【正文】 項目所在的 DY區(qū) 2023年年底全區(qū)總人口 ，同比增加約 % ? 中心城建成區(qū)面積達到 。 Hopefluent Real Properties S 省各主要城市在崗職工平均工資（元）15836 1533513337211801342911215 108780500010000150002023025000B A D V E F GV 市國有經濟與非國有經濟職工人比國有經濟單位人數(shù)75%非國有經濟單位人數(shù)25%? 在消費者的構成上，以 SL企業(yè)系統(tǒng)職工為主的國有經濟職工是 V市城市消費的主力軍。 Hopefluent Real Properties 特殊產業(yè)及經濟模式的慣性 V市城市計劃經濟色彩濃郁。（超大國企 SL企業(yè)是產業(yè)構成的主體。 —— 哈佛企業(yè)管理叢書編輯委員會關于“策劃”的定義 Hopefluent Real Properties PART2 房地產發(fā)展策劃 Hopefluent Real Properties 與發(fā)展商簽定《合同》 接受發(fā)展商委托，了解發(fā)展商需求和初步想法；明確委托要求，提交服務建議 消費者需求調查 信息整理及總結 明確項目發(fā)展基本思路 完成各部分結論 階段性總結；討論項目初步定位及開發(fā)策略設計；專家論證；與開發(fā)商進一步交流 定位初步確定 深入論證、細化定位要素及報告成稿 提交報告 發(fā)展策劃的工作流程 發(fā)展環(huán)境調研（經濟環(huán)境和行業(yè)環(huán)境） 用地條件分析 Hopefluent Real Properties 房地產發(fā)展策劃 宏觀研究的方法與例證（經濟與規(guī)劃） 中觀研究的方法與例證（房地產市場） 微觀研究的方法與例證（項目） 定位研究的方法與例證 定位的落實 Hopefluent Real Properties 宏觀研究的方法與例證（經濟與規(guī)劃） Hopefluent Real Properties 宏觀經濟相關因素運行狀況及規(guī)律 國內生產總值 產業(yè)特征及產業(yè)機會 固定資產投資總額 居民人均可支配收入及結構分析 …… 宏觀經濟發(fā)展給項目帶來的機會與威脅 城市規(guī)劃研究 城市總體規(guī)劃及分區(qū)規(guī)劃研究 短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃 政府關于商品住宅在市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī) …… 城市發(fā)展給項目帶來的機會與威脅 Hopefluent Real Properties 例證之： V市宏觀經濟與規(guī)劃的研究 Hopefluent Real Properties GDP總量小，人均 GDP總量大 2 0 0 3 年S 省主要城市國內生產總值05001000150020230%5%10%15%20%億元 1 7 8 0 . 3 1 3 6 7 . 8 1316 1030 1 0 0 3 . 4 836 6 9 6 . 0 8增長率 1 5 . 9 0 % 1 4 . 5 0 % 1 7 . 4 0 % 15% 1 6 . 6 0 % 1 7 . 9 0 % 1 6 . 7 0 %A B C D E F V? V市國內生產總值在S省占比屬于較低水平，經濟總量規(guī)模不大。 策劃 不是簡單地對事物進行組接，而是根據(jù)已經存在的事物，并按照一定的原則和方式將他們組合連接成一個新事物，超越其原有價值。 戰(zhàn)略、策略 計劃、規(guī)劃 策 劃 孫子兵法《虛實篇》 “策之而知得失之計” 策 ：策度、籌算。是指認真 分析判斷 ，明確對峙雙方的優(yōu)劣長短。 策劃 成功的策劃 ： 創(chuàng)造性地組合利用 【 信息＋資源＋專業(yè) 】 策劃 是人們突破常規(guī)的思維，以創(chuàng)新的方式對事物進行統(tǒng)籌和規(guī)劃。 ? 2023年 V市人均GDP39528元 ，是 S省之冠。 ? 受其計劃經濟烙印制約， V市第三產業(yè)發(fā)展滯后，占比很低。 以 SL企業(yè)為龍頭的國有經濟在 V市占絕對優(yōu)勢，非公有制經濟增加值占 GDP的比重較低。 ? 在消費能力上， V市在崗職工的平均工資居 S省第一位，甚至遠遠領先于第二位的 B市。 項目開發(fā)必須充分把握當前主導產業(yè)與房地產市場共同發(fā)展的良機 Hopefluent Real Properties V市城市現(xiàn)狀述評 西城區(qū) 中部城區(qū) 東城區(qū) 本項目 Hopefluent Real Properties 總體規(guī)劃：一城、二區(qū)、三中心 以 SL企業(yè)管理辦公和商業(yè)服務為主的西部公共服務設施中心 以 V市政府和規(guī)劃的商務中心為主的東部公共服務設施中心 以體育中心、會展中心為主的中部公共服務設施中心 中心城 西城區(qū) 東城區(qū) Hopefluent Real Properties 發(fā)展趨勢： 生活內聚，產業(yè)外延 ? 東城向西發(fā)展 ? 西城控制三面向東發(fā)展 ? 東西城相對集中 ? 整體融匯發(fā)展 加快東西城對接是城市發(fā)展的主要方向之一。 高調起步 （ 19911993年） 進入寒冬 （ 19931999年） 走出低谷 （ 1999年 至今） 例 1： H市市場發(fā)展歷程（ 歷史 遺留問題研究，對市場現(xiàn)狀影響負面因素多） 例 2： G市市場 發(fā)展歷程 （成熟而穩(wěn)建的發(fā)展過程，市場競爭十分成熟） 起步期 （ 80年代 ） 快速成長期 （ 9093年 ） 調整期 （ 9497年 ） 轉型期 （ 9799年 ） 成熟發(fā)展期 （ 00今年 ） 模塊 1：市場發(fā)展歷程研究 不同的城市有著不同的房地產發(fā)展歷程，或長或短，或復雜或簡單，發(fā)展歷程的研究是對一系列市場現(xiàn)狀判斷的基礎。 板塊細分 住宅 /寫字樓 ：東部板塊、西部板塊、中部板塊 …… ， 商業(yè) ：東部商圈、西部商圈 …… 檔次細分 住宅 ：高檔、中高檔、中檔、中低檔 …… ， 酒店 ：五星、四星、三星 …… ， 寫字樓： 甲級 /乙級 /…… 功能細分 住宅 ：常住型、渡假式、投資型 …… ， 酒店 ：商務型、旅游休閑型 …… 商業(yè) ：購物中心、百貨、超市、商業(yè)街、專業(yè)市場 …… 下面舉例來說明板塊細分與檔次細分，功能細分格局略 …… Hopefluent Real Properties ? 板塊分析 房地產作為不動產這一特點，往往受區(qū)域歷來形成的市場特征影響非常大，因此板塊分析有利于發(fā)現(xiàn)項目市場定位的潛在空間。 2500以下 25004000 4000以上 9% 18% 73% 注：個案數(shù)比例 **名都、 **城、 **國際、 **世家 **大廈、都市 **、財富 ** **玉花園、錦繡 ** 歐式 **、長春 **、 **惠景 玫瑰 **、丹慶 **、 **星苑 **花園、 **小區(qū)、 *河苑 …… 例 1： X市居住物業(yè)檔次分析 （項目開發(fā)當?shù)睾勒目赡苄裕? X市的高價盤供應量十分有限，且開發(fā)水平較低，景觀資源利用不佳，遠不能滿足該市富有階層長期居住的要求，有較大的市場空間。 案例一 **新村 ? 如何從外圍攻入本市主流客戶 ? 本市經營最成熟的郊區(qū)大盤怎樣？