易居_如何進行房地產(chǎn)進入戰(zhàn)略研究_41ppt-資料下載頁
2025-01-20 13:01本頁面
【正文】 港安慶宿遷德州合肥洛陽石家莊金華鹽城淮安新鄉(xiāng)張家口揚州唐山鎮(zhèn)江泰州常州株洲南通嘉興廊坊太原南昌貴陽長沙Y Axis Title根據(jù)各城市人口紅利結(jié)構(gòu)不同帶來的潛在市場容量影響，進一步調(diào)整市場吸引力矩陣 人口劃分 城市 指標評估 600萬以上 南陽、周口、石家莊、徐州、贛州、鹽城、南通、唐山、信陽、長沙、洛陽、安慶、濟南 人口眾多，市場容量不斷擴張，有利于企業(yè)持續(xù)發(fā)展，投資機會較大 400600萬 德州、泰安、淮安、宿遷、新鄉(xiāng)、泰州、連云港、合肥、吉安、南昌、金華、揚州、瀘州、張家口、淄博、廊坊 對整體市場影響不大，投資機會一般 400萬以下 貴陽、株洲、常州、鞍山、太原、嘉興、錦州、鎮(zhèn)江、營口 人口偏少，市場容量過低，不利于企業(yè)長期持續(xù)發(fā)展，投資機會較低 ↓ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ? 評估的依據(jù) 高 高 低 ? 貴陽 潛在市場規(guī)模 利潤水平 房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型篩選 第三，土地獲取的門檻度高度直接決定了天潤房地產(chǎn)項目開發(fā)成本，是決定天潤進入城市利潤水平的考量因素 土地獲取渠道 城市類型 競爭強度 成本水平 談判難易程度 是否適合天潤 政府公開招拍掛 經(jīng)濟水平較高，房地產(chǎn)市場相對成熟的城市，如上海、北京、深圳等一線城市 較大 較高 資金驅(qū)動，談判 難度一般 政府協(xié)議土地出讓 經(jīng)濟水平相對較低、房地產(chǎn)市場成熟度相對不高的城市，如三、四線城市等 一般 較低 資源驅(qū)動，談判難度較大，關(guān)鍵在于政府資源如何？ 企業(yè)二手土地轉(zhuǎn)讓 兩者兼之 一般 一般 渠道驅(qū)動，談判伴讀一般，關(guān)鍵在于如何處理信息對稱問題 房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型篩選 淄博株洲周口鎮(zhèn)江張家口營口揚州鹽城徐州信陽新鄉(xiāng)唐山泰州泰安太原宿遷石家莊南陽南通南昌洛陽瀘州連云港廊坊錦州金華嘉興濟南吉安淮安合肥貴陽贛州德州常州長沙鞍山安慶Y Axis Title根據(jù)城市房地產(chǎn)市場調(diào)研，按照各城市土地市場獲取門檻度不同，對企業(yè)進入機會矩陣的行業(yè)利潤水平進行修正 高 高 低 ? 評估的依據(jù) 土地市場門檻度 城市 指標評估 低 連云港、徐州、鹽城、洛陽、淮安、信陽、鞍山、張家口、淄博、贛州、營口、周口、新鄉(xiāng)、德州、鎮(zhèn)江、安慶、泰安、吉安、南陽、瀘州、錦州、太原 可通過協(xié)議、轉(zhuǎn)讓等方式獲取土地，低成本拿地機會較大 中 南通、廊坊、貴陽、濟南、宿遷、株洲、石家莊、嘉興、金華、唐山、揚州、泰州 土地出讓方式多樣，機會和競爭并存 高 長沙、合肥、南昌、常州 土地獲取只能通過招拍掛來取得，競爭激烈，成本較高，低價拿地機會較低 ↓ ? 貴陽 ↓ ↓ ↓ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ 潛在市場規(guī)模 利潤水平 房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型篩選 第四，市場競爭程度直接決定了天潤房地產(chǎn)項目銷售溢價，是決定天潤進入城市利潤水平的考量因素 溢價空間主要體現(xiàn)在開發(fā)商的“品牌溢價”和“產(chǎn)品溢價” ? 開發(fā)企業(yè)利用自身的品牌感召力贏得客戶的信任，以此獲取客戶的擁護和追隨，從而產(chǎn)生企業(yè)的“品牌溢價”。如萬科的項目比周邊高出 5%10%；綠城在杭州項目銷售普遍快于其他競爭對手等。 開發(fā)企業(yè)的“品牌溢價” 開發(fā)企業(yè)的“產(chǎn)品溢價” ? 開發(fā)企業(yè)以高標準的產(chǎn)品打造贏得客戶的支持，因此產(chǎn)生較高的“產(chǎn)品溢價”。如星河灣的產(chǎn)品被譽為是“精品”的代表；朗詩的產(chǎn)品被稱為是“高科技”產(chǎn)品的代表。 房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型篩選 淄博株洲周口鎮(zhèn)江張家口營口揚州鹽城徐州信陽新鄉(xiāng)唐山泰州泰安太原宿遷石家莊南陽南通南昌洛陽瀘州連云港廊坊錦州金華嘉興濟南吉安淮安合肥貴陽贛州德州常州長沙鞍山安慶Y Axis Title高 高 低 ? 評估的依據(jù) 競爭強度 城市 指標評估 低 周口、信陽、德州、泰安、宿遷、金華、錦州、營口、張家口、淄博 進入知名企業(yè)較少，進入成本較低，競爭較低，機會較大 中 南通、淮安、泰州、揚州、瀘州、嘉興、鎮(zhèn)江、株洲、鹽城、新鄉(xiāng)、南陽、吉安、贛州、安慶 進入知名企業(yè)數(shù)量一般，競爭程度一般，機會一般 強 石家莊、唐山、長沙、濟南、合肥、南昌、貴陽、常州、鞍山、太原、徐州、洛陽、連云港 進入知名企業(yè)較多，進入成本升高，競爭激烈，機會較小 ↓ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ 根據(jù)城市房地產(chǎn)市場調(diào)研，按照各城市行業(yè)競爭強度不同，對企業(yè)進入機會矩陣的行業(yè)利潤水平進行修正 ↑ ↓ ↓ ↓ 潛在市場規(guī)模 利潤水平 房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型篩選 淄博株洲周口鎮(zhèn)江張家口營口揚州鹽城徐州信陽新鄉(xiāng)唐山泰州泰安太原宿遷石家莊南陽南通南昌洛陽瀘州連云港廊坊錦州金華嘉興濟南吉安淮安合肥貴陽贛州德州常州長沙鞍山安慶Y Axis Title在對各城市的區(qū)域規(guī)劃利好度、人口紅利、土地市場獲取門檻值、市場競爭強度四方面的分析和考量后，得出最終的天潤城市進入機會矩陣 A B 核心考慮城市 ? A類城市經(jīng)濟成熟度較高，并具有較大的規(guī)劃利好，未來市場發(fā)展空間較大，市場機會多，投資回報率相對較高 重點考慮城市 ? B類城市市場機會較多，未來市場發(fā)展空間也較大，但部分城市經(jīng)濟發(fā)展略顯不足，或規(guī)劃輻射度稍弱，因此建議有選擇性的進入 C 戰(zhàn)略考慮城市 ? C類城市未來市場發(fā)展?jié)摿薮螅?jīng)濟、規(guī)劃層面略遜于上兩類城市，因此建議選擇合適時機進入 潛在市場規(guī)模 利潤水平 高 高 低 機會最大 機會較大 機會一般 A B C 房地產(chǎn)城市進入戰(zhàn)略模型篩選 城市篩選最終列表 城市類型 城市特征 城市列表 核心考慮城市 城市經(jīng)濟成熟度較高，并具有較大的規(guī)劃利好，未來市場發(fā)展空間較大，市場機會多，投資回報率相對較高 鎮(zhèn)江、 貴陽、廊坊、 連云港、泰州 、太原、濟南、 揚州 、石家莊、 常州、南通、 嘉興、長沙 重點考慮城市 市場機會較多，未來市場發(fā)展空間也較大，但部分城市經(jīng)濟發(fā)展略顯不足，或規(guī)劃輻射度稍弱 安慶、南陽、營口、淄博、金華、唐山、泰安、淮安、張家口、鹽城、洛陽、南昌、徐州、德州、宿遷、新鄉(xiāng)、合肥 戰(zhàn)略考慮城市 未來市場發(fā)展?jié)摿薮?，但?jīng)濟、規(guī)劃層面略遜于上兩類城市 鞍山、錦州、吉安、瀘州、信陽、周口、株州、贛州 以下是交流時間 ……
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