【正文】 在團(tuán)購洽談與售樓部日常接待過程中，繼續(xù)進(jìn)行深入的， 有針對性的調(diào)研，指導(dǎo)后期產(chǎn)品設(shè)計。 （如免費綠豆湯、涼茶等） 會所與室內(nèi)售樓部營銷配合方案 繼續(xù)執(zhí)行積分卡方案 團(tuán)購主要成交月 團(tuán)購單位簽約 3D短片成品制作完成 蓄積客戶突破 1500組 核心工作：一、針對會所的銷售工作的流程、禮儀培訓(xùn)與考核 二、會所開放儀式 紅酒品鑒會 三、小型消暑活動（市內(nèi)售樓部） 四、兩個銷售地點的營銷配合方案 五、團(tuán)購單位簽約 紅酒品鑒會 紅酒司儀 紅酒講解員 品酒師、食品行業(yè)領(lǐng)導(dǎo) 兒童鋼琴演奏 8月工作重點 實體樣板間開放，針對實體樣板間的參觀講解流程與說辭（培訓(xùn) +實地考核） 高端消費場所、高檔小區(qū)定點巡展 濱湖萬象城杯“倫敦奧運消夏啤酒節(jié)” 繼續(xù)執(zhí)行積分卡方案 團(tuán)購主要成交月 團(tuán)購單位簽約 3D短片成品分媒體面市 蓄積客戶累計 2023組 核心工作：一、針對實體樣板間的參觀流程和說辭（培訓(xùn)與考核） 二、高端消費場所、高檔小區(qū)定點巡展 三、濱湖萬象城杯 “ 倫敦奧運消夏啤酒節(jié) ” 四、團(tuán)購單位簽約 濱湖國際杯“倫敦奧運消夏啤酒節(jié)” 慶典司儀 表演團(tuán)隊 游戲環(huán)節(jié) （獎品設(shè)置為項目的優(yōu)惠卡） 美食街開街 舉辦時間可放在開幕式當(dāng)天可以放在比賽中途 9月工作重點 九月初， VIP卡開售。 積分卡可掛失，不可更名。同時獲贈禮品一份。（問卷內(nèi)容見附件一） 5月工作重點 營銷體系的完善 銷售人員培訓(xùn)（項目及產(chǎn)品深度培訓(xùn)） 深度市場調(diào)研（戶外和售樓部同時進(jìn)行） 展會蓄積客戶的回訪 各廣告媒體同步面世 洋房戶型出爐 工程開工 積分卡方案通過 積分卡方案實行 團(tuán)購資源尋找 1高層戶型建議 1蓄積客戶 400組左右 核心工作：一、項目的深度培訓(xùn) 二、蓄積客戶的回訪 三、積分卡活動進(jìn)行 四、團(tuán)購籌備和高層戶型建議 五、全面推廣展開 3D短片要求制定（分單元制作，時長 5分鐘左右），洽談制作公司。 基于前期市調(diào)情況，建議洋房面市均價 4200元 /㎡ ，通過售卡進(jìn)行大幅度優(yōu)惠； 高層團(tuán)購價格均價 3050元 /㎡ ，視情況優(yōu)惠。 首次洋房放量： 100套左右。分單元播放，形式 靈活，側(cè)重點強。 增設(shè)差異化銷售物料，通過聲、光、電等媒介，加深項目印象。 前期推售策略 策略分解 —— 展示策略 核心問題：如何在現(xiàn)有基礎(chǔ)上（樣板房、售樓處等未面市之前），快 速提升客戶價值感知，形成項目高端形象傳遞？ 舉措： 非現(xiàn)場展示增加項目整體形象傳遞，通過平臺的嫁接形成高端市場認(rèn)知，如 4S 店，高端消費場所； 現(xiàn)場展示 增加感染力，使客戶在咨詢過程中，通過銷售人員專業(yè)的講解，和沙盤 的展示，以售樓部氛圍的營造，彌補工程形象和樣板間未開放的不足。 保障首批房源（洋房 +高層）與積累客戶的高匹配度，最大化推售，以明星產(chǎn)品 洋房抬升品質(zhì)認(rèn)知，以熱銷啟勢。 策略分解 —— 推售策略 核心問題：如何保證項目上半年形象啟勢；結(jié)合工程進(jìn)度，保證下半年 洋房產(chǎn)品的順利開盤 ? 舉措： 保障明星產(chǎn)品啟勢，通過宣傳和活動的配合，蓄積洋房客戶； 8月完成首輪篩客， 9月初售 VIP卡； 會所投入使用。 由定義城市、定義地段 定義產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、生活標(biāo)準(zhǔn) 近郊大盤 新城區(qū)大盤 新城區(qū)啟勢 新城區(qū)核心大盤 城市大型綜合體 大型品質(zhì)宜居社區(qū) 大盤的成功必須具備一貫的形象價值，并通過不同產(chǎn)品的推售完成 “ 啟勢 傳承 升華 ” 的過程，同時用營銷和包裝來放大產(chǎn)品價值。 為后期高層產(chǎn)品、小高層產(chǎn)品順利入市奠定良好基礎(chǔ)。 威脅 T Threat 區(qū)域 ：如何利用新興區(qū)域影響，凸顯區(qū)域核心價值提升？ 項目 ：如何改變前期商業(yè)單一形象，打造綜合體形象？ 規(guī)劃： 未來規(guī)劃如何通過營銷手段快速兌現(xiàn)？ 營銷： 如何用好價格競爭和產(chǎn)品競爭“雙管齊下”的營銷方式，迅速樹立高端品質(zhì)形象？ Q3:如何利用現(xiàn)有媒體和資源，加強客戶認(rèn)知度，提升認(rèn)可度？ 結(jié)論 產(chǎn)品： 如何突破新區(qū)域固有的價格感知，宣揚產(chǎn)品的優(yōu)勢？ 游離客戶 客戶群體 定義 客戶策略： 以純粹的產(chǎn)品形象鎖定核心客戶； 以高端的價值體驗感染重要客戶； 以強勢的片區(qū)價值傳遞打動游離客戶； 以產(chǎn)品投資潛力吸引偶得客戶。 （二）隨著市區(qū)中心日益發(fā)展公共資源明顯匱乏，消費者購房 意向逐漸向新區(qū)轉(zhuǎn)移。 優(yōu) 勢 S strength （一）目前位置仍然相對較為偏僻，區(qū)位抗性在消費者觀 念中仍然較大。 （二）項目規(guī)模體量較大，整體規(guī)劃科學(xué)合理，生活及商業(yè)配 套完善，具有成為全新的生活、商業(yè)中心的能力。 是集商業(yè)，高層，小高層，洋房和別墅于一體的大型城市新核心。 市區(qū)環(huán)路 大廣高速 人民路 京九鐵路 武邑縣城 棗強縣城 冀州市區(qū) 衡水湖生態(tài)綠心 深州市區(qū) 西湖北區(qū) 主城區(qū) 清涼店 鄧家莊 棗強和 武邑地區(qū) 結(jié)論 項目基本狀況 位置 ：紅旗大街南延路東，北距干馬橋 2023米，南距衡水湖 4000米； 交通 ：到達(dá)城市核心區(qū)車程約 8分鐘； 開發(fā) ：目前衡水濱湖新區(qū)發(fā)展的金三角地帶，政府支持力度大。 旅游巴士專線 結(jié)合產(chǎn)業(yè)、城市、生態(tài)三大功能，形成“多區(qū)、多中心”的功能布局。兩側(cè)隔離綠帶種植常綠喬木，表現(xiàn)優(yōu)美的環(huán)境。 客戶總結(jié) 項目分析及結(jié)論 項目基本狀況 項目及區(qū)域分析 項目優(yōu)劣勢分析（ swot） 項目及區(qū)域分析 交通 東湖大道 是展現(xiàn)城市形象的窗口。 購買誘因？ 產(chǎn)品 —— 高性價比多樣化的宜居產(chǎn)品、社區(qū)的景觀，大環(huán)境好。城南和冀州的部分客群。 個案 5：劉先生 私企老板 ? 有較好的經(jīng)濟(jì)實力，多次置業(yè)，對居所有更高層次要求，價格不首要考慮。聽說別墅能有電梯，這樣比較好。 個案 4：劉先生及其妻子 典型客戶 聯(lián)排、雙拼和獨棟客戶 關(guān)鍵詞：舒適度、圈層等級、私密性、身份象征、社會認(rèn)同感 客戶基本信息： 50多歲，自己從事裝修裝飾生意?，F(xiàn)居所為 8年前購買，居住升級，關(guān)注市場上的洋房類產(chǎn)品。 ? 居住升級需求，多關(guān)注洋房或者大戶型的低密度產(chǎn)品，有適齡子女的家庭關(guān)注學(xué)區(qū)問題。 客戶語錄：原來房子比較小，買的較早，社區(qū)管理比較混亂，需要面積比較大附帶功能房間的房型。 個案 2：王先生 職工 個案 1：楊先生 事業(yè)單位 典型客戶 退臺洋房 多功能大戶型的居住升級客戶 關(guān)鍵詞：舒適度、社區(qū)氛圍、安全性 客戶基本信息： 45歲左右，自己從事建材生意。之前與父母同住。 無車。 三口之家，女兒即將讀小學(xué)。 紫金花園，以中心街的地理位置、周邊完備的生活配套為價格支撐，衡百商圈是項目最大的賣點。 紫闕臺，為 “ 純粹的低密度電梯洋房社區(qū) ” ，以開發(fā)區(qū)洋房，周邊生活配套完善，為價格支撐。規(guī)劃 6棟1726層高層 廣廈上城 均價4000 衡水桃城區(qū)河西育才大街廣廈酒店對過 豪華居住區(qū) ,宜居生態(tài)地產(chǎn) 建筑面積約為 250000平米。 銷售均價 4000元以上樓盤匯總 項目名稱 價格 /元 位置 項目特色 營銷情報 水境界 均價5000 衡水桃城區(qū)衡水湖東鄰 水景地產(chǎn) ,宜居生態(tài)地產(chǎn) ,花園洋房 將 TOWNHOUSE疊拼、聯(lián)排、雙拼等美墅建筑形態(tài)一一打磨， 一期項目規(guī)劃為 62棟 紫闕臺 均價4390 衡水開發(fā)區(qū)永興西路 1969號 開發(fā)區(qū)政府對面 宜居生態(tài)地產(chǎn) ,花園洋房 ,科技住宅 規(guī)劃 7棟 9層電梯洋房 ，戶型面積為108197平米之間 ,項目定位為“純粹的低密度電梯洋房社區(qū)”。 水 體量巨大的開發(fā)樓盤眾多，項目配套非常齊全，品質(zhì)普遍較高，對我項目挑戰(zhàn)非常大。四期共 19棟。 恒茂城 100萬 80118 均價2800 首付 40％，全款每平米優(yōu)惠 90元。 地塊附近區(qū)域住宅項目資料 項目名稱 滏東嘉園 樓盤位置 衡水南環(huán)路菩提院東行 200米路北 售樓地址 衡水南環(huán)路菩提院東行 200米路北 項目特色 滏東河附近水景社區(qū) 均價 3050元 /㎡ 物業(yè)形態(tài) 多層 小高層 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約 占地面積 規(guī)劃 10棟多層、 兩棟小高層 建筑面積 7萬㎡ 建筑結(jié)構(gòu) 框架 物業(yè)費 總戶數(shù) 不詳 車位數(shù) 未定 主力戶型 ~㎡ 容積率 暫無資料 綠化率 暫無資料 交房裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 開工時間 暫無資料 竣工時間 2023年 開盤日期 不詳 交房日期 2023年 設(shè)計單位 亞瑞建筑設(shè)計有限公司 營銷代理 無 整合推廣 無 開發(fā)商 衡水興益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 備注 聯(lián)系電話 0318— 7272555/7272999 周邊配套相對較差 全款每平米