【正文】 島原生態(tài)資源豐富，但海灘等較為破碎，并受核電站影響大鵬所城啟動(dòng)改造，但尚未形成廣泛知名度道路系統(tǒng)迅速完善，1小時(shí)到市區(qū)。 漢陽(yáng)赫山項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析案例 2如何突破區(qū)域價(jià)格？216。目標(biāo)客戶競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析216。在行政范圍上包含現(xiàn)在的漢陽(yáng)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和蔡甸區(qū)的一部分。現(xiàn)代制造業(yè)基地則立足武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，提升武漢的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；216。月湖公園正在建設(shè)，景觀建設(shè)規(guī)模約 58萬平方米216。漢正旅游商貿(mào)區(qū)段： 入江口至月湖橋段，漢正板塊。月湖橋北岸①②③④⑥⑦⑧ 古田片江漢二橋北岸西片⑤216。區(qū)政府舊改片區(qū) (漢陽(yáng)區(qū) )郭茨口西 有部分回遷的片區(qū)2023年歸元寺舊改鸚鵡路以東城區(qū)：1000戶 20萬方鸚鵡路以西城區(qū)：1400戶 12萬方晴川片月湖片漢鋼片四新片歸元寺片郭茨口西片土地－漢江南岸土地規(guī)劃項(xiàng)目周邊土地出讓情況66本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。從土地出讓情況看從近期土地出讓計(jì)劃看沒有直接競(jìng)爭(zhēng)，漢江兩岸規(guī)劃看相互呼應(yīng)，具有打造中高檔樓盤的條件67本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。漢口中心區(qū)及以北地區(qū)抗性較大，較高的性價(jià)比會(huì)吸引部分中心區(qū)低購(gòu)買力客戶216。項(xiàng)目客戶研究－片區(qū)劃分沌口王家灣鐘家村漢西建材漢正街寶豐商圈研究客戶群沌口片區(qū)鐘家村片區(qū)王家灣片區(qū)商業(yè)片區(qū)漢正街商貿(mào)客戶、漢西街建材客戶寶豐商圈沌口王家灣鐘家村漢西建材漢正街寶豐商圈10分鐘車程5公里路程15分鐘車程12公里路程6分鐘車程4公里路程10分鐘車程8公里路程10分鐘車程8公里路程20分鐘車程15公里路程70本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。沌口項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 對(duì)項(xiàng)目片區(qū)印象：武漢人－環(huán)境還可以 非武漢人－大多不太熟悉本片區(qū)客戶基本情況216。 普通員工不超過 2023元 /月216。沌口項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 沌口片區(qū)客戶研究金色港灣客戶特點(diǎn)216。 選擇在企業(yè)巴士沿線物業(yè)非武漢216。項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 對(duì)項(xiàng)目片區(qū)印象：地塊是漢陽(yáng)目前居住適宜區(qū)域客戶基本情況本區(qū)域集中漢陽(yáng)大量政府公務(wù)員和大橋局客戶 ， 具有較高購(gòu)買力客戶收入一般公務(wù)員收入 :20233000大橋局收入 :25003500現(xiàn)居住狀況 、購(gòu)買力大橋局職工 \公務(wù)員基本已有一套福利住宅，正處于換房周期。項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 客戶特點(diǎn)216。 本項(xiàng)目自然環(huán)境價(jià)值和城市價(jià)值分別低于沌口和漢口中心區(qū)，無法競(jìng)爭(zhēng)216。項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 對(duì)項(xiàng)目片區(qū)印象：具有好的居住環(huán)境，公交系統(tǒng)和基本生活配套不 足，但片區(qū)前景看好客戶基本情況216。 教師收入略低于公務(wù)員216。 企業(yè)員工多數(shù) 45年前已在王家灣購(gòu)房，現(xiàn)處于需要換房周期 公務(wù)員購(gòu)買能力強(qiáng)，換房愿望強(qiáng) 216。 漢西街－環(huán)境不錯(cuò)，比較近，公交少216。 經(jīng)營(yíng)種類石材、板材、燈具、裝飾品等216。 總戶數(shù)約 15000戶216。 漢西街收入：平均純收入約 10萬元 /年（扣除所有費(fèi)用）216。 按揭貸款月還款，按揭 1520年 兩房－ 15002023元 /月 三房－ 3000以上元 /月 四房和以上－ 40005000平方米 戶型越大對(duì)月供款敏感度低 住宅置業(yè)多采用按揭貸款，并且盡可能多貸款， 1520年，有資 金的時(shí)候即可還清貸款，商鋪置業(yè)多一次性付款較多漢江北岸商業(yè)片區(qū)客戶研究漢西建材漢正街83本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶購(gòu)買力較強(qiáng)，但相對(duì)于漢口中心物業(yè)價(jià)格接受有壓力，本項(xiàng)目具有性價(jià)比優(yōu)勢(shì)216。 對(duì)鐵道具有一定抗性寶豐商圈和中心區(qū)客戶研究月湖橋延伸片區(qū)85本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？蛻糁脴I(yè)特征總結(jié)u產(chǎn)品創(chuàng)新敏感度大，需求不同對(duì)不同創(chuàng)新的敏感不同u優(yōu)質(zhì)園林設(shè)計(jì)認(rèn)可、愿意買單u非常注重交通條件u注重購(gòu)買實(shí)惠u接受外界新鮮事物的能力很強(qiáng) u時(shí)尚，害怕落伍，跟隨時(shí)代潮流；u喜歡跟風(fēng)，可引導(dǎo)u有區(qū)域情節(jié)；消費(fèi)者置業(yè)特征定位階段參考營(yíng)銷階段參考89本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。戶型創(chuàng)新和園林景觀能提升客戶心理價(jià)位預(yù)期；216?；趶V州、東莞市歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，進(jìn)行市場(chǎng)范圍內(nèi)未來目標(biāo)人群的需求總量預(yù)測(cè)資料來源：《廣州統(tǒng)計(jì)年鑒》、《東莞統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、世聯(lián)東莞專家訪談，世聯(lián)基礎(chǔ)資料分析單位：萬人 1999年 2023年 2023~2023年 2023年廣州市戶籍人口 685 701 … 807 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)從業(yè)人員 6 6 … 12 增城市職工人數(shù) ___ ___ … 11 黃埔區(qū)職工人數(shù) ___ ___ … 19 新塘鎮(zhèn)戶籍人口另有中小企業(yè) 3300 ___ ___ … 24東莞市戶籍人口預(yù)計(jì) 20%的購(gòu)買率 151 153 … 176 廣州市： 1999~2023年戶籍人口年平均增長(zhǎng)率 %，東莞市： 1999~2023年戶籍人口平均增長(zhǎng)率 %。資料來源：《廣州統(tǒng)計(jì)年鑒》、《東莞統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、世聯(lián)基礎(chǔ)資料分析93本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。漢口中心板塊典型項(xiàng)目分析 　西北湖鳳凰城位置 北湖西路 6號(hào) 基本情況占地面積 漢正街板塊典型項(xiàng)目金城世家位置 硚口區(qū)友誼路與民意上街交匯處 基本情況占地面積 3744平方米，建筑面積23879平方米，容積率 2棟高層， 1棟 18F， 1棟 22F；規(guī)劃 298戶戶型及創(chuàng)新點(diǎn)102平方米 72套， 110118平方米 124套， 120130平方米 84套， 146平方米18套； 項(xiàng)目?jī)r(jià)值要素價(jià)格及銷售情況均價(jià) 4200元 /平方米05年 6月 8日開盤，現(xiàn)已經(jīng)售完（商圈）地段客戶 本地客戶 50%，其他區(qū)域 50%98本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。物業(yè)類型216。通過對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)分析找到項(xiàng)目突破的方向項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)總結(jié)：屬于先天性，后天較難改變p城市自然：處于劣勢(shì)p自然資源：一般，不突出p規(guī)模 ：離漢口中心最近的大盤 項(xiàng)目可以有突破方向：?物業(yè)類型?戶型設(shè)計(jì)?園林?項(xiàng)目配套高中低102本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。園林216。板塊價(jià)值要素總結(jié)板塊 漢口中心 漢正街 寶豐商圈 古田 鐘家村 王家灣 四新 沌口價(jià)值要素城市價(jià)值；自然資源；少量精裝修；城市價(jià)值少量產(chǎn)品創(chuàng)新（挑高產(chǎn)品）城市價(jià)值配套完善；交通便利，大盤項(xiàng)目品牌開發(fā)商；交通便利景觀優(yōu)勢(shì)漢陽(yáng)商圈性價(jià)比高；升值潛力大；道路發(fā)達(dá)自然價(jià)值產(chǎn)品自然價(jià)值產(chǎn)品；小區(qū)品質(zhì)板塊劣勢(shì)價(jià)格高供應(yīng)量較?。豁?xiàng)目規(guī)模小，品質(zhì)一般供應(yīng)量?。灰?guī)模小品質(zhì)一般；供應(yīng)量小；規(guī)模??；品質(zhì)差供應(yīng)量大配套不完善；區(qū)域環(huán)境較差價(jià)格高，區(qū)域購(gòu)買力不能支撐；環(huán)境改善需要時(shí)間交通不便利；缺乏相應(yīng)的配套；區(qū)域印象不佳項(xiàng)目品質(zhì)一般遠(yuǎn)郊；片區(qū)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；社區(qū)不夠成熟，配套不足，便利性差；遠(yuǎn)郊；片區(qū)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；社區(qū)不夠成熟，配套不足，便利性差；100本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。平方米 容積率 5..223棟高層 2 2 26F； 421套戶型及創(chuàng)新點(diǎn)面積從 112—169 平方米 ，以 150平方米大戶型為主項(xiàng)目?jī)r(jià)值要素價(jià)格及銷售情況450011000元 /平方米，均價(jià) 5300元 /平方米 05年 10月 1日開始銷售，銷售率 75%東西湖景觀；城市核心地段；客戶來源范圍較廣，銀行、公務(wù)員、醫(yī)生等專業(yè)人士居多96本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。中高檔置業(yè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析漢口中心板塊古田板塊鐘家村板塊王家灣板塊寶豐商圈板塊 漢正街板塊四新板塊沌口板塊216。92本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)范圍內(nèi)目標(biāo)人群的現(xiàn)狀分析，確定中高端消費(fèi)者需求總量和所占比例目標(biāo)人群 高端物業(yè)比例 中高端比例經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)從業(yè)人員 5~10% 10~20%黃埔區(qū) 現(xiàn)有職工人數(shù) 17萬人 5~10% 10~20%增城市 現(xiàn)有職工人數(shù) ， 5~10% 10~20%新塘鎮(zhèn) 戶籍人口 22萬人， 戶；15~20%（另有3000中小企業(yè)）30%東莞 戶籍人口 159萬人， 31萬戶，預(yù)計(jì) 20%購(gòu)買率10~15% 20~30%資料來源：《廣州統(tǒng)計(jì)年鑒》、《東莞統(tǒng)計(jì)公報(bào)》、世聯(lián)東莞專家訪談，世聯(lián)基礎(chǔ)資料分析u 分析統(tǒng)計(jì)資料和市場(chǎng)調(diào)研資料，對(duì)現(xiàn)狀人群購(gòu)買能力進(jìn)行評(píng)估；u 最小比例估計(jì)，高端消費(fèi)約有 際需求單位，中高端消費(fèi)約 ?？蛻魧?duì)于戶型創(chuàng)新的價(jià)值認(rèn)同最為敏感；216。客戶圈層劃分n 客戶總量n 整體購(gòu)買力－中高檔物業(yè) n 對(duì)片區(qū)的抗性大小第一圈層客戶鐘家村片區(qū)、漢江北岸商業(yè)片區(qū)客戶第二圈層客戶王家灣片區(qū)、寶豐商圈客戶第三圈層客戶漢口中心區(qū)片區(qū)客戶 87本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目需要解決公共系統(tǒng)降低阻力216。漢江北岸商業(yè)片區(qū)客戶研究漢西建材漢正街84本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 現(xiàn)居住狀況、購(gòu)買力216。 商戶主要非武漢湖北人、以浙江（溫州、杭州）、福建（福州為主）和廣東構(gòu)成（約 90％）。 多數(shù) 5年后生意穩(wěn)定有積累將家人（多數(shù)不帶父母）帶至武漢，子女多為小學(xué) 5年級(jí)左右或以上（借讀費(fèi)用 1500元 /學(xué)期）漢江北岸商業(yè)片區(qū)客戶研究漢西建材漢正街漢西建材場(chǎng)81本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 武漢籍客戶認(rèn)為區(qū)域升值潛力好客戶基本情況1）漢西建材市場(chǎng)216。項(xiàng)目客戶研究 (客戶訪談、樓盤調(diào)研 ) 客戶置業(yè)特征區(qū)域內(nèi)購(gòu)房n 企事業(yè)一般員工對(duì)未來收益不太看好，銀行貸款還款有憂慮n 客戶具有提高生活素質(zhì)的強(qiáng)烈愿望，寧愿買小一點(diǎn)的新房都不愿意買大點(diǎn)的二手房 跳出原住區(qū)購(gòu)房驅(qū)動(dòng)力： 1)更好的自然環(huán)境 2)舒適的居住尺度（居住空間的舒適性） 3)更好城市資源的享受和子女教育的投資本項(xiàng)目契合度n 本項(xiàng)目前景客戶認(rèn)可度高，對(duì)客戶引導(dǎo)性強(qiáng)n 本片區(qū)客戶具有良好的片區(qū)情節(jié)n 產(chǎn)品設(shè)計(jì)提高產(chǎn)品居住舒適度和實(shí)惠性吸引，通過測(cè)試客戶對(duì)實(shí)惠型（送面積）敏感度高王家灣片區(qū)客戶研究王家灣80本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 企業(yè)正式員工 20233000元 /月 企業(yè)管理層收入較高，差異較大王家灣村片區(qū)客戶研究王家灣78本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 效益較好的武漢卷煙廠正式職工比例不大，新廠址建立要搬遷，原廠址保留一個(gè)系列的產(chǎn)品生產(chǎn)客戶收入216。通過測(cè)試，客戶對(duì)舒適型（空間功能的改變）創(chuàng)新敏感度大。 鐘家村區(qū)域內(nèi)鐵道較多，敏感度不大216。 一般公務(wù)員還款 2500－ 3000元 /月 大橋局職工月回款 :25003000216。 片區(qū)城市價(jià)值（成熟度）低于中心城區(qū)和沌口216。 原企業(yè)集中購(gòu)房模式使客戶習(xí)慣愛老鄉(xiāng)社區(qū)群居，不愿分開 跳出區(qū)域外置業(yè)特點(diǎn)：武漢人216。 管理層約 10％，收入高并且差別大現(xiàn)居住狀況 216。 多數(shù)企業(yè)為非武漢人員（ 80％以上），只有少數(shù)企業(yè)以本地人員為主客戶收入較好企業(yè)員工收入216。一、客戶購(gòu)房意愿和購(gòu)買力分析72本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。古田區(qū)域城市資源佳，抗性大216?？平涛幕行目蛻粞芯咳拥拇_定武漢老印象行業(yè)客戶訪談漢陽(yáng)樓盤調(diào)研216。從遠(yuǎn)期看：老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變成文化旅游中心區(qū)，發(fā)展前景良好；216。216。緊鄰規(guī)劃中的武漢王家墩中央商務(wù)區(qū)和武漢美食街，將定位為現(xiàn)代商務(wù)居住為主導(dǎo)功能的高品質(zhì)都市商務(wù)區(qū)濱水發(fā)展區(qū)： 龍陽(yáng)橋至長(zhǎng)豐橋段，古田板塊。交通建設(shè)梅子路的建成通車將貫通漢口、硚口、漢陽(yáng)，穿越墨水湖直通沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，赫山路連接琴臺(tái)和漢陽(yáng)大道、羅七路呼應(yīng)；216。 62本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。規(guī)劃將新區(qū)發(fā)展定位為輻射武漢乃至整個(gè)華中地區(qū)的現(xiàn)代制造業(yè)基地、生產(chǎn)性服務(wù)中心、市級(jí)文化旅游中心 216。區(qū)域發(fā)展研究61本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。可能的目標(biāo)客戶區(qū)域？216。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)59本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)n區(qū)位優(yōu)勢(shì)，距離深圳更近n海灘數(shù)量多，質(zhì)量好n景觀多元化，植被生態(tài)保護(hù)較好n大鵬所城為深圳歷史性標(biāo)志n旅游潛力被多數(shù)國(guó)際酒店集團(tuán)看好n東部大鵬半島