【正文】 配套豐富，區(qū)域認可度高 【 萬達華宅 】 【 澳海瀾庭 】 【 物華興洲苑 】 在售重點項目 2023年營銷手段梳理 ? 萬達華宅，品牌依托，明星活動持續(xù)造勢，以 商業(yè)運營 刺激客戶購買 ? 物華興洲苑 /澳海瀾庭，延續(xù) 性價比 戰(zhàn)略，緊抓地緣性客戶 ? 盛世金像 /學(xué)明園， 現(xiàn)房呈現(xiàn) ，隨行就市 銀川市房價走勢解讀 20 0 6 20 0 7 20 0 8 20 0 9 20 1 0銀川樓市景氣度短暫價格上漲駐足20 1 1省內(nèi)為投機性炒房及政策扶持使房地產(chǎn)飛速發(fā)展時期調(diào)整中的平穩(wěn)上升銀川樓市景氣度短暫價格上漲駐足省內(nèi)為投機性炒房及政策扶持使房地產(chǎn)飛速發(fā)展時期調(diào)整中的平穩(wěn)上升一、市場背景解讀 學(xué)府中央 萬達廣場 共享風(fēng)華小區(qū) 物 華興洲 苑 澳海瀾庭 職業(yè)教育基地 舜天嘉園 學(xué)明園 盛世金橡 綠地集團 建發(fā) ?與此同時，更多的民企開發(fā)商將目光轉(zhuǎn)向于二三線省會城市，購房客也隨即進入，“生態(tài)宜居城市”的銀川市不僅成為西北區(qū)域的居住核心城市，而且正在逐步成為一二線城市的目光焦點。 ?重拳之下一線城市的泡沫在上半年將會得到有效控制，房價將會在重挫之后的理性發(fā)展。 提高二套房貸首付和利率的政策剛使得原先領(lǐng)漲的一線城市新盤就爆出降價的消息，打壓高房價的政策已開始見效。2023年 4月 艾依公館 （地塊） 陜西中鷹置業(yè) 全程定位營銷報告 尚美雅居整合推廣策略提案 報告軸線 思考的核心 一、市場背景解讀 二、地塊本體分析 宏觀房產(chǎn)環(huán)境分析 區(qū)域房產(chǎn)競爭分析 提報的核心 四、項目整體定位 五、戰(zhàn)略思考與解決之道 三、核心價值提煉 思考的起源 NOW LOADING… 一、市場背景解讀 一線城市退房率逐漸上升 購房人退房占比翻 3倍。 ?對二、三線來說 2023年的房地產(chǎn)市場還是有側(cè)重點式的快速發(fā)展，并且努力縮小與一線城市的差距，實現(xiàn)一、二、三及城市均衡時發(fā)展。 ?縱觀銀川市房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，本案預(yù)計 2023年銀川房地產(chǎn)市場被內(nèi)外的強大動力繼續(xù)拉升，但在政策的宏觀影響下，將會平穩(wěn)發(fā)展，下半年待政策明朗后有望再次提升。興州花園 尚美雅居 在售項目 潛在項目 紅領(lǐng)地 常春藤 2 0 1 3 西 夏 區(qū) 競 爭 格 局 ?在售重點項目推售情況 項目名稱 建筑面積（萬㎡） 開盤時間 已售面積（萬㎡） 剩余面積（萬㎡） 2023年預(yù)計放量（萬㎡） 主力供應(yīng)產(chǎn)品 2023年住宅成交均價（元 /㎡ ） 萬達華宅 2023年 12月 高層，主力戶型 90120㎡ 5600 物化興洲苑 45 2023年 8月 小高層和高層，主力戶 型 90110㎡ 4700 澳海瀾庭 31 2023年 10月 4 二期高層、別墅，主力 戶型 67104㎡ 4100 常春藤 2023年 10月 小高層和高層，主力戶 型 80110㎡ 3900 學(xué)明園二期 8 2023年 8月 多層、小高層，主力戶 型 90110㎡ 4800 紅領(lǐng)地 宏觀房產(chǎn)環(huán)境解讀 潛在項目推售情況 項目名稱 開發(fā)商 位置 建筑面積（萬㎡） 容積率 產(chǎn)品類型 主力戶型 動工時 間 2023年預(yù)計放量（萬㎡） 預(yù)計入市時間 預(yù)計入市價格（元 /㎡ ） 學(xué)府中央 亙元地產(chǎn) 朔方路和景莊巷交叉口 11 高層、商業(yè) 90130 2023年 3月 5000 共享風(fēng)華小區(qū) 共享地產(chǎn) 朔方路 18號 19（住宅共計13萬㎡，其中一半為安置房） 高層、小高層、公寓、商業(yè) 80110㎡ 老舊小區(qū)改造，拆遷存在困難 —— —— 45005000 綠地項目 綠地置業(yè) 文萃北街與學(xué)院路交匯處 約 20 （一期） 多層、小高層、高層 70120㎡ 2023年 5月 未定 預(yù)計 4800 建發(fā) ? 處艾依河、寶湖、華雁湖自然生態(tài)環(huán)境中，多數(shù)項目以現(xiàn)代建筑風(fēng)格林立于世，區(qū)域產(chǎn)品無明顯的差異化。 結(jié)論： 結(jié)論 RUSULT 銀川西夏區(qū)樓市將從下半年開始調(diào)整 ， 老舊小區(qū)拆遷臵換和改善型換房成為西夏區(qū)購房的主力需求 。 區(qū)域房產(chǎn)競爭分析 面對如此的宏觀及微觀區(qū)域房地產(chǎn)市場，我們是否具有市場機會點？ 宏觀環(huán)境 機會點： 微觀環(huán)境 機會點： ? 借勢一線城市房價政策打壓的機會點，將前來西部二三線城市的投資客牢牢鎖住，用“宜居生態(tài)城市”的發(fā)展前景將客戶進行攔截。 ? 利用競品項目的“同質(zhì)化”產(chǎn)品劣勢，努力探索，追求項目在享受生態(tài)資源的同時賦有新的概念產(chǎn)品差壓。 環(huán)境 〃 三大公園毗鄰，舒適生活瞬間實現(xiàn) 地塊認知 ?項目地塊凈地，平整，項目四至中西至：親水大街綠化帶，南至規(guī)劃路，東側(cè)及北側(cè)均是尚未開發(fā)的空地，區(qū)域發(fā)展屬于雛形階段。 ? 寧安大街： 項目東側(cè)（背身）是一條雙向 8車道的寧安大街，寧安大街成為親水大街的附屬道路，不僅連接著南區(qū)區(qū)域，更是將新興的開發(fā)區(qū)優(yōu)勢資源由內(nèi)擴散。 路人丙：畢業(yè)沒多久的大學(xué)生，愿意融入城市生活當中，努力奮斗，以擁有一所自己的房子為目標。 身份特征 ：中小企業(yè)私營業(yè)主、政務(wù)人員、企業(yè)白領(lǐng)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員、外來投資客。 ?W（劣勢） ?生活居住氛圍尚未形成，基本生活配套還需完善 ?目前區(qū)域內(nèi)部規(guī)劃路處于靜止通行狀態(tài)中。 ?亙元 、 建發(fā) 、 中房等大型開發(fā)商的項目毗鄰 ， 也會給本案的高品質(zhì)口碑帶來一定的宣傳 。艾依水郡 紫檀水景 嘉屋上河 東方尚都 艾依 華雁湖生態(tài)板塊目前共計 6個項目，其中兩個百萬平米的大型居住社區(qū)待建，在售的 4個項目中，總建筑 面積在 ㎡，截止目前已有 68萬㎡的客戶即將入住，后期待建的兩個項目將會是帶領(lǐng)區(qū)域成熟的旗艦。 親水大街 寧安大街 正源街 寶湖路 長城路 規(guī)劃路 本案 壹 〃 SWOT ?地段：西夏區(qū)未來人文居住第一站，三大商圈黃金交匯點； ?產(chǎn)品：產(chǎn)品的創(chuàng)新性 ?建筑風(fēng)格：超現(xiàn)代主義，時尚，簡約建筑 ?三大公園 —八一公園、凝翠公園、玫瑰公園； ?商業(yè)街和精品大商業(yè)的配套設(shè)施； ?項目具有實現(xiàn)高品質(zhì)開發(fā)的背景 優(yōu)勢 三、核心價值提煉 價值梳理 四、周遭項目生態(tài)高品質(zhì)所鋪墊的定位基調(diào) 樓盤名稱 開發(fā)商 建筑類型 總量（萬㎡） 戶型（㎡） 價格 (元 /㎡ ） 魯銀 壹 〃 SWOT 劣勢 ?開發(fā)商品牌知名度影響購房者信心 ?區(qū)位的核心價值尚未形成。 壹 〃 SWOT 機會 ?西夏區(qū)板塊持續(xù)穩(wěn)定的高速發(fā)展； ?區(qū)域待開發(fā)用地稀缺； ?西夏區(qū)萬達經(jīng)濟帶動 ?項目不同產(chǎn)品滿足不同客群的需求。 壹 〃 SWOT 威脅 ?宏觀經(jīng)濟的影響和房地產(chǎn)新的調(diào)控政策； ?周邊項目集中上市； 三、核心價值提煉 價值梳理 二、板塊逐漸成長為大型居住片區(qū) 樓盤名稱 開發(fā)商 總量（萬㎡） 現(xiàn)余量（萬㎡） 艾伊水郡 民生房地產(chǎn) 40 10萬左右 紫檀水景（碧云天） 易大房地產(chǎn) 10 0 嘉屋 上河 4 東方尚都 東方房地產(chǎn) 38 14 香溪美地 亙元房地產(chǎn) 130 130 中房 建發(fā)待建項目 中房、建發(fā) 百萬㎡ 百萬㎡ 民生 艾依水郡 紫檀水景 嘉屋上河 東方尚都 艾依 華雁湖生態(tài)板塊目前共計 6個項目，其中兩個百萬平米的大型居住社區(qū)待建，在售的 4個項目中，總建筑 面積在 ㎡，截止目前已有 68萬㎡的客戶即將入住，后期待建的兩個項目將會是帶領(lǐng)區(qū)域成熟的旗艦。 肆 〃 主題定位語（備選） 尚美雅居 —— 獻給西夏區(qū)人民一個以溫馨為主題社區(qū) 注：物業(yè)服務(wù)、幼兒教育、社區(qū)綠化、綜合配套 三、核心價值提煉 價值梳理 二、板塊逐漸成長為大型居住片區(qū) 樓盤名稱 開發(fā)商 總量（萬㎡） 現(xiàn)余量（萬㎡） 艾伊水郡 民生房地產(chǎn) 40 10萬左右 紫檀水景（碧云天） 易大房地產(chǎn) 10 0 嘉屋 上河 4 東方尚都 東方房地產(chǎn) 38 14 香溪美地 亙元房地產(chǎn) 130 130 中房 建發(fā)待建項目 中房、建發(fā) 百萬㎡ 百萬㎡ 民生 艾依水郡 紫檀水景 嘉屋上河 東方尚都 艾依 華雁湖生態(tài)板塊目前共計 6個項目，其中兩個百萬平米的大型居住社區(qū)待建，在售的 4個項目中，總建筑 面積在 ㎡，截止目前已有 68萬㎡的客戶即將入住，后期待建的兩個項目將會是帶領(lǐng)區(qū)域成熟的旗艦。 主推案名： 項目整體定位： 艾依河畔上的“公館”生活 艾依公館 四、項目整體定位 市場定位方向一：同質(zhì)化延續(xù) 案名釋義： 城市新貴，水岸公館 SLOGAN： ?“艾依”因艾依河而得名，項目水岸生態(tài)資源昭示明顯，同時沿用“艾依”將項目的高品質(zhì)定位延續(xù)； ?“公館”一詞帶有歐式貴族生活的