【正文】 戶型設(shè)計(jì)216。平方米 ，建筑面積 u 基于現(xiàn)狀發(fā)展和城市規(guī)劃進(jìn)行預(yù)測(cè)，不考慮重大事件所產(chǎn)生的外來(lái)影響；u 最小比例估計(jì)，高端消費(fèi)約有 位，中高端消費(fèi)約?？蛻魞r(jià)值敏感性測(cè)試總結(jié)216。 本項(xiàng)目與月湖橋延伸區(qū)物業(yè)保持 300400元價(jià)差具有較大吸引力，漢口中心區(qū)客戶性價(jià)比空間要求更高216。 漢正街收入：平均純收入約 10－ 15萬(wàn)元 /年（扣除所有費(fèi)用）漢江北岸商業(yè)片區(qū)客戶研究漢西建材漢正街漢西建材場(chǎng)82本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商戶主要以浙江（溫州、杭州）、福建（福州為主）、廣東和非武漢湖北構(gòu)成（ 80％以上）216。 企事業(yè)員工購(gòu)買(mǎi)兩房單位，管理層需求面積大 交通規(guī)劃設(shè)計(jì)院：集中可以承擔(dān) 30——50 萬(wàn)的總價(jià) 武漢市金融財(cái)經(jīng)學(xué)校：集中可以承擔(dān) 2030萬(wàn)總價(jià)王家灣村片區(qū)客戶研究王家灣79本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本區(qū)域集中武漢卷煙廠、百威啤酒等企業(yè)和交通規(guī)劃設(shè)計(jì)院和金融學(xué)校客戶216。 購(gòu)房是為了改善生活居住質(zhì)量216。 客戶為子女教育投資（城市教育資源要求高）本項(xiàng)目契合度跳出區(qū)域購(gòu)買(mǎi)特點(diǎn)和本項(xiàng)目不相符對(duì)在沌口區(qū)域購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的客戶拉動(dòng)抗性大216。 技術(shù)人員和科長(zhǎng)級(jí)別 30004000元 /月216?？蛻舴b商戶　女士　２５歲　　武漢人服裝商戶　先生?。担皻q　　經(jīng)營(yíng)５年　石家莊人服裝商戶　先生?。常禋q　　經(jīng)營(yíng)１年　溫州人服裝商戶　先生　３５歲　　經(jīng)營(yíng)２年　東北人服裝商戶　先生?。矗禋q　　經(jīng)營(yíng)１年　十堰人 服裝商戶 4118 先生　 50歲　　溫州人服裝商戶 4318　女士?。矗禋q　杭州人服裝商戶 4330　女士?。常禋q　廣州人服裝商戶 1229 男 30歲 非武漢人 服裝商戶 1329 女 35歲 武漢人服裝商戶 4237 女 30歲 武漢漢陽(yáng)人服裝商戶 男 45歲 建材市場(chǎng)華利燈飾沈老板?。常禋q左右　寧波人建材市場(chǎng)勝陽(yáng)燈飾孫老板　?。矗禋q左右　武漢人漢正街臨街商鋪酒水飲料批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶?。矗皻q　　武漢周邊（黃岡人）　　漢正街臨街商鋪茶葉批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶 　３５歲左右　外地人　　　　　　　漢正街臨街商鋪干果批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶　?。常皻q左右　武漢周邊（孝感人）　大興路鞋類(lèi)商品批發(fā)經(jīng)營(yíng)戶　３０歲　　武漢人　趙先生漢西建材市場(chǎng)賣(mài)場(chǎng)經(jīng)理漢西建材市場(chǎng)瓷磚老板　?。玻笟q　福建人漢西建材市場(chǎng)華藝照明 b217　先生　４０歲　十堰人漢西建材市場(chǎng)工藝畫(huà)廊　女士　 50歲　武漢人大橋局職工　　　　　　?。矗禋q左右道路設(shè)計(jì)院職工家屬　　　４０歲左右沌口消費(fèi)者 男高工沌口消費(fèi)者 女管理人員沌口消費(fèi)者 男管理人員沌口消費(fèi)者 男一般職員。漢江北岸客戶抗性相對(duì)較低216。區(qū)域城市發(fā)展研究216。漢正街有 500年悠久商貿(mào)歷史和漢地文化，該區(qū)域定位為特色商業(yè)文化為主導(dǎo)功能的傳統(tǒng)商貿(mào)區(qū)生活休閑區(qū)段： 月湖橋至龍陽(yáng)橋段，漢西板塊。生產(chǎn)性服務(wù)中心以發(fā)展四新地區(qū)為重點(diǎn)，可極大地提高武漢的區(qū)域輻射力。是否具有打贏的機(jī)會(huì)？項(xiàng)目核心問(wèn)題：項(xiàng)目核心問(wèn)題：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場(chǎng)分析目標(biāo)客戶及需求偏好市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析60本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。但溪沖等海灘線路崎嶇山地海景高爾夫酒店和游艇碼頭等開(kāi)發(fā)零散的旅游和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，區(qū)域整體考慮較少，產(chǎn)品品質(zhì)參差不齊在深港市場(chǎng)有較高知名度，但對(duì)珠三角的強(qiáng)勢(shì)輻射尚未形成，本地客源為主核電站影響不利80%處于 10公里半徑的核電站應(yīng)急區(qū)珠海海灣距離珠三角東部地區(qū)可達(dá)性差橫琴島將有中美 10億美元聯(lián)合開(kāi)發(fā)以市場(chǎng)為導(dǎo)向的高標(biāo)準(zhǔn)、有序開(kāi)發(fā)目前十分有限溫泉等項(xiàng)目認(rèn)知度較高無(wú)規(guī)模性產(chǎn)業(yè)目前整個(gè)廣東省海岸線大規(guī)模發(fā)展石化工業(yè)等重工業(yè)，巽寮灣等是僅有的海濱度假區(qū)。去龍門(mén)的廣州人最多。l缺乏整體開(kāi)發(fā)，配套不足，海灘過(guò)于開(kāi)敞。巽寮所面臨的珠三角旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)版圖—— 一流的區(qū)域級(jí)旅游度假勝地存在極大市場(chǎng)空缺 本地旅游休閑自住類(lèi)一流區(qū)域旅游度假resort類(lèi)一流目的地型 resortResort的功能單一 復(fù)合空間和人口的覆蓋廣泛集中夏威夷坎昆巴拉德羅馬爾代夫Bintan亞龍灣巽寮南國(guó)桃園華僑城觀瀾 GOLF荔湖 GOLF光明農(nóng)場(chǎng)美視 GOLF 愉景灣大梅沙御溫泉丹霞山 海凌島小梅沙飛沙灘七星巖Hidden ValleyHomestead國(guó)際標(biāo)桿珠三角市場(chǎng)珠三角市場(chǎng)供給Forest Highlands55本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。巽寮面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析城市群整體供給水平分析大鵬半島度假市場(chǎng)針對(duì)性研究代表性度假物業(yè)和度假配套設(shè)施巽寮面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析51本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。小結(jié)（目標(biāo)客戶及需求偏好分析）1. 相對(duì)于核心城市而言，較低的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展水平一方面使得本地人口對(duì)于度假和置業(yè)的有效需求較低 ；另一方面其洼地效應(yīng)所形成的投資價(jià)值也被城市群的投資者看好。2. 珠三角客戶相對(duì)于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強(qiáng)的珠三角度假置業(yè)購(gòu)買(mǎi)力。這批投資物業(yè)的年租金回報(bào)率約 10%。區(qū)域內(nèi)典型物業(yè)46本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u在度假灣公司對(duì)于度假區(qū)屬性的調(diào)查中，舒適性最為重要，提級(jí)率 75%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于娛樂(lè)性、觀賞性、參與性。大戶型主要面向觀瀾高爾夫球會(huì)的大戶型 “高爾夫大宅 ”做的過(guò)大，導(dǎo)致除部分企業(yè)客戶用來(lái)做會(huì)所外，對(duì)于個(gè)人客戶吸引力不高，雖然價(jià)格不斷上漲，但銷(xiāo)售速度明顯低于其他小面積別墅。 —— 北京客戶十一長(zhǎng)假我一般都是在上海周邊江浙一帶度假，不會(huì)走得太遠(yuǎn)的。u訪談顯示，置業(yè)出于投資和度假雙重目的。5. 巽寮灣的環(huán)境承載力能夠滿足所依托的龐大市場(chǎng)空間。自然山水風(fēng)景和濱海資源是各地游客提及率最高的短途旅游度假目的地u惠州的山地風(fēng)景資源在珠三角地區(qū)首屈一指。但是開(kāi)通航道是比較容易的。u調(diào)查顯示，選擇同家人和朋友度假出行的人數(shù)分別占 70%和 40%，隨團(tuán)出行主要為商務(wù)活動(dòng)。巽寮在城市群中面臨的市場(chǎng)需求環(huán)境城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展地位珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平旅游度假消費(fèi)市場(chǎng)需求趨勢(shì)香港對(duì)周邊旅游市場(chǎng)的影響泛珠三角的旅游市場(chǎng)機(jī)會(huì)城市群旅游地選擇偏好調(diào)查巽寮灣的環(huán)境承載力粗算旅游度假需求分析 度假置業(yè)需求分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境及市場(chǎng)分析各區(qū)域度假置業(yè)購(gòu)買(mǎi)力分析客戶關(guān)注的置業(yè)關(guān)鍵要素周末度假置業(yè)客戶區(qū)域特征度假置業(yè)的物業(yè)偏好度假區(qū)物業(yè)配套的關(guān)鍵要素開(kāi)發(fā)第二居所的條件分析區(qū)域內(nèi)典型物業(yè)29本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。北小營(yíng)鎮(zhèn)常住人口狀況 南彩鎮(zhèn)常住人口狀況 單位：人人口教育程度結(jié)構(gòu)圖資料來(lái)源：北小營(yíng)鎮(zhèn)政府。 以前什么賣(mài)得好，現(xiàn)在就做什么5。20本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。來(lái)源：綜合聯(lián)合國(guó)可持續(xù)發(fā)展委員會(huì)、聯(lián)合國(guó)人類(lèi)住區(qū)（生境）中心、世界銀行對(duì)房?jī)r(jià)收入比的定義房?jī)r(jià)收入比＝平均房?jī)r(jià) /平均家庭年收入平均房?jī)r(jià)＝面積單價(jià) 面積指標(biāo)平均家庭年收入＝平均個(gè)人年收入 計(jì)算人口數(shù) 定義計(jì)算方法及缺陷各指標(biāo)的取值不同，算出的房?jī)r(jià)收入比結(jié)果相差是非常大的 面積單價(jià)：經(jīng)濟(jì)適用房面積單價(jià)、商品房面積單價(jià)、新舊房折合單價(jià)面積指標(biāo)： 60平方米、 80平方米、人均建筑面積 平均家庭人口平均個(gè)人年收入：工資收入、工資收入及修正、可支配收入計(jì)算人口數(shù)：雙職工假設(shè)、平均家庭人口 18本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)分類(lèi) 說(shuō)明 適用范圍 典型全國(guó)性指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類(lèi)房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價(jià)格變動(dòng)及其總體價(jià)格平均變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā) 展 階 段 啟 動(dòng)階 段 快速 發(fā) 展 階 段 平 穩(wěn)發(fā) 展 階 段 減 緩發(fā) 展 階 段人均 GDP（美元） 800～ 3000 3000～ 4000 4000～ 8000 8000以上需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求 為 主 改善需求 為 主發(fā) 展特征超速 發(fā) 展單純 數(shù)量型快速 發(fā) 展以數(shù)量 為 主，數(shù)量與質(zhì) 量并重平 穩(wěn)發(fā) 展，以 質(zhì) 量為 主，數(shù)量與 質(zhì) 量并重緩 慢 發(fā) 展綜 合 發(fā) 展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于 4% 萎縮45% 停滯58% 穩(wěn)定發(fā)展大于 8% 高速發(fā)展13本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析根據(jù)對(duì)市場(chǎng)潛力、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及目標(biāo)客戶的分析找到項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率。供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素：供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素：?現(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)類(lèi)型和各供應(yīng)面積?空置率和空置物業(yè)的特點(diǎn)?近期物業(yè)的吸納情況，包括購(gòu)買(mǎi)和出租的情況?在建或者正在籌建、擬建的項(xiàng)目?租金或者售價(jià)，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價(jià)的波動(dòng)?現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)分析（核心競(jìng)爭(zhēng)力）7本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行 整合與提煉 的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。 案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？3本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析課件講稿版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位5。STEP1:需求市場(chǎng)分析－目標(biāo)客戶需求分析u通過(guò)城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。步驟第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃分 。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。 “4 ～ 6倍 ” 是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家歸納得出的結(jié)論，不能不加修改的應(yīng)用到我國(guó)。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法3。 大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)2。而不是靠創(chuàng)意出點(diǎn)子，那不是我們的強(qiáng)項(xiàng)！EXCEL表格示例 1EXCEL表格示例 223本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 理論部分182。u 廣州、東莞、深圳為珠江三角洲最發(fā)達(dá)的城市，經(jīng)過(guò) 20多年的持續(xù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在全國(guó)處于最前列；u 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，高度工業(yè)化的城市。u2023年，廣州 437萬(wàn)入境游旅客中，香港同胞 237萬(wàn)人，占 54%從香港到大亞灣的跨海穿梭游 2023年 4月到香港推介，效果很好。 世界休閑組織主席德瑞克 2. 香港對(duì)于珠三角的旅游業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)影響深遠(yuǎn)。珠三角客戶相對(duì)于北京和天津客戶表現(xiàn)出了更強(qiáng)的珠三角度假置業(yè)購(gòu)買(mǎi)力，珠三角中高端客戶將是初期高品質(zhì)度假物業(yè)主要需求群體u超過(guò) 15%的廣深客戶對(duì)于本區(qū)域度假置業(yè)的購(gòu)買(mǎi)意愿在 100萬(wàn)以上。u因此，地緣性的珠三角區(qū)域客戶表現(xiàn)為更大的潛在購(gòu)買(mǎi)需求?？蛻絷P(guān)注的置業(yè)關(guān)鍵要素43本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。其次是價(jià)格。u在 2023余畝的土地上形成了以高爾夫?yàn)橹黝}的度假區(qū)。u新世界全國(guó)性的布局和多元化的物業(yè)投資選擇，使其具有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力和現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。棕櫚島在香港知名度很高，惠陽(yáng)和香港的聯(lián)系很密切，惠陽(yáng)人很多在香港有血緣關(guān)系，一期是 02年做的，購(gòu)買(mǎi)客戶是通過(guò)新世界在香港的客戶資源。7. 舒適度和軟性服務(wù)是度假客戶最關(guān)注要素。2. 由于缺乏競(jìng)爭(zhēng)性供給，導(dǎo)致本地需求乏力 ，使得本地尚未形成具有身份標(biāo)識(shí)性的社區(qū)。沒(méi)有合適的選擇。南向海灘受洋流和季風(fēng)影響明顯。l植被破壞嚴(yán)重。優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì)n區(qū)位優(yōu)勢(shì)，距離深圳更近n海灘數(shù)量多，質(zhì)量好n景觀多元化，植被生態(tài)保護(hù)較好n大鵬所城為深圳歷史性標(biāo)志n旅游潛力被多數(shù)國(guó)際酒店集團(tuán)看好n東部大鵬半島被定為深圳旅游功能板塊，深圳對(duì)打造濱海城市形象寄予厚望n深圳市政府有雄厚的財(cái)政實(shí)力，2023年財(cái)政收入達(dá)到 1183億元；完成地方財(cái)政一般預(yù)算收入 n深圳缺乏濱海城市市場(chǎng)認(rèn)知度n200天可下水，不能推銷(xiāo)全年陽(yáng)光海灘概念n來(lái)往香港交通不方便，目前仍然在3小時(shí)以上n缺乏有水準(zhǔn)的配套設(shè)施和基礎(chǔ)建設(shè)，高標(biāo)準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)有限n旅游意識(shí)和服務(wù)水平差強(qiáng)人意n客源單一，客流波動(dòng)大n產(chǎn)業(yè)構(gòu)成與大旅游業(yè)不匹配，葵涌和大鵬的工業(yè)發(fā)展影響景觀n核電站是最大硬傷，輻射面積超過(guò)10平方公里?？赡艿哪繕?biāo)客戶區(qū)域？216。規(guī)劃將新區(qū)發(fā)展定位為輻射武漢乃至整個(gè)華中地區(qū)的現(xiàn)代制造業(yè)基地、生產(chǎn)性服務(wù)中心、市級(jí)文化旅游中心 216。交通建設(shè)梅子路的建成通車(chē)將貫通漢口、硚口、漢陽(yáng)，穿越墨水湖直通沌口經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，赫山路連接琴臺(tái)和漢陽(yáng)大道、羅七路呼應(yīng)；216。216?？平涛幕行目蛻粞芯咳拥拇_定武漢老印象行業(yè)客戶訪談漢陽(yáng)樓盤(pán)