【正文】 3）對購房問題有建議權或決策權 4）能承受套內單價在 2023元及以上 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 7 宏觀經濟及背景分析 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 8 重慶市房地產市場概況 2023年 是重慶市房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的一年 ， 政府出臺了一系列激活房市 、引導和調動住房消費的政策 ， 有力地促進了我市房地產市場的發(fā)展 。 ? 分析購房消費群的態(tài)度和行為 ， 研究 “ 民居 ” 概念的可行性 ， 為董家溪項目提供實效的行銷策略 ?？扑既鹬牵夯瘮?shù)據(jù)為收益 1 委托方：中房集團重慶分公司 執(zhí)行方： 中房集團 ? 江北董家溪項目 市場調查報告 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 2 ? 調研活動簡介 P36 ? 調研結果 P7128 宏觀經濟及背景分析 調查樣本的背景資料 潛在購房者購房需求研究 對董家溪項目本身的測試 消費者購房的信息來源 ? 項目定位及市場建議 P128140 目 錄 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 3 ? 第一部分：目標市場消費者結構特征 ? 第二部分：目標市場消費者消費特征 消費者為什么會購買？ 消費者購買什么樣的房子？ 消費者購房有哪些行為特征？ 有哪些因素影響著消費者的購房？ ? 第三部分：樓盤推廣策略建議 ? 為中房集團重慶董家溪項目的市場定位和產品定位提供市場依據(jù) 。 調研活動簡介 目 的 內 容 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 4 ? 定性研究：四組焦點小組座談會 ? 定量研究： 問卷入戶調查： 180個有效樣本 定點攔截調查： 100個有效樣本 CATI電話調查： 500個有效樣本 ? 以中房董家溪項目位置為中心，江北區(qū)為主要抽樣調查區(qū)域，輻射對面的渝中區(qū)和沙坪壩部分區(qū)域。 2023年我市房地產市場的總體狀況是：住房消費環(huán)境得到改善 、 房地產市場交易日趨活躍 、 消費者購房信心進一步增強 。 1）降低房地產交易環(huán)節(jié)的規(guī)費 ， 減輕購房者的負擔； 2） 制定激活房地產市場的 10條規(guī)則 ， 調動了購房者的熱情； 3） 實施路橋收費改革和土地出讓公示招標制度； 4）主動開展有利于重慶市乃至西部地區(qū)房地產發(fā)展的研討活動； 5） 舉辦多種形式的房地產市場交易會 ， 活躍市場 ， 促進消費 。 全年合計銷售商品房 ， 平均銷售價格為 1556元／平方米 ， 比去年同期上升 114元／平方米 。 據(jù)估計 ， 2023年重慶市土地市場的總體趨勢為：土地增量 、 存量供應同步增長 ， 但以存量供應為主 。 據(jù)預測 ， 今年下半年房產市場競爭加劇 ， 房價穩(wěn)中有升 。 據(jù)測算 ， 每改造 1平方米危舊房 ， 將產生 新房需求 ， 據(jù)此計算 ， 僅主城區(qū)的危舊房改造就將帶來約 1500萬平方米的住房要求 。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 11 江北區(qū)概況 江北區(qū)是重慶市主城區(qū)之一 ， 位于嘉陵江 、 長江交匯處北岸 ， 東 、 南 、 西三面分別與巴南 、 南岸 、 渝中 、 沙坪壩等區(qū)隔江相望 ， 北與渝北區(qū)接壤 。 江北區(qū)是重慶重要的商貿區(qū)和物資集散地 ， 家樂福 、 重百集團 、 國美 、 新世紀等大型商企落戶江北 ， 觀音橋農貿市場為全國最大的室內農貿市場 ， 銷售量居全國第二 ， 江北商業(yè)城面積達 ,觀音橋 、 五里店 、 大石壩三大商業(yè)圈和江北步行該街也正在積極建設中 。 截止到 2023年底 ， 該地區(qū)有居民戶數(shù)為 17300戶 ， 比上一年增長 78戶 ， 增長率 %；該地區(qū)有人口 56296人 ， 比上年增長 2023人 ， 增長比率為 %，為全區(qū) 12個地區(qū)中人口年增長最快的地區(qū) 。 2023年末 ， 江北區(qū)金融機構存款余額達 ， 比年初增長 %， 其中居民儲蓄存款余額達 ， 比年初增長%。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 15 調查樣本的背景資料 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 16 樣本構成 ? 總有效樣本 (780個 )= A類 (280個 )+ B類 (500個 ) ? A類 入戶樣本 180個加定點攔截樣本 100個 ， 合計 280個； ? B類 CATI電話調查樣本 500個； 樣本總數(shù)： 780個 %%%%0%20%40%60%80%100%A類 B類女性男性? 調查顯示：女性在整個家庭購房決策者中扮演了重要的角色，特別是對房源信息的收集和篩選，起著決定性的推薦作用。 %%%%%%%%%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%B類A類2024歲 2529歲 3539歲 3034歲 4044歲 4550歲科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 18 樣本職業(yè)構成 小結：在 A類調查樣本群體中，“一般職工”和“私營業(yè)主”成為兩類最大數(shù)量的被訪對 象，占總比例的 50%以上。 %%%%%%%% %0% 20% 40% 60% 80% 100%B類A類有子女將成家 新兩口之家 已婚+幼兒 已婚+讀書階段的孩子 老兩口（樣本： 780個） 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 22 樣本收入水平 ? 調查結果：從被訪者的個人月收入來看，普遍偏低（月收入低于 1200元的占 %），而家庭月收入在 2023— 3000元的家庭比重最大，達到 %。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 26 3 . 置業(yè)類型細分 6 0 . 5 6 %7 5 . 6 1 %6 8 . 5 7 %5 5 . 7 7 %6 0 . 0 0 %3 7 . 3 2 %1 7 . 0 7 %2 8 . 5 7 %4 2 . 3 1 %4 0 . 0 0 %0%50%100%將成家 新兩口 夫婦+幼 兒 夫婦+讀 書孩子 老兩口投資多次置業(yè)一次置業(yè)科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 27 3 .2 置業(yè)態(tài)度 ? 調查顯示：目前消費者購置房產一般都持有“保值”的觀念。而且，他們購房置業(yè)一旦成為潮流，跟風的 現(xiàn)象就比較嚴重，很容易形成“團購”。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 34 3 . 購房總價與社區(qū)規(guī)模的關系 0%10%20%30%40%50%單體樓 小型社區(qū) 中小社區(qū) 中等社區(qū) 中大社區(qū) 大型社區(qū)1 0 萬 2 5 萬+ 總樣本科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 35 3 . 社區(qū)類型 ? “社區(qū)型住宅”是潛在購房群體居住的共同選擇。 ? 有近 50%的消費者選擇“小型社區(qū)”（ 500戶及以下） , 這說明隨著城市人口密度 的加大和環(huán)境污染的加劇，使得相當一部分高收入消費群體傾向于購買低密度 的住宅，從而，能夠自由自在地享受舒適、清新的生活； ? 總體講，“首次”和“多次”的置業(yè)者都偏好于“中小規(guī)模的社區(qū)”（ 500～ 1500戶）； ? “單體樓”的主要目標購買者是以“投資”為目的“買房用于出租”者，以及一小部分 “第一次置業(yè)”的單身群體。 % % % %% %0% 20% 40% 60% 80% 100%獨立式別墅 低層( 1 3 層） 多層（6 層）不帶電梯小高層（1 2 層）帶電梯 中高層（1 8 層）帶電梯 高層（1 8 層以上）帶電梯（樣本： 280個） 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 37 3 . 不同年齡特征對建筑類型的偏好 8 . 1 1 %1 . 3 0 %7 . 3 2 %1 7 . 8 6 %1 6 . 1 3 %2 1 . 2 1 %1 . 3 0 %2 . 4 4 %3 . 2 3 %3 5 . 1 4 %4 1 . 5 6 %3 4 . 1 5 %4 6 . 4 3 %4 1 . 9 4 %4 5 . 4 5 %3 2 . 4 3 %3 5 . 0 6 %3 1 . 7 1 %1 7 . 8 6 %1 6 . 1 3 %1 5 . 1 5 %1 6 . 2 2 %1 2 . 9 9 %1 9 . 5 1 %7 . 1 4 %1 2 . 9 0 %9 . 0 9 %8 . 1 1 %7 . 7 9 %4 . 8 8 %1 0 . 7 1 %9 . 6 8 %9 . 0 9 %0% 50% 100%2024歲2529歲3034歲3539歲4044歲4550歲低層 獨立式別墅 多層 小高層 中高層 高層 希望住低層、多層的樣本以“ 45歲及以上”的年齡段為最多，希望居 住在小高層的以“ 25— 29歲”居多，希望住高層的以“ 35— 39歲”居多。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 51 3 . 不同職業(yè)背景對空間結構的需求 2 7 . 2 7 %4 3 . 6 4 %5 0 . 0 0 %5 4 . 5 5 %5 9 . 4 6 %6 4 . 7 1 %6 8 . 7 5 %4 0 . 9 1 %4 1 . 8 2 % 2 7 . 2 7 %3 6 . 3 6 % 2 7 . 0 3 %1 7 . 6 5 %1 8 . 7 5 %3 1 . 8 2 %1 4 . 5 5 %2 2 . 7 3 %9 . 0 9 %1 3 . 5 1 %1 7 . 6 5 %1 2 . 5 0 %0%50%100%管理人員 一般職工 專業(yè)人員 事業(yè)單位 私營業(yè)主 退休人員 待業(yè)人員躍層錯層平層科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 52 3 . 不同家庭收入對空間結構的需求 8 1 . 8 2 %6 2 . 5 0 %5 1 . 1 9 %4 5 . 3 1 %4 2 . 5 9 %9 . 0 9 %2 8 . 5 7 %3 4 . 5 2 %3 7 . 5 0 %3 7 . 0 4 %9 . 0 9 % 8 . 9 3 %1 4 . 2 9 %1 7 . 1 9 %2 0 . 3 7 %0%50%100%1 2 0 0 元 12012023元 20233000元 30014000元 4001+躍層錯層平層科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 53 3 . 住房戶型結構需求 %%%%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%一室一廳兩室二廳兩室一廳三室二廳三室一廳四室二廳五室三廳科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 54 3 . 住房戶型結構需求 1 0 0 . 0 0 %3 1 . 5 8 %9 0 . 3 8 %3 1 . 4 3 %3 4 . 7 8 %2 5 . 0 0 %7 . 8 9 %1 . 9 2 %3 1 . 4 3 %2 8 . 2 6 %7 5 . 0 0 %6 0 . 5 3 %7 . 6 9 %3 7 . 1 4 %3 6 . 9 6 %1 0 0 . 0 0 %0% 50% 100%一室一廳兩室二廳兩室一廳三室二廳三室一廳四室二廳五室三廳平層 躍層 錯層隨戶型的增大，購房者對空間結構要求多樣化，有層次感的錯層、 躍層需求比例呈分散在各種戶型結構當中。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 62 3 . 大戶型輔助用房重要性分析 0% 50% 100%浴衛(wèi)/洗手臺分開()主臥室內衣帽間()花園露臺()獨立儲藏室()門廳/玄關()健身房(%)保姆房()1(沒有必要) 2(不太必要) 3(中間態(tài)度) 4(比較必要) 5(很有必要)相對重要 相對重要 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 63 3 . 需要面積加大的功能房 %% % %%%%%%0%20%40%60%80%100%主客廳 主臥室 廚房 衛(wèi)生間 餐廳 次臥室 書房 花園露臺 客房科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 64 3 . 大戶型綜合分析 在設計大戶型房屋的時候 ， 考慮更多的是體現(xiàn)居住的舒適性 。 大戶型的優(yōu)點： （ 1） 功能比較完善 ， 面積的加大 ， 使得動靜分區(qū) 、 潔污分區(qū)能夠更好地得到保障； （ 2） 寬敞舒適 ， 大戶型在設計上應充分考慮景觀 、 采光 、 通風的要求 ， 同時還要有足夠的空間來支配衛(wèi)生間 、 廚房的需要 。 客廳 明亮 ， 面積 30～ 50平米 ， 連接一個大露臺； 有時會承擔小型辦公室的作用 。 ?開發(fā)商可對交房標準形式作創(chuàng)新，以區(qū)別于同質性樓盤。 科思瑞智：化數(shù)據(jù)為收益 78 3 . 不同年齡段對付款方式的選擇 3 2 . 4 3 % 3 3 . 2 1 %2 0 . 7 8 % 2 1 . 9 5 %2 8 . 5 7 %4 5 . 1 6 %5 1 . 5 2 %4 0 . 5 4 % 3 7 . 1 4 %