【正文】 區(qū)將表現(xiàn)突出 ， 成為消費(fèi)者購(gòu)房的首選區(qū)域 ， 成為我市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的兩個(gè)主題板塊 。 其中 ， 商品房銷售均價(jià)為 1277元 ， 比去年同期上升 146元 。 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 重慶直轄六年來(lái) ， 房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展的新時(shí)期 ， 全市累計(jì)完成房地產(chǎn)及住宅投資 ， 年均增長(zhǎng) %， 占全市社會(huì)固定資產(chǎn)總投資的 %；全市累計(jì)房屋交易面積 ， 成交金額 ， 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)增加值 。 政府努力改善住房消費(fèi)環(huán)境 ， 切實(shí)維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益 。 ? 項(xiàng)目周期： 2023年 6月 10日 —— 2023年 7月 15日 ? 定性研究： 2023年 6月 21日、 22日、 25日、 28日 ? 定量研究： 2023年 6月 15日 —— 7月 5日 調(diào)研活動(dòng)簡(jiǎn)介 調(diào)查時(shí)間 調(diào)查地區(qū) 樣本配額 研究設(shè)計(jì) 第一部份：定性研究 — 焦點(diǎn)小組座談會(huì) 研 究 區(qū) 域： 重慶市江北區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩區(qū) 座談會(huì)組次： 四組 目標(biāo)與會(huì)者： ? 第一組：江北區(qū)已經(jīng)購(gòu)置了中高檔小區(qū)住房的現(xiàn)有消費(fèi)者 ? 第二組：江北區(qū)潛在購(gòu)房的消費(fèi)者（配額完成） ? 第三組：渝中區(qū)潛在購(gòu)房的消費(fèi)者（配額完成） ? 第四組：沙坪壩區(qū)潛在購(gòu)房的消費(fèi)者（配額完成） 座談會(huì)執(zhí)行時(shí)間 ： ? 第一組： 2023年 6月 21日下午 2： 30— 5： 00 ? 第二組： 2023年 6月 25日下午 2： 30— 5： 00 ? 第三組： 2023年 6月 27日晚上 6： 30— 8： 30 ? 第四組： 2023年 6月 29日下午 2： 30— 4： 30 第二部分：定量研究 — 問卷調(diào)查 研究區(qū)域： 江北區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩區(qū) 抽樣方法： 入戶采用分層隨機(jī)抽樣；售樓點(diǎn)攔截采用配額抽樣，電話調(diào)查采 用簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣。 ? 分析市場(chǎng)因素對(duì)房地產(chǎn)定位的影響 ， 為董家溪項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷及推廣提供思路和建議 。 ? 了解并把握市場(chǎng)和用戶的特征 ， 挖掘潛在消費(fèi)群的有效賣點(diǎn) ， 從多角度多層次探求消費(fèi)者的需求 。 目標(biāo)被訪者： ? 已經(jīng)購(gòu)置中高檔小區(qū)住宅的現(xiàn)有消費(fèi)者；未來(lái) 24月內(nèi)計(jì)劃購(gòu)置小區(qū)住宅的 潛在消費(fèi)者。 主要體現(xiàn)在： 1） 商品房買賣合同實(shí)行聯(lián)機(jī)備案 ， 根除 “ 一房多售 、 重復(fù)抵押 ” 現(xiàn)象； 2） 以套內(nèi)面積計(jì)價(jià) ， 化解商品房面積糾紛； 3） 建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度 ， 保障預(yù)售資金用于工程建設(shè)； 4） 建立信用檔案信息系統(tǒng) ， 保證市場(chǎng)信息暢通； 5） 解決 “ 兩證 ” 歷史遺留問題 ， 重塑市場(chǎng)主體信心 。 2023年全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ， 同比增長(zhǎng) 25%， 比去年凈增 。 個(gè)人購(gòu)房比重由 1997年的 %上升到 %， 人均居住面積達(dá)到 12平方米 ， 城鎮(zhèn)居民已告別短缺時(shí)代 ， 消費(fèi)理念和需求發(fā)生質(zhì)的變化 ， 由簡(jiǎn)單滿足生活需要的 “ 居者有其屋 ”躍升到更加注重質(zhì)量 、 品牌 、 環(huán)境 、 智能的更高更新 ， 休閑享受 “ 小康生活 ” 的時(shí)尚追求 。 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 2023年上半年 ， 重慶市主城區(qū)商品房銷售成交面積達(dá)到５３２ .８６萬(wàn)平方米 ， 成交金額達(dá)１０５ .８８億元 ， 成交均價(jià)為每平方米１９８７元 。根據(jù)到 2023年我市城鎮(zhèn)化率將達(dá)到 50%的城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo) ， 十年間 ， 重慶市將新增城鎮(zhèn)人口600萬(wàn)人；如果按每人 25平方米的建筑面積計(jì)算 ， 僅新增城鎮(zhèn)人口住房總需求量就超過了 億平方米 ， 如果將其中一半由房地產(chǎn)開發(fā)來(lái)完成 ， 平均每年也可達(dá) 800萬(wàn)平方米 。 全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ， 同比增長(zhǎng) %；商品房竣工面積 ， 同比增長(zhǎng)；商品房銷售勢(shì)頭強(qiáng)勁 ， 共計(jì)銷售面積 ， 同比增長(zhǎng) ， 大于商品房的竣工面積 ， 其中 ， 商品住宅銷售面積為 ， 占銷售總量的 %。 江北區(qū)擁有重慶最發(fā)達(dá)的交通 ， 區(qū)中心距重慶港 7公里 、 火車站 3公里 ， 乘車 20分鐘即可到重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng) ， 機(jī)場(chǎng)國(guó)內(nèi)航線通達(dá) 46個(gè)城市 。 江北區(qū) 2023年末全社會(huì)從業(yè)人員數(shù)為 人 。 2023年 ， 全區(qū)完成固定資產(chǎn)投資 ， 其中房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ， 比上年增長(zhǎng) %。 2023年 ， 江北區(qū)全年固定資產(chǎn)投資完成 42億元 ， 同比增長(zhǎng)%， 其中 ， 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ， 同比增長(zhǎng) %， 在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中 ， 完成住宅投資 ， 同比增長(zhǎng)%。 2030歲的消費(fèi)者是目前置業(yè)的主 力買家之一；其次，是年齡在 45歲以上年齡段的消費(fèi)者。 %%%%%%%%%%%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%B類A類專業(yè)人員 管理人員 事業(yè)單位人員 私營(yíng)業(yè)主 一般職工 退休人員 無(wú)業(yè)人員 樣本文化程度 ? 由于調(diào)查在樣本“職業(yè)”背景進(jìn)行了配額的設(shè)計(jì)，因此，本次研究的有效樣本群體總體文化程度（素質(zhì)）高于全市平均水平，較高文化背景的樣本，以便研究高文化背景層次的細(xì)分市場(chǎng)在置業(yè)方面的行為特征。 潛在購(gòu)房者購(gòu)房需求分析 3 . 置業(yè)類型 %%%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%第一次置業(yè)多次置業(yè)投資A類B類 研究顯示： “ 第一次置業(yè) ” 買的是一個(gè)落腳的地方；樣本中 “ 自購(gòu)房用于居住 ” 的占 %， 仍然是最主要的購(gòu)房群體；有 %的樣本已經(jīng)擁有一套商品房或其他形式的自有住宅 ,成為 “ 以提高生活品質(zhì) ” 的多次置業(yè)群體 , 這部分樣本以 45歲以上年齡段 的被訪者為主 ,他們大多數(shù)事業(yè)有成 ， 家庭和睦 、 穩(wěn)定 ， 他們?cè)谀贻p時(shí)購(gòu)置的商品房或房改房已經(jīng)到了更新?lián)Q代的時(shí)候 ， 隨著住房二 、 三級(jí)市場(chǎng)的開放 ， 他們潛在的需求得以釋放 ， 成為購(gòu)房的次級(jí)主力群體 。 ? 重慶為組團(tuán)式格局，目前消費(fèi)者工作與居住在同區(qū)的比例比較高， 原有的社會(huì)關(guān)系、單位紐帶、家庭結(jié)構(gòu)、親戚結(jié)構(gòu)，決定了消費(fèi) 者希望生活在自己熟悉的環(huán)境中，希望在現(xiàn)在工作和居住的區(qū)域 內(nèi)購(gòu)置住房的消費(fèi)者比重也超過 60%。 調(diào)查顯示： 目標(biāo)購(gòu)房者喜歡居住在一個(gè)規(guī)模為中等規(guī)模類型 的社區(qū)里。購(gòu)物、上學(xué)、醫(yī)療、娛樂設(shè)施 及物業(yè)管理等等方面都有優(yōu)勢(shì)。 選擇多層的 占到 %，其次為小高層占 25%，和中高層占 %。 3 . 面積需求 %%%%%%%0%20%40%60%80%100%5 0 ㎡ 5170㎡ 7190㎡ 91100㎡ 101110㎡ 111130㎡ 1 3 1 ㎡+? 調(diào)查顯示：套內(nèi)面積在 71～ 100平方米的住房市場(chǎng)需求最集中 ,占到 %； ? 其次，面積在 100平方米以上的住房，市場(chǎng)需求累計(jì)起來(lái)也達(dá)到 30%的需求； ? 50— 70平米的中小戶型也有一定的市場(chǎng)需求，調(diào)查顯示，占到總體的 % 3 . 不同置業(yè)類型對(duì)面積的需求 2 . 8 4 %0 . 0 0 %1 2 . 5 0 %1 7 . 0 5 %9 . 3 8 %1 2 . 5 0 %3 1 . 8 2 %2 0 . 8 3 %2 5 . 0 0 %2 5 . 5 7 %2 1 . 8 8 %1 2 . 5 0 %1 0 . 2 3 %2 5 . 0 0 %1 2 . 5 0 %9 . 6 6 %1 2 . 5 0 %1 2 . 5 0 %2 . 8 4 %1 0 . 4 2 % 1 2 . 5 0 %0%50%100%一次置業(yè) 多次置業(yè) 投資1 3 1 ㎡+111130㎡101110㎡91100㎡7190㎡5170㎡5 0 ㎡ “多次置業(yè)”的購(gòu)房消費(fèi)者對(duì)大戶型住房（ 100平方米 +）有較大的需求， 占到 %，高于平均水平 12個(gè)百分比； 3 . 不同職業(yè)背景對(duì)面積的需求 1 . 9 % 2 . 4 %7 . 7 %3 . 7 %8 . 6 % 8 . 5 %9 . 8 %3 6 . 5 %1 6 . 8 %3 4 . 3 %4 0 . 4 %4 1 . 5 %2 5 . 0 %3 7 . 2 %2 5 . 7 %2 7 . 7 %2 2 . 0 %1 5 . 4 %2 5 . 6 %1 7 . 1 %1 4 . 9 %9 . 8 %1 3 . 5 %1 2 . 4 %8 . 6 %8 . 5 %7 . 3 %4 . 4 % 5 . 7 %7 . 3 %0%50%100%管理人員 教師 私營(yíng)業(yè)主/ 個(gè)體戶 一般職員 專業(yè)技術(shù)人員/ 醫(yī)生1 3 1 ㎡+111130㎡101110㎡91100㎡7190㎡5170㎡5 0 ㎡3 . 對(duì)不同社區(qū)類型與面積的關(guān)系 3 . 7 0 %1 1 . 1 1 %3 7 . 5 0 %1 8 . 9 2 %4 . 2 6 %1 4 . 8 1 %2 0 . 0 0 %1 2 . 5 0 %3 2 . 4 3 %3 4 . 0 4 %2 2 . 2 2 %1 3 . 3 3 %3 3 . 3 3 %2 5 . 0 0 %2 7 . 0 3 %2 7 . 6 6 %1 4 . 8 1 %2 6 . 6 7 %1 1 . 1 1 %2 5 . 0 0 %9 . 4 6 %2 1 . 2 8 %2 2 . 2 2 %2 0 . 0 0 %8 . 1 1 % 8 . 5 1 %1 8 . 5 2 %6 . 6 7 %1 1 . 1 1 %4 . 0 5 % 4 . 2 6 % 3 . 7 0 %1 3 . 3 3 %3 3 . 3 3 %0%50%100%單體樓 小型社區(qū) 中小社區(qū) 中等社區(qū) 中大社區(qū) 大型社區(qū)1 3 1 ㎡以上111130㎡101110㎡91100㎡7190㎡5170㎡5 0 ㎡以下3 . 不同家庭月收入對(duì)面積的需求 1 . 7 9 %3 . 5 7 %1 . 5 6 % 1 . 8 5 %5 0 . 0 0 %1 4 . 2 9 %5 . 9 5 %1 8 . 7 5 %7 . 4 1 %2 7 . 2 7 %4 4 . 6 4 %3 3 . 3 3 %1 8 . 7 5 %1 2 . 9 6 %4 . 5 5 %2 3 . 2 1 %2 9 . 7 6 %2 5 . 0 0 %2 2 . 2 2 %9 . 0 9 %1 0 . 7 1 %1 6 . 6 7 %1 5 . 6 3 %2 0 . 3 7 %9 . 0 9 %5 . 3 6 %9 . 5 2 %1 0 . 9 4 %1 8 . 5 2 %1 . 1 9 %9 . 3 8 %1 6 . 6 7 %0%50%100%1 2 0 0 元 12012023元 20233000元 30014000元 4001+1 3 1 ㎡以上111130㎡101110㎡91100㎡7190㎡5170㎡5 0 ㎡以下家庭月收入與住房面積呈高度正相關(guān)，高收入購(gòu)房者，住房面積需求越大。 %%%% %0%20%40%60%80%100%兩戶 三戶 四戶 五戶 六戶及以上3 . 不同購(gòu)房總價(jià)與同層戶數(shù)的關(guān)系 3 2 . 8 8 % 3 3 . 3 3 %2 5 . 0 0 %3 1 . 5 8 %5 0 . 0 0 %1 3 . 7 0 %8 . 3 3 %1 9 . 6 4 %1 5 . 7 9 %1 2 . 5 0 %5 0 . 6 8 %5 0 . 0 0 % 4 2 . 8 6 %4 2 . 1 1 %1 . 3 7 %4 . 1 7 % 1 0 . 7 1 %2 5 . 0 0 %0%50%100% 1 0 萬(wàn)及以下 2 5 萬(wàn)以上六戶+五戶四戶三戶兩戶3 .9 對(duì)衛(wèi)生間個(gè)數(shù)的需求 %%0%20%40%60%80%100%一個(gè) 2個(gè)兩室以上的戶型建議設(shè)計(jì) “ 主衛(wèi) ” 和 “ 客衛(wèi)” 3 . 對(duì)陽(yáng)臺(tái)個(gè)數(shù)的需求 %%%0%20%40%60%80%100%1個(gè) 2個(gè) 3個(gè)兩室以上的戶型建議設(shè)計(jì) “ 生活陽(yáng)臺(tái) ” 和 “ 休閑陽(yáng)臺(tái) ” 3 . 對(duì)陽(yáng)臺(tái)形狀的需求 % %%%%%0%20%40%60%80%100%長(zhǎng)方形 橢圓形 圓形 不規(guī)則形 多邊形 正方形原音重現(xiàn) : ? “陽(yáng)臺(tái)最好有兩個(gè)，一個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)，一個(gè)休