【正文】 元 ， 比去年同期上升 146元 。 政府努力改善住房消費環(huán)境 ， 切實維護購房者權益 。 ? 分析市場因素對房地產定位的影響 ， 為董家溪項目的市場營銷及推廣提供思路和建議 。 目標被訪者： ? 已經購置中高檔小區(qū)住宅的現(xiàn)有消費者；未來 24月內計劃購置小區(qū)住宅的 潛在消費者。 2023年全市累計完成房地產開發(fā)投資 ， 同比增長 25%， 比去年凈增 。 重慶市房地產市場概況 2023年上半年 ， 重慶市主城區(qū)商品房銷售成交面積達到５３２ .８６萬平方米 ， 成交金額達１０５ .８８億元 ， 成交均價為每平方米１９８７元 。 全市累計完成房地產開發(fā)投資 ， 同比增長 %；商品房竣工面積 ， 同比增長；商品房銷售勢頭強勁 ， 共計銷售面積 ， 同比增長 ， 大于商品房的竣工面積 ， 其中 ， 商品住宅銷售面積為 ， 占銷售總量的 %。 江北區(qū) 2023年末全社會從業(yè)人員數(shù)為 人 。 2023年 ， 江北區(qū)全年固定資產投資完成 42億元 ， 同比增長%， 其中 ， 房地產開發(fā)完成投資 ， 同比增長 %， 在房地產項目投資中 ， 完成住宅投資 ， 同比增長%。 %%%%%%%%%%%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%B類A類專業(yè)人員 管理人員 事業(yè)單位人員 私營業(yè)主 一般職工 退休人員 無業(yè)人員 樣本文化程度 ? 由于調查在樣本“職業(yè)”背景進行了配額的設計，因此，本次研究的有效樣本群體總體文化程度（素質）高于全市平均水平，較高文化背景的樣本，以便研究高文化背景層次的細分市場在置業(yè)方面的行為特征。 ? 重慶為組團式格局，目前消費者工作與居住在同區(qū)的比例比較高， 原有的社會關系、單位紐帶、家庭結構、親戚結構，決定了消費 者希望生活在自己熟悉的環(huán)境中，希望在現(xiàn)在工作和居住的區(qū)域 內購置住房的消費者比重也超過 60%。購物、上學、醫(yī)療、娛樂設施 及物業(yè)管理等等方面都有優(yōu)勢。 3 . 面積需求 %%%%%%%0%20%40%60%80%100%5 0 ㎡ 5170㎡ 7190㎡ 91100㎡ 101110㎡ 111130㎡ 1 3 1 ㎡+? 調查顯示：套內面積在 71～ 100平方米的住房市場需求最集中 ,占到 %； ? 其次，面積在 100平方米以上的住房，市場需求累計起來也達到 30%的需求； ? 50— 70平米的中小戶型也有一定的市場需求，調查顯示，占到總體的 % 3 . 不同置業(yè)類型對面積的需求 2 . 8 4 %0 . 0 0 %1 2 . 5 0 %1 7 . 0 5 %9 . 3 8 %1 2 . 5 0 %3 1 . 8 2 %2 0 . 8 3 %2 5 . 0 0 %2 5 . 5 7 %2 1 . 8 8 %1 2 . 5 0 %1 0 . 2 3 %2 5 . 0 0 %1 2 . 5 0 %9 . 6 6 %1 2 . 5 0 %1 2 . 5 0 %2 . 8 4 %1 0 . 4 2 % 1 2 . 5 0 %0%50%100%一次置業(yè) 多次置業(yè) 投資1 3 1 ㎡+111130㎡101110㎡91100㎡7190㎡5170㎡5 0 ㎡ “多次置業(yè)”的購房消費者對大戶型住房（ 100平方米 +）有較大的需求， 占到 %，高于平均水平 12個百分比； 3 . 不同職業(yè)背景對面積的需求 1 . 9 % 2 . 4 %7 . 7 %3 . 7 %8 . 6 % 8 . 5 %9 . 8 %3 6 . 5 %1 6 . 8 %3 4 . 3 %4 0 . 4 %4 1 . 5 %2 5 . 0 %3 7 . 2 %2 5 . 7 %2 7 . 7 %2 2 . 0 %1 5 . 4 %2 5 . 6 %1 7 . 1 %1 4 . 9 %9 . 8 %1 3 . 5 %1 2 . 4 %8 . 6 %8 . 5 %7 . 3 %4 . 4 % 5 . 7 %7 . 3 %0%50%100%管理人員 教師 私營業(yè)主/ 個體戶 一般職員 專業(yè)技術人員/ 醫(yī)生1 3 1 ㎡+111130㎡101110㎡91100㎡7190㎡5170㎡5 0 ㎡3 . 對不同社區(qū)類型與面積的關系 3 . 7 0 %1 1 . 1 1 %3 7 . 5 0 %1 8 . 9 2 %4 . 2 6 %1 4 . 8 1 %2 0 . 0 0 %1 2 . 5 0 %3 2 . 4 3 %3 4 . 0 4 %2 2 . 2 2 %1 3 . 3 3 %3 3 . 3 3 %2 5 . 0 0 %2 7 . 0 3 %2 7 . 6 6 %1 4 . 8 1 %2 6 . 6 7 %1 1 . 1 1 %2 5 . 0 0 %9 . 4 6 %2 1 . 2 8 %2 2 . 2 2 %2 0 . 0 0 %8 . 1 1 % 8 . 5 1 %1 8 . 5 2 %6 . 6 7 %1 1 . 1 1 %4 . 0 5 % 4 . 2 6 % 3 . 7 0 %1 3 . 3 3 %3 3 . 3 3 %0%50%100%單體樓 小型社區(qū) 中小社區(qū) 中等社區(qū) 中大社區(qū) 大型社區(qū)1 3 1 ㎡以上111130㎡101110㎡91100㎡7190㎡5170㎡5 0 ㎡以下3 . 不同家庭月收入對面積的需求 1 . 7 9 %3 . 5 7 %1 . 5 6 % 1 . 8 5 %5 0 . 0 0 %1 4 . 2 9 %5 . 9 5 %1 8 . 7 5 %7 . 4 1 %2 7 . 2 7 %4 4 . 6 4 %3 3 . 3 3 %1 8 . 7 5 %1 2 . 9 6 %4 . 5 5 %2 3 . 2 1 %2 9 . 7 6 %2 5 . 0 0 %2 2 . 2 2 %9 . 0 9 %1 0 . 7 1 %1 6 . 6 7 %1 5 . 6 3 %2 0 . 3 7 %9 . 0 9 %5 . 3 6 %9 . 5 2 %1 0 . 9 4 %1 8 . 5 2 %1 . 1 9 %9 . 3 8 %1 6 . 6 7 %0%50%100%1 2 0 0 元 12012023元 20233000元 30014000元 4001+1 3 1 ㎡以上111130㎡101110㎡91100㎡7190㎡5170㎡5 0 ㎡以下家庭月收入與住房面積呈高度正相關，高收入購房者，住房面積需求越大。 例如 ， 一套讓人居住舒適的大戶型中 ， 除了要有足夠的客廳 、 臥室 、 廚衛(wèi)以外， 還應該有玄關 、 衣帽間 、 儲藏間 、 保姆房等 。 休閑陽臺 有一個大露臺，面積 10平米 +；“陽臺一定要大，可以種花，足不出戶在家享受”（老年人）；“在陽臺上可以喝茶聊天，小孩可以有玩的活動空間”（中年人）；“可以在陽臺上放健身器材”（年輕人） 生活陽臺 很必須 衛(wèi)生間 明衛(wèi) 其他 增加一個娛樂休閑房或空間； “ 衛(wèi)生間 ” 和 “ 廚房 ” 分開 。 3 . 不同年齡特征對購房總款的承受能力 1 0 . 8 1 %2 . 6 0 %1 4 . 6 3 %1 4 . 2 9 %2 2 . 5 8 %1 8 . 1 8 %4 3 . 2 4 %5 0 . 6 5 %1 9 . 5 1 %3 9 . 2 9 %2 9 . 0 3 %3 9 . 3 9 %3 5 . 1 4 %3 3 . 7 7 %4 1 . 4 6 %3 5 . 7 1 %2 5 . 8 1 %2 4 . 2 4 %8 . 1 1 %9 . 0 9 %1 7 . 0 7 %3 . 5 7 %1 2 . 9 0 %1 3 . 6 4 %0 . 0 0 %2 . 6 0 %2 . 4 4 %7 . 1 4 %6 . 4 5 %3 . 0 3 %2 . 7 0 %1 . 3 0 %4 . 8 8 %0 . 0 0 %3 . 2 3 %1 . 5 2 %0% 50% 100%2024歲2529歲3034歲3539歲4044歲4550歲1 0 萬3 0 萬+3 . 不同職業(yè)特征對購房總款的承受能力 4 . 7 6 %6 . 4 5 %6 . 5 2 %9 . 3 0 %1 4 . 5 5 %3 1 . 8 2 %3 1 . 5 8 %3 8 . 1 0 %3 8 . 7 1 %3 4 . 7 8 %4 0 . 7 0 %3 8 . 1 8 %4 0 . 9 1 %4 2 . 1 1 %2 8 . 5 7 %4 1 . 9 4 %5 0 . 0 0 %3 2 . 5 6 %2 3 . 6 4 %1 8 . 1 8 %1 5 . 7 9 %1 9 . 0 5 %1 2 . 9 0 %6 . 5 2 %1 1 . 6 3 %1 4 . 5 5 %9 . 0 9 %9 . 5 2 %2 . 1 7 %3 . 4 9 %5 . 4 5 %2 . 3 3 %3 . 6 4 %1 0 . 5 3 %0% 50% 100%事業(yè)單位專業(yè)人員管理人員一般職工私營業(yè)主退休人員無業(yè)人員1 0 萬3 0 萬+結果分析： 事業(yè)單位員工 （ 如 教師 、 醫(yī)生等 ） 、 企事業(yè)單位 管理人員 、 專業(yè)人員 的購房群體總價的承 受能力相對較強 ， 其中單套 總價能承受 1525萬 元 的 比例分別達到 %、 %、 %。 對董家溪項目本身的測試 4 . 對“民居”建筑風格的需求（ A類） %%%%%0%20%40%60%80%100%對我購房沒太大影響，主要看小區(qū)其他配置我非常喜歡民居風格無所謂我不喜歡民居風格其他4 . 對“民居”建筑風格的需求（ B類） %%%%%0% 20% 40% 60% 80% 100%對我購房沒有太大影響我非常喜歡民居風格無所謂我不喜歡民居風格其它4 . 對項目單價的預期 %%%%0%20%40%60%80%100%17001900元 19012100元 21012300元 23012500元 2 5 0 0 元+預期合理價格 最高合理價格調查分析： 調查顯示 ， 由于董家溪片區(qū)已經逐漸形成氣候 ， 消費者對本項目的預期也比較好 ， 因此 ， 經綜合評估后 ， 建議本項目開盤價格可采用低開高走的策略 ， 開盤價定位在 1900～ 2100元每 平方米 （ 套內面積 ） ， 隨后根據(jù)市場狀況逐步拉高 。 據(jù)分析 ， 這與現(xiàn)階段董家溪片區(qū)臟 、 亂 、 差情況突出 有密切的關系 ， 消費者還沒有意識到董家溪作為上檔次居住社區(qū)的價值 。 ? “私營業(yè)主”、“管理人員”和“一般職員” 還比較重視“電視”媒體。 ?“最終下定到成交周期一般集中在半年以內”，銷售時應在有效周期內追蹤詢樓者； 5 . 獲取房地產信息的渠道 ? 調查顯示： 報紙、親友介紹、電視 是潛在購房者獲取樓盤信息 的 主要途徑 。 （ 價格 ） 都是以套內單價計算 。 高收入群體即有一定的 經濟積蓄 ， 并且 ， 他們目前仍然有比較穩(wěn)定的收入來源 。 ?開發(fā)商可對交房標準形式作創(chuàng)新，以區(qū)別于同質性樓盤。 大戶型的優(yōu)點： （ 1） 功能比較完善 ， 面積的加大 ， 使得動靜分區(qū) 、 潔污分區(qū)能夠更好地得到保障； （ 2） 寬敞舒適 ， 大戶型在設計上應充分考慮景觀 、 采光 、 通風的要求 ， 同時還要有足夠的空間來支配衛(wèi)生間 、 廚房的需要 。 3 . 不同職業(yè)背景對空間結構的需求 2 7 . 2 7 %4 3 . 6 4 %5 0 . 0 0 %5 4 . 5 5 %5 9 . 4 6 %6 4 . 7 1 %6 8 . 7 5 %4 0 . 9 1 %4 1 . 8 2 % 2 7 . 2 7 %3 6 . 3 6 % 2 7 . 0 3 %1 7 . 6 5 %1 8 . 7 5 %3 1 . 8 2 %1 4 . 5 5 %2 2 . 7 3 %9 . 0 9 %1 3 . 5 1 %1 7 . 6 5 %