【正文】 優(yōu)惠 50元、貸款首付 40%、每平米優(yōu)惠 10元 地塊附近區(qū)域住宅項目資料 項目名稱 五洲國際官邸 樓盤位置 前進大街與永興路交叉口 售樓地址 前進大街與永興路交叉口 項目特色 九大節(jié)能環(huán)保科技系統(tǒng) 均價 住宅 3400元 物業(yè)形態(tài) 高層、 建筑風格 現(xiàn)代風格 占地面積 約 400畝 建筑面積 80萬平方米 建筑結構 框剪 物業(yè)費 未定 總戶數(shù) 不詳 車位數(shù) 未定 主力戶型 兩室兩廳、三室兩廳 容積率 3 綠化率 48% 交房裝修標準 毛坯 開工時間 竣工時間 2023 開盤日期 2023年 4月 交房日期 建筑單位 中國城市建設第六工程局 營銷代理 整合推廣 開發(fā)商 中國城建中博地產(chǎn)開發(fā)有限公司 備注 :號稱百萬平米大規(guī)模社區(qū) 衡水市區(qū)典型住宅項目資料 項目名稱 橄欖城 樓盤位置 勝利路以南永興路以北寶云街以東前進街以西 售樓地址 衡水市開發(fā)區(qū)勝利路與寶云街交叉口 項目特色 綠色 時尚 健康主題 均價 3700元 /平方米 物業(yè)形態(tài) 多層、高層 建筑風格 現(xiàn)代簡約 占地面積 建筑面積 400000平方米 建筑結構 框剪 物業(yè)費 未定 總戶數(shù) 3200戶 車位數(shù) 未定 主力戶型 兩室兩廳、三室兩廳 容積率 綠化率 % 交房裝修標準 毛坯 開工時間 2023年 竣工時間 2023年 12月 開盤日期 2023年 4月 交房日期 2023年 12月 31日 設計單位 石家莊華藝設計公司 營銷代理 衡水輝騰 整合推廣 衡水輝騰 開發(fā)商 衡水輝騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 備注 :項目銷售業(yè)績在衡水市場住宅項目中較為突出 衡水市區(qū)典型住宅項目資料 項目名稱 廣泰 . 瑞景城 樓盤位置 衡水市人民西路與前進大街交匯處西南 售樓地址 人民西路前進大街交匯處 電話 0318— 2635555 2637777 項目特色 會呼吸的房子，知冷暖的家 均價 3600元 /平方米 物業(yè)形態(tài) 高層 建筑風格 現(xiàn)代風格 占地面積 58494平方米 建筑面積 約 20萬平方米 建筑結構 框剪 物業(yè)費 /平方米 總戶數(shù) 1500戶 車位數(shù) 未定 主力戶型 三室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi) 容積率 綠化率 36% 交房裝修標準 毛坯 開工時間 20230916 竣工時間 20231201 開盤日期 不詳 交房日期 2023 設計單位 上海雙林建筑設計事務所 營銷代理 天成偉業(yè) 整合推廣 天成偉業(yè) 開發(fā)商 衡水廣泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 備注： 低能耗先鋒技術地源熱泵系統(tǒng)；負壓式自平衡新風系統(tǒng)；節(jié)能保溫系統(tǒng)； 24小時的熱水、純凈水系統(tǒng)；智能化家居系統(tǒng)；人車分離系統(tǒng)。 衡水市區(qū)典型住宅項目資料 項目名稱 精信 工程進度：已開槽。包括 6+1多層 、高層 12層和 18層。 銷售價格在 28003700元 /平方米之間，銷售價格在市場的平均水平，沒有價格極高的樓盤，價格策略以求穩(wěn)為主。 境界 26萬 96460 洋房38005000 洋房一次性付款優(yōu)惠 500元 /平米 滏東嘉園 7萬 85120 3050 全款優(yōu)惠 50元 /平方米，貸款首付 40%，優(yōu)惠10元 /平方米 小結 五個本樓盤周邊樓盤中，在水一方、天璽香頌、金域藍灣三個樓盤，距本項目較近，且總體量在 220萬平米以上，配套齊全，距市中心距離均比我項目優(yōu)越，競爭力非常大。 天璽香頌 均價4150 衡水桃城區(qū)河西紅旗大街與南環(huán)路交叉口北行 50米路西 創(chuàng)意地產(chǎn) ,水景地產(chǎn) ,花園洋房 ,科技住宅 ,景觀居所 ,投資地產(chǎn)。項目規(guī)劃：一期六棟，剪力墻結構，地上30層、地下 2層 , 樓間距為 50米。 天璽香頌，以自建商業(yè)配套、情景花園洋房品質(zhì)及中鐵景旭的品牌開發(fā)為價格支撐。 宏觀 ：一線城市調(diào)控政策并未受到波及衡水，市場經(jīng)快速發(fā)展期，發(fā)展到今天的理性發(fā)展期，尤其住宅市場，競爭慘烈； 整體 ：整體供應量增加，普通住宅產(chǎn)品陷入激烈同質(zhì)化競爭； 區(qū)域 ：本項目在城市發(fā)展新方向，認可度不高，且主要競爭對手面世早，已占先機； 價格 ：分階段，分產(chǎn)品，通過產(chǎn)品和其他項目進行錯位競爭。 置業(yè)特征：買房主要是為了女兒的教育。 客戶基本信息： 二十幾歲，私企企業(yè)普通員工。 看中性價比高，附加值高的住宅。在市區(qū)內(nèi)另有其他物業(yè)。最好是有大露臺，光亮通透，住起來很舒服。 ? 對市場客觀對待，售房理性，期待衡水高品質(zhì)樓盤出現(xiàn)。 客戶特征：關注孩子的教育問題，學區(qū)是重要的選擇因素。已買兩套以上住房。上下方便。 ? 孩子已成年，大學或成家，不用考慮擇校，就業(yè)的問題，自己需要改善居住環(huán)境。 洋房：政府機關、事業(yè)單位、國企或私營業(yè)主，有一定經(jīng)濟實力，收入穩(wěn)定的客群。 配套 —— 較為完善的配套，尤其濱湖國際商業(yè)配套能夠吸引大批客戶。因此設計要結合衡水的人文底蘊和生態(tài)環(huán)境，展現(xiàn)它的城市魅力。 道路 兩側各有一條 6米寬的公交車專用道 ，布置港灣式公交站點。 產(chǎn)業(yè)功能： 主要布局在九州產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、武邑縣城、西北部循環(huán)產(chǎn)業(yè)帶以及東部的 物流園區(qū)和高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)； 城市功能： 主要依托現(xiàn)有的主城區(qū)和冀州市區(qū)，發(fā)展新城區(qū)和東湖東區(qū)； 生態(tài)功能： 主要依托衡水湖，形成衡水湖自然保護區(qū)、西西濕地公園和西湖北區(qū)。 現(xiàn)狀： 遠離主城區(qū)，周邊居住配套匱乏，只能靠自身配套來彌補，且非傳統(tǒng)認知中的居住區(qū)； 城市開發(fā)的空白區(qū)，處在衡水城市發(fā)展的新方向； 區(qū)域認知度低，雖發(fā)展前景良好，但當下區(qū)域價值尚未體現(xiàn)。 會所 更多的交流空間 大盤特質(zhì) 更多的物業(yè)服務 更多的社區(qū)綠化 更多的增值空間 更多的專屬配套 更多的區(qū)域影響力 升值潛力 服務增值 項目本體 100萬平米，具備良好的升值潛力以及未來由商業(yè)配套等功能性設施上馬后帶來的服務增值。 （三）周邊無任何污染企業(yè)，距衡水湖國家濕地公園較近。 （二）項目目前周邊生活氛圍淡薄。 （三）區(qū)域發(fā)展方向逐漸受到消費人群的認可。 偶得客戶 游離客戶 重要客戶 核心客戶 擁有一定資金 ， 對于個人資產(chǎn)做處置尋求保值 、 增值的投資客 . 周邊縣區(qū) ， 有意愿在市區(qū)購房的客群 本地私營業(yè)主 ， 政府機關 、 企事業(yè)單位人員 、 教師 、 醫(yī)生 ， 居住升級的改善型需求 ， 購房意向為退臺洋房或小高層住宅 ,甚至別墅產(chǎn)品 。 大盤持續(xù)開發(fā)規(guī)律：啟勢 傳承 升華 ?前期推售以花園洋房為主，主張層退錯落感、空間感締造的優(yōu)越生活狀態(tài)； ?通過差異化的產(chǎn)品推盤，以高價開盤，低價熱銷，打開局面，奠定大盤成功的基礎。 大盤成功啟勢的主因：客戶感知形象的全程貫穿 實現(xiàn)價值躍升的階段“啟勢 傳承 升華”的過程 實現(xiàn)高價高速銷售的模式：產(chǎn)品發(fā)力、展示到位 本 案 + 結 論 + 差異化的產(chǎn)品 +大盤形象的推導 =突破競爭，實現(xiàn)快銷 深挖洋房客群 +深調(diào)其他客群 =準確出擊，提升速度 媒體配合 +口碑宣傳 +營銷活動 =提高認知，達到認可 策略分解 策略分解 —— 價格策略 核心問題：如何在保障速度的情況下，通過產(chǎn)品排序組合及銷售節(jié)奏的把 控，實現(xiàn)從平價大盤到高價品質(zhì)社區(qū)的轉(zhuǎn)變。 9月中旬開盤； 樣板間同步開放。 另有部分洋房產(chǎn)品作為補充產(chǎn)品，根據(jù)目標的達成度，進行適時補充。 強化銷售、服務等現(xiàn)場培訓。 現(xiàn)場展示要點 設計 《 五星居住標準生活手冊 》 ， 闡述項目周邊的價值點以及其所能 帶來的生活品質(zhì)提升。有利于電子屏等 戶外媒體分階段分內(nèi)容展示。 二次洋房放量： 100套左右（根據(jù)首次開盤情況而定） 開盤前客戶累計： 24003000組 VIP卡使用規(guī)定： VIP卡 3萬元 /張 購買平層洋房， 5萬抵 8萬使用 購買高層洋房， 5萬抵 10萬使用 開盤后 60個工作日后，可書面提交退卡申請，無條件退卡。 例：洋房 100平米平層， 5萬抵 8萬，實際成交價為 3900元 /㎡ ； 洋房 200平米躍層， 5萬抵 10萬，實際成交價為 3950元 /㎡ 4月工作重點 銷售團隊的組建 營銷體系的初步建立 市場調(diào)研 銷售人員培訓 展會方案制定 展會物料溝通、洽談與制作 展會活動方案的制定 售樓部物料制作 全年度營銷方案制定 核心工作：一、團隊組建 二、住宅部分的展會亮相。 積分卡辦理及使用方式 填寫個人信息：姓名 /聯(lián)系方式 /家庭住址 積分方法： 首次到訪，可通過銷售人員辦理積分卡一張。 金卡會員可享受 ：（ 1）優(yōu)先辦理 VIP卡的權利； （ 2）辦理 VIP卡后，優(yōu)先選房的權利； （ 3）在最低折扣基礎上，現(xiàn)金優(yōu)惠 1000元。 6月工作重點 展會積累客戶回訪 項目推廣形象升溫 持續(xù)深度市場調(diào)研（戶外和售樓部同時進行） 高層戶型出爐