【正文】 . 1 9 %3 1 . 4 8 %0%50%100%1 2 0 0 元 12012023元 20233000元 30014000元 4001+一次性付款建筑期分期付款按揭貸款3 . 對(duì)房子總價(jià)的承受能力 %%%%%%%%%%%%0%20%40%60%80%100%1 0 萬(wàn) 3 0 萬(wàn)+A類 B類結(jié)果分析： 被訪者對(duì)購(gòu)房總價(jià)承受能力較弱 。 3 .21 對(duì)月按揭款的承受能力 %%%%% %% %0%10%20%30%40%50%3 0 0 元 301600元 601900元 9011200元 12011500元 15012023元 20232500元 2 5 0 0 元+結(jié)果分析： 被訪者在考慮按揭月供款能力時(shí) ,充分考慮了自身的經(jīng)濟(jì)收入水平 。 4 . 現(xiàn)居住區(qū)域與意向購(gòu)房區(qū)域的選擇（ A類） 0 . 6 0 %1 . 8 5 %2 . 8 6 %3 5 . 0 1 %2 5 . 5 0 %2 7 . 1 4 %5 . 3 6 %8 . 6 9 %4 . 2 9 %1 0 . 4 4 %8 . 6 9 %1 1 . 4 3 %1 5 . 8 4 %4 0 . 3 1 %1 5 . 7 1 %1 3 . 8 7 %6 . 8 4 %4 . 2 9 %1 8 . 8 8 %8 . 1 2 %3 4 . 2 9 %0% 50% 100%江北區(qū)沙坪壩區(qū)渝中區(qū)大渡口區(qū)江北區(qū)九龍坡區(qū)南岸區(qū)沙坪壩區(qū)渝北區(qū)渝中區(qū)4 . 現(xiàn)居住區(qū)域與意向購(gòu)房區(qū)域的選擇（ B類） 0 . 3 9 %4 4 . 8 0 %2 7 . 1 1 %2 8 . 7 3 %5 . 4 8 %3 . 3 9 %6 . 7 5 %1 1 . 1 9 %8 . 6 7 %1 7 . 0 8 %2 0 . 6 6 %4 4 . 1 7 %1 5 . 7 8 %1 7 . 8 7 %1 6 . 6 7 %3 1 . 2 7 %1 8 . 8 8 %8 . 1 2 %3 4 . 2 9 %0% 50% 100%江北區(qū)沙坪壩區(qū)渝中區(qū)大渡口區(qū)江北區(qū)九龍坡區(qū)南岸區(qū)沙坪壩區(qū)渝中區(qū)渝中區(qū)4 .6 江北區(qū)各片區(qū)吸引力分析 %%%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%觀音橋附近五里店片區(qū)渝北車站附近龍溪鎮(zhèn)片區(qū)松樹(shù)橋片區(qū)董家溪片區(qū)研究顯示：江北區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目本區(qū)域消化能力超過(guò) 40%。 ? “房交會(huì)”減少了潛在購(gòu)房群體跑路的麻煩，更直觀的比較樓盤優(yōu)劣和新的信息； 房交會(huì)是開(kāi)發(fā)商展示實(shí)力，與消費(fèi)者直接對(duì)話的良好的平臺(tái)； ? “電視”逐漸受到潛在購(gòu)房群體的重視，聽(tīng)覺(jué)、視覺(jué)的刺激，“房子”類專題節(jié)目 受到消費(fèi)者的喜歡； ? “樣板房”對(duì)于買期房的消費(fèi)者有一個(gè)直觀的參考，好的樣板房對(duì)銷售非常關(guān)鍵。 為了保持老社交圈，老朋友希望生活在一起，有伴可以經(jīng)常交流， 對(duì)“成交客戶”老業(yè)主給予多種營(yíng)銷方式，爭(zhēng)取連動(dòng)銷售，開(kāi)發(fā)商 應(yīng)提高重視程度 ,這也是品牌效應(yīng)的產(chǎn)物。 由于該學(xué)校的存在 使得董家溪片區(qū)的發(fā)展超過(guò)江北其它同類 區(qū)域 ， 該學(xué)校給董家溪帶來(lái)了巨大的機(jī)會(huì) 。 有 實(shí)力的買家傾向于購(gòu)買較大規(guī)模的社區(qū)樓盤 ， 因?yàn)?， 有開(kāi)發(fā)實(shí)力保障和全面的配套設(shè)施 。 3 . 對(duì)物業(yè)管理需求 3 . 社區(qū)配套需求 需求排位 康樂(lè)設(shè)施需求 需求百分比 1 有線數(shù)字電視 % 2 中心綠地花園 % 3 商場(chǎng)設(shè)施 % 4 寬帶上網(wǎng) % 5 住戶專用小巴 % 6 私人會(huì)所 /俱樂(lè)部 /小型兒童游戲處 % 7 停車位 % 3 . 社區(qū)公共配套需求 %%%%%%%%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)銀行醫(yī)院超市/大賣場(chǎng)/大型購(gòu)物中心公交車站郵局小學(xué)/中學(xué)大學(xué)幼兒園酒店電影院3 . 社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施需求 需求排位 康樂(lè)設(shè)施需求 需求百分比 1 品牌性的社區(qū)服務(wù)超市 % 2 便利商品 % 3 餐飲小吃街 % 4 洗衣店 % 5 書店 % 6 花店 % 7 餐飲快餐店 % 8 西點(diǎn)面包店 % 9 照片沖印店 % 10 中餐廳 % 11 西餐廳 % 12 家庭飾品店 % 3 . 社區(qū)康樂(lè)配套設(shè)施需求 需求排位 康樂(lè)設(shè)施需求 需求百分比 1 健身房 % 2 休閑設(shè)施 % 3 圖書閱覽室 % 4 棋牌室 % 5 游泳館 % 6 健身器材 % 7 咖啡廳 % 8 跑步專用道路 % 9 老年人活動(dòng)中心 % 10 兒童娛樂(lè)室 % 11 網(wǎng)球場(chǎng) % 12 籃球場(chǎng) % 13 網(wǎng)吧 % 14 體操房 % 15 臺(tái)球室 % 16 乒乓球室 % 17 排球場(chǎng) % 按照經(jīng)驗(yàn)，每千人要有200～ 300平方米的康樂(lè)設(shè)施配套，中房董家溪社區(qū)能容納近 2萬(wàn)人居住，因此，康樂(lè)設(shè)施的最優(yōu)供給量為 6000平米左右。 3 . 大戶型各功能房分析 功能房 需求 主臥室 私密性要好 ， 面積在 20平方米左右 ， 有一個(gè) 5平米的主衛(wèi)生間 ， 最好有一個(gè)觀賞陽(yáng)臺(tái)至少是陽(yáng)光窗 ， 放兩張椅子 ， 可以觀賞風(fēng)景 。 %%%% %0%20%40%60%80%100%兩戶 三戶 四戶 五戶 六戶及以上3 . 不同購(gòu)房總價(jià)與同層戶數(shù)的關(guān)系 3 2 . 8 8 % 3 3 . 3 3 %2 5 . 0 0 %3 1 . 5 8 %5 0 . 0 0 %1 3 . 7 0 %8 . 3 3 %1 9 . 6 4 %1 5 . 7 9 %1 2 . 5 0 %5 0 . 6 8 %5 0 . 0 0 % 4 2 . 8 6 %4 2 . 1 1 %1 . 3 7 %4 . 1 7 % 1 0 . 7 1 %2 5 . 0 0 %0%50%100% 1 0 萬(wàn)及以下 2 5 萬(wàn)以上六戶+五戶四戶三戶兩戶3 .9 對(duì)衛(wèi)生間個(gè)數(shù)的需求 %%0%20%40%60%80%100%一個(gè) 2個(gè)兩室以上的戶型建議設(shè)計(jì) “ 主衛(wèi) ” 和 “ 客衛(wèi)” 3 . 對(duì)陽(yáng)臺(tái)個(gè)數(shù)的需求 %%%0%20%40%60%80%100%1個(gè) 2個(gè) 3個(gè)兩室以上的戶型建議設(shè)計(jì) “ 生活陽(yáng)臺(tái) ” 和 “ 休閑陽(yáng)臺(tái) ” 3 . 對(duì)陽(yáng)臺(tái)形狀的需求 % %%%%%0%20%40%60%80%100%長(zhǎng)方形 橢圓形 圓形 不規(guī)則形 多邊形 正方形原音重現(xiàn) : ? “陽(yáng)臺(tái)最好有兩個(gè)，一個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)，一個(gè)休閑陽(yáng)臺(tái)” ? “陽(yáng)臺(tái)一定要大，可以種花，足不出戶在家享受”（老年人） ? “在陽(yáng)臺(tái)上可以喝茶聊天，小孩可以有玩的活動(dòng)空間”（中年人） ? “可以在陽(yáng)臺(tái)上放簡(jiǎn)單的健身器材”（年輕人） ? “主陽(yáng)臺(tái)要有 10M2以上” 3 . 對(duì)主要功能房的需求程度 %%%% %%%% %% %%%%%%%0%20%40%60%80%100%衛(wèi)生間 主客廳 主臥室 廚房 餐廳 次臥室 花園露臺(tái) 書房 兒童房間 客房 獨(dú)立儲(chǔ)藏室 衣帽間 玄關(guān) 起居室 健身房 保姆房 門廳戶型設(shè)計(jì)首先考慮戶型分隔 、 通風(fēng)采光設(shè)計(jì) 、 功能區(qū)劃分和聯(lián)結(jié)的合理性 。 選擇多層的 占到 %，其次為小高層占 25%，和中高層占 %。 調(diào)查顯示： 目標(biāo)購(gòu)房者喜歡居住在一個(gè)規(guī)模為中等規(guī)模類型 的社區(qū)里。 潛在購(gòu)房者購(gòu)房需求分析 3 . 置業(yè)類型 %%%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%第一次置業(yè)多次置業(yè)投資A類B類 研究顯示： “ 第一次置業(yè) ” 買的是一個(gè)落腳的地方；樣本中 “ 自購(gòu)房用于居住 ” 的占 %， 仍然是最主要的購(gòu)房群體；有 %的樣本已經(jīng)擁有一套商品房或其他形式的自有住宅 ,成為 “ 以提高生活品質(zhì) ” 的多次置業(yè)群體 , 這部分樣本以 45歲以上年齡段 的被訪者為主 ,他們大多數(shù)事業(yè)有成 ， 家庭和睦 、 穩(wěn)定 ， 他們?cè)谀贻p時(shí)購(gòu)置的商品房或房改房已經(jīng)到了更新?lián)Q代的時(shí)候 ， 隨著住房二 、 三級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放 ， 他們潛在的需求得以釋放 ， 成為購(gòu)房的次級(jí)主力群體 。 2030歲的消費(fèi)者是目前置業(yè)的主 力買家之一；其次，是年齡在 45歲以上年齡段的消費(fèi)者。 2023年 ， 全區(qū)完成固定資產(chǎn)投資 ， 其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 ， 比上年增長(zhǎng) %。 江北區(qū)擁有重慶最發(fā)達(dá)的交通 ， 區(qū)中心距重慶港 7公里 、 火車站 3公里 ， 乘車 20分鐘即可到重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng) ， 機(jī)場(chǎng)國(guó)內(nèi)航線通達(dá) 46個(gè)城市 。根據(jù)到 2023年我市城鎮(zhèn)化率將達(dá)到 50%的城鎮(zhèn)化發(fā)展目標(biāo) ， 十年間 ， 重慶市將新增城鎮(zhèn)人口600萬(wàn)人；如果按每人 25平方米的建筑面積計(jì)算 ， 僅新增城鎮(zhèn)人口住房總需求量就超過(guò)了 億平方米 ， 如果將其中一半由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)完成 ， 平均每年也可達(dá) 800萬(wàn)平方米 。 個(gè)人購(gòu)房比重由 1997年的 %上升到 %， 人均居住面積達(dá)到 12平方米 ， 城鎮(zhèn)居民已告別短缺時(shí)代 ， 消費(fèi)理念和需求發(fā)生質(zhì)的變化 ， 由簡(jiǎn)單滿足生活需要的 “ 居者有其屋 ”躍升到更加注重質(zhì)量 、 品牌 、 環(huán)境 、 智能的更高更新 ， 休閑享受 “ 小康生活 ” 的時(shí)尚追求 。 主要體現(xiàn)在： 1） 商品房買賣合同實(shí)行聯(lián)機(jī)備案 ， 根除 “ 一房多售 、 重復(fù)抵押 ” 現(xiàn)象； 2） 以套內(nèi)面積計(jì)價(jià) ， 化解商品房面積糾紛； 3） 建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度 ， 保障預(yù)售資金用于工程建設(shè)； 4） 建立信用檔案信息系統(tǒng) ， 保證市場(chǎng)信息暢通； 5） 解決 “ 兩證 ” 歷史遺留問(wèn)題 ， 重塑市場(chǎng)主體信心 。 ? 了解并把握市場(chǎng)和用戶的特征 ， 挖掘潛在消費(fèi)群的有效賣點(diǎn) ， 從多角度多層次探求消費(fèi)者的需求 。 ? 項(xiàng)目周期： 2023年 6月 10日 —— 2023年 7月 15日 ? 定性研究： 2023年 6月 21日、 22日、 25日、 28日 ? 定量研究： 2023年 6月 15日 —— 7月 5日 調(diào)研活動(dòng)簡(jiǎn)介 調(diào)查時(shí)間 調(diào)查地區(qū) 樣本配額 研究設(shè)計(jì) 第一部份：定性研究 — 焦點(diǎn)小組座談會(huì) 研 究 區(qū) 域： 重慶市江北區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩區(qū) 座談會(huì)組次： 四組 目標(biāo)與會(huì)者： ? 第一組：江北區(qū)已經(jīng)購(gòu)置了中高檔小區(qū)住房的現(xiàn)有消費(fèi)者 ? 第二組：江北區(qū)潛在購(gòu)房的消費(fèi)者（配額完成） ? 第三組：渝中區(qū)潛在購(gòu)房的消費(fèi)者（配額完成） ? 第四組：沙坪壩區(qū)潛在購(gòu)房的消費(fèi)者（配額完成） 座談會(huì)執(zhí)行時(shí)間 ： ? 第一組： 2023年 6月 21日下午 2： 30— 5： 00 ? 第二組： 2023年 6月 25日下午 2： 30— 5： 00 ? 第三組： 2023年 6月 27日晚上 6： 30— 8： 30 ? 第四組： 2023年 6月 29日下午 2： 30— 4： 30 第二部分：定量研究 — 問(wèn)卷調(diào)查 研究區(qū)域： 江北區(qū)、渝中區(qū)、沙坪壩區(qū) 抽樣方法： 入戶采用分層隨機(jī)抽樣；售樓點(diǎn)攔截采用配額抽樣，電話調(diào)查采 用簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣。 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 重慶直轄六年來(lái) ， 房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展的新時(shí)期 ， 全市累計(jì)完成房地產(chǎn)及住宅投資 ， 年均增長(zhǎng) %， 占全市社會(huì)固定資產(chǎn)總投資的 %；全市累計(jì)房屋交易面積 ， 成交金額 ， 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)增加值 。 專家估計(jì) ， 2023年 ， 北部新區(qū)和南岸區(qū)將表現(xiàn)突出 ， 成為消費(fèi)者購(gòu)房的首選區(qū)域 ， 成為我市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的兩個(gè)主題