【導(dǎo)讀】態(tài)勢(shì)，公司決定全力開(kāi)發(fā)清平樂(lè)第四期商業(yè)部分。公司在聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單。前期市場(chǎng)調(diào)查研究和定位策劃工作。我在對(duì)三亞市場(chǎng)初步了解和把握。查和分析，并形成本市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。調(diào)研結(jié)果的評(píng)價(jià)必須是客觀的，避免片面性的偏見(jiàn)。調(diào)研資料的收集、分析和反映必須做到及時(shí)，不可。國(guó)內(nèi)外進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的方法很多，結(jié)合調(diào)查的對(duì)象和內(nèi)。面談?wù){(diào)查法，即調(diào)查人員與被調(diào)查者面對(duì)面交談詢(xún)問(wèn)有關(guān)問(wèn)題。解被調(diào)查人的真實(shí)態(tài)度。查法在本次調(diào)查中得以大量使用。網(wǎng)絡(luò)等渠道獲得二手資料。支路小街、項(xiàng)目周邊區(qū)域，以及三亞市部分成熟小區(qū)底鋪?lái)?xiàng)目。國(guó)唯一的熱帶濱海市。三亞的氣候?qū)贌釒ШＱ蠹撅L(fēng)氣候。數(shù)民族人口占約43％，其中以黎族人口居多。說(shuō)明：1、在三亞市存在兩個(gè)特殊的經(jīng)濟(jì)主體，一個(gè)是農(nóng)墾系統(tǒng)，以下數(shù)據(jù)來(lái)源三亞市年鑒。

　　

【正文】 承載著川流不息的消費(fèi)人流，一派繁忙的景象。整個(gè)商業(yè)建筑群采取了 “主力店 +商場(chǎng) +專(zhuān)柜 ”的組合方式出現(xiàn)，體現(xiàn)出了時(shí)尚與傳統(tǒng)并存的消費(fèi)格局，引 入人性化與人文化的購(gòu)物環(huán)境，置身其間，繽紛的燈光讓你感受到簡(jiǎn)直是步入了購(gòu)物的天堂，購(gòu)物與休閑享受不盡。 3 萬(wàn)平方米的商業(yè)建筑群，設(shè)有 310 間的專(zhuān)柜，引入了世界或國(guó)內(nèi) 300 多種知名品牌，高檔中檔、大眾化的商品盡在其中，無(wú)論男女或老少，在此購(gòu)物均可滿(mǎn)足自己的購(gòu)物欲望 天成商場(chǎng) 地理位置 三亞市解放二路東側(cè) 建筑面積 6020 ㎡ 項(xiàng)目特色 純百貨 層高 ４米 中庭 無(wú) 柱距 ６米 主通道寬 米 商業(yè)層數(shù) ３層 次通道寬 米 垂直電梯 無(wú) 臨街面長(zhǎng) 84 米 扶梯 兩部 人工梯 1 部 停車(chē)場(chǎng) 無(wú)地下停車(chē)場(chǎng) 地面也無(wú)停車(chē)廣場(chǎng) 租金 提點(diǎn) 柱距 中檔 交通狀況 面臨解放路 業(yè)態(tài)規(guī)劃 一層 :化妝品、精品百貨、珠寶首飾、小家電、煙酒補(bǔ)品、鞋、品牌表；二層：男士服裝、皮具箱包、內(nèi)衣褲、天堂傘；三層：女士服裝、女士?jī)?nèi)衣、童裝、女士時(shí)尚飾品 經(jīng)營(yíng)模式 均采用提點(diǎn)式 8%23%,品牌越出名提點(diǎn)越低 小結(jié) 優(yōu)勢(shì)：位置優(yōu)越，位于解放路商業(yè)旺區(qū) ,商業(yè)體量在三亞 ,算是比較大 ,人氣旺 ,檔次適中 . 劣勢(shì)：交通道路不夠?qū)掗?,沒(méi)有地下停車(chē)場(chǎng) ,商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃過(guò)于陳舊 天鴻商廈 地理位置 三亞市解放二 路（東側(cè)） 69 號(hào)汽車(chē)站對(duì)面 建筑面積 6020 ㎡ 項(xiàng)目特色 純百貨 層高 ４米 中庭 無(wú) 柱距 ６米 主通道寬 2 米 地理位置 ３層 次通道寬 米 建筑面積 一部（ＬＧ） 臨街面長(zhǎng) 44 米 開(kāi)業(yè)時(shí)間 2020 年 7 月 營(yíng)業(yè)面積 3000 平方米 層高 無(wú)地下停車(chē)場(chǎng) 租金 提點(diǎn) 柱距 中檔 交通狀況 面臨解放路 業(yè)態(tài)規(guī)劃 (樓層布局 ) 一層都市薈萃：珠寶首飾、化妝品、數(shù)碼產(chǎn)品、小家電、名表、生活超市；二層新貴紳士館：品牌男裝、男仕精品、皮鞋、島服；三層豐姿名媛館：品牌女裝、品牌 內(nèi)衣、時(shí)尚精品；四層歡樂(lè)文娛館：童裝童鞋、運(yùn)動(dòng)休閑、皮具箱包、家居寢飾、嬰幼用品、歡樂(lè)天地；五層休閑養(yǎng)生館：歡樂(lè)沙龍、健康美體 經(jīng)營(yíng)模式 均采用提點(diǎn)式 8%23%,品牌越出名提點(diǎn)越低 小結(jié) 優(yōu)勢(shì)：位置優(yōu)越，位于解放路商業(yè)旺區(qū) ,商業(yè)體量在三亞 ,算是比較大 ,人氣旺 ,檔次適中 . 劣勢(shì)：交通道路不夠?qū)掗?,沒(méi)有地下停車(chē)場(chǎng) ,商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃過(guò)于陳舊 一方百貨 地理位置 三亞市解放三路 (西側(cè)）第二市場(chǎng)對(duì)面 建筑面積 15200 ㎡ 項(xiàng)目特色 純百貨 層高 米 中庭 14 樓 柱距 7 米 主通道寬 米 商業(yè)層數(shù) 4 層（五樓僅 做一個(gè)茶吧） 次通道寬 米 垂直梯 一部 臨街面長(zhǎng) 47 米 停車(chē)位 無(wú)地下停車(chē)場(chǎng) 租金 提點(diǎn) (10%25%)品牌 越出名 ,提點(diǎn)越低 裝修檔次 中檔 交通狀況 面臨解放路 廣場(chǎng)面積 500 多平方米 人工梯 一部 商場(chǎng)定位 中高檔 扶梯 兩部 (對(duì)開(kāi) ) 樓層布局 一層 :化妝品、精品百貨、珠寶首飾、小家電、煙酒補(bǔ)品、鞋、品牌表； 二層：女士服裝、女士?jī)?nèi)衣、童裝、女士時(shí)尚飾品 三層：男士服裝、皮具箱包 經(jīng)營(yíng)模式 提點(diǎn)和固定租金相結(jié)合，小檔口的經(jīng)營(yíng)是已收 固定租 金為主，品牌門(mén)面的租金形式都是以提 點(diǎn)為主，品牌的名氣越大，提點(diǎn)越低．珠寶首飾 提點(diǎn)最高，達(dá)到２５個(gè)點(diǎn)． 小結(jié) 優(yōu)勢(shì)：位置優(yōu)越，位于解放路商業(yè)旺區(qū) ,商業(yè)體量在三亞 ,算是比較大 ,人氣旺 ,檔次適中 . 劣勢(shì)：交通道路不夠?qū)掗?,沒(méi)有地下停車(chē)場(chǎng) ,商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃過(guò)于陳舊 紅旗街購(gòu)物一條街 紅旗街是三亞一條很有特色的步行街道，不長(zhǎng)，只有長(zhǎng)約三百多米。店面緊密相連，從日用小商品到食用糖果，從文具到醫(yī)藥，從服裝、鞋類(lèi)，到家電用品，可謂應(yīng)有盡有。 三亞長(zhǎng)期以來(lái)最為繁華和熱鬧的街區(qū)就是紅旗街這一段。 幾百米的紅旗街，被第一市場(chǎng)的一條東西走向的支路劃為南北段。北段主要以批發(fā)商行為主，主要經(jīng)營(yíng)海南土特產(chǎn)批發(fā)、音像批發(fā)、百貨日用批發(fā)、醫(yī)藥保健品批發(fā)等等。南段以服裝店為主，匯集三亞市主要的服飾專(zhuān)賣(mài)店和品牌店，有著各類(lèi)品牌的服飾專(zhuān)賣(mài)店，賓奴、利達(dá)斯、休閑空間等。所以當(dāng)?shù)睾芏嗲嗄昴信紩?huì)在這里選購(gòu)衣服等，因?yàn)樵谶@里選購(gòu)的東西都比其它地方要便宜的多。 地段 二 ：以解放路與新風(fēng)街十字交叉路口為界 以北主路 主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：電器、手記連鎖、旅行社、中介、銀行、醫(yī)院、學(xué)校、休閑茶藝、餐飲、藥店超市美發(fā)、窗簾、布藝 、地板、櫥具、潔具、管材、油漆、門(mén)業(yè)、玻璃、 機(jī)械、中小型賓館、建材等。 以北支路： 主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：中小型餐飲、 建材等。 商家規(guī)模：建材類(lèi)占 70%，商家 700 余戶(hù)。 主要代表商家： 明珠廣場(chǎng) 開(kāi)發(fā)商 三亞南宏實(shí)業(yè)有限公司 位置 三亞市解放三路 第二市場(chǎng)對(duì)面 建筑面積 56， 000 平方米 占地面積 20 畝 項(xiàng)目特色 shopping mall 商業(yè)面積 56,000 廣場(chǎng)面積 7000 多平方米 柱距 米 層高 一樓： 米； 以上的均為 米 中庭 1500 平方米 (17 樓 ) 主通道寬 度 4 米左右 垂直梯 4 部 次 通道寬度 米 層數(shù) 共 9 層，地下一層 ，地上 8 層 扶梯 每層 4 部， 上下各兩部 臨街面長(zhǎng) 約 120 米 停車(chē)位 500 個(gè) 裝修檔次 中高檔 交通狀況 位于三亞最繁 華的解放路 租金 按保本加提 點(diǎn)的方式計(jì)算 租售比例 全出租 項(xiàng)目定位 三亞最大的 shopping mall 物業(yè)類(lèi)型 純商業(yè)模式 樓層布局 負(fù)一樓：停車(chē)場(chǎng)；一樓：化妝品，珠寶首飾，皮鞋皮具 二樓：男女服飾，運(yùn)動(dòng)休閑裝，內(nèi)衣睡衣服，美容護(hù)膚館 三樓： 0898 大型綜合超市；四樓：港龍家電城，數(shù)碼電 腦城 五樓：運(yùn)動(dòng)休閑，床品布藝，童裝玩具，圖書(shū)超市，文教體育 音像制品 六樓：中華小吃城，海洋世界 七樓：明珠電影城，廣利空中美食夜吧 八樓：物業(yè)管理公司辦公處（面積較 17 樓小得多） 經(jīng)營(yíng)模式 時(shí)間： 9： 30～ 22： 30（周一～周五） 9： 30～ 23： 00（周六～周日） 其中營(yíng)業(yè)員必須 8： 30 到場(chǎng) 進(jìn)場(chǎng)費(fèi)用： 50 ㎡以下的 5， 000 元； 50 ㎡以上的 8， 000 元 租金交付模式：保底（ 100 元 /㎡） + 提成（超越保底費(fèi)用營(yíng)業(yè)額的 8%） + 廣告費(fèi)用（總營(yíng)業(yè)額的 1%） （保底費(fèi)用中包括工商，地、國(guó)稅；但不包括發(fā)票稅收（ %) 簽約時(shí)間：一年一簽 小結(jié) 優(yōu)勢(shì)：商業(yè)體量目前在三亞是最大 ,樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃也最新 , 是 SHOPPING 的業(yè)態(tài)模式 ,人氣較旺 ,經(jīng)營(yíng)品牌中高檔， 目前對(duì)商家還處于培育期 .有地下停車(chē)場(chǎng) 劣勢(shì)：地理位置在解放路商業(yè)氛圍不夠濃的地段上 ,交通道路 只有 4車(chē)道 ,不夠?qū)掗?.與現(xiàn)代購(gòu)物中心的所需要配套的交通條 件還有較大差距 .三亞明珠廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商三亞南宏實(shí)業(yè)有限公司 于 1998 年 9 月經(jīng)海南省工商管理局批準(zhǔn)設(shè)立，公司主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)及市政工程項(xiàng)目的建設(shè)。近年來(lái)主要負(fù)責(zé)了環(huán)島西線(xiàn)高速公路三亞出口段的施工并因此榮獲省政府頒發(fā)的“金光大道獎(jiǎng)”，全面施工與管理三亞大東海熱帶雨林廣場(chǎng)，得到了國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人的高度贊譽(yù)。三亞南宏實(shí)業(yè)有限公司經(jīng)濟(jì)力量雄厚，具有很強(qiáng)的大型項(xiàng)目的工程技術(shù)和施工管理實(shí)力，公司投資興建的三亞明珠廣場(chǎng)于 2020 年被列為三亞市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。 三亞明珠廣場(chǎng)占地 26 畝，建筑面積 萬(wàn)平方米，地下一層，地上八層，總投資 億元人民幣。三亞明珠 廣場(chǎng)設(shè)有 1500 平方米的大型室內(nèi)透空觀景中廳，擁有 4000 平方米的戶(hù)外文化廣場(chǎng)，規(guī)劃建有海南第一個(gè)高層立體室內(nèi)停車(chē)樓，共500 個(gè)停車(chē)位。三亞明珠廣場(chǎng)是三亞市單體建筑規(guī)模最大、硬件設(shè)施與功能配套最完善的大型購(gòu)物中心。 三亞明珠廣場(chǎng)位于解放三路，扼守于被譽(yù)為“三亞第一街”的解放路中段，交通便利、四通八達(dá)，市內(nèi)全部公交線(xiàn)路必經(jīng)于此，處于三亞商業(yè)中心區(qū)的繁華地帶，極具升值潛力。隨著三亞明珠廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，憑借自身規(guī)模硬件、業(yè)態(tài)模式、經(jīng)營(yíng)管理能力等優(yōu)勢(shì)對(duì)周?chē)謪^(qū)的影響與價(jià)值再造，這里將成為代表三亞市 的商業(yè)消費(fèi)和地域文化的城市地標(biāo)。 三亞明珠廣場(chǎng)由海南最成功的購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)企業(yè)“海南明珠廣場(chǎng)投資有限公司”全面經(jīng)營(yíng)管理。海南明珠廣場(chǎng)投資有限公司成立于 1995 年，是海南第一家引進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和大型購(gòu)物中心業(yè)態(tài)模式的商業(yè)企業(yè)，投資開(kāi)發(fā)了位于?？谑泻Ｐ銝|路的“海南明珠廣場(chǎng)”并統(tǒng)一商業(yè)和牧業(yè)管理?！昂Ｄ厦髦閺V場(chǎng)”歷經(jīng)十年的探索論證和精心運(yùn)營(yíng)，已經(jīng)成為海南最具有影響力、號(hào)召力和競(jìng)爭(zhēng)力的品牌商業(yè)單位，是海南運(yùn)作最成功的大型購(gòu)物中心。海南明珠廣場(chǎng)投資有限公司在明珠廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的歷程中，已經(jīng)創(chuàng)建了專(zhuān)業(yè)化 的組織系統(tǒng)和經(jīng)營(yíng)管理流程系統(tǒng)，擁有豐富的全程運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和商業(yè)資源。海南明珠廣場(chǎng)投資有限公司的經(jīng)驗(yàn)復(fù)制和資源移植能保障三亞明珠廣場(chǎng)的成功運(yùn)營(yíng)與持久繁榮。 作為“大型購(gòu)物中心”的商業(yè)形態(tài)，三亞明珠廣場(chǎng)采取商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式，在統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)的前提下，兼容了自營(yíng)、租憑、聯(lián)營(yíng)和售賣(mài)返租等幾種經(jīng)營(yíng)方式，形成投資開(kāi)發(fā)方、運(yùn)營(yíng)管理方、產(chǎn)權(quán)方和經(jīng)營(yíng)方四種成份分立并存的模式。為了確保整體的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理，售賣(mài)部份僅限一樓，只占整體的 14%。這種兼容多元合作方式的商業(yè)地產(chǎn)模式，將使三亞明 珠廣場(chǎng)迅速吸納大型主力店和眾多品牌名店、優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)和強(qiáng)勢(shì)資本，經(jīng)過(guò)統(tǒng)一的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，構(gòu)成一個(gè)多業(yè)態(tài)、多功能、多經(jīng)營(yíng)成份組成的，相互關(guān)聯(lián)補(bǔ)充、互動(dòng)共贏的商業(yè)集合體。 為了與三亞的“一市兩都三中心”的城市發(fā)展目標(biāo)相匹配，三亞明珠廣場(chǎng)的商業(yè)形態(tài)將突出休閑與旅游的主題性，依托大主力店、強(qiáng)勢(shì)名店和特色店群的連動(dòng)性，包容眾多關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)的多樣性和互動(dòng)性，是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、康體和觀光旅游為一體的復(fù)合型商業(yè)集合體。這種與國(guó)際同步的業(yè)態(tài)將深層影響三亞的商業(yè)行業(yè)結(jié)構(gòu)，引領(lǐng)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)變革。三亞明珠廣場(chǎng)的市場(chǎng)定位 是全年齡段、全客層、全生活需求的消費(fèi)，重點(diǎn)兼顧旅游客源的購(gòu)物與休閑消費(fèi)，以契合旅游城市的市場(chǎng)需求。三亞明珠廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念是“全生活體驗(yàn)”，把顧客的精神感受和過(guò)程體驗(yàn)作為至高的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，致力于讓顧客體驗(yàn)來(lái)自于“享受購(gòu)物、享受環(huán)境、享受服務(wù)、享受休閑的快樂(lè)與滿(mǎn)足”。 三亞明珠廣場(chǎng)把體現(xiàn)全體商戶(hù)的物業(yè)效益和商業(yè)利益作為企業(yè)宗旨的中心內(nèi)容，“顧客滿(mǎn)意、商戶(hù)賺錢(qián)、業(yè)主得利、共同發(fā)展”是三亞明珠廣場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)宗旨的核心內(nèi)涵。三亞明珠廣場(chǎng)秉持同生同榮的合作思想，包容多元合作、多元業(yè)態(tài)和多元文化，協(xié)同全體業(yè)主、商戶(hù)，匯聚各經(jīng)營(yíng)企業(yè)的資源和力量，共同努力構(gòu)筑一個(gè)最能代表三亞國(guó)際濱海旅游城市風(fēng)范的、最全面滿(mǎn)足百姓購(gòu)物需求與生活體驗(yàn)的購(gòu)物中心，成為輻射瓊南區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈最強(qiáng)大的商業(yè)力量。 商場(chǎng)名稱(chēng) 三亞夏日百貨 地理位置 三亞市大東海旅游區(qū) 商業(yè)面積 15630 平方米 項(xiàng)目特色 純百貨 層高 米 中庭 無(wú) 柱距 米 主通道寬 3 米 商業(yè)層數(shù) 4 層 次通道寬 米 垂直梯 2 部 臨 街面長(zhǎng) 兩面臨街 ,160 米 停車(chē)位 無(wú)地下停車(chē)場(chǎng) 停車(chē)場(chǎng)面積較大 租金 提點(diǎn) (10%25%)品牌 越出名 ,提點(diǎn)越低 裝修檔次 中檔 交通狀況 位于大亞彎 商場(chǎng)定位 三亞最高檔 扶梯 4 部 樓層布局 一層：化妝品、超市、國(guó)際品牌、珠寶首飾、咖啡廳；二層：鞋、內(nèi)衣褲、品牌女裝、皮具箱包、三樓：品牌男裝、男士?jī)?nèi)衣褲、高爾夫用品；四樓：時(shí)尚家居用品、琴行、兒童樂(lè)園、日本料理、手工藝品 經(jīng)營(yíng)模式 采用保本加提點(diǎn)形式 ,根據(jù)不同的品牌相應(yīng)的提點(diǎn)不等 ,名氣 越大的牌子提點(diǎn)越低 。統(tǒng)一管理 ,包括電費(fèi) ,中央空調(diào) 小結(jié) 優(yōu)勢(shì)：位置優(yōu)越，處于亞龍彎旅游區(qū) ,商業(yè)體量在三亞 ,算是比 較大 ,經(jīng)營(yíng)著三亞最高檔次的品牌 ,消費(fèi)者素質(zhì)較高 . 劣勢(shì)：人氣不夠旺 ,消費(fèi)者主要是外國(guó)游客及國(guó)內(nèi)高收入來(lái)三亞旅游度假群