【正文】 4/2/2023 14/2/2023 2 南昌 0728地塊發(fā)展思路報告 《濱江而立，大成大美》4/2/2023 3有這樣一個地方 ……城市高端住宅片區(qū) 周邊大量高端住宅城市中心區(qū) 5分鐘車程贛江一線江景 零距離紫金城商業(yè)圈 5分鐘步行空氣污染指數(shù)低于鬧市區(qū) 20%稀缺 舒適 高端 居住屬性 優(yōu)勢明顯4/2/2023 4然而，它卻是商務(wù)屬性?。。?？ 如何在這兩者之間尋求平衡點，又或者是其它的途徑解決 4/2/2023 5本報告需要解決的核心問題：p 開發(fā)方向：項目具有哪些可發(fā)展的市場方向？p 市場風(fēng)險：未來這些發(fā)展方向會存在哪些風(fēng)險？市場研判項目定位 p 產(chǎn)品規(guī)劃：如何打造符合市場的需求產(chǎn)品？p 客戶分析：我們瞄準(zhǔn)中的市場哪拔目標(biāo)客戶？4/2/2023 6項目屬性分析關(guān)鍵詞：總體分析、屬性分析4/2/2023 7項目位于南昌城市中心偏北，屬于城市濱江板塊? 區(qū)位： 項目位于南昌市的核心地段；? 道路： 南接青山路，東連洪都大道，北靠富大有堤，西臨三經(jīng)路，城市快線，得天獨厚 ；? 交通： 交通便捷，可順暢的達(dá)到南昌各區(qū)；? 性質(zhì)： 商業(yè)綜合用地城市濱江的核心地段 關(guān)鍵詞一：本案紫金城贛江沿江北大道富 大 有 堤洪 都 大 道青 山 南 路二七北路三經(jīng)路4/2/2023 8區(qū)域公共配套齊全，項目擁有各項便利的配套的資源、但商務(wù)氛圍薄弱? 公共配套： 區(qū)域配套豐富，周邊有紫金城項目大體量商業(yè)、餐飲、銀行等 公共配套齊全 ；? 生活配套： 小學(xué)、醫(yī)院、市場、商業(yè)、公交系統(tǒng)等 生活配套已完善 ；周邊居住人口較多，人氣旺盛；公共生活配套完善 關(guān)鍵詞二：本項目贛 江豫章小學(xué)大地龍泉灣藍(lán)天碧水百大城南紫金城4/2/2023 9項目單面臨路，東北及西北面臨江，視線開闊? 東側(cè)： 正對大地龍泉灣住宅，視野開闊；? 南側(cè)： 俯瞰老城區(qū)，地勢低洼，視野開闊；? 西側(cè)： 緊鄰聆江花園的高層住宅，視野有遮擋；? 北側(cè)： 緊臨贛江，距江岸近，環(huán)境較佳、可俯瞰贛江；關(guān)鍵詞三：核心地段，強勢景觀 船廠倉庫4/2/2023 10商業(yè)氛圍 居住環(huán)境未成熟的紫金城商圈 濱江居住區(qū)聆江花園大地龍泉灣朗賢外灘銘座柏林愛樂酒店大賣場商業(yè)街休閑娛樂4/2/2023 11項目特質(zhì)綜合解讀p區(qū)位特質(zhì)：老城區(qū)一線濱江板塊核心p規(guī)劃特質(zhì)：一線濱江、道路退讓 50米p交通特質(zhì)：全方位立體交通p商業(yè)特質(zhì)：臨近紫金城商圈p居住特質(zhì)：傳統(tǒng)高檔住宅聚集區(qū)p產(chǎn)品特質(zhì)：綜合用地性質(zhì)， 50年產(chǎn)權(quán)，首付 50％4/2/2023 12南昌發(fā)展核心地段，高容積率，擁有明顯資源優(yōu)勢的地王級的商業(yè)綜合體項目項目屬性界定 屬性 詮釋 區(qū)位 屬性p城市濱江核心區(qū) p可達(dá)性好，距離市中心較近；p周邊生活配套豐富，居住人氣旺盛；p稀缺地塊、強勢景觀 p地塊位于核心地段，北臨贛江一線，可觀看江景；p市中心新項目逐漸減少，但眾多小型項目正受政策影響正籌備開發(fā)。 項 目 屬性p中等規(guī)模p北面江景資源條件良好p容積率高p占地 ，地上總建筑面積 13萬千平米，屬于中等規(guī)模；p有一線江景資源；；4/2/2023 13城市濱江核心綜合體項目城市濱江核心一線江景的項目唯一的同時占據(jù)優(yōu)質(zhì)配套資源和自然環(huán)境資源雙重資源的項目 … …具備城市中心區(qū)濱江板塊的高尚居住屬性，具備濃厚具備城市中心區(qū)濱江板塊的高尚居住屬性，具備濃厚的居家氛圍以及完善的高尚生活配套設(shè)施。的居家氛圍以及完善的高尚生活配套設(shè)施。4/2/2023 14市場機會研判 關(guān)鍵詞：南昌市場、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境4/2/2023 15全國房地產(chǎn)情況萬平方米2023國八條：重在引導(dǎo)做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費。 2023國六條：政策強制9070政策營業(yè)稅政策廉租房政策住房建設(shè)規(guī)劃2023重在執(zhí)行土地增值稅清算房地產(chǎn)市場秩序規(guī)范個稅政策的執(zhí)行限外政策2023上半年：效果顯現(xiàn)調(diào)控利率漲降限制拿地四季度：國十三條 ,高調(diào)救市中央組合卷救市2023 2023 2023 20232023方向性把控城市房地產(chǎn)稅暫行條例廢止中國人民銀行調(diào)整信貸投放方向采取更加積極措施穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資。202309年商品房竣工面積增幅依然低于銷售面積增幅09年全國商品房供小于求，房價上漲08年成交量下跌，價格下降0507年，供需兩旺，價格持續(xù)上漲0509年全國政策環(huán)境對房地產(chǎn)的影響4/2/2023 1610年政策對房地產(chǎn)的影響雖中央經(jīng)濟(jì)會議：明年還將實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策但中央近期連下四道金牌：國務(wù)院常務(wù)會議 “遏制投資投機說 ”房貸營業(yè)稅 “二改五 ”開發(fā)商拿地首付不低于 50％二套多套房貸首付 40％2023年初宏觀政策以維穩(wěn)為主，價格的大幅上漲已不容許，樓市甚至有理由出現(xiàn)階段性下行，開發(fā)商需警惕，避免重限 08年市場危機。4/2/2023 1709年 111月南昌市房地產(chǎn)總體運行情況 ?2023年 111月，南昌市商品房新增上市供應(yīng)量為 ㎡ ，商品房銷售面積㎡ （超過 2023年全年商品房銷售面積 ㎡ 的水平），同比增長%；銷售金額 ，同比增長 %，整體均價 4724元 /㎡ ，其中商品房住宅銷售 34578套，同比增長 %。 11月銷售均價 5117元 /㎡。?2023年下半年較上半年成交量有所下滑，月均銷售面積減少 。4/2/2023 18p09年 111月份，南昌市成交面積 ，新增供應(yīng)量 。單從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看， 09年的市場供不應(yīng)求。但從近幾年南昌樓市的供需情況來看， 09年的市場是在消化前兩年的土地儲備轉(zhuǎn)開發(fā)的供應(yīng)體量。據(jù)尚美佳數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)統(tǒng)計， 0 08兩年南昌市的土地供應(yīng)量為 1589萬方，但 0 009年的總體銷售面積預(yù)計約 1000萬方，仍有 500萬方的存量。p為此從長期來看，南昌市樓市已形成供大于求的局面未來兩年依然存在，但是在主城區(qū)項目競爭壓力較小，未來主要競爭來源于早期存量未開發(fā)的中小地塊。 ‖ 尚美佳 觀點 ‖ 4/2/2023 19111月全市商品住宅價格走勢情況 ?111月，我市商品房住宅成交量企穩(wěn)，回暖態(tài)勢得以鞏固，均價 4724元 /㎡，和 08年相比同比減少 %.但 09年按月成交價格也一路攀升，進(jìn)入五月后，剛性需求支撐及部分投資客入場、成交量達(dá) 09年歷史最高，價格穩(wěn)步走高。?09年下半年價格由上半年的 4181元 /㎡上漲到 4905元 /㎡，上漲幅度達(dá)到了 %。時間 銷售面積（ 萬 ㎡） 均價（ 元 /㎡）09年上半年 418109年下半年 49054/2/2023 20111月全市公寓銷售情況?2023年 111月，南昌市公寓銷售 ，月均銷售 ，同比 08年（銷售 ）增加 ，上漲幅度達(dá)到 %， 09年投資型客戶的再度入市使得公寓的成交量大幅上漲。?2023年 111月，南昌市公寓的成交均價為 5270元 /平方米，同比 08年下降 13%。月平均銷售面積年度銷售均價 5270元 /平方米4/2/2023 21111月全市豪宅市場銷售情況樓盤名稱 銷售套數(shù) 均價（元 /㎡） 面積 （萬㎡） 金額 (億元 )綠地中央廣場 211 11670 恒茂國際都會 484 7473 青山湖香溢花城 315 7816 皇冠國際 401 6800 紫金城 580 5416 合計 1991 7898 ?2023年 111月，南昌市豪宅項目銷售 1991套，銷售面積 ，月均銷售，成交均價為 7898元 /平方米， 09年初部分豪宅項目降價銷售促進(jìn)成交，下半年風(fēng)險預(yù)期的增強，大量避險資金的流入支撐豪宅市場。4/2/2023 22p111月商品房住宅銷售 34578套，同比增長 %。日均銷售套數(shù)為 105套遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于往年平均水平（ 06年日銷售 53套、 07年 87套、 08年 43套）。p111月南昌市均價維持在 4724元 /平米。同比減少 %， 08年的市場表現(xiàn)為以價格換取成交量， 09年上半年良好的銷售態(tài)勢意味著南昌的樓市開始進(jìn)入復(fù)蘇階段，下半年隨著市場的有效供給和強勁的改善性需求和投資性需求，價格得到極大支持 。p上半年 6個月成交總面積達(dá) 2307500平米，下半年 6個月成交總面積達(dá) 154929，上下半年平均每月個月的銷售量比值為 ： 1，上下半年平均售價比值為 4127： 4898＝ 1： 上下半年平均每月銷售套數(shù)比值為 3373： 2868＝ ： 1‖ 尚美佳 觀點 ‖ 4/2/2023 23目前房地產(chǎn)市場的整體宏觀政策面不妙，對未來的預(yù)期分歧較大，尚美佳認(rèn)為：p目前全球經(jīng)濟(jì)低迷環(huán)境處于改變過程中，中國的經(jīng)濟(jì)形勢，除了股票和房地產(chǎn)行業(yè)火爆之外，其它各行各業(yè)仍處在恢復(fù)期，實體經(jīng)濟(jì)未來的發(fā)展方向決定房地產(chǎn)行業(yè)是否能夠持續(xù)走好。p雖然南昌的樓市上實現(xiàn)了量價齊升，發(fā)展商持有大量現(xiàn)金，新貨源上市高峰預(yù)計在明年 5月以后， 08年的降價風(fēng)潮短期內(nèi)不會出現(xiàn)， 2023年下半年的動向主要受制于銀行信貸和資金面影響。p2023年 11月份和 2023年 12月的 M1和 M2的基數(shù)比值分別為 ： 1和 ： 1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過歷年增長水平，反映目前的通脹壓力極大，從全球的經(jīng)濟(jì)情況來看，仍然處于經(jīng)濟(jì)增速的低谷，另外到 2023年政府換屆前，保 8％的經(jīng)濟(jì)政策不會有變，房地產(chǎn)在此期間的前景仍然樂觀，但是不排除階段性的樓市觀望！4/2/2023 24產(chǎn)品機會研判 關(guān)鍵詞：寫字樓市場、公寓市場、酒店市場4/2/2023 25SWOT分析地塊具備開發(fā)高端項目的質(zhì)素及價值潛力S（優(yōu)勢）l城市高端住宅片區(qū)核心區(qū)域l緊鄰贛江，自然環(huán)境絕佳l周邊永久性環(huán)境資源 l高檔生活配套完善，交通便利 O（機會）l濱江板塊地位日趨明朗l項目目前為空地，可造性較好l紫金城后續(xù)仍有 60萬平米高端住宅l區(qū)域土地供應(yīng)稀缺4/2/2023 26SWOT分析優(yōu)異的居家氛圍與綜合用地屬性的矛盾W（劣勢）l西向緊鄰高層住宅，視野遮擋l南面退距較大，土地利用不高l項目容積率較高l項目周邊居住氛圍大大于商務(wù)商業(yè)氛圍，紫禁城負(fù)面社會影響大，且宗地小，無社區(qū)氛圍T（威脅）l2023年南昌高端項目集中上市l(wèi)階段性政策風(fēng)險l土地性質(zhì)的商務(wù)綜合屬性，對產(chǎn)品規(guī)劃限制較大4/2/2023 27開發(fā)方向的思考 1 價值挖掘，實現(xiàn)利潤最大化通過項目的價值拔升，快速實現(xiàn)企業(yè)追求通過項目的價值拔升，快速實現(xiàn)企業(yè)追求的最大化利潤以及長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。的最大化利潤以及長遠(yuǎn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。風(fēng)險規(guī)避，快速資金回籠企業(yè)目標(biāo)4/2/2023 28如何尋求平衡點？矛盾點開發(fā)方向的思考 2資源矛盾 景觀資源江景資源豐富，但內(nèi)在景觀資源缺乏。 地塊屬性地塊的綜合用地屬性與區(qū)域居住屬性的矛盾體。 地塊資源規(guī)模較小，容積率高。 區(qū)域極限地處濱江板塊，面臨挑戰(zhàn)板塊價值極限。4/2/2023 29產(chǎn)權(quán)屬性 產(chǎn)品屬性定位方向本案50、 40年產(chǎn)權(quán) 寫字樓公寓普通公寓服務(wù)式公寓產(chǎn)權(quán)酒店自用自用投資兼自用純投資 項目可選擇的開發(fā)方向豪華公寓 自用兼投資4/2/2023 30寫字樓產(chǎn)品研判寫字樓產(chǎn)品研判4/2/2023 31南昌寫字樓市場具有發(fā)展階段特征，當(dāng)前市場整體面臨較大困境三、復(fù)蘇階段（ 09年） 一、發(fā)展階段（ 04年 —07 年）? 租金保持平穩(wěn)? 使用者帶動市場? 價格逐步起穩(wěn)? 購買客戶自用占絕對主導(dǎo)，投資比例低? 大量項目銷售情況大為改觀? 長期投資者購買出租? 現(xiàn)樓價格逐步上升? 租金逐漸上升? 大量項目面市二、蕭條階段（ 08年）? 現(xiàn)樓價格下跌? 投資者退出，供過于求? 租樓不買樓? 租金下跌、企業(yè)需求減少q 將南昌寫字樓的周期分為發(fā)展、蕭條、復(fù)蘇三個階段 。q 寫字樓整體銷售周期長， 和住宅價格存在倒掛現(xiàn)象。4/2/2023 32青山湖、京東版塊中心版塊站前路版塊紅谷灘版塊財富廣場恒茂國際中心江信國際地王廣場太平洋商務(wù)廣場西格瑪中凱國際奧斯卡高新大廈南大科技園華龍國際華龍福邸三星大廈國貿(mào)大廈聯(lián)發(fā)廣場國際金融中心中航國際廣場創(chuàng)業(yè)國際綠地中央廣場寫字樓區(qū)域分布 目前南昌市寫字樓主要分布在兩大版塊，未來供應(yīng)量的核心在于紅谷灘4/2/2023 33項目名稱 性 質(zhì) 規(guī)