易居_如何進(jìn)行房地產(chǎn)進(jìn)入戰(zhàn)略研究_41ppt-資料下載頁(yè)
2025-01-20 13:01本頁(yè)面
【正文】 港安慶宿遷德州合肥洛陽(yáng)石家莊金華鹽城淮安新鄉(xiāng)張家口揚(yáng)州唐山鎮(zhèn)江泰州常州株洲南通嘉興廊坊太原南昌貴陽(yáng)長(zhǎng)沙Y Axis Title根據(jù)各城市人口紅利結(jié)構(gòu)不同帶來(lái)的潛在市場(chǎng)容量影響，進(jìn)一步調(diào)整市場(chǎng)吸引力矩陣 人口劃分 城市 指標(biāo)評(píng)估 600萬(wàn)以上 南陽(yáng)、周口、石家莊、徐州、贛州、鹽城、南通、唐山、信陽(yáng)、長(zhǎng)沙、洛陽(yáng)、安慶、濟(jì)南 人口眾多，市場(chǎng)容量不斷擴(kuò)張，有利于企業(yè)持續(xù)發(fā)展，投資機(jī)會(huì)較大 400600萬(wàn) 德州、泰安、淮安、宿遷、新鄉(xiāng)、泰州、連云港、合肥、吉安、南昌、金華、揚(yáng)州、瀘州、張家口、淄博、廊坊 對(duì)整體市場(chǎng)影響不大，投資機(jī)會(huì)一般 400萬(wàn)以下 貴陽(yáng)、株洲、常州、鞍山、太原、嘉興、錦州、鎮(zhèn)江、營(yíng)口 人口偏少，市場(chǎng)容量過(guò)低，不利于企業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展，投資機(jī)會(huì)較低 ↓ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ? 評(píng)估的依據(jù) 高 高 低 ? 貴陽(yáng) 潛在市場(chǎng)規(guī)模 利潤(rùn)水平 房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選 第三，土地獲取的門檻度高度直接決定了天潤(rùn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，是決定天潤(rùn)進(jìn)入城市利潤(rùn)水平的考量因素 土地獲取渠道 城市類型 競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 成本水平 談判難易程度 是否適合天潤(rùn) 政府公開(kāi)招拍掛 經(jīng)濟(jì)水平較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟的城市，如上海、北京、深圳等一線城市 較大 較高 資金驅(qū)動(dòng)，談判 難度一般 政府協(xié)議土地出讓 經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)較低、房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度相對(duì)不高的城市，如三、四線城市等 一般 較低 資源驅(qū)動(dòng)，談判難度較大，關(guān)鍵在于政府資源如何？ 企業(yè)二手土地轉(zhuǎn)讓 兩者兼之 一般 一般 渠道驅(qū)動(dòng)，談判伴讀一般，關(guān)鍵在于如何處理信息對(duì)稱問(wèn)題 房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選 淄博株洲周口鎮(zhèn)江張家口營(yíng)口揚(yáng)州鹽城徐州信陽(yáng)新鄉(xiāng)唐山泰州泰安太原宿遷石家莊南陽(yáng)南通南昌洛陽(yáng)瀘州連云港廊坊錦州金華嘉興濟(jì)南吉安淮安合肥貴陽(yáng)贛州德州常州長(zhǎng)沙鞍山安慶Y Axis Title根據(jù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，按照各城市土地市場(chǎng)獲取門檻度不同，對(duì)企業(yè)進(jìn)入機(jī)會(huì)矩陣的行業(yè)利潤(rùn)水平進(jìn)行修正 高 高 低 ? 評(píng)估的依據(jù) 土地市場(chǎng)門檻度 城市 指標(biāo)評(píng)估 低 連云港、徐州、鹽城、洛陽(yáng)、淮安、信陽(yáng)、鞍山、張家口、淄博、贛州、營(yíng)口、周口、新鄉(xiāng)、德州、鎮(zhèn)江、安慶、泰安、吉安、南陽(yáng)、瀘州、錦州、太原 可通過(guò)協(xié)議、轉(zhuǎn)讓等方式獲取土地，低成本拿地機(jī)會(huì)較大 中 南通、廊坊、貴陽(yáng)、濟(jì)南、宿遷、株洲、石家莊、嘉興、金華、唐山、揚(yáng)州、泰州 土地出讓方式多樣，機(jī)會(huì)和競(jìng)爭(zhēng)并存 高 長(zhǎng)沙、合肥、南昌、常州 土地獲取只能通過(guò)招拍掛來(lái)取得，競(jìng)爭(zhēng)激烈，成本較高，低價(jià)拿地機(jī)會(huì)較低 ↓ ? 貴陽(yáng) ↓ ↓ ↓ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ 潛在市場(chǎng)規(guī)模 利潤(rùn)水平 房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選 第四，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度直接決定了天潤(rùn)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售溢價(jià)，是決定天潤(rùn)進(jìn)入城市利潤(rùn)水平的考量因素 溢價(jià)空間主要體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的“品牌溢價(jià)”和“產(chǎn)品溢價(jià)” ? 開(kāi)發(fā)企業(yè)利用自身的品牌感召力贏得客戶的信任，以此獲取客戶的擁護(hù)和追隨，從而產(chǎn)生企業(yè)的“品牌溢價(jià)”。如萬(wàn)科的項(xiàng)目比周邊高出 5%10%；綠城在杭州項(xiàng)目銷售普遍快于其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手等。 開(kāi)發(fā)企業(yè)的“品牌溢價(jià)” 開(kāi)發(fā)企業(yè)的“產(chǎn)品溢價(jià)” ? 開(kāi)發(fā)企業(yè)以高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品打造贏得客戶的支持，因此產(chǎn)生較高的“產(chǎn)品溢價(jià)”。如星河灣的產(chǎn)品被譽(yù)為是“精品”的代表；朗詩(shī)的產(chǎn)品被稱為是“高科技”產(chǎn)品的代表。 房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選 淄博株洲周口鎮(zhèn)江張家口營(yíng)口揚(yáng)州鹽城徐州信陽(yáng)新鄉(xiāng)唐山泰州泰安太原宿遷石家莊南陽(yáng)南通南昌洛陽(yáng)瀘州連云港廊坊錦州金華嘉興濟(jì)南吉安淮安合肥貴陽(yáng)贛州德州常州長(zhǎng)沙鞍山安慶Y Axis Title高 高 低 ? 評(píng)估的依據(jù) 競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 城市 指標(biāo)評(píng)估 低 周口、信陽(yáng)、德州、泰安、宿遷、金華、錦州、營(yíng)口、張家口、淄博 進(jìn)入知名企業(yè)較少，進(jìn)入成本較低，競(jìng)爭(zhēng)較低，機(jī)會(huì)較大 中 南通、淮安、泰州、揚(yáng)州、瀘州、嘉興、鎮(zhèn)江、株洲、鹽城、新鄉(xiāng)、南陽(yáng)、吉安、贛州、安慶 進(jìn)入知名企業(yè)數(shù)量一般，競(jìng)爭(zhēng)程度一般，機(jī)會(huì)一般 強(qiáng) 石家莊、唐山、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、合肥、南昌、貴陽(yáng)、常州、鞍山、太原、徐州、洛陽(yáng)、連云港 進(jìn)入知名企業(yè)較多，進(jìn)入成本升高，競(jìng)爭(zhēng)激烈，機(jī)會(huì)較小 ↓ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↑ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓ 根據(jù)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，按照各城市行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度不同，對(duì)企業(yè)進(jìn)入機(jī)會(huì)矩陣的行業(yè)利潤(rùn)水平進(jìn)行修正 ↑ ↓ ↓ ↓ 潛在市場(chǎng)規(guī)模 利潤(rùn)水平 房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選 淄博株洲周口鎮(zhèn)江張家口營(yíng)口揚(yáng)州鹽城徐州信陽(yáng)新鄉(xiāng)唐山泰州泰安太原宿遷石家莊南陽(yáng)南通南昌洛陽(yáng)瀘州連云港廊坊錦州金華嘉興濟(jì)南吉安淮安合肥貴陽(yáng)贛州德州常州長(zhǎng)沙鞍山安慶Y Axis Title在對(duì)各城市的區(qū)域規(guī)劃利好度、人口紅利、土地市場(chǎng)獲取門檻值、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度四方面的分析和考量后，得出最終的天潤(rùn)城市進(jìn)入機(jī)會(huì)矩陣 A B 核心考慮城市 ? A類城市經(jīng)濟(jì)成熟度較高，并具有較大的規(guī)劃利好，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展空間較大，市場(chǎng)機(jī)會(huì)多，投資回報(bào)率相對(duì)較高 重點(diǎn)考慮城市 ? B類城市市場(chǎng)機(jī)會(huì)較多，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展空間也較大，但部分城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展略顯不足，或規(guī)劃輻射度稍弱，因此建議有選擇性的進(jìn)入 C 戰(zhàn)略考慮城市 ? C類城市未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮螅?jīng)濟(jì)、規(guī)劃層面略遜于上兩類城市，因此建議選擇合適時(shí)機(jī)進(jìn)入 潛在市場(chǎng)規(guī)模 利潤(rùn)水平 高 高 低 機(jī)會(huì)最大 機(jī)會(huì)較大 機(jī)會(huì)一般 A B C 房地產(chǎn)城市進(jìn)入戰(zhàn)略模型篩選 城市篩選最終列表 城市類型 城市特征 城市列表 核心考慮城市 城市經(jīng)濟(jì)成熟度較高，并具有較大的規(guī)劃利好，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展空間較大，市場(chǎng)機(jī)會(huì)多，投資回報(bào)率相對(duì)較高 鎮(zhèn)江、 貴陽(yáng)、廊坊、 連云港、泰州 、太原、濟(jì)南、 揚(yáng)州 、石家莊、 常州、南通、 嘉興、長(zhǎng)沙 重點(diǎn)考慮城市 市場(chǎng)機(jī)會(huì)較多，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展空間也較大，但部分城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展略顯不足，或規(guī)劃輻射度稍弱 安慶、南陽(yáng)、營(yíng)口、淄博、金華、唐山、泰安、淮安、張家口、鹽城、洛陽(yáng)、南昌、徐州、德州、宿遷、新鄉(xiāng)、合肥 戰(zhàn)略考慮城市 未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?，但?jīng)濟(jì)、規(guī)劃層面略遜于上兩類城市 鞍山、錦州、吉安、瀘州、信陽(yáng)、周口、株州、贛州 以下是交流時(shí)間 ……
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