【正文】 板塊 。 2023年一季度 ， 重慶市房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持快速 、 均衡 、 良好的發(fā)展態(tài)勢(shì) 。 江北區(qū)人口概況 江北區(qū)有居民常住戶數(shù) ， 總?cè)丝? ， 其中 ，非農(nóng)業(yè)人口 ， 農(nóng)業(yè)人口 ；總?cè)丝谥心信戎貫椋?；戶平均人口為 ；人口密度為每平方公里 2156人 ， 僅次于渝中區(qū) 。 江北區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)概況 江北區(qū)近兩年固定資產(chǎn)投資勢(shì)頭強(qiáng)勁 ， 其中 ， 外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在全區(qū)固定資產(chǎn)的投資額度上穩(wěn)步上升 。而在 B類調(diào)查樣本中，“一般職工”、“事業(yè)單位人員”、“管 理人員”成為最集中的被訪對(duì)象，比例達(dá)到 7成以上；本次調(diào)查采用的三種調(diào)查方式 所獲得的樣本，比較均勻地覆蓋了地塊周圍的樣本以及樣本所具有的職業(yè)特征。一套 住房的居住周期為 7～ 10年左右，隨著生活水平的提高和人們對(duì) 住房質(zhì)量的提升而不斷變化，分階段置業(yè)，購(gòu)房梯度消費(fèi)的觀念 得到大眾的認(rèn)可。 ? 按照一般的規(guī)律，社區(qū)規(guī)模越大，開發(fā)商就會(huì)投入更多的資金進(jìn)行配套設(shè)計(jì)， 居住者就會(huì)感到環(huán)境更加舒適、生活更加便捷。 3 . 不同職業(yè)特征對(duì)建筑類型的偏好 4 . 3 5 %1 2 . 9 0 %9 . 5 2 %1 6 . 3 6 %6 . 9 8 %1 3 . 6 4 %3 . 2 3 %1 . 8 2 %3 9 . 1 3 %2 5 . 8 1 %3 3 . 3 3 %4 7 . 2 7 %4 4 . 1 9 %4 5 . 4 5 %3 4 . 7 8 %2 9 . 0 3 %3 8 . 1 0 %1 4 . 5 5 %2 5 . 5 8 %2 7 . 2 7 %1 5 . 2 2 %1 9 . 3 5 %1 4 . 2 9 %1 2 . 7 3 %1 1 . 6 3 %9 . 0 9 %6 . 5 2 %9 . 6 8 %4 . 7 6 %7 . 2 7 %1 1 . 6 3 %4 . 5 5 %0% 50% 100%管理人員專業(yè)人員事業(yè)單位私營(yíng)業(yè)主一般職工退休人員低層 獨(dú)立式別墅 多層 小高層 中高層 高層3 . 不同家庭收入對(duì)建筑類型的偏好 3 6 . 3 6 %1 0 . 7 1 %1 4 . 2 9 %4 . 6 9 %3 . 7 0 %0 . 0 0 %0 . 0 0 %0 . 0 0 %1 . 5 6 %3 . 7 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 7 1 %3 5 . 7 1 %3 2 . 8 1 %3 5 . 1 9 %0 . 0 0 %1 2 . 5 0 %3 2 . 1 4 %3 1 . 2 5 %3 3 . 3 3 %7 . 1 4 %1 1 . 9 0 %1 7 . 1 9 %2 0 . 3 7 %1 3 . 6 4 %8 . 9 3 %5 . 9 5 %1 2 . 5 0 %3 . 7 0 %0% 50% 100%1 2 0 0 元12012023元20233000元30014000元4001+低層 獨(dú)立式別墅 多層 小高層 中高層 高層3 . 不同購(gòu)房總價(jià)對(duì)建筑類型的偏好 6 . 6 7 %7 . 3 4 %7 . 7 8 %9 . 6 8 %2 7 . 2 9 %1 . 1 1 %1 3 . 3 3 %5 1 . 4 3 %5 3 . 2 1 %3 3 . 3 3 %1 9 . 3 5 %1 0 . 0 0 %2 2 . 8 6 %2 3 . 8 5 %3 6 . 6 7 %2 9 . 0 3 %1 0 . 0 0 %1 3 . 7 1 %6 . 4 2 %7 . 7 8 %1 6 . 1 3 %1 3 . 3 3 %5 . 7 1 %9 . 1 7 %1 3 . 3 3 %2 5 . 8 1 %2 6 . 0 5 %0% 50% 100%1 0 萬及以下2 5 萬以上低層 獨(dú)立式別墅 多層 小高層 高層 中高層3 . 戶型需求 1人 2人 3人 4人 + 現(xiàn)有的居住規(guī)模 % % % % 希望新居能容納的規(guī)模 % % % % ?調(diào)查啟示：在項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)的時(shí)候，應(yīng)充分考慮以下三種戶型： 1）兩代三口之家 —— 在本次調(diào)查中占到調(diào)查總體的 44%； 2）三代多口之家 —— 在本次調(diào)查中占到總體的 27%； 3）兩口之家 —— 包括新婚兩口之家和老齡兩口之家，占 24%； 3 . 不同家庭結(jié)構(gòu)的戶型需求 %%%%%%%%%%%%%%%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%將成家新兩口夫婦+ 幼兒夫婦+ 讀書孩子老兩口1 2 3 4+ 新婚兩口有 %希望住房能容納 2人； 夫妻加讀書的孩子型家庭有 %希望住房能容納 3人； 40%的老兩口希望首先要能容納 2人 。 我們所稱的大戶型 ， 也并非是面積無限制的大 ， 而是以滿足面積合理 、 功能完善為條件的 。 廚房 需要一個(gè)方正的廚房 ， 可以有兩個(gè)人的活動(dòng)空間 ， 最好有一個(gè)放電視的地方 ， 打發(fā)做飯的時(shí)間 ， 面積 8～ 15平米 。 單套總價(jià)在 1015萬的購(gòu)買需求最大 ,占 %和 %； 其次 ， 是單套總價(jià)在 1520萬的住房 ， 需求分別是 %和 %；排在需求第三位的是 20— 25萬元的住房 ， 需求比例分別為 %和 %。 選擇月供款在 600— 900元之間的樣本所占比例最大 ， 達(dá) %；其次是月供款在 300600元之間 ， 占 %； 能承受月供款在 1500元及以上的消費(fèi)者很少 ， 只占了調(diào)查總體的 %。 本次抽樣研究結(jié)果顯示 ， 對(duì)潛在購(gòu) 房者最有吸引力的三個(gè)片區(qū)依次是觀音橋片區(qū) 、 五里店片區(qū)和渝北車站片區(qū) ， 而本項(xiàng)目所在 地董家溪片區(qū)排在最后的選擇位置上 。 ? “專業(yè)技術(shù)人員 /醫(yī)生“和”教師“還比較重視“樣板房”。 %%%%%%%%%%%% % % %報(bào)紙親友介紹電視現(xiàn)場(chǎng)展示樣板房房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)廣告牌售樓書開發(fā)商或代理商宣傳品車身戶外廣告牌互聯(lián)網(wǎng)9 一 類 二 類 5 . 獲取房地產(chǎn)信息的渠道 ? “口碑傳播”已經(jīng)成為潛在購(gòu)房群體獲取房產(chǎn)信息最重要的渠道。 4 .3 對(duì)工商大學(xué)與董家溪關(guān)系的認(rèn)知 不知道%知道%0%20%40%60%80%100%重慶工商大學(xué) B區(qū) （ 原渝州大學(xué)文財(cái)學(xué)院 ） 就位于董家溪片區(qū) ， 該大學(xué)是董家溪片區(qū) 人口最多的單位之一 。 3 . 不同社區(qū)規(guī)模與購(gòu)房總款的關(guān)系 1 2 . 5 0 %1 4 . 8 6 %1 2 . 7 7 %1 1 . 1 1 %6 . 6 7 %2 2 . 2 2 %5 0 . 0 0 %4 4 . 5 9 %3 8 . 3 0 %3 3 . 3 3 %4 6 . 6 7 %2 2 . 2 2 %2 5 . 0 0 %3 1 . 0 8 %3 4 . 0 4 %4 0 . 7 4 %2 0 . 0 0 %1 1 . 1 1 %5 . 4 1 %1 2 . 7 7 %1 1 . 1 1 %1 3 . 3 3 %4 4 . 4 4 %1 . 3 5 %2 . 1 3 %3 . 7 0 %6 . 6 7 %1 2 . 5 0 %2 . 7 0 %6 . 6 7 %0% 50% 100%單體樓小型社區(qū)中小社區(qū)中等社區(qū)中大社區(qū)大型社區(qū)1 0 萬3 0 萬+調(diào)查結(jié)果： 分析顯示 ， 隨著消費(fèi)者對(duì) “ 社區(qū)規(guī)模 ” 需求的加大 ， 購(gòu)房總價(jià)的支付能力也相應(yīng)增強(qiáng) 。 %%%%%%%%0%20%40%60%80%100%整體豪華裝修整體高檔裝修開發(fā)商提供一定的范圍，由自己下單裝修個(gè)性化裝修服務(wù)無間隔房廚廁一次性裝修，廳房次裝修整體簡(jiǎn)單裝修毛坯房3 . 對(duì)物業(yè)管理需求 %%%%%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%保安巡邏電梯閉路電視監(jiān)控可視對(duì)講門鈴系統(tǒng)大樓入口密碼鎖單元內(nèi)緊急報(bào)警系統(tǒng)維修熱線小區(qū)邊界紅外線安裝系統(tǒng)小區(qū)局域網(wǎng)消費(fèi)者的聲音 ? “開發(fā)商實(shí)現(xiàn)自己的承諾” ? “開發(fā)商有好的 為用戶服務(wù)的心態(tài) ，才會(huì)全心全意服務(wù)” ? “維修要及時(shí)解決” ? “管理體系正規(guī)，不要存在太多隨機(jī)性” ? “物業(yè)管理的從業(yè)人員穩(wěn)定，素質(zhì)很重要，著裝、儀態(tài)好” ? “我覺得 ′龍湖 ‵ 和 ′錦繡山莊 ‵ 物業(yè)管理不錯(cuò)” ? “物業(yè)管理也有 ISO900論證” ? “有專業(yè)的物管公司” ? “收多少錢就價(jià)值多少” ? “人性化服務(wù)，比業(yè)主先想到” ? 重慶的消費(fèi)者對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的要求很基本。 大戶型的缺點(diǎn)： （ 1）房子總價(jià)高，消費(fèi)者購(gòu)買的成本大； （ 2）假如設(shè)計(jì)不當(dāng)，很容易造成面積浪費(fèi)，不能體現(xiàn)其應(yīng)有的價(jià)值。 3 . 住房戶型結(jié)構(gòu)需求 5 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 %1 0 . 5 3 %3 4 . 6 2 %2 . 8 6 %2 . 1 7 %3 1 . 5 8 %5 5 . 7 7 %2 . 8 6 %2 1 . 7 4 %3 6 . 8 4 %7 . 6 9 %2 5 . 7 1 %3 6 . 9 6 %1 3 . 1 6 %3 1 . 4 3 %2 3 . 9 1 %7 . 8 9 %1 . 9 2 %2 0 . 0 0 %1 3 . 0 4 %1 7 . 1 4 %2 . 1 7 %0% 50% 100%一室一廳兩室二廳兩室一廳三室二廳三室一廳5 0 ㎡ 5170㎡ 7190㎡ 91100㎡ 101110㎡ 111130㎡ 1 3 1 ㎡+3 . 同層戶數(shù)需求 ? 調(diào)查顯示： 市場(chǎng)主力需求要求同層戶數(shù)在 4戶為最佳，占調(diào)查總數(shù)的 45%；項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)，開發(fā)商應(yīng) 充分考慮市場(chǎng)的需求，采用多種形式，設(shè)計(jì)出既滿足市場(chǎng)需求又滿足開發(fā)商利益的房屋。 3 . 建筑類型 ? 調(diào)查顯示：多層、小高層、低層成為消費(fèi)者對(duì)建筑類型的首選。 3 . 社區(qū)類型 中小社區(qū)%中等社區(qū)%中大社區(qū)%單體樓%小型社區(qū)%大型社區(qū)%最受歡迎 第二選擇 （樣本： 180個(gè)） ? 消費(fèi)者喜愛的 小區(qū)布局從以前的列兵式高層建筑逐漸走向圍合式小區(qū)； ? 理想的社區(qū)：緊湊，功能多樣化、功能分區(qū)科學(xué)，自然景觀 +人造環(huán)境； 100100～300300～500500～700700～900900～11001100+中房董家溪項(xiàng)目 400畝的占地規(guī)模，可以打造一個(gè)中型 規(guī)模的高檔社區(qū)，這樣的規(guī)劃將得到消費(fèi)者的高度認(rèn)可。 700元 7011200元 12011500元 15012023元 20233000元 3000元 + % % % % % % 個(gè)人月收入 家庭月收入 1200元 12012023元 20233000元 30014000元 4001元 + % % % % % （樣本： 280個(gè)） 樣本理財(cái)意向 01020304050房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)股票 債券商業(yè)保險(xiǎn)藝術(shù)收藏品外匯 教育? 調(diào)查顯示：“購(gòu)置房產(chǎn)”、“金融投資”、“教育投資” 是被訪者投資 理財(cái)?shù)娜笾饕较?；消費(fèi)者首選房地產(chǎn)作為投資項(xiàng)目，為該區(qū)域 的房地產(chǎn)需求市場(chǎng)提供了大量的客戶、投資者。 樣本年齡構(gòu)成 調(diào)查顯示：樣本年齡呈低齡化的趨勢(shì)。 江北區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 2023年 ， 江北區(qū)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 ， 比上年增長(zhǎng)%， 增長(zhǎng)幅度在都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈中位居第一；其中 ， 第一 、 第二 、 第三產(chǎn)業(yè)增加值分別為 、 、 。 江北區(qū)擁有 214平方公里土地 ， 47萬人口 ， 轄 8街 3鎮(zhèn) 168個(gè)居委會(huì)和 81個(gè)村委會(huì) ， 是重慶市規(guī)劃的行政 、 信息 、 金融 、 科技文化中心及中央商務(wù)區(qū)和交通樞紐 。 據(jù)分析 ， 目前重慶樓市 “ 熱度” 是比較理性的 、 正常的 ， 是與重慶社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求相適應(yīng)的 ， 沒有產(chǎn)生過熱的現(xiàn)象 。 其中 ， 商品房銷售均價(jià)為 1277