【正文】 342023年投入市場的寫字樓 品質跨越式提升樓盤名稱 國際金融中心 聯(lián)發(fā)廣場 新地中心 中航廣場 高能國際物業(yè)形式 辦公樓，公寓商業(yè)、酒店辦公樓，公寓樓，商業(yè)辦公樓，公寓樓，酒店辦公樓、酒店辦公樓，公寓樓，商業(yè)寫字樓規(guī)模 總層數(shù) 48層 49層 寫字樓 24層 39層 28層層高 單層面積 1600平方米 1680平方米 1485 658平米電梯配置 16部 16部 5部 3部停車位（個 /百平米）529() 792() 520（ ） 195（ ）容積率 5 主樓高度 202米 236米 148米 102米銷售時間 2023年底 2023年底 2023年下 已銷售 2個月 2023年下市場未來4/2/2023 35未來未來 2年，將有超過年，將有超過 35萬平米的甲級寫字樓出現(xiàn)在市場，萬平米的甲級寫字樓出現(xiàn)在市場，南昌將進入寫字樓市場激烈競爭時代！南昌將進入寫字樓市場激烈競爭時代！2023年即將推出的甲級寫字樓新地中心 綠地中央 南賓國際4/2/2023 36片區(qū)、項目商務競爭力分析價 值結 構 價 值 點 價 值評 價影響力 行業(yè)聚核力 政府 規(guī) 劃 該 片區(qū)以居住 為 主，無行 業(yè) 聚集以及商 務 知名度。 區(qū)域極限地處濱江板塊，面臨挑戰(zhàn)板塊價值極限。的最大化利潤以及長遠發(fā)展的戰(zhàn)略目標。p上半年 6個月成交總面積達 2307500平米，下半年 6個月成交總面積達 154929，上下半年平均每月個月的銷售量比值為 ： 1，上下半年平均售價比值為 4127： 4898＝ 1： 上下半年平均每月銷售套數(shù)比值為 3373： 2868＝ ： 1‖ 尚美佳 4/2/2023 22p111月商品房住宅銷售 34578套，同比增長 %。?09年下半年價格由上半年的 4181元 /㎡上漲到 4905元 /㎡，上漲幅度達到了 %。據(jù)尚美佳數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)統(tǒng)計， 0 08兩年南昌市的土地供應量為 1589萬方，但 0 009年的總體銷售面積預計約 1000萬方，仍有 500萬方的存量。?2023年下半年較上半年成交量有所下滑，月均銷售面積減少 。 2023國六條：政策強制9070政策營業(yè)稅政策廉租房政策住房建設規(guī)劃2023重在執(zhí)行土地增值稅清算房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范個稅政策的執(zhí)行限外政策2023上半年：效果顯現(xiàn)調控利率漲降限制拿地四季度：國十三條 ,高調救市中央組合卷救市2023 2023 2023 20232023方向性把控城市房地產(chǎn)稅暫行條例廢止中國人民銀行調整信貸投放方向采取更加積極措施穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資。 屬性 詮釋 區(qū)位 屬性p城市濱江核心區(qū) p可達性好，距離市中心較近；p周邊生活配套豐富，居住人氣旺盛；p稀缺地塊、強勢景觀 p地塊位于核心地段，北臨贛江一線，可觀看江景；p市中心新項目逐漸減少，但眾多小型項目正受政策影響正籌備開發(fā)。 項 目 屬性p中等規(guī)模p北面江景資源條件良好p容積率高p占地 ，地上總建筑面積 13萬千平米，屬于中等規(guī)模；p有一線江景資源；；4/2/2023 13城市濱江核心綜合體項目城市濱江核心一線江景的項目唯一的同時占據(jù)優(yōu)質配套資源和自然環(huán)境資源雙重資源的項目 … …具備城市中心區(qū)濱江板塊的高尚居住屬性，具備濃厚具備城市中心區(qū)濱江板塊的高尚居住屬性，具備濃厚的居家氛圍以及完善的高尚生活配套設施。202309年商品房竣工面積增幅依然低于銷售面積增幅09年全國商品房供小于求，房價上漲08年成交量下跌，價格下降0507年，供需兩旺，價格持續(xù)上漲0509年全國政策環(huán)境對房地產(chǎn)的影響4/2/2023 1610年政策對房地產(chǎn)的影響雖中央經(jīng)濟會議：明年還將實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策但中央近期連下四道金牌：國務院常務會議 “遏制投資投機說 ”房貸營業(yè)稅 “二改五 ”開發(fā)商拿地首付不低于 50％二套多套房貸首付 40％2023年初宏觀政策以維穩(wěn)為主，價格的大幅上漲已不容許，樓市甚至有理由出現(xiàn)階段性下行，開發(fā)商需警惕，避免重限 08年市場危機。4/2/2023 18p09年 111月份，南昌市成交面積 ，新增供應量 。p為此從長期來看，南昌市樓市已形成供大于求的局面未來兩年依然存在，但是在主城區(qū)項目競爭壓力較小，未來主要競爭來源于早期存量未開發(fā)的中小地塊。時間 銷售面積（ 萬 ㎡） 均價（ 元 /㎡）09年上半年 418109年下半年 49054/2/2023 20111月全市公寓銷售情況?2023年 111月，南昌市公寓銷售 ，月均銷售 ，同比 08年（銷售 ）增加 ，上漲幅度達到 %， 09年投資型客戶的再度入市使得公寓的成交量大幅上漲。日均銷售套數(shù)為 105套遠遠高于往年平均水平（ 06年日銷售 53套、 07年 87套、 08年 43套）。 觀點 ‖ 4/2/2023 23目前房地產(chǎn)市場的整體宏觀政策面不妙，對未來的預期分歧較大，尚美佳認為：p目前全球經(jīng)濟低迷環(huán)境處于改變過程中，中國的經(jīng)濟形勢，除了股票和房地產(chǎn)行業(yè)火爆之外，其它各行各業(yè)仍處在恢復期，實體經(jīng)濟未來的發(fā)展方向決定房地產(chǎn)行業(yè)是否能夠持續(xù)走好。風險規(guī)避，快速資金回籠企業(yè)目標4/2/2023 28如何尋求平衡點？矛盾點開發(fā)方向的思考 2資源矛盾 景觀資源江景資源豐富，但內在景觀資源缺乏。4/2/2023 29產(chǎn)權屬性 產(chǎn)品屬性定位方向本案50、 40年產(chǎn)權 寫字樓公寓普通公寓服務式公寓產(chǎn)權酒店自用自用投資兼自用純投資 項目可選擇的開發(fā)方向豪華公寓 自用兼投資4/2/2023 30寫字樓產(chǎn)品研判寫字樓產(chǎn)品研判4/2/2023 31南昌寫字樓市場具有發(fā)展階段特征，當前市場整體面臨較大困境三、復蘇階段（ 09年） 一、發(fā)展階段（ 04年 —07 年）? 租金保持平穩(wěn)? 使用者帶動市場? 價格逐步起穩(wěn)? 購買客戶自用占絕對主導，投資比例低? 大量項目銷售情況大為改觀? 長期投資者購買出租? 現(xiàn)樓價格逐步上升? 租金逐漸上升? 大量項目面市二、蕭條階段（ 08年）? 現(xiàn)樓價格下跌? 投資者退出，供過于求? 租樓不買樓? 租金下跌、企業(yè)需求減少q 將南昌寫字樓的周期分為發(fā)展、蕭條、復蘇三個階段 。商務特征 辦公檔次企業(yè)類型 片區(qū)內目前 辦 公物 業(yè)較 少，檔次普遍 較 低，企 業(yè) 行 業(yè) 分布廣泛，但 規(guī) 模普遍 較 小。4/2/2023 38 辦公物業(yè)發(fā)展方向綜合判定：項目地塊規(guī)模不具備甲級寫字樓所需的規(guī)模優(yōu)勢，且成本投入較高，未來市場競爭激烈，不確定風險較強 —— 建議不對寫字樓方向進行考慮本項目寫字樓物業(yè)發(fā)展方向綜合判定 結論4/2/2023 39公寓產(chǎn)品研判公寓產(chǎn)品研判4/2/2023 40南昌公寓發(fā)展歷程及特點第一階段：低總價，低首付的成功時間： 02～ 04年特點： 自 02年 8月 “ 東方巴黎 ” 上市以來，酒店式公寓正式進入南昌地產(chǎn)市場，此階段的項目主要特點為戶型設計較為簡單，產(chǎn)品與大戶型住宅沒有很大區(qū)別，功能配置尚不完善，主要依托低總價、低首付獲取成功；代表項目： 洪城時代廣場、東方巴黎、爵士館、江濱威尼斯；4/2/2023 41第二階段：精裝修、性價比的成功時間： 0506年特點： 簡單裝修成為公寓的必備元素，開始提供高于平常的酒店式服務。代表項目： 海航、皇冠國際、第一街區(qū)4/2/2023 43目前普通公寓主要分布在 洪城區(qū) 與 市中心區(qū) （包括青山湖區(qū)），洪城區(qū)屬于普通公寓的先驅，帶領一些爛尾樓走向輝煌；市中心緊隨其后，主要為新建筑精裝產(chǎn)品，引領南昌精裝公寓市場。價格方面 09年價格較 08年下滑，近幾月隨著市場的回暖價格有所上漲。南昌普通公寓市場現(xiàn)狀 /在售項目推售分析4/2/2023 46從上圖可以看出，南昌市推出普通公寓基本以小戶型產(chǎn)品 形式為主 ，面積在 36~60平米 ； 60平米以上的公寓比較少 。面積段 供應套數(shù) 供應比例 銷售率30 598 50% 100%40 389 32% 100%5060 213 18% 100%4/2/2023 51項目名稱 皇冠國際 SOHO區(qū)位 朝陽洲地址 西湖區(qū)南昌大橋橋頭 皇冠國際規(guī)劃示意圖南昌投資型公寓個案分析 /皇冠國際 SOHOSOHO公寓底層連接商業(yè)五星級酒店兼辦公4/2/2023 53皇冠國際 SOHO空間戶型緊湊，布局前衛(wèi)，適合年輕群體居住南昌投資型公寓個案分析 /皇冠國際 SOHO4/2/2023 54?項目整體市場表現(xiàn)較為穩(wěn)定，特別是作為 08年入市產(chǎn)品在市場大環(huán)境低迷的前提下仍能保持較高去化，領先于市區(qū)內同類產(chǎn)品?項目為市區(qū)內高端樓盤代表，綜合性價比較高，形象塑造到位，為項目銷售打下了良好基礎?項目充分利用江景資源，充分挖掘溢價空間，價格成為區(qū)域內標桿?項目臨近南昌市中心商業(yè)區(qū)洪城大市場，同時位于西湖區(qū)政府旁，具有良好的客戶導入基礎和項目影響力，為項目的去化增強了競爭力南昌投資型公寓個案分析 /皇冠國際 SOHO4/2/2023 55在戶型和裝修趨向同質化的今天，擁有酒店的優(yōu)質服務是項目取得競爭優(yōu)勢的重要法寶之一。4/2/2023 57片區(qū)、項目公寓競爭力分析價 值結 構 價 值 點 價 值評 價影響力 片區(qū)知名度 緊鄰城市頂級豪宅，處于高尚住宅區(qū)域，片區(qū)印象為高端、居家物業(yè)特征 物業(yè)檔次物業(yè)類型 檔次普遍 為 高端物 業(yè)類 型以江景房、精裝豪宅、高尚住宅 為 主，發(fā)展?jié)摿?市政規(guī)劃 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展前景作為濱江板塊的高尚住宅區(qū)，居家氛圍濃厚，未來片區(qū)檔次將進一步得到提升。按揭供樓到期之后可繼續(xù)委托酒店方代為經(jīng)營，每月收取凈收益。 投資方式實景展示 投資方式總述 ?一期投資方式? 二期投資方式1. 付清全款后，獲得該物業(yè) 70年的產(chǎn)權2. 有效期內，可以進行 抵押、轉讓、轉移和繼承 。? 均價： 53萬元 /套 投資方式實景展示 休閑投資型 投資回報型 完全自用型1. 享受 100％利潤分配2. 委托期為 一年3. 可隨時入住，并承擔基本運行費，年底從業(yè)主應分配利潤中扣除，不足部分從下一年財務年度中續(xù)扣。扣除應扣減的服務費 6528元，權益轉讓可得 6488元，考慮到資金的時間價值，投資的動態(tài)回報率能達到 ％。其中 7－ 12層用作酒店客房，總共 114間。?項目裝修標準較高，產(chǎn)權式酒店為高端投資型產(chǎn)品，產(chǎn)品品質較高。?從 0 10 11中高端住宅供應量為 ㎡（共 11353套），其中 08年供應了 100萬平米， 09年中高端普通住宅供應減少樓盤名稱 銷售 數(shù)量 均價 面積 （萬平）金額 (億元 )綠地中央廣場 211 11670 恒茂國際都會 484 7473 青山湖香寓 290 7837 高能金域名都 632 6248 青山湖香溢花城 315 7816 皇冠國際 401 6800 紫金城 580 5416 4/2/2023 75? 確定項目現(xiàn)實及未來所處競爭板塊競爭市場分析 /競爭市場界定現(xiàn)中高端熱點板塊： 市中心、青山湖、紅谷灘、朝陽洲板塊， 未來市場依然是以這幾大板塊為中高端板塊。 蘭庭）、世界級酒店、甲級寫字樓（綠地中心）等多種物業(yè)形態(tài)，匯聚商業(yè)、居住、商務辦公、景觀、休閑等多重資源。住宅規(guī)劃有 公園，以打造中央景觀園林。項目會所主要設置棋牌室，娛樂室，休閑場所等，底層規(guī)劃為商業(yè)，滿足社區(qū)的商業(yè)需求，增強項目的綜合性。同樣 豪宅產(chǎn)品也取得了驕人的銷售業(yè)績。在精神生活無法體現(xiàn)時，物質是另一種最好的體現(xiàn)方式?09年市場豪宅產(chǎn)品供應量少?2023年市場沉淀的客戶綠地中央廣場客戶群產(chǎn)品機會點 — 精裝豪宅產(chǎn)品4/2/2023 81中高端土地市場未來供應分析未來供應量城市分布（住宅）（結合城市地圖表現(xiàn)）?09年售價超過 /平米的豪宅（含別墅），總共銷售約 35萬平米未來中高端市場土地供應集中在青云譜，朝陽洲和紅角洲板塊，合計建筑面積達到 98萬方，其中青云譜區(qū) 20萬方，豪宅市場競爭激烈程度可見一斑。豪宅產(chǎn)品適合項目稀缺江景資源，容易制造高價值。?產(chǎn)權酒店：純投資產(chǎn)品，酒店配套部分承擔項目區(qū)域公眾消費場所的社會職能，可以塑造與其他項目較大的差異，可長期持有，成為項目的核心利潤來源。總建筑面積： 核心功能：五星級酒店為主導，以五星級酒店帶動高檔公寓、寫字樓及商業(yè)。頂級豪華公寓部分：位于兩棟輔樓，共 472間豪華服務式公寓。寫字樓：建筑面積為 3萬平方米，體現(xiàn)項目整體的高檔次復合功能，為項目提供辦公功能，已成為外國使領館接待處的首選之地。享受酒店的所有設施，包括成為綜合體內上海最大（室內 6000平米