【正文】 進行最后一次房源分散工作，保證客戶能快速選房，打消客戶疑慮。 如無交易 ， 則約定時間退還入會費 。 銷控板前設置 3 名打單人員，如客戶 猶豫不決 時需要打單人員及時促成成交，如客戶還有猶豫，立刻請其到旁邊等候 區(qū) 。 開盤時間 一期開盤 暫定 2020 年 2 月 26 日 （周 六 ） ； 開盤策略 1) 一期開盤前一天發(fā)售排序卡， 1000 元 /張； 2) 選房成功后至財務處交納 10000 元定金 3) 一期開盤：當天利用前期蓄定的“會員”，按排序 卡序號順序 進行選房， 保證在開盤期間有足夠的人氣； 4) 開盤通過現(xiàn)場擠壓 ，制造供不應求的熱賣效應，從而完成預定的銷售目標?！? 會員卡內容設計 會員卡暫定名為“金客會”； 入會方式： 開盤前 購買金貿(mào)地產(chǎn)發(fā)售的“金客會” VIP 卡， 200 元 /張； 購買過金貿(mào)地產(chǎn)以前的地產(chǎn)項目的客戶，可免費加入“金客會”，并獲得 10 分積分； 每消費 1 萬元可積 1 分 （千位以下部分不計入積分） ，該積分可兌換相應積分的禮品； 持該卡購買金貿(mào)地產(chǎn)所開發(fā)房地產(chǎn)項目享受 1%優(yōu)惠，該優(yōu)惠可與其他優(yōu)惠累加使用； 如會員未能購房成功，介紹其他人購買住房、商鋪或車位的可獲得購買者一半的積分 ，該積分同樣可兌換相應積分的禮品； “金客會”卡采用實名制，禁止轉借他人、禁止炒賣 ，否則取消會員資格； 該卡在楚雄當?shù)氐牟糠謯蕵?、休閑、餐飲和住宿場所消費可享受一定折扣； 未成功購房者可全額退款； 開盤后需成功購買住房（商鋪），免費入會并獲得“金客會”會員卡； 為開發(fā)企業(yè)后續(xù)項目做鋪墊，積攢客戶資源； 楚雄金貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有最終解釋權； “金客會”操作策略 在現(xiàn)場展示“金客會”入會手續(xù)及內容，通過銷售人員 講解后，促成入會； 開盤前入會的客戶享有一定的特權，開盤時即可積分，并獲得 10 分的積分； 開盤后 可根據(jù)所獲得的積分進行禮品兌換； SP 活動操作 策略 將第二賣 場設置于人流量較大的區(qū)域，建議設置在桃源廣場 及大型商場 1 層 ； 搭建第二 賣場，不需要沙盤模型，用展板形式 展示 項目信息； 開展有獎活動配發(fā)小禮品聚集人氣； 銷售人員力 推 會員卡； 第二階段： 一期開盤期 （ 2020 年 2 月 21 日 2020 年 3 月 20 日） 此階段為 一期解籌階段 ， 是整個項目運作的關鍵點， 媒體 宣傳 主要 集中于“項目形象拔升、開盤時間及地段價值”。 第一階段蓄水策略 應用 戶外路牌、網(wǎng)絡和電視臺的媒體組合，飽合攻擊市場。 6) 大賣附加加值：賣學校、賣附加贈送、賣風水、賣身份認同。 2) 強勢開盤：以足夠的氣勢，以勢換利，使項目快速著陸，加快資金運轉效率。 3) 社會變革引發(fā)了行業(yè)競爭加劇，雖然目前狀態(tài)良好并且仍在努力，但對未來的生活已不能說毫無擔憂，多有幾套房子至少就多有幾分保障。 8) 周邊縣份及昆明 置業(yè)人士。 4) 購買者年齡約為 25— 50 歲。 威脅分析 1） 今年年底至明年將有大量樓盤在售 ，預計同期開發(fā)的樓盤將有“翠湖雅園”及其他周邊待開發(fā)項目。并且 市場容量依然巨大。 4) 2 號地塊（ D 幢）由于土地面積限制， 并且建筑外圍以地面停車為主，導致 地塊綠化景觀缺失 ， 降低了該地塊的產(chǎn)品附加值， 該地塊（ D 幢）的銷售將作為重點，并且銷售價格不易提高。 地塊的分割， 限制了園區(qū)配套建設規(guī)模。市區(qū) 內，都可能成為購買目標對象。 戶型設計方面 敝司對 該項目經(jīng)過詳細的研究后會詳細提供。 交通 本案離主干道東興路有一定距離。二期“兆順其將成為我項目的主要競爭對手。三期 項目位置：楚雄市開發(fā)區(qū)永安路州政府中心旁 總占地面積： 23 畝；在售戶數(shù)： 110 戶；戶型面積范圍： 57180 ㎡； 銷售均價： 2750 元 /㎡；開盤時間： 在售 ； 核心廣告語：開啟楚雄 2020巔峰豪門盛宴 銷售方式：按揭購房享受 ，一次性付款 ；火把節(jié)業(yè)主有獎互動，老帶新客戶優(yōu)惠活動； 項目分析：歐式建筑，超寬樓間距及大面積景觀，以豪華、奢侈為項目形象，大賣社區(qū)品質 生活 。 開盤后會分流東區(qū)部分客源 。財富中心 西辰壹品 紫溪美郡 項目位置：楚雄雄寶大酒店旁 占地面積： 24 畝；總戶數(shù)： 350 戶；戶型面積范圍： 60— 210㎡ 銷售均價： 2660 元 /㎡；預計開盤時間： 2020年年底 核心廣告語：開盤價格直擊心理底線 銷售方式：認購白金會員卡，開盤享受 項目 分 析：項目位于東區(qū)，以底價入市，用價格沖擊市場，形成搶購。 目的在于樹立樓盤形象， 快速提高樓盤認知度 ， 提升企業(yè)知名度，從而拉動項目銷售。 在 2020 年下半年 有 多個樓盤將 面世 ， 勢必會 將會對客戶分流。 ? 細分目標客戶群體，在傳播要點上做到高精度、強力度，最大限度發(fā)掘和刺激有效需求。開盤前蓄水成為營銷工作的中心。 本項目營銷成敗的關鍵在于開盤是否成功。開盤前能迅速聚集人氣，制造供不應求的熱賣市場效應，形成良好的市場口碑。 本項目營銷手 法采用的是多種營銷方式的組合，打破傳統(tǒng)的營銷推廣，無論是媒體的應用，還是操作手法都有根本性的差異。 ? 對樓盤的媒體形象和公眾形象做全新包裝，以迎合消費市場的需求和吸引追求多元素的眼球。從主觀因素來說對本項目 的 銷售 會 產(chǎn)生一定的銷售壓力 。 二、 市場背景分析 區(qū)域市場分析 楚雄 市現(xiàn)階段房地產(chǎn)處于飛速發(fā)展的時期，已開發(fā)和待開發(fā)樓盤大多集中于北部的 經(jīng)濟 開發(fā)區(qū)和 南 市區(qū)。 地塊規(guī)正 ，綠化金時代華庭 陽光水城財富廣場 金秀園二期 瑞景家園 兆順 B、 永盛花園三期 項目位置：楚雄市開發(fā)區(qū)太陽歷大道 總占地面積： 400 畝；在售戶數(shù)： 660 戶；戶型面積范圍： 80140 ㎡； 銷售均價： 2400 元 /㎡；開盤時間： 2020年 1月開盤，在售 ； 核心廣告語：大型生態(tài)美景社區(qū)； 銷售方式： 5000元 /護照，可沖抵 10000元優(yōu)惠；購房享受 ； 項目分析：該項目位于北部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，位置較遠， 一、 二期銷售良好，三期延續(xù)前兩期成果進行品牌廣告。營造客戶 身份認同感，提高樓盤價值。 E、 兆順第一城”通 過房交會活動造勢，展示開發(fā)商實力，樹立開發(fā)商形象，兩期開發(fā)相互聯(lián)動促進銷售。但 路段位于市中心 道路交通較好，出行方便。 外部配套 本案位于楚雄老城市中心， 餐飲、娛樂、旅業(yè)較發(fā)達，生活配套設施齊備。 2) 戶型面積適中，總價不高。 3) 2 號地塊東南方向有 30 度的坡地，影響 該面住房 4 層 以下視線 。 5) 本項目有 46%以上的房源為西北向（ B、 D 幢），日照時間短。 2） 本項目產(chǎn)品與其他樓盤相比產(chǎn)品， 100 平米以下小戶型居多， 該面積區(qū)間 容量巨大 。 3） 宏觀調控，收緊銀根及央行政策； 五、 客戶定位分析 客戶集中分析 1) 有結婚意向的年青人。 5) 家庭結構簡單，三口之家的占主要購房群體。 9) 市區(qū)老小區(qū)換房者。 4) 對市區(qū)夜生活情有獨鐘，向往小資生活的年青人，月收入較高或家庭條件較好，并為以后結婚做打算。 項目出街20 日 指向性宣傳 項目形象展示 一 期強力蓄水 核心建立 拔升形象 公眾關注 興 奮點提 示 賣點羅列 一 期正式開盤 賣場擠壓 賣況公報 一期持銷期 會 員卡（認 購 ） 維護廣告 釋放調整后價格 釋放開盤價格 一期熱銷期 技術性價格 調整 SP 活動 會員持續(xù)招募 會員持續(xù)招募 會員持續(xù)招募 3) 充分釋放地段價值：充分利用地緣市場對片區(qū)進行清洗。 基本營銷邏輯 1) 本案堅持以設定交易時機和特權積累顧客，在指定的時間集中交易的銷售模 式，由于政策關系一、二期銷售均已開盤期間三個集中交易日快速銷售 2) 本營銷邏輯圖 二期開盤蓄水準備 會員持續(xù)招募 新興奮點 賣點羅列 廣告推廣 二期強勢蓄水 二 期正式開盤 賣場擠壓 二 期持銷 期 尾盤促銷 七、 營銷策略 本項目營銷 分為 七 階段操作，第一階段為項目形象宣傳、會員 招募 蓄積期 ； 第二階段為 一期開盤期；第 三 階段為一期 持 銷期； 第四 階段為二期蓄水期； 第五 階段為二期開盤期； 第六 階段為二期持銷期； 第七 階段為項目尾盤促銷期； 第一階段 ： 項 目形象宣傳、會員招募蓄積期 （ 2020 年 9 月 1日 —— 2020 年 2 月 25 日） 此階段媒體宣傳主題集中于