片區(qū)客戶研究漢西建材漢正街漢西建材場(chǎng)82本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 現(xiàn)居住狀況、購(gòu)買力216。 多周邊租賃居住，時(shí)間長(zhǎng)的商戶購(gòu)買周邊兩房單位，但需要二次置業(yè)216。 按揭貸款月還款，按揭 1520年 兩房－ 15002023元 /月 三房－ 3000以上元 /月 四房和以上－ 40005000平方米 戶型越大對(duì)月供款敏感度低 住宅置業(yè)多采用按揭貸款，并且盡可能多貸款， 1520年，有資 金的時(shí)候即可還清貸款，商鋪置業(yè)多一次性付款較多漢江北岸商業(yè)片區(qū)客戶研究漢西建材漢正街83本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 客戶置業(yè)特征置業(yè)要素：n 多 5年以后開(kāi)始置業(yè)，并將家人帶到武漢n 78年后開(kāi)始注重居住環(huán)境和需求大面積單位 n 置業(yè)特別關(guān)注交通條件n 和日常生活環(huán)境相關(guān)對(duì)鐵道的敏感度明顯低于武漢籍商戶本項(xiàng)目契合度n 對(duì)片區(qū)抗性小，本項(xiàng)目解決對(duì)客戶引導(dǎo)性空間大n 通過(guò)大規(guī)模樓盤環(huán)境和產(chǎn)品打造加大漢江北岸產(chǎn)品（規(guī)模?。┑牟町恘 但必須解決項(xiàng)目和客戶工作之間的公共交通問(wèn)題。漢江北岸商業(yè)片區(qū)客戶研究漢西建材漢正街84本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 項(xiàng)目片區(qū)印象 ： 漢陽(yáng)適合居住，離城區(qū)也比較近 ，公交系統(tǒng)弱客戶基本情況寶豐商圈中高收入人群，如協(xié)和同濟(jì)醫(yī)院的醫(yī)生和周邊學(xué)校的老師等本項(xiàng)目契合度216。 客戶購(gòu)買力較強(qiáng)，但相對(duì)于漢口中心物業(yè)價(jià)格接受有壓力，本項(xiàng)目具有性價(jià)比優(yōu)勢(shì)216。 本項(xiàng)目與月湖橋延伸區(qū)物業(yè)保持 300400元價(jià)差具有較大吸引力，漢口中心區(qū)客戶性價(jià)比空間要求更高216。 項(xiàng)目需要解決公共系統(tǒng)降低阻力216。 提高產(chǎn)品設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)力216。 對(duì)鐵道具有一定抗性寶豐商圈和中心區(qū)客戶研究月湖橋延伸片區(qū)85本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻粞芯靠偨Y(jié) (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 研究片區(qū) 可引導(dǎo)性 項(xiàng)目引導(dǎo)消除 障礙點(diǎn) 物業(yè)需求 (平方米 ) 價(jià)格承受（萬(wàn)）漢江北商業(yè)片區(qū)漢西街－環(huán)境不錯(cuò)，比較近，公交少漢正街－適宜居住，隨著靠近晴川橋?qū)嚯x產(chǎn)生一定抗性可引導(dǎo) n公交系統(tǒng)2房 90\90100 2房 3545萬(wàn)3房 4房 120130150180 3房 55萬(wàn)以上寶豐商圈 漢陽(yáng)適合居住，離城區(qū)也比較近 ，公交系統(tǒng)弱 可引導(dǎo)n公交系統(tǒng)n產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)2房 90 2房 3540左右3房 110130 3房 4555鐘家村片區(qū)對(duì)項(xiàng)目片區(qū)印象：地塊是漢陽(yáng)目前居住適宜區(qū)域 可引導(dǎo)n產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì) 2房 90100 2房 35453房 4房 120130150180 3房 5080王家灣片區(qū)對(duì)項(xiàng)目片區(qū)印象：具有好的居住環(huán)境，公交系統(tǒng)和基本生活配套不 足，但片區(qū)前景看好可引導(dǎo) n產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)2房 80100 2房 30403房 110130 3房 4055沌口片區(qū) 武漢人－環(huán)境還可以 非武漢人－大多不太熟悉本片區(qū) 引導(dǎo)性差 不作分析2房 8090 2房 30403房 120130 3房 455586本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻羧觿澐謓 客戶總量n 整體購(gòu)買力－中高檔物業(yè) n 對(duì)片區(qū)的抗性大小第一圈層客戶鐘家村片區(qū)、漢江北岸商業(yè)片區(qū)客戶第二圈層客戶王家灣片區(qū)、寶豐商圈客戶第三圈層客戶漢口中心區(qū)片區(qū)客戶 87本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。二、客戶訪談置業(yè)特征分析88本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻糁脴I(yè)特征總結(jié)u產(chǎn)品創(chuàng)新敏感度大，需求不同對(duì)不同創(chuàng)新的敏感不同u優(yōu)質(zhì)園林設(shè)計(jì)認(rèn)可、愿意買單u非常注重交通條件u注重購(gòu)買實(shí)惠u接受外界新鮮事物的能力很強(qiáng) u時(shí)尚，害怕落伍，跟隨時(shí)代潮流；u喜歡跟風(fēng)，可引導(dǎo)u有區(qū)域情節(jié)；消費(fèi)者置業(yè)特征定位階段參考營(yíng)銷階段參考89本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻魞r(jià)值敏感性測(cè)試總結(jié)216?？蛻魧?duì)于戶型創(chuàng)新的價(jià)值認(rèn)同最為敏感；216。園林景觀對(duì)于訪談客戶也具有很大的吸引力；216。戶型創(chuàng)新和園林景觀能提升客戶心理價(jià)位預(yù)期；216。規(guī)模、立面、配套、會(huì)所只能從一定的程度上影響客戶，有錦上添花的作用；客戶敏感度高中低90本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)范圍內(nèi)目標(biāo)人群的現(xiàn)狀分析，確定中高端消費(fèi)者需求總量和所占比例目標(biāo)人群 高端物業(yè)比例 中高端比例經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)從業(yè)人員 5~10% 10~20%黃埔區(qū) 現(xiàn)有職工人數(shù) 17萬(wàn)人 5~10% 10~20%增城市 現(xiàn)有職工人數(shù) ， 5~10% 10~20%新塘鎮(zhèn) 戶籍人口 22萬(wàn)人， 戶；15~20%（另有3000中小企業(yè)）30%東莞 戶籍人口 159萬(wàn)人， 31萬(wàn)戶，預(yù)計(jì) 20%購(gòu)買率10~15% 20~30%資料來(lái)源：《廣州統(tǒng)計(jì)年鑒》、《東莞統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、世聯(lián)東莞專家訪談，世聯(lián)基礎(chǔ)資料分析u 分析統(tǒng)計(jì)資料和市場(chǎng)調(diào)研資料，對(duì)現(xiàn)狀人群購(gòu)買能力進(jìn)行評(píng)估；u 最小比例估計(jì)，高端消費(fèi)約有 際需求單位，中高端消費(fèi)約 。附：客戶定量分析－－金地增城項(xiàng)目91本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?；趶V州、東莞市歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，進(jìn)行市場(chǎng)范圍內(nèi)未來(lái)目標(biāo)人群的需求總量預(yù)測(cè)資料來(lái)源：《廣州統(tǒng)計(jì)年鑒》、《東莞統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、世聯(lián)東莞專家訪談，世聯(lián)基礎(chǔ)資料分析單位：萬(wàn)人 1999年 2023年 2023~2023年 2023年廣州市戶籍人口 685 701 … 807 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)從業(yè)人員 6 6 … 12 增城市職工人數(shù) ___ ___ … 11 黃埔區(qū)職工人數(shù) ___ ___ … 19 新塘鎮(zhèn)戶籍人口另有中小企業(yè) 3300 ___ ___ … 24東莞市戶籍人口預(yù)計(jì) 20%的購(gòu)買率 151 153 … 176 廣州市： 1999~2023年戶籍人口年平均增長(zhǎng)率 %，東莞市： 1999~2023年戶籍人口平均增長(zhǎng)率 %。u 基于現(xiàn)狀發(fā)展和城市規(guī)劃進(jìn)行預(yù)測(cè)，不考慮重大事件所產(chǎn)生的外來(lái)影響；u 最小比例估計(jì)，高端消費(fèi)約有 位，中高端消費(fèi)約。92本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。通過(guò)定量分析，做盡容積率開(kāi)發(fā)物業(yè)占區(qū)域內(nèi)中高端累積需求 8~%，未來(lái)的市場(chǎng)前景良好u 按獨(dú)立別墅 300m2/套，聯(lián)排、洋房等中高檔復(fù)合型物業(yè)200m2/套計(jì)算；u 預(yù)計(jì)現(xiàn)時(shí)的中高端物業(yè)需求約為 1,990萬(wàn) m2，至 2023年中高端累積需求總量約為 2,200萬(wàn) m2；u 本項(xiàng)目可開(kāi)發(fā)的物業(yè)總量（按 率計(jì)）約為 170萬(wàn)m2，占中高端物業(yè)需求總量 8~%。資料來(lái)源：《廣州統(tǒng)計(jì)年鑒》、《東莞統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、世聯(lián)基礎(chǔ)資料分析93本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)分析本項(xiàng)目前期客戶置業(yè)選擇區(qū)域?qū)Ρ确治?，尋找?xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)94本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。中高檔置業(yè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析漢口中心板塊古田板塊鐘家村板塊王家灣板塊寶豐商圈板塊 漢正街板塊四新板塊沌口板塊216。板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目選擇原則：同價(jià)格樓盤同檔次樓盤同規(guī)模樓盤95本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。漢口中心板塊典型項(xiàng)目分析 　西北湖鳳凰城位置 北湖西路 6號(hào) 基本情況占地面積 平方米 ，建筑面積 平方米 容積率 5..223棟高層 2 2 26F； 421套戶型及創(chuàng)新點(diǎn)面積從 112—169 平方米 ，以 150平方米大戶型為主項(xiàng)目?jī)r(jià)值要素價(jià)格及銷售情況450011000元 /平方米，均價(jià) 5300元 /平方米 05年 10月 1日開(kāi)始銷售，銷售率 75%東西湖景觀；城市核心地段；客戶來(lái)源范圍較廣，銀行、公務(wù)員、醫(yī)生等專業(yè)人士居多96本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。樓盤特征 規(guī)模 項(xiàng)目規(guī)模較小，容積率高物業(yè)類型 高層建筑為主產(chǎn)品創(chuàng)新 沒(méi)有創(chuàng)新價(jià)格 擁有城市和自然雙重資源項(xiàng)目（湖景）均價(jià)5500元 /平方米以上，一般 4500元 /平方米以上價(jià)值要素城市價(jià)值（地段、市政配套、交通、生活配套）；自然資源（東西湖）；少量精裝修、采用高品質(zhì)建材；板塊劣勢(shì)價(jià)格高（需要較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力）；后續(xù)供應(yīng)量較少；項(xiàng)目規(guī)模小，產(chǎn)品品質(zhì)一般；漢口中心板塊樓盤特征 　97本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。漢正街板塊典型項(xiàng)目金城世家位置 硚口區(qū)友誼路與民意上街交匯處 基本情況占地面積 3744平方米，建筑面積23879平方米，容積率 2棟高層， 1棟 18F， 1棟 22F；規(guī)劃 298戶戶型及創(chuàng)新點(diǎn)102平方米 72套， 110118平方米 124套， 120130平方米 84套， 146平方米18套； 項(xiàng)目?jī)r(jià)值要素價(jià)格及銷售情況均價(jià) 4200元 /平方米05年 6月 8日開(kāi)盤，現(xiàn)已經(jīng)售完（商圈）地段客戶 本地客戶 50%，其他區(qū)域 50%98本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。樓盤特征 規(guī)模 項(xiàng)目規(guī)模較小，容積率高物業(yè)類型 高層建筑為主產(chǎn)品創(chuàng)新 價(jià)格 均價(jià) 4200元 /平方米以上，創(chuàng)新產(chǎn)品價(jià)格比均價(jià)高 400元 /平方米，而且銷售速度快價(jià)值要素城市價(jià)值（商圈地段、市政配套、交通、生活配套）；少量產(chǎn)品創(chuàng)新（挑高產(chǎn)品） —— 個(gè)案板塊劣勢(shì)項(xiàng)目規(guī)模普遍較小，社區(qū)內(nèi)環(huán)境不佳；產(chǎn)品品質(zhì)一般；漢正街板塊樓盤特征99本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。板塊價(jià)值要素總結(jié)板塊 漢口中心 漢正街 寶豐商圈 古田 鐘家村 王家灣 四新 沌口價(jià)值要素城市價(jià)值；自然資源；少量精裝修；城市價(jià)值少量產(chǎn)品創(chuàng)新（挑高產(chǎn)品）城市價(jià)值配套完善；交通便利，大盤項(xiàng)目品牌開(kāi)發(fā)商；交通便利景觀優(yōu)勢(shì)漢陽(yáng)商圈性價(jià)比高；升值潛力大；道路發(fā)達(dá)自然價(jià)值產(chǎn)品自然價(jià)值產(chǎn)品；小區(qū)品質(zhì)板塊劣勢(shì)價(jià)格高供應(yīng)量較?。豁?xiàng)目規(guī)模小，品質(zhì)一般供應(yīng)量小；規(guī)模小品質(zhì)一般；供應(yīng)量??；規(guī)模??；品質(zhì)差供應(yīng)量大配套不完善；區(qū)域環(huán)境較差價(jià)格高，區(qū)域購(gòu)買力不能支撐；環(huán)境改善需要時(shí)間交通不便利；缺乏相應(yīng)的配套；區(qū)域印象不佳項(xiàng)目品質(zhì)一般遠(yuǎn)郊；片區(qū)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；社區(qū)不夠成熟，配套不足，便利性差；遠(yuǎn)郊；片區(qū)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；社區(qū)不夠成熟，配套不足，便利性差；100本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。板塊要素分析市場(chǎng)空缺點(diǎn)：216。物業(yè)類型216。戶型設(shè)計(jì)216。園林216。配套高中低101本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。通過(guò)對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)分析找到項(xiàng)目突破的方向項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)總結(jié)：屬于先天性，后天較難改變p城市自然：處于劣勢(shì)p自然資源：一般，不突出p規(guī)模 ：離漢口中心最近的大盤 項(xiàng)目可以有突破方向：?物業(yè)類型?戶型設(shè)計(jì)?園林?項(xiàng)目配套高中低102本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。價(jià)值突破方向分析 —— 戶型設(shè)計(jì)板塊 漢口中心 漢正街 寶豐商圈 古田 鐘家村 王家灣 四新 沌口代表樓盤 華立新時(shí)代 摩登公館 集賢書香苑 漢口春天 金橋鳳凰華庭 碧水晴天 南國(guó)明珠 金色港灣戶型設(shè)計(jì) 一般產(chǎn)品高產(chǎn)品 一般產(chǎn)品 一般產(chǎn)品品 一