【正文】 、餐飲、企事業(yè)單位云集一處，常住人口與流動(dòng)人口最為集中、人流、車流、商流、物流匯集一起，位置得天獨(dú)厚！ 旺豪超市占地一萬平方米，它將是目前三亞市規(guī)模最 大、環(huán)境最好的超級(jí)市場(chǎng)，擁有大型停車場(chǎng)地，內(nèi)設(shè)大型超市、酒樓和旅游商品區(qū) ?? 有自動(dòng)扶梯，經(jīng)營范圍涵蓋生鮮果蔬、畜產(chǎn)水產(chǎn)、熟食面包、糧果果餅、日配飲料、一般食品、日用百貨、文體用品、箱包鞋帽、床上用品、旅游商品、日化用品、汽車用品以及超外的精品化妝、黃金珠寶、攝影器材、沖印服務(wù)、航空售票 ?? 福樂多超市 是三亞市 2020 年元月開業(yè)的一所集購物、休閑娛樂、餐飲、旅游觀光為一體的一站式購物商城， 位于三亞市解放三路明珠廣場(chǎng)二、三樓，營業(yè)面積達(dá) 12000 多平方。目前三亞步行街已經(jīng)正式開業(yè)，整條步行街匯聚著零售、餐飲、娛樂、辦公、居住、休閑、運(yùn)動(dòng)、觀光等諸多功能為一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群。北段主要以批發(fā)商行為主，主要經(jīng)營海南土特產(chǎn)批發(fā)、音像批發(fā)、百貨日用批發(fā)、醫(yī)藥保健品批發(fā)等等。三亞南宏實(shí)業(yè)有限公司經(jīng)濟(jì)力量雄厚，具有很強(qiáng)的大型項(xiàng)目的工程技術(shù)和施工管理實(shí)力，公司投資興建的三亞明珠廣場(chǎng)于 2020 年被列為三亞市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目?！昂Ｄ厦髦閺V場(chǎng)”歷經(jīng)十年的探索論證和精心運(yùn)營，已經(jīng)成為海南最具有影響力、號(hào)召力和競(jìng)爭(zhēng)力的品牌商業(yè)單位，是海南運(yùn)作最成功的大型購物中心。三亞明珠廣場(chǎng)的市場(chǎng)定位 是全年齡段、全客層、全生活需求的消費(fèi)，重點(diǎn)兼顧旅游客源的購物與休閑消費(fèi)，以契合旅游城市的市場(chǎng)需求。 三亞明珠廣場(chǎng)把體現(xiàn)全體商戶的物業(yè)效益和商業(yè)利益作為企業(yè)宗旨的中心內(nèi)容，“顧客滿意、商戶賺錢、業(yè)主得利、共同發(fā)展”是三亞明珠廣場(chǎng) 經(jīng)營宗旨的核心內(nèi)涵。海南明珠廣場(chǎng)投資有限公司的經(jīng)驗(yàn)復(fù)制和資源移植能保障三亞明珠廣場(chǎng)的成功運(yùn)營與持久繁榮。三亞明珠 廣場(chǎng)設(shè)有 1500 平方米的大型室內(nèi)透空觀景中廳，擁有 4000 平方米的戶外文化廣場(chǎng)，規(guī)劃建有海南第一個(gè)高層立體室內(nèi)停車樓，共500 個(gè)停車位。所以當(dāng)?shù)睾芏嗲嗄昴信紩?huì)在這里選購衣服等，因?yàn)樵谶@里選購的東西都比其它地方要便宜的多。 8 部電梯來回運(yùn)行，承載著川流不息的消費(fèi)人流，一派繁忙的景象。受季節(jié)性影響較大 三亞步行街總長 1000 米，從解放路轉(zhuǎn)跨勝利路，一直延伸到海邊的三亞灣路，計(jì)劃分兩期完成。 在經(jīng)濟(jì)下滑、樓市低迷的大環(huán)境下，三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)能否長時(shí)間獨(dú)善其身、走出獨(dú)立于大環(huán)境的行情，還有待于觀察，現(xiàn)在下結(jié)論為時(shí)尚早。 威脅： 全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)、全球金融危機(jī)、全球經(jīng)濟(jì)放綬，影響了中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展使得大量企業(yè)破產(chǎn)、樓市股市低迷不振、富裕人群資產(chǎn)縮水或破產(chǎn)直接影響了購買力下降。 生活配套差、商業(yè)購物落后、生活品質(zhì)差。 小戶型暢銷，其成交量占總成交量的比例較大； 銷售旺季在上半年，主要是第一季度； 物業(yè)資源使用效率低，一年中的大多數(shù)時(shí)間處于高空置狀態(tài)。 二手商品房的成交量有溫和上升的趨勢(shì)。 2020 年，三亞市批準(zhǔn)預(yù)售商品房 萬平米，同比增長 %； 2020 年上半年 批準(zhǔn)預(yù)售 萬平米，同比增長 49%。 （二）三亞市房地產(chǎn)發(fā)展格局 如圖，三亞房地產(chǎn)分布現(xiàn)狀大致如下： ● 高檔酒店（四星級(jí)、五星級(jí)及相當(dāng)與五星級(jí)）主要分布在亞龍灣，圖中紅色區(qū)域； ●別墅、 高檔產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式海景公寓主要集中分布在三亞灣，圖中 綠色區(qū)域； ● 中低檔酒店、公寓以及較大的住宅小區(qū)、行政辦公區(qū)主要集中在河西區(qū)、河?xùn)|區(qū)（圖中紫色區(qū)域）。這類人認(rèn)為三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)小，收益穩(wěn)定，所以會(huì)購買物業(yè)用于出租或轉(zhuǎn)售。 根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)， 三亞市新建商品住房的購買者約有 88%來自島外 ,本地的購買者只占 12%左右 。 “兩節(jié)點(diǎn)”：月川行政服務(wù)節(jié)點(diǎn)，荔枝溝交通服務(wù)節(jié)點(diǎn)。 ◆ 城市性質(zhì) 三亞市城市總體規(guī)劃將三亞城市性質(zhì)定為為 國際 性熱帶海濱風(fēng)景旅游城市 。 固定資產(chǎn)投資保持了穩(wěn)定快速增長的態(tài)勢(shì) 。 對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易 對(duì)外貿(mào)易情況264129743300364041005700140016321850 195023074750%%%%%%01000200030004000500060002002年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年萬美元%%%%%%%%%%%%%%出口總額 凈出口總額 凈出口占G D P 的比重 如圖，可見三亞市近幾年來貿(mào)易順差逐年增大。 交通運(yùn)輸 旅游和貿(mào)易直接帶了動(dòng)交通運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展。 根據(jù)調(diào)查，每年到三亞旅游度假療養(yǎng)等的流動(dòng)人口主要集中在11 月至次年 3 月（這段時(shí)間被稱作“旺季”，其余時(shí)間被稱為“淡季”），其中尤以 12 月下旬至次年 2 月中旬為甚。 （四）三亞市重要產(chǎn)業(yè)研究 旅游度假 清新的空氣、美麗的青山碧海、帶有傳奇神秘色彩的景觀以及獨(dú)特的海洋熱帶風(fēng)情，使得三亞成為了許多人旅游、度假、休閑、療養(yǎng)的好去處，每年吸引著數(shù)以百萬計(jì)的海內(nèi)外人士紛至沓來，催生并不斷推動(dòng)三亞的旅游業(yè)以及整個(gè)經(jīng)濟(jì)向新的高點(diǎn)邁進(jìn)。在沒有 中海油的情況下，近幾年三亞的第三產(chǎn)業(yè)增加值維持在 GDP的 ％左右，第一產(chǎn)業(yè)所占的比重逐年穩(wěn)步減小，第二產(chǎn)業(yè)所占比重則逐年穩(wěn)步加大， 三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸由“三、一、二”向“三、二、一” 轉(zhuǎn)變，這無疑是一種良好的發(fā)展趨勢(shì) 。從圖上看， GDP 增速總體處于加快趨勢(shì)，這表明三亞市的經(jīng)濟(jì)正處于快速的上升通道之中。 目前，三亞市常住人口約 55 萬，其中城鎮(zhèn)人口約占 ％； 少數(shù)民族人口占 約 43％，其中以黎族人口居多 。年平均氣溫 ，七月平均最高氣溫 ，一月平均最低 ，全年日照時(shí)間約 2563小時(shí)。56′30″ — 109176。 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查法。 客觀性原則。公司在聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目概念性建筑規(guī)劃的同時(shí)，建議讓我對(duì)該項(xiàng)目 商業(yè)部分 進(jìn)行前期市場(chǎng)調(diào)查研究和定位策劃工作。調(diào)研資料的收集、分析和反映必須做到及時(shí)，不可拖延時(shí)間，這樣才能提高信息的參考價(jià)值。通過公開發(fā)行的各種統(tǒng)計(jì)年鑒、行業(yè)報(bào)表、報(bào)刊、 網(wǎng)絡(luò)等渠道獲得二手資料。境內(nèi)有大小港灣 19 個(gè)。 （三） 行政區(qū)劃 三亞市 面積 平方公里，其中城市規(guī)劃區(qū)面積 1250 平方公里，主城區(qū)面積 平方公里。 二、 三亞市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析 說明： 在三亞市存在兩個(gè)特殊的經(jīng)濟(jì)主體，一個(gè)是農(nóng)墾系統(tǒng)，另一個(gè)是中國海洋石油公司（中海油）。新增固定資產(chǎn)也逐年上升。 中海油等規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)明顯的改變了三亞的三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。 2 0 0 2 －2 0 0 7 年三亞市接待旅游過夜人數(shù)%%%%%%2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年萬人次%%%%%%%游客總?cè)舜?境內(nèi)游客 境外游客（含港澳臺(tái)） 境外游客所占比例 如圖 ,可見近年來到三亞旅游度假的人數(shù)呈逐年增加的趨勢(shì)，2020 年到達(dá)了 萬人次。 2 0 0 2 2 0 0 7 年三亞市旅游收入變化情況2 8 . 3 9 2 9 . 2 63 9 . 1 45 1 . 2 96 5 . 4 08 0 . 1 11 4 . 3 0 %1 0 . 9 4 %8 . 8 7 %1 2 . 0 7 %2 0 . 8 3 %2 2 . 1 8 %6 . 2 7 %4 . 5 0 % 4 . 0 2 %5 . 2 1 %8 . 5 5 %9 . 6 9 %0 . 0 01 0 . 0 02 0 . 0 03 0 . 0 04 0 . 0 05 0 . 0 06 0 . 0 07 0 . 0 08 0 . 0 09 0 . 0 02002 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年億元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %旅游總收入 境內(nèi)旅游收入境外旅游收入占旅游總收入的比例 境外游客人數(shù)占總游客的比例 如圖，近年來三亞旅游收入逐年增長， 2020 年達(dá)到了 億元，相當(dāng)于 GDP 的 ％。顯而易見，公路和航空承擔(dān)的旅客周轉(zhuǎn)量比例超過 90%，而鐵路和水路總計(jì)不足 10%；另外，近兩年來，鐵路的旅客周轉(zhuǎn)量比例暴增，從 2020 年的1%到了 2020 年的 %，其主要原因是 2020 年鐵路交通系統(tǒng)的優(yōu)化提速使得鐵路的運(yùn)行環(huán)境和成本得到了改善（ 2020 年鐵路旅客周轉(zhuǎn)量為零）。 2020 年的消費(fèi)收入比創(chuàng)下了近六年的新低，但是仍然處于 ％的高位。 旅游業(yè)增長速度大幅放緩，究其原因主要 有五： 一，人民幣升對(duì)外值增加了海外游客旅游成本，同時(shí)也降低國內(nèi)游客出境游的費(fèi)用，分流了一部分國內(nèi)游客； 二，國際原油不斷創(chuàng)新高，導(dǎo)致飛機(jī)等運(yùn)輸工具成本不斷上升，對(duì)于需要乘飛機(jī)到三亞旅游 的游客影響較大； 三，股市跌幅較大、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)較高，使得居民生活成本增加，因而放棄出游計(jì)劃； 四，國家取消海南落地簽證政策，入境游客數(shù)量下降； 五，關(guān)于自然災(zāi)害（如海嘯）、流行疾病的傳言較多，引起海內(nèi)外游客的擔(dān)心，導(dǎo)致游客量下降。 中心城市即主城區(qū) ，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、教育和社會(huì)服務(wù) 中心，海南省南部中心城市，熱帶海濱風(fēng)景旅游城市、旅游接待基地和服務(wù)中心。 ◆ 居住用地布局 主要分布在舊城片區(qū)河?xùn)|、河西以及月川片區(qū)、紅沙組團(tuán)、臨春片區(qū)。 這類人在三亞購置第二居所，是一線海景別墅、高檔海景公寓等高檔（大戶型）物業(yè)的主力買家 。 第四、 為了自住或自營而置業(yè) 。比如，在批預(yù)售的商品房中，商業(yè)用房所占的比例 2020 年上半年約為 %， 2020 年約為 %， 2020 年上半年僅有 %； 在實(shí)際銷售的商品房中，商業(yè)用房所占的比例約 5%，如下表 。根據(jù)調(diào)查， 若新盤在 12 月推出，則經(jīng)過次年第一季度可銷售45%60%， 上半年的銷售面積約占全年的 70%左右 。如下圖： 新建商品住房均價(jià)變化圖4205530457536365010002000300040005000600070002020年 2 0 0 7 上半年 2 0 0 7 下半年 2 0 0 8 上半年元/平米 產(chǎn) 權(quán)式酒店平均售價(jià)， 2020年為 9680元 /平米， 2020年為 12185 元 /平米 ,同比增長 %。 經(jīng)過幾年城市運(yùn)營及營銷推廣，三亞在內(nèi)陸、世界各國知名度較高，在三亞度假置業(yè)已成為身份地位的象征。 由于三亞房地產(chǎn)前幾年來，房子不愁銷售，使得開發(fā)商不注重以客戶為中心，做客戶型企業(yè)，且三亞房地產(chǎn)銷售員由于房子太好賣，造成了銷售員整體綜合素質(zhì)低、業(yè)務(wù)能力差、服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。 房地產(chǎn) “新政 ”更多是針對(duì)普通購房者，對(duì)三亞房地產(chǎn)來說作用不大。 第二部分 微觀篇 （三亞市目前的商業(yè)格局） A、 目前 商業(yè)格局 地段 一 ：以解放路與新風(fēng)街十字交叉路口為界 以南 主路 主要經(jīng)營業(yè)態(tài)： 百貨商城、生活超市、衛(wèi)潔生活館、五金、布 藝、地毯、玻璃、家私配件、 家私城、 燈飾、數(shù)碼、移動(dòng)通信、管材、電纜、窗簾、時(shí)尚美發(fā)、小型廣告公司、眼鏡專營、電器城、 電腦、辦公設(shè)備、 手機(jī)連鎖、休閑會(huì)所、中小型賓館酒店、煙酒副食行、漁具、攝影器材、禮品、西餅屋、藥行超市、 銀行、 燃具、休閑茶藝、摩托車、電動(dòng)車專營、海鮮干貨批發(fā)市場(chǎng)、醫(yī)院門診、書城、網(wǎng)吧、辦公五金、勞保用品、 品牌服飾、婚紗攝影、床上用品、鞋業(yè)專賣、珠寶行等。 2020 年 5 月 27 日，三亞麥當(dāng)勞餐廳 率先進(jìn)駐， 開業(yè)當(dāng)天即引來空前人氣。店面緊密相連，從日用小商品到食用糖果，從文具到醫(yī)藥，從服裝、鞋類，到家電用品，可謂應(yīng)有盡有。 商家規(guī)模：建材類占 70%，商家 700 余戶。隨著三亞明珠廣場(chǎng)的開發(fā)運(yùn)營，憑借自身規(guī)模硬件、業(yè)態(tài)模式、經(jīng)營管理能力等優(yōu)勢(shì)對(duì)周圍街區(qū)的影響與價(jià)值再造，這里將成為代表三亞市 的商業(yè)消費(fèi)和地域文化的城市地標(biāo)。這種兼容多元合作方式的商業(yè)地產(chǎn)模式，將使三亞明 珠廣場(chǎng)迅速吸納大型主力店和眾多品牌名店、優(yōu)勢(shì)業(yè)態(tài)和強(qiáng)勢(shì)資本，經(jīng)過統(tǒng)一的商業(yè)經(jīng)營管理，構(gòu)成一個(gè)多業(yè)態(tài)、多功能、多經(jīng)營成份組成的，相互關(guān)聯(lián)補(bǔ)充、互動(dòng)共贏的商業(yè)集合體。統(tǒng)一管理 ,包括電費(fèi) ,中央空調(diào) 小結(jié) 優(yōu)勢(shì)：位置優(yōu)越，處于亞龍彎旅游區(qū) ,商業(yè)體量在三亞 ,算是比 較大 ,經(jīng)營著三亞最高檔次的品牌 ,消費(fèi)者素質(zhì)較高 . 劣勢(shì)：人氣不夠旺 ,消費(fèi)者主要是外國游客及國內(nèi)高收入來三亞旅游度假群