【正文】 中選一部分項(xiàng)目和人，重點(diǎn)或典型進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，如競爭項(xiàng)目、區(qū)位新增項(xiàng)目、潛在競爭對手等，這種調(diào)查法在本次調(diào)查 中得以大量使用。國內(nèi)外進(jìn)行市場調(diào)研的方法很多，結(jié)合調(diào)查的對象和內(nèi)容，本次市場調(diào)研主要采取以下調(diào)查方法： 面談?wù){(diào)查法，即調(diào)查人員與被調(diào)查者面對面交談詢問有關(guān)問題。調(diào)研結(jié)果的評價(jià)必須是客觀的，避免片面性的偏見。 二、 調(diào)研目的 1. 掌握三亞區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種構(gòu)成 。 三亞 .清平樂 三亞 清平樂 區(qū)域商業(yè) 調(diào)研報(bào)告 20206 月 三亞 .清平樂 前言 一、 市場調(diào)研背景 我在初步接觸三亞 經(jīng)濟(jì)狀況 過程 中，初步了解到三亞在旅游、房地產(chǎn)市場、商業(yè)等有許多新的發(fā)展機(jī)遇 ，根據(jù)三亞旅游房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢，公司決定全力開發(fā)清平樂第四期商業(yè)部分。 2. 熟悉三亞區(qū)域商業(yè)布局及區(qū)域特征 。 及時(shí)性原則。它具有這樣幾個(gè)特點(diǎn)： 富有靈活性，可以隨機(jī)提出新問題，進(jìn)行深一步的詢問； 信息獲取率高； 當(dāng)面聽取被調(diào)查人的意見，了解被調(diào)查人的真實(shí)態(tài)度。 信息資料收集法。09′34″ — 18176。 三亞北靠高山，南臨大海，地勢自北向南逐漸傾斜，形成一個(gè)狹長狀的多角形。目前，已開通三亞至北京、上海、廣州、長沙等地的直達(dá)班次 ； ●公路： 海南的東線、西線高速公路由三亞、?？趦傻亻_始呈環(huán)型沿海而建，形成海南環(huán)島高速公路，中途支路四通八達(dá) 。冬天是三亞一年中旅游度 假療養(yǎng)的最佳季節(jié)。 （四） 民族、人口和語言 三亞市是漢、黎、苗、回等 20 多個(gè)民族聚居的地方 。 通用語為普通話，當(dāng)?shù)胤窖詾楹Ｄ显?，軍話、邁話、疍家話等，由于在歷史上海南島曾經(jīng)為廣東省的一個(gè)行政區(qū)，因此有些人也會(huì)說粵語 。 以下數(shù)據(jù)來源三亞市年鑒。 （二） 2002 年－ 2020 年三亞市固定資產(chǎn)投資情況 固定資產(chǎn)投資與 G D P 對比圖 （ 含中海油 ）1 0 9 . 7 76 8 . 6 54 8 . 9 53 7 . 8 72 6 . 0 81 9 . 6 21 2 . 6 13 6 . 4 84 2 . 4 01 2 . 3 12 5 . 8 61 6 . 0 48 9 . 7 %6 7 . 1 %0204060801001201402002 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年億元0 . 0 %1 0 . 0 %2 0 . 0 %3 0 . 0 %4 0 . 0 %5 0 . 0 %6 0 . 0 %7 0 . 0 %8 0 . 0 %9 0 . 0 %1 0 0 . 0 %GDP （ 含中海油 ） 固定資產(chǎn)投資新增固定資產(chǎn) 固定資產(chǎn)投資占 GDP 的比重線性 ( 固定資產(chǎn)投資占 GDP 的比重 ) 如圖，三亞市的固定資產(chǎn)投資規(guī)模呈現(xiàn)快速增長的強(qiáng)勁勢頭，從02 年的 億元增加到了 07 年的 億元， 年均實(shí)際增長率約為 41%，大大超過了 GDP 的增速 ?？梢姡?固定資產(chǎn)投資是拉動(dòng)三亞經(jīng)濟(jì)增長的最主要因素，即三亞的經(jīng)濟(jì)具有明顯的“投資拉動(dòng)型” 特征（這其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資又占了極大的比重，見后文分析） 。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律和某些發(fā)達(dá)國家及地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來看，三亞的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還存在以下問題： 第一產(chǎn)業(yè)所占比重過大，第二產(chǎn)業(yè)（尤其是工業(yè)）則明顯“短腿”，第三產(chǎn)業(yè)還應(yīng)適當(dāng)提升 。 第三產(chǎn)業(yè)與 G D P 發(fā)展趨勢比較 （ 按可比價(jià)計(jì)算 ）2 2 . 1 0 %1 4 . 7 0 %1 3 . 1 0 %1 4 . 6 0 %1 1 . 5 0 %1 1 . 0 0 %2 2 . 0 0 %1 2 . 9 0 %1 3 . 3 0 %1 4 . 9 0 %9 . 1 0 %1 1 . 7 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %2002 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年GDP 增長率 （ 不含中海油 ） 第三產(chǎn)業(yè)增長率 如圖，三亞市第三產(chǎn)業(yè)的增長速度與 GDP 的增長速度基本保持一致，呈現(xiàn)出基本相同的變化趨勢，這也進(jìn)一步說明了第三產(chǎn)業(yè)是三 亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)和方向之所在。 2020年末 三亞 市 列入統(tǒng)計(jì)的旅游賓館 171家，比上年增加 11家 ；其中， 五星級和按五星級標(biāo)準(zhǔn)建造的度假酒店 17 家 ，四星級賓館 20家，三星級賓館 31 家，二星級賓館 21 家，一星級賓館 7 家 ； 擁有客房 24265 間，比上年增加 233 間；擁有床位 44875 張，比上年增加 729 張 ； 旅游飯店客房開房率 %，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。這一方面得益于三亞得天獨(dú)厚的旅游生態(tài)環(huán)境，另一方面得益于三亞政府的大力宣傳。 因此，可以說 流動(dòng)人口是拉動(dòng)三亞第三產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長的最直接、最主要的動(dòng)力 。根據(jù)《 三亞市旅 游發(fā)展總體規(guī)劃 綱要（ 2020－ 2020） 》的規(guī)劃，到 2020 年、 2020 年、 2020 年， 旅游增加值占 GDP比重分別為 39％、 42％、 40％ 。 2 0 0 2 2 0 0 7 年旅客周轉(zhuǎn)量變化2550903663883526733063721677491656213 2 . 6 3 %2 8 . 2 5 %2 9 . 1 9 %3 2 . 6 8 %4 5 . 8 5 %4 3 . 1 5 %5 8 . 2 2 %7 1 . 1 3 %7 0 . 2 1 %6 6 . 5 2 %5 2 . 9 9 %5 5 . 6 6 %0500001000001500002000002500003000003500004000002002 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年萬人公里0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %旅客周轉(zhuǎn)量 公路旅客周轉(zhuǎn)量 民航旅客周轉(zhuǎn)量公路旅客周轉(zhuǎn)量比例 民航旅客周轉(zhuǎn)量比例 如圖，隨著旅游業(yè)的發(fā)展，交通 運(yùn)輸旅客周轉(zhuǎn)量也逐年增加， 2020年達(dá)到 366388 萬人公里，近六年年均增長 %。 （五） 2002 年－ 2020 年三亞市內(nèi)外貿(mào)易情況 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 社會(huì)消費(fèi)品零售總額及人均消費(fèi)水平534544664143372027642522051015202530352002年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年億元0100020003000400050006000元全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售總額人均消費(fèi)額( 按常住人口計(jì)算) 線性 ( 城鎮(zhèn)消費(fèi)品零售總額) 如圖，近幾年來三亞市消費(fèi)品零售總額及人均消費(fèi)額均逐年穩(wěn)步上升。 （六） 2002 年－ 2020 年三亞市城鄉(xiāng)居民生活水平 城鎮(zhèn)居民人均收支情況94161164283257360672161698065729563685769524147666 9 . 2 8 %7 7 . 4 7 %7 6 . 4 9 %7 8 . 3 8 %7 7 . 9 8 %7 7 . 2 6 %020004000600080001000012000140002002 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年元6 4 . 0 0 %6 5 . 0 0 %6 6 . 0 0 %6 7 . 0 0 %6 8 . 0 0 %6 9 . 0 0 %7 0 . 0 0 %7 1 . 0 0 %7 2 . 0 0 %7 3 . 0 0 %7 4 . 0 0 %7 5 . 0 0 %7 6 . 0 0 %7 7 . 0 0 %7 8 . 0 0 %7 9 . 0 0 %8 0 . 0 0 %城鎮(zhèn)居民可支配收入 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出消費(fèi)收入比 線性 ( 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出)線性 ( 城鎮(zhèn)居民可支配收入) 如圖，三亞市近幾年來人均可支配收入以及人均消費(fèi)支出均在 增長，收入增長速度略微大于消費(fèi)增長速度， 消費(fèi)收入比總的來說有下降趨勢，但是仍然處于很高的水平，消費(fèi)特征很明顯 。 （七） 2020 年 1－ 6 月三亞市 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 生產(chǎn)總值（ GDP）為 億元，同比實(shí)際 增長 17%， 增速高于海南省平均水平 個(gè)百分點(diǎn)， 延續(xù)了近年來的兩位數(shù)高增長態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行，沒有出現(xiàn)大起大落 。 旅游飯店接待過夜人數(shù) 萬人次，同比增長 10%，增速低于全省平均水平 個(gè)百分點(diǎn)，同比回落 個(gè)百分點(diǎn)；其中，海外旅游者人數(shù)同比增長 %，增速低于全省平均水平 個(gè)百分點(diǎn)，同比回落 個(gè)百分點(diǎn)。 濱海地區(qū) ，即城市規(guī)劃區(qū)：東起藤橋，西至梅山沿海各濱海鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政轄區(qū)，面積 1250 平方公里，包括了城市建設(shè)及重要基礎(chǔ)設(shè)施用地 、風(fēng)景旅游區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、生態(tài)控制區(qū)及近海水域，是三亞規(guī)劃實(shí)施管理的地域依據(jù)。 市域城鎮(zhèn)沿海濱帶狀布局 。 “一心”：旅游服務(wù)中心。 “多組團(tuán)”：指田獨(dú)、紅沙、榆林、六道等相對獨(dú)立地區(qū)。如圖，三亞市城鎮(zhèn)居民人均住房面積近幾年來增長緩慢，即使 2020 年創(chuàng)下的新高也只有 平米，低于全國平均水平。這類人往往事業(yè)有成、經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，每年會(huì)在三亞享受一個(gè)十分有利于身心健康的冬季或更長時(shí)間，他們在三亞置業(yè)的主要目的是享受而不是獲取投資回報(bào)。 這類人的購買對象主要是中高檔產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓以及精美中小戶型住宅 。 這類人的購買對象主要是中低檔的產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓以及中低檔的中小戶型住宅 。 以上前三類置業(yè)者主要來自島外，如我國的北方、東北、長三角、珠三角、環(huán)渤海以及俄羅斯、韓國，等等。 在三亞市開發(fā)的商品房中， 商業(yè)用房的比例很小，專業(yè)的辦公樓則幾乎沒有 ，三亞市的公司、企業(yè)大多改造住宅物業(yè)做為辦公場所。 2020 年上半年，三亞市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為 億元（相當(dāng)與同期 GDP 的 ％） ,同比實(shí)際增長 % 以上表明， 房地產(chǎn)開發(fā)投資對三亞經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用越來越大，已經(jīng)成為了三亞經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿χ唬康禺a(chǎn)業(yè)已成為了三亞的支柱性產(chǎn)業(yè)之一 。 ◆成交量 在前文已經(jīng)闡述， 三亞市新建商品住房的購買者約有 88%來自島 外 ,這些人大多屬于“候鳥”一族， 在三亞度過的時(shí)間主要是每年的12 月下旬到次年的 2 月中旬，所以 三亞上半年的銷售量往往大于下半年 。 2020 年上半年， 高級海景公寓及別墅銷售面積同比增長 152%； 三亞市新建商品住房以小戶型為主 ,無論按面積計(jì)算還是按套數(shù)計(jì)算，隨著戶型面積增大，其占有的比例越小 。 ◆成交價(jià) 三亞市新建商品住房成交均價(jià)， 2020 年為 4205 元 /平米， 2020年為 5496 元 /平米，同比增長 %， 2020 年上半年為 6365 元 /平米，同比增長 20%，環(huán)比增長 %。比如： ● 2020 上半年，單價(jià)為 80009000 元 /平米的 新建商品住房 ，按 面積 算 占 %； 按套數(shù)算占 %； ● 2020年單價(jià)為 11000－ 12000 元 /平米的 新建商品住房 ，按 面積 算占 %；單價(jià)為 80009000 元 /平米的 新建商品住房 ，按 面積 算 占 %。 三亞是整個(gè)瓊南經(jīng)濟(jì)旅游圈的中心，服務(wù)配套完善，發(fā)展前景廣闊。 在三亞休閑度假已成為一種時(shí)尚和趨勢。 三亞房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)供應(yīng)不平衡，總價(jià)高，滿 足不了中低度假養(yǎng)老人群的需求。 全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)、全國樓市股市的低迷、存款利率下調(diào)、通貨膨脹嚴(yán)重，使得三亞這種 稀缺房產(chǎn)資源更具有保值增值性，更具有擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力。 全國房地產(chǎn)進(jìn)入了理性調(diào)理回歸，全國房地產(chǎn)降價(jià)已成為趨勢，而購房者更多是選擇觀望。 ●低檔住宅（主要是廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等）會(huì)穩(wěn)定供應(yīng)以 保障當(dāng)?shù)鼐用瘛熬诱哂衅湮荨?，其供?yīng)量約占住房總供應(yīng)量的 5％左右?？梢哉f三亞房地產(chǎn)市場穩(wěn)定、上行的機(jī)率大于下行的機(jī)率。 商家規(guī)模： 700 余戶 主要代表商家： 旺豪超市 三亞旺豪超市位于三亞市最繁華、人口密度最高、客流量最大的商業(yè)中心 —— 解放二路汽車總站旁，黃金地段，周邊商店、酒店、銀行、學(xué)校、書店、餐飲、企事業(yè)單位云集一處，常住人口與流動(dòng)人口最為集中、人流、車流、商流、物流匯集一起，位置得天獨(dú)厚！ 旺豪超市占地一萬平方米，它將是目前三亞市規(guī)模最 大、環(huán)