【導讀】態(tài)勢，公司決定全力開發(fā)清平樂第四期商業(yè)部分。公司在聘請設計單。前期市場調查研究和定位策劃工作。我在對三亞市場初步了解和把握。查和分析，并形成本市場調研報告。調研結果的評價必須是客觀的，避免片面性的偏見。調研資料的收集、分析和反映必須做到及時，不可。國內外進行市場調研的方法很多，結合調查的對象和內。面談調查法，即調查人員與被調查者面對面交談詢問有關問題。解被調查人的真實態(tài)度。查法在本次調查中得以大量使用。網絡等渠道獲得二手資料。支路小街、項目周邊區(qū)域，以及三亞市部分成熟小區(qū)底鋪項目。國唯一的熱帶濱海市。三亞的氣候屬熱帶海洋季風氣候。數民族人口占約43％，其中以黎族人口居多。說明：1、在三亞市存在兩個特殊的經濟主體，一個是農墾系統(tǒng)，以下數據來源三亞市年鑒。

　　

【正文】 承載著川流不息的消費人流，一派繁忙的景象。整個商業(yè)建筑群采取了 “主力店 +商場 +專柜 ”的組合方式出現，體現出了時尚與傳統(tǒng)并存的消費格局，引 入人性化與人文化的購物環(huán)境，置身其間，繽紛的燈光讓你感受到簡直是步入了購物的天堂，購物與休閑享受不盡。 3 萬平方米的商業(yè)建筑群，設有 310 間的專柜，引入了世界或國內 300 多種知名品牌，高檔中檔、大眾化的商品盡在其中，無論男女或老少，在此購物均可滿足自己的購物欲望 天成商場 地理位置 三亞市解放二路東側 建筑面積 6020 ㎡ 項目特色 純百貨 層高 ４米 中庭 無 柱距 ６米 主通道寬 米 商業(yè)層數 ３層 次通道寬 米 垂直電梯 無 臨街面長 84 米 扶梯 兩部 人工梯 1 部 停車場 無地下停車場 地面也無停車廣場 租金 提點 柱距 中檔 交通狀況 面臨解放路 業(yè)態(tài)規(guī)劃 一層 :化妝品、精品百貨、珠寶首飾、小家電、煙酒補品、鞋、品牌表；二層：男士服裝、皮具箱包、內衣褲、天堂傘；三層：女士服裝、女士內衣、童裝、女士時尚飾品 經營模式 均采用提點式 8%23%,品牌越出名提點越低 小結 優(yōu)勢：位置優(yōu)越，位于解放路商業(yè)旺區(qū) ,商業(yè)體量在三亞 ,算是比較大 ,人氣旺 ,檔次適中 . 劣勢：交通道路不夠寬闊 ,沒有地下停車場 ,商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃過于陳舊 天鴻商廈 地理位置 三亞市解放二 路（東側） 69 號汽車站對面 建筑面積 6020 ㎡ 項目特色 純百貨 層高 ４米 中庭 無 柱距 ６米 主通道寬 2 米 地理位置 ３層 次通道寬 米 建筑面積 一部（ＬＧ） 臨街面長 44 米 開業(yè)時間 2020 年 7 月 營業(yè)面積 3000 平方米 層高 無地下停車場 租金 提點 柱距 中檔 交通狀況 面臨解放路 業(yè)態(tài)規(guī)劃 (樓層布局 ) 一層都市薈萃：珠寶首飾、化妝品、數碼產品、小家電、名表、生活超市；二層新貴紳士館：品牌男裝、男仕精品、皮鞋、島服；三層豐姿名媛館：品牌女裝、品牌 內衣、時尚精品；四層歡樂文娛館：童裝童鞋、運動休閑、皮具箱包、家居寢飾、嬰幼用品、歡樂天地；五層休閑養(yǎng)生館：歡樂沙龍、健康美體 經營模式 均采用提點式 8%23%,品牌越出名提點越低 小結 優(yōu)勢：位置優(yōu)越，位于解放路商業(yè)旺區(qū) ,商業(yè)體量在三亞 ,算是比較大 ,人氣旺 ,檔次適中 . 劣勢：交通道路不夠寬闊 ,沒有地下停車場 ,商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃過于陳舊 一方百貨 地理位置 三亞市解放三路 (西側）第二市場對面 建筑面積 15200 ㎡ 項目特色 純百貨 層高 米 中庭 14 樓 柱距 7 米 主通道寬 米 商業(yè)層數 4 層（五樓僅 做一個茶吧） 次通道寬 米 垂直梯 一部 臨街面長 47 米 停車位 無地下停車場 租金 提點 (10%25%)品牌 越出名 ,提點越低 裝修檔次 中檔 交通狀況 面臨解放路 廣場面積 500 多平方米 人工梯 一部 商場定位 中高檔 扶梯 兩部 (對開 ) 樓層布局 一層 :化妝品、精品百貨、珠寶首飾、小家電、煙酒補品、鞋、品牌表； 二層：女士服裝、女士內衣、童裝、女士時尚飾品 三層：男士服裝、皮具箱包 經營模式 提點和固定租金相結合，小檔口的經營是已收 固定租 金為主，品牌門面的租金形式都是以提 點為主，品牌的名氣越大，提點越低．珠寶首飾 提點最高，達到２５個點． 小結 優(yōu)勢：位置優(yōu)越，位于解放路商業(yè)旺區(qū) ,商業(yè)體量在三亞 ,算是比較大 ,人氣旺 ,檔次適中 . 劣勢：交通道路不夠寬闊 ,沒有地下停車場 ,商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃過于陳舊 紅旗街購物一條街 紅旗街是三亞一條很有特色的步行街道，不長，只有長約三百多米。店面緊密相連，從日用小商品到食用糖果，從文具到醫(yī)藥，從服裝、鞋類，到家電用品，可謂應有盡有。 三亞長期以來最為繁華和熱鬧的街區(qū)就是紅旗街這一段。 幾百米的紅旗街，被第一市場的一條東西走向的支路劃為南北段。北段主要以批發(fā)商行為主，主要經營海南土特產批發(fā)、音像批發(fā)、百貨日用批發(fā)、醫(yī)藥保健品批發(fā)等等。南段以服裝店為主，匯集三亞市主要的服飾專賣店和品牌店，有著各類品牌的服飾專賣店，賓奴、利達斯、休閑空間等。所以當地很多青年男女都會在這里選購衣服等，因為在這里選購的東西都比其它地方要便宜的多。 地段 二 ：以解放路與新風街十字交叉路口為界 以北主路 主要經營業(yè)態(tài)：電器、手記連鎖、旅行社、中介、銀行、醫(yī)院、學校、休閑茶藝、餐飲、藥店超市美發(fā)、窗簾、布藝 、地板、櫥具、潔具、管材、油漆、門業(yè)、玻璃、 機械、中小型賓館、建材等。 以北支路： 主要經營業(yè)態(tài)：中小型餐飲、 建材等。 商家規(guī)模：建材類占 70%，商家 700 余戶。 主要代表商家： 明珠廣場 開發(fā)商 三亞南宏實業(yè)有限公司 位置 三亞市解放三路 第二市場對面 建筑面積 56， 000 平方米 占地面積 20 畝 項目特色 shopping mall 商業(yè)面積 56,000 廣場面積 7000 多平方米 柱距 米 層高 一樓： 米； 以上的均為 米 中庭 1500 平方米 (17 樓 ) 主通道寬 度 4 米左右 垂直梯 4 部 次 通道寬度 米 層數 共 9 層，地下一層 ，地上 8 層 扶梯 每層 4 部， 上下各兩部 臨街面長 約 120 米 停車位 500 個 裝修檔次 中高檔 交通狀況 位于三亞最繁 華的解放路 租金 按保本加提 點的方式計算 租售比例 全出租 項目定位 三亞最大的 shopping mall 物業(yè)類型 純商業(yè)模式 樓層布局 負一樓：停車場；一樓：化妝品，珠寶首飾，皮鞋皮具 二樓：男女服飾，運動休閑裝，內衣睡衣服，美容護膚館 三樓： 0898 大型綜合超市；四樓：港龍家電城，數碼電 腦城 五樓：運動休閑，床品布藝，童裝玩具，圖書超市，文教體育 音像制品 六樓：中華小吃城，海洋世界 七樓：明珠電影城，廣利空中美食夜吧 八樓：物業(yè)管理公司辦公處（面積較 17 樓小得多） 經營模式 時間： 9： 30～ 22： 30（周一～周五） 9： 30～ 23： 00（周六～周日） 其中營業(yè)員必須 8： 30 到場 進場費用： 50 ㎡以下的 5， 000 元； 50 ㎡以上的 8， 000 元 租金交付模式：保底（ 100 元 /㎡） + 提成（超越保底費用營業(yè)額的 8%） + 廣告費用（總營業(yè)額的 1%） （保底費用中包括工商，地、國稅；但不包括發(fā)票稅收（ %) 簽約時間：一年一簽 小結 優(yōu)勢：商業(yè)體量目前在三亞是最大 ,樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃也最新 , 是 SHOPPING 的業(yè)態(tài)模式 ,人氣較旺 ,經營品牌中高檔， 目前對商家還處于培育期 .有地下停車場 劣勢：地理位置在解放路商業(yè)氛圍不夠濃的地段上 ,交通道路 只有 4車道 ,不夠寬闊 .與現代購物中心的所需要配套的交通條 件還有較大差距 .三亞明珠廣場的開發(fā)商三亞南宏實業(yè)有限公司 于 1998 年 9 月經海南省工商管理局批準設立，公司主要從事房地產開發(fā)、經營及市政工程項目的建設。近年來主要負責了環(huán)島西線高速公路三亞出口段的施工并因此榮獲省政府頒發(fā)的“金光大道獎”，全面施工與管理三亞大東海熱帶雨林廣場，得到了國家領導人的高度贊譽。三亞南宏實業(yè)有限公司經濟力量雄厚，具有很強的大型項目的工程技術和施工管理實力，公司投資興建的三亞明珠廣場于 2020 年被列為三亞市重點建設項目。 三亞明珠廣場占地 26 畝，建筑面積 萬平方米，地下一層，地上八層，總投資 億元人民幣。三亞明珠 廣場設有 1500 平方米的大型室內透空觀景中廳，擁有 4000 平方米的戶外文化廣場，規(guī)劃建有海南第一個高層立體室內停車樓，共500 個停車位。三亞明珠廣場是三亞市單體建筑規(guī)模最大、硬件設施與功能配套最完善的大型購物中心。 三亞明珠廣場位于解放三路，扼守于被譽為“三亞第一街”的解放路中段，交通便利、四通八達，市內全部公交線路必經于此，處于三亞商業(yè)中心區(qū)的繁華地帶，極具升值潛力。隨著三亞明珠廣場的開發(fā)運營，憑借自身規(guī)模硬件、業(yè)態(tài)模式、經營管理能力等優(yōu)勢對周圍街區(qū)的影響與價值再造，這里將成為代表三亞市 的商業(yè)消費和地域文化的城市地標。 三亞明珠廣場由海南最成功的購物中心運營企業(yè)“海南明珠廣場投資有限公司”全面經營管理。海南明珠廣場投資有限公司成立于 1995 年，是海南第一家引進商業(yè)地產開發(fā)和大型購物中心業(yè)態(tài)模式的商業(yè)企業(yè)，投資開發(fā)了位于海口市海秀東路的“海南明珠廣場”并統(tǒng)一商業(yè)和牧業(yè)管理。“海南明珠廣場”歷經十年的探索論證和精心運營，已經成為海南最具有影響力、號召力和競爭力的品牌商業(yè)單位，是海南運作最成功的大型購物中心。海南明珠廣場投資有限公司在明珠廣場開發(fā)經營的歷程中，已經創(chuàng)建了專業(yè)化 的組織系統(tǒng)和經營管理流程系統(tǒng)，擁有豐富的全程運營經驗和商業(yè)資源。海南明珠廣場投資有限公司的經驗復制和資源移植能保障三亞明珠廣場的成功運營與持久繁榮。 作為“大型購物中心”的商業(yè)形態(tài)，三亞明珠廣場采取商業(yè)地產的運營模式，在統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一營銷的前提下，兼容了自營、租憑、聯營和售賣返租等幾種經營方式，形成投資開發(fā)方、運營管理方、產權方和經營方四種成份分立并存的模式。為了確保整體的統(tǒng)一運營管理，售賣部份僅限一樓，只占整體的 14%。這種兼容多元合作方式的商業(yè)地產模式，將使三亞明 珠廣場迅速吸納大型主力店和眾多品牌名店、優(yōu)勢業(yè)態(tài)和強勢資本，經過統(tǒng)一的商業(yè)經營管理，構成一個多業(yè)態(tài)、多功能、多經營成份組成的，相互關聯補充、互動共贏的商業(yè)集合體。 為了與三亞的“一市兩都三中心”的城市發(fā)展目標相匹配，三亞明珠廣場的商業(yè)形態(tài)將突出休閑與旅游的主題性，依托大主力店、強勢名店和特色店群的連動性，包容眾多關聯業(yè)態(tài)的多樣性和互動性，是集購物、餐飲、娛樂、康體和觀光旅游為一體的復合型商業(yè)集合體。這種與國際同步的業(yè)態(tài)將深層影響三亞的商業(yè)行業(yè)結構，引領當地的商業(yè)變革。三亞明珠廣場的市場定位 是全年齡段、全客層、全生活需求的消費，重點兼顧旅游客源的購物與休閑消費，以契合旅游城市的市場需求。三亞明珠廣場的經營理念是“全生活體驗”，把顧客的精神感受和過程體驗作為至高的經營目標，致力于讓顧客體驗來自于“享受購物、享受環(huán)境、享受服務、享受休閑的快樂與滿足”。 三亞明珠廣場把體現全體商戶的物業(yè)效益和商業(yè)利益作為企業(yè)宗旨的中心內容，“顧客滿意、商戶賺錢、業(yè)主得利、共同發(fā)展”是三亞明珠廣場 經營宗旨的核心內涵。三亞明珠廣場秉持同生同榮的合作思想，包容多元合作、多元業(yè)態(tài)和多元文化，協同全體業(yè)主、商戶，匯聚各經營企業(yè)的資源和力量，共同努力構筑一個最能代表三亞國際濱海旅游城市風范的、最全面滿足百姓購物需求與生活體驗的購物中心，成為輻射瓊南區(qū)域經濟圈最強大的商業(yè)力量。 商場名稱 三亞夏日百貨 地理位置 三亞市大東海旅游區(qū) 商業(yè)面積 15630 平方米 項目特色 純百貨 層高 米 中庭 無 柱距 米 主通道寬 3 米 商業(yè)層數 4 層 次通道寬 米 垂直梯 2 部 臨 街面長 兩面臨街 ,160 米 停車位 無地下停車場 停車場面積較大 租金 提點 (10%25%)品牌 越出名 ,提點越低 裝修檔次 中檔 交通狀況 位于大亞彎 商場定位 三亞最高檔 扶梯 4 部 樓層布局 一層：化妝品、超市、國際品牌、珠寶首飾、咖啡廳；二層：鞋、內衣褲、品牌女裝、皮具箱包、三樓：品牌男裝、男士內衣褲、高爾夫用品；四樓：時尚家居用品、琴行、兒童樂園、日本料理、手工藝品 經營模式 采用保本加提點形式 ,根據不同的品牌相應的提點不等 ,名氣 越大的牌子提點越低 。統(tǒng)一管理 ,包括電費 ,中央空調 小結 優(yōu)勢：位置優(yōu)越，處于亞龍彎旅游區(qū) ,商業(yè)體量在三亞 ,算是比 較大 ,經營著三亞最高檔次的品牌 ,消費者素質較高 . 劣勢：人氣不夠旺 ,消費者主要是外國游客及國內高收入來三亞旅游度假群