房地產(chǎn)定價策略和制作價格表技巧-wenkub
2023-03-14 11:13:59 本頁面
【正文】 價格的最低底數(shù)? 競爭者的價格和代用品的價格提供了在制定價格時必須考慮的標定點? 獨特的產(chǎn)品特點是其價格的最高限度低價格 高價格在這個價格上不可能獲利在這個價格上不可能有需求成本 競爭者的價格和代用品價格顧客評估獨特的產(chǎn)品特點通過在這 3種考慮因素中的一個或幾個來選定定價方法，以解決定價問題。（計劃性和可行性）? 從技術上來說，價值和價格的吻合程度最重要，主要表現(xiàn)在不同單位的價格差值關系上。房地產(chǎn)定價策略和制作價格表技巧1. 課程類別：萬 *地產(chǎn)策劃基礎課程2. 課程時長： 3小時（上、下）3. 重點： a. 掌握常用的價格策略； b. 熟練運用市場比較法、收益還原法 制定項目均價 c. 熟練掌握 EXCEL，并建立價格體系 d. 掌握價格檢測的常用方法 定 價 定價是從 用戶的角度 精確衡量一個產(chǎn)品價值的完整過程。均價代表什么？1. 從習慣上說，一個樓盤的均價代表了市場對其物業(yè)2. 質(zhì)素的綜合評價；2. 在本質(zhì)上，均價表現(xiàn)為開發(fā)商對項目總體銷售額的3. 預期； 整體均價無法說明某一棟樓、某一個單位的物業(yè)檔次。然后，該定價方法有希望導致一個特定的價格。）對每個重點調(diào)差項目進行調(diào)差， 5人 左右一起打分 ，再綜合， 絕不 能一個人 “ 搞掂 ” 。為此，要了解調(diào)差盤 發(fā)售時的 形象進度形象進度 。、發(fā)售時 間、廣告投放，最好有記錄 。 重。 馨城 紅帆 .楓林假日交易價格 3700 3900 3700 3400交易情況修正系數(shù) 105 90 105 100交易日期修正系數(shù) 110 120 110 120區(qū)域修正系數(shù) 80 75 80 90品牌 /產(chǎn)品修正系數(shù) 95 100 100 100修正后價格 3159 3672本項目當前均價 明年入市均價（假設入市時間為 9月） 客戶分析法＋收益反推法? 投資者關注投資收益率。高端自用客戶（游離客戶）中低端自用客戶（主要客戶）投資客戶（核心客戶）比例10% 40%50%構成第三地用途的享受型客戶用來辦公的客戶周邊改善生活環(huán)境的客戶為子女買房的客戶初次置業(yè)的客戶全市范圍內(nèi)投資的客戶對價格的關注點總價首期月供與租金的 關系投資的穩(wěn)定性投資收益率550050004500本項目客戶構成圖示本項目客戶構成圖示例：某項目投資客戶關注點：投資回報率片區(qū)自然升值法市場比較法投資收益法按市場住宅投資回報率 5%8%之間計算，一般投資客戶預期于 1015年內(nèi)收回成本。2. 體現(xiàn)內(nèi)部均好性 —— 將內(nèi)部競爭做到最小。設計折扣率時注意：一般在 85折 —95 折之間，超 過兩頭的情況除非有意引導，一般情況下慎用。整體實收均價獲得的方法 先定出整體均價，再進行分解 ——? 分棟（分組）： 中海國際社區(qū)（從所處位置、景觀等因素）? 分物業(yè)類型（物業(yè)類型較為類似）： 萬科雙水岸（多層、小高層）? 分期推出： 上行東方分功能分功能 /分棟分棟 /分期的核心均價分期的核心均價功能不同的分別調(diào)差。 銷售階段的策略安排，先打哪，后打哪？價格表的框架? 1： 建立 “ 總控表 ” 概念? 2： 以 “ 棟 ” 為單元，分表盡量簡單? 3： 以價目表（含折扣）為定價基礎? 4： 以 “ 一個 ” 基礎鏈接；避免循環(huán)鏈接? 5： 有規(guī)律可尋 ? 6： 插入 “ 批注 ” 說明調(diào)整原因；? 7：盡量不合并單元格；? 8：避免循環(huán)鏈接；? 9：樣板房、保留單位銷控 （現(xiàn)場確認位置）；?10：避免將不同執(zhí)行階段的價格表放在一個文件內(nèi)；?11：設置頁眉、頁腳；規(guī)范命名；?12：保留備份。 （不適用于層差）? 平面差 —— 分戶型價值排序 ABCDE1. 打分表（明確標準）2. SALES分戶型價值排序（明確極差）分項 景觀景觀 噪音噪音 朝向朝向 面積面積 戶型戶型 采光采光 通風通風權重 30% 25% 20% 10% 5% 5% 5%根據(jù)景觀、朝向、（采光、通風，根據(jù)情況可以單列）、 遮擋、戶型面積、戶型設計等因素，分析每個戶型，做 表圖。 總結高層、多層、小高層、寫字樓案例 。? 選擇競爭對手的薄弱處，制定有競爭力的價 格，不論是 1—5 還是 10—15 還是 25—30 ，通 過層差的反復試算，可以達成。 心理數(shù)， 例如：
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