【正文】 樓盤特征 規(guī)模 項(xiàng)目規(guī)模較小，容積率高物業(yè)類型 高層建筑為主產(chǎn)品創(chuàng)新 價(jià)格 均價(jià) 4200元 /平方米以上，創(chuàng)新產(chǎn)品價(jià)格比均價(jià)高 400元 /平方米，而且銷售速度快價(jià)值要素城市價(jià)值（商圈地段、市政配套、交通、生活配套）；少量產(chǎn)品創(chuàng)新（挑高產(chǎn)品） —— 個(gè)案板塊劣勢項(xiàng)目規(guī)模普遍較小，社區(qū)內(nèi)環(huán)境不佳；產(chǎn)品品質(zhì)一般；漢正街板塊樓盤特征99本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。規(guī)模、立面、配套、會(huì)所只能從一定的程度上影響客戶，有錦上添花的作用；客戶敏感度高中低90本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 客戶置業(yè)特征置業(yè)要素：n 多 5年以后開始置業(yè)，并將家人帶到武漢n 78年后開始注重居住環(huán)境和需求大面積單位 n 置業(yè)特別關(guān)注交通條件n 和日常生活環(huán)境相關(guān)對(duì)鐵道的敏感度明顯低于武漢籍商戶本項(xiàng)目契合度n 對(duì)片區(qū)抗性小，本項(xiàng)目解決對(duì)客戶引導(dǎo)性空間大n 通過大規(guī)模樓盤環(huán)境和產(chǎn)品打造加大漢江北岸產(chǎn)品（規(guī)模小）的差異n 但必須解決項(xiàng)目和客戶工作之間的公共交通問題。 漢正街－適宜居住，隨著靠近晴川橋?qū)嚯x產(chǎn)生一定抗性216。 本項(xiàng)目競爭可以通過通過舒適的居住空間突破，產(chǎn)品創(chuàng)新，并吸引享受自然環(huán)境的客戶。 多數(shù)為非武漢客戶，無武漢城市情節(jié)，認(rèn)為沌口區(qū)域不差，區(qū)域基本生活 配套較成熟，出片區(qū)主動(dòng)意愿不強(qiáng)216。客戶分析方法u對(duì)整體市場以及區(qū)域市場的認(rèn)識(shí)與看法u對(duì)本項(xiàng)目的看法u對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新及初步構(gòu)思的試探與檢驗(yàn)u需求和購買力p訪談：u對(duì)整體市場以及區(qū)域市場的認(rèn)識(shí)與看法u對(duì)本項(xiàng)目的看法u對(duì)產(chǎn)品的創(chuàng)新及初步構(gòu)思的試探與檢驗(yàn)u需求和購買力p樓盤調(diào)研71本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。漢江北岸待招商地塊 (硚口區(qū) ) A 月湖橋橋片區(qū) B 江漢二橋北岸西片 C 古田片占地 建面 容積率 性質(zhì) A1 44萬㎡ 163萬㎡ 商住2 ㎡ ㎡ 商住3 5萬㎡ ㎡ 商住 B4 ㎡ ㎡ 商住5 ㎡ ㎡ 商住6 6萬㎡ 17萬㎡ 商住 C7 ㎡ 41萬㎡ 商住8 10萬㎡ 28萬㎡ 商住合計(jì) 123萬㎡ ㎡土地－漢江北岸即將進(jìn)入大規(guī)模開發(fā)階段項(xiàng)目周邊土地出讓情況65本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。規(guī)劃到 2023年人口達(dá)到 100萬。u整合推廣：目前尚未進(jìn)入整合推廣階段。亞婆角l岸線景觀不具足夠競爭力。1. 臨海產(chǎn)業(yè)群的形成和專業(yè)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的加強(qiáng)為大旅游業(yè)的發(fā)展帶來潛在機(jī)會(huì)?；蓐柟I(yè)區(qū)的工廠大部分是臺(tái)資背景，大多住宅棕櫚島。典型項(xiàng)目分析：棕櫚島高爾夫球會(huì) —— 面向整個(gè)珠三角客戶u距離深圳 40分鐘車程。u相對(duì)于北京、廣深客戶來講，以天津?yàn)榇淼牡诙蓐?duì)城市投資度假物業(yè)意識(shí)較弱。 廣深人均 GDP$7000香港人均 GDP$ 25600 Y消費(fèi)結(jié)構(gòu)向度假傾斜，私人汽車擁有量超過20%汽車人均擁有量全國首位 Y本地區(qū)或跨區(qū)域規(guī)模性的中高收入階層 區(qū)域內(nèi)有大量潛在中高收入人群 Y位于以自然風(fēng)景聞名的旅游區(qū) 具備沙灘海景條件 Y地區(qū)治安和社會(huì)狀況良好 人口稀少 可塑所在地區(qū)具有身份標(biāo)識(shí)性 NO NO，可塑具備良好的度假區(qū)配套（健康娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、商務(wù)中心） 配套低檔，不成熟 NO，可塑開發(fā)第二居所的條件分析40本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。國際游客基本從香港入境，對(duì)內(nèi)地旅游業(yè)的形象、品牌認(rèn)識(shí)有限，可以結(jié)合香港的國際知名度、廣州舉辦大型展會(huì)的能力、周邊省份城市豐富的旅游資源，開發(fā)聯(lián)動(dòng)旅游路線，將區(qū)域內(nèi)著名景點(diǎn)介紹給世界各國游客，深度挖掘泛珠 “9+2”各地區(qū)的旅游資源 。珠三角產(chǎn)業(yè)群是全球產(chǎn)業(yè)鏈上最大的生產(chǎn)基地之一廣東省的主要工業(yè)產(chǎn)品：u石化u食品u硬件產(chǎn)品u家具uIT和電氣u建材u洗滌u鐘表u玩具u出版u軟件研發(fā)2023（ 17）各省份工業(yè)增加值金融貿(mào)易港口 城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展地位31本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。?房地產(chǎn)專業(yè)顧問的競爭力在于：基于事實(shí)的分析和研究找到項(xiàng)目解決的方案。供給結(jié)構(gòu) 按產(chǎn)品類型、戶型、面積、價(jià)格等對(duì)各片區(qū)供給量進(jìn)行分類，進(jìn)而分析各片區(qū)的供給特征現(xiàn)有物業(yè)的空置率和空置物業(yè)的特點(diǎn)近期物業(yè)的吸納情況，包括購買和出租的情況租金或者售價(jià)，以及不同位置和質(zhì)量的物業(yè)租金或售價(jià)的波動(dòng)現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢分析（核心競爭力）現(xiàn)有物業(yè)的營銷方式數(shù)據(jù)獲得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)現(xiàn)場調(diào)查供給分析19本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房地產(chǎn)發(fā)展程度判斷因素：階段價(jià)格 階段： 復(fù)蘇 發(fā)展 危機(jī) 蕭條14本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。 規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)4。200６ .８ .12本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁。10本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等中房指數(shù)、全國 35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴(kuò)散指數(shù)法）對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個(gè)綜合景氣指數(shù)多用于進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析、宏觀行業(yè)分析等國房指數(shù)中國當(dāng)前幾種主要的房地產(chǎn)指數(shù)16本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。人口產(chǎn)業(yè)分布結(jié)構(gòu)圖第二產(chǎn)業(yè)：加工制造業(yè)、建筑業(yè)為主第三產(chǎn)業(yè)：交通運(yùn)輸業(yè)、商飲服務(wù)業(yè)為主24本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。珠三角旅游度假市場需求趨勢33本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。城市群旅游地選擇偏好調(diào)查36本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。高端客戶傾向于選擇自己比較熟悉的區(qū)域投資。我們?cè)诤笃趯⒄{(diào)整戶型。新世界的香港背景和惠州產(chǎn)業(yè)發(fā)展為棕櫚島的經(jīng)營和物業(yè)銷售帶來了穩(wěn)定的來源u棕櫚島有效利用了地緣優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)機(jī)。3. 珠三角中高端客戶將是高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體 。本地休閑自住類旅游度假區(qū)—— 資源有瓶頸，覆蓋市場窄項(xiàng)目 現(xiàn)狀描述 主要功能 客戶 特色觀瀾高爾夫 以其超大規(guī)模的 180洞 GOLF著稱，承辦大型賽事，并延伸其他休閑活動(dòng)運(yùn)動(dòng) /休閑 /娛樂深圳本地及香港客戶 GOLF廣州逸泉山莊 未能充分利用資源打造旅游吸引力，被動(dòng)演變?yōu)槊嫦虍?dāng)?shù)氐牡谝痪铀蓍e /保健 從化本地客戶 溫泉廣州荔湖高爾夫 單一的 GOLF球場，簡易接待設(shè)施 運(yùn)動(dòng) /休閑 新塘、廣州、東莞 GOLF深圳麒麟山莊 黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人的接待場所 會(huì)議 /休閑 政府官員；深圳客戶 田園風(fēng)光佛山南國桃園 依托于大量居住人口，旅游設(shè)施與功能對(duì)外吸引力不足，輻射范圍有限娛樂 /會(huì)議 佛山客戶 央視南海影視城深圳華僑城 城市化的，分布著大規(guī)模居住社區(qū)，以人造主題公園為特色，功能多樣娛樂 /購物 深圳客戶為主 主題公園珠海金海灘 設(shè)施陳舊，沙灘質(zhì)量不高，游客量少，經(jīng)營困難娛樂 珠海大眾客戶 濱海廣州橫檔島 大眾化市民休閑場所，接待設(shè)施簡陋 觀光 /娛樂 廣州、東莞 濱海 /炮臺(tái)深圳光明農(nóng)場 以農(nóng)業(yè)觀光以及本地企業(yè)拓展為主 觀光 /運(yùn)動(dòng) 深圳客戶 觀光農(nóng)業(yè)香港愉景灣 逐漸演變?yōu)樵谙愀酃ぷ鞯模òㄍ饧┤耸康牡谝痪铀蓍e /常住 /會(huì)議居住在本項(xiàng)目的客戶 濱海 /GOLF深圳龍崗植物園 植物園吸引力有限，以 GOLF為主 休閑 /娛樂 深圳客戶 GOLF海口美視高爾夫 相對(duì)單一的 GOLF功能，客戶多為本地企業(yè)、政府人員休閑 ?？诳蛻?濱海 /GOLF珠三角市場供給52本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。綠化率較差。競爭機(jī)會(huì)點(diǎn)59本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 62本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。從遠(yuǎn)期看：老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變成文化旅游中心區(qū)，發(fā)展前景良好；216。 多數(shù)企業(yè)為非武漢人員（ 80％以上），只有少數(shù)企業(yè)以本地人員為主客戶收入較好企業(yè)員工收入216。 一般公務(wù)員還款 2500－ 3000元 /月 大橋局職工月回款 :25003000216。 企業(yè)正式員工 20233000元 /月 企業(yè)管理層收入較高，差異較大王家灣村片區(qū)客戶研究王家灣78本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商戶主要非武漢湖北人、以浙江（溫州、杭州）、福建（福州為主）和廣東構(gòu)成（約 90％）?？蛻羧觿澐謓 客戶總量n 整體購買力－中高檔物業(yè) n 對(duì)片區(qū)的抗性大小第一圈層客戶鐘家村片區(qū)、漢江北岸商業(yè)片區(qū)客戶第二圈層客戶王家灣片區(qū)、寶豐商圈客戶第三圈層客戶漢口中心區(qū)片區(qū)客戶 87本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。中高檔置業(yè)競爭區(qū)域分析漢口中心板塊古田板塊鐘家村板塊王家灣板塊寶豐商圈板塊 漢正街板塊四新板塊沌口板塊216。通過對(duì)比競爭分析找到項(xiàng)目突破的方向項(xiàng)目優(yōu)劣勢總結(jié)：屬于先天性，后天較難改變p城市自然：處于劣勢p自然資源：一般，不突出p規(guī)模 ：離漢口中心最近的大盤 項(xiàng)目可以有突破方向：?物業(yè)類型?戶型設(shè)計(jì)?園林?項(xiàng)目配套高中低102本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。資料來源：《廣州統(tǒng)計(jì)年鑒》、《東莞統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、世聯(lián)基礎(chǔ)資料分析93本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 對(duì)鐵道具有一定抗性寶豐商圈和中心區(qū)客戶研究月湖橋延伸片區(qū)85本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 總戶數(shù)約 15000戶216。 教師收入略低于公務(wù)員216。項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 對(duì)項(xiàng)目片區(qū)印象：地塊是漢陽目前居住適宜區(qū)域客戶基本情況本區(qū)域集中漢陽大量政府公務(wù)員和大橋局客戶 ， 具有較高購買力客戶收入一般公務(wù)員收入 :20233000大橋局收入 :25003500現(xiàn)居住狀況 、購買力大橋局職工 \公務(wù)員基本已有一套福利住宅，正處于換房周期。沌口項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 對(duì)項(xiàng)目片區(qū)印象：武漢人－環(huán)境還可以 非武漢人－大多不太熟悉本片區(qū)客戶基本情況216。區(qū)政府舊改片區(qū) (漢陽區(qū) )郭茨口西 有部分回遷的片區(qū)2023年歸元寺舊改鸚鵡路以東城區(qū)：1000戶 20萬方鸚鵡路以西城區(qū)：1400戶 12萬方晴川片月湖片漢鋼片四新片歸元寺片郭茨口西片土地－漢江南岸土地規(guī)劃項(xiàng)目周邊土地出讓情況66本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。現(xiàn)代制造業(yè)基地則立足武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，提升武漢的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；216。本項(xiàng)目原生態(tài)的一流旅游資源首屈一指，但仍需在人文資源打造、基礎(chǔ)設(shè)施改善、市場認(rèn)知度的提高和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上進(jìn)一步提高競爭力生態(tài)、人文旅游資產(chǎn) 目前基礎(chǔ)建設(shè)與旅游設(shè)施發(fā)展多元化旅游活動(dòng)的空間目前市場認(rèn)知與形象其它產(chǎn)業(yè)與社會(huì)情況巽寮灣 景觀立體多元化，原生態(tài)環(huán)境，生態(tài)條件保護(hù)較好，無產(chǎn)業(yè)等污染人文資產(chǎn)需整合提升區(qū)位和通達(dá)性較好，但通行距離需進(jìn)一步縮短以市場為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開發(fā)目前十分有限旅游資源和潛力被廣泛認(rèn)同，但城市美譽(yù)度欠佳無產(chǎn)業(yè)污染，沿路景觀好，產(chǎn)業(yè)需利用和調(diào)整大亞灣（霞涌）海水和沙灘質(zhì)量差景觀單一，原生態(tài)環(huán)境，植被等生態(tài)條件一般，潛在產(chǎn)業(yè)污染區(qū)位和通達(dá)性較好尚缺乏高水準(zhǔn)配套設(shè)施以市場為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開發(fā)目前十分有限城市美譽(yù)度欠佳資源評(píng)價(jià)略遜于巽寮灣周邊市化城汽車城等產(chǎn)業(yè)帶來潛在地緣性消費(fèi)群，但嚴(yán)重影響沿路景觀和度假功能阿婆角 碼頭過渡開發(fā)，南向海灘受洋流和季風(fēng)影響明顯硬地道路尚未鋪設(shè)，可達(dá)性差現(xiàn)場破敗不堪基本無良好開發(fā)稔山鎮(zhèn) 開發(fā)認(rèn)知度較差 沿路景觀一般開發(fā)過渡大鵬半島原生態(tài)資源豐富，但海灘等較為破碎，并受核電站影響大鵬所城啟動(dòng)改造，但尚未形成廣泛知名度道路系統(tǒng)迅速完善，1小時(shí)到市區(qū)。l缺乏基本的經(jīng)營管理，現(xiàn)場破敗凌亂。50本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。小結(jié)1. 珠三角區(qū)域目前已經(jīng)具備了在旅游度假地開發(fā)第二居所的必備條件。u突出反映了惠州對(duì)于高爾夫等高尚消費(fèi)有效購買力較低。u結(jié)合對(duì)總價(jià)的調(diào)查看，小面積別墅更受個(gè)人休閑客戶青睞。u一半以上的北京地區(qū)客戶和七成天津客戶接受總價(jià)在 60萬以下?；莞?[2023]127號(hào)文件《加快我市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》泛珠三角的旅游市場機(jī)會(huì)資料來源： 2023廣東國際旅游展覽會(huì)備忘錄 35本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。珠三角自駕游形成規(guī)模，度假和商務(wù)市場需求旺盛u珠江三角洲是全國人均汽車擁有量最高的地區(qū)，東莞居全國首位。資料來源：各派出所常住人口變動(dòng)月報(bào)表，整理得出。2. 影響需求量的因素：人口增長（自然增長、遷移、城市化）、家庭結(jié)構(gòu)、支付能力、投資渠道、產(chǎn)業(yè)政策、房地產(chǎn)政策 ……3. 市場現(xiàn)有物業(yè)的客戶來源分析、購買驅(qū)動(dòng)因素4. 市場現(xiàn)有物業(yè)的產(chǎn)品特點(diǎn)、營銷手段及市場反應(yīng)5. 消費(fèi)者對(duì)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)獲得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)銷售人員訪