房地產(chǎn)定價策略和制作價格表技巧-預(yù)覽頁
【正文】 客戶認(rèn)同和價值貶損的平衡 。房地產(chǎn)市場核心均價確定流程選擇定價目標(biāo) 客戶意向競爭市場1 2 354選擇定價方法選定最終價格均價確定應(yīng)遵循的原則：價格目標(biāo)選定定價目標(biāo)利潤導(dǎo)向數(shù)量導(dǎo)向競爭導(dǎo)向利潤投資回報率銷售速度市場份額穩(wěn)步增長避開競爭挑戰(zhàn)、擊敗領(lǐng)導(dǎo)市場選擇定價方法? 價格定得太低就不能產(chǎn)生利潤，定得太高又不能產(chǎn)生需求。選擇定價方法 ——3C3C—— 需求、成本、競爭目標(biāo)收益定價認(rèn)知價值定價 市場比較定價成本加成定價 拍賣式定價 收益風(fēng)險定價 房地產(chǎn)市場核心均價確定方法? 市場比較法? 收益還原法? 價值定價法? 上限法定價常用方法 ——市場比較法 選定參照目標(biāo)，權(quán)重很重要。 6個。，調(diào)差樓盤的資料要確實， 不確實的馬上補，不能對付過。， 對調(diào)差樓盤的不同銷售速度進(jìn)行 修正。a. 每個調(diào)差盤進(jìn)行的調(diào)差 包括：最低價、最高價、 平均實收價、特別樓層 價（高、中、低 ，每 5 層一個）b. 形成表格，便于比較。篩選可比樓盤確定權(quán)重打分比準(zhǔn)價形成產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似、區(qū)域接近目標(biāo)客戶相似，銷售期重合根據(jù)與項目的競爭關(guān)系。因此對價格非常敏感，一旦價格超過預(yù)期時，便放棄購買；首置客戶關(guān)注月供與租金比值關(guān)系，此類客戶需要進(jìn)行測算；? 當(dāng)客戶購買意向及價格意向非常清楚時，對客戶意向的分析直接指導(dǎo)價格生成。設(shè)：本項目均價為 P 面積： 60平米的兩房 現(xiàn)租金： 1500元 /平米（參照好旺角）則：月供 =P*60*80%*≤ 1500+200P’max≤4949元 /平方米 收益反推法 是制定價格表的一個重要方法，適用范圍：無直接可比物業(yè)；寫字樓、商場物業(yè)；投資型物業(yè)，包括投資型住宅。 二者必須緊密結(jié)合。根據(jù)各付款方式的估算比例和折扣率，計算出綜 合折扣。分棟 /分期之前，先將各棟 /期面積及占總面積比 例算出，以方便找到平衡。確定價格表架構(gòu)只有在精準(zhǔn)的價格表結(jié)構(gòu)中做的價格敏感分析才是有意義的！?單價形成 =基準(zhǔn)價 +平面差 +層差極差、權(quán)重跳差朝向差（平面差）——著重 價值體現(xiàn) 。必要時，每套房都看看。適當(dāng)?shù)耐瑢訂挝徊顣憩F(xiàn)在每個單位都開單， 老是不開單的要進(jìn)行處理，特快的要調(diào)整。層差一定不是均勻的，可以是 0，可以是 1000，甚 至更高， 完全取決于銷售需要完全取決于銷售需要 ， 層差大幅跳動的 可能點是：252。高層頂層、多層低層帶花園等的特殊單位應(yīng)特殊 考慮。 這是一個基本狀況，但需要結(jié)合景觀、戶型來具體分析和調(diào)整。1）關(guān)鍵詞? 1： 鏈接? 2： Round? 3：單變量求解? 4： MINMAX? 5： ∑ SUM? 6： 粘貼2）常見錯誤? 低、中、高層面積鏈接錯誤： — 核：查丈面積（綠景新美域、潛龍華城） — 核：現(xiàn)場交叉復(fù)核? 過程文件命名不規(guī)范?總面積、總金額同列?頂層送閣樓等特殊資源單位漏加價?省略了面積的小數(shù)點?單位與查丈報告不一致3）幾個經(jīng)驗數(shù)值? 極差： 15~20%? 層差： 10%? 折扣率： %? 臨主干道物業(yè)，噪音權(quán)重可適當(dāng)調(diào)高 2030%調(diào)整 /審核的依據(jù)?我們的主流客戶（是目標(biāo)客戶而不是淺層客戶）是否能普遍接受這個價位？?我們的開盤銷售策略是想從哪一部分（棟數(shù)、樓層或戶型）突破？價目表能否充分體現(xiàn)我們的策略？?價目表實施過程中是否能支撐價格的 “ 爬坡 ” ，并由此實現(xiàn)最終的銷售率？示例調(diào)整 /審核的方法? 市場修正。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 三月 21三月 2111:51:5511:51:55March 27, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 11:51:55 上午 11:51 上午 11:51:55三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 11:51:5511:51:5511:51Saturday, March 27, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 2023/3/27 11:51:5511:51:5527 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 三月 2111:51:5511:51Mar2127Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 27 三月 202311:51:55 上午 11:51:55三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升
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