【正文】 項(xiàng)目鏈接：項(xiàng)目位于二者的交接地帶，容桂江景資源的最佳點(diǎn)，市政的核心，區(qū)位價(jià)值明顯，具備強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿?，高端屬性明顯。 項(xiàng)目鏈接：城市高端人居價(jià)值未來。 德勝河 周邊概況 中心城區(qū)的景觀帶 根據(jù)順德區(qū)規(guī)劃部門的設(shè)想，德勝河一河兩岸規(guī)劃總面積 32平方公里，包括西起馬崗島東、東至小黃圃、德勝河兩岸縱深 100米左右的區(qū)域。 倍訊易 項(xiàng)目基本概況 規(guī)模： 占地 8萬多，建筑面積約 35萬 平方米 區(qū)位： 眉蕉河與德勝河 交接地，容桂街道辦事處 景觀： 3000米江岸線 產(chǎn)品： 小區(qū)擁有住宅 27棟，其中別墅 15棟，一期面積225248㎡，小高層 2棟，高層 10棟（ 2832），洋房面積 71143㎡。至今在廣東省內(nèi)開發(fā)了 20多個(gè)累計(jì) 300多萬平米的房地產(chǎn)項(xiàng)目。為保障會(huì)議的順利進(jìn)行，請(qǐng)您將通訊工具關(guān)閉或調(diào)至振動(dòng)，非常感謝。 【 2】、龍光品牌歷程回顧 —— 一個(gè)不斷超越的開發(fā)商品牌 佛山矚目，市場(chǎng)肯定 從佛山地王天湖酈都到順德大良水月城邦，龍光地產(chǎn)以精品亮相于市場(chǎng)，銷售一路飄紅，獲得市場(chǎng)的肯定，受到消費(fèi)者的認(rèn)同。 風(fēng)格： 為現(xiàn)代歐式建筑 品牌： 龍光地產(chǎn)品牌 銷售節(jié)點(diǎn)： 2023年底發(fā)售 項(xiàng)目基本概況分析 產(chǎn)品構(gòu)成上： 別墅貨量不多，面積相對(duì)較小，總價(jià)不高，銷售壓力不大。 通過濱江天然環(huán)境的保護(hù)和改善，進(jìn)一步 提升河岸居住區(qū)的生活品質(zhì) ，將其打造成為 中心城區(qū)最亮麗的城市景觀帶。 位于容桂的東北部，北接容桂水道（德勝河），東通洪奇瀝， 全長 公里 ， 平均寬度 86米 ，是容桂境內(nèi)最寬最大的內(nèi)河涌，被納入順德中心城區(qū)四大水軸線之一。 順德新區(qū)高端人居集群地，富人區(qū)象征，大良已經(jīng)形成的城市人居高端形態(tài) 最寬最大內(nèi)河涌，城市文化核心，容桂人居升級(jí)核心，高端人居的焦點(diǎn)。 由于市政道路建設(shè)，新業(yè)大橋?qū)⒅蓖樀麓罅夹聟^(qū)，廠區(qū)道路進(jìn)行改造，項(xiàng)目盡享市政利好。 濱江資源得天獨(dú)厚，高端項(xiàng)目屬性明顯 周邊廠區(qū)林立，生活配套資源不成熟 二、項(xiàng)目市場(chǎng)洞察分析 容桂之 榮 宏觀環(huán)境分析 全國樓市普遍回暖，珠三角樓市價(jià)格逐漸走高 08金融風(fēng)暴，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展普遍低潮，地產(chǎn)尤為嚴(yán)重，降價(jià)風(fēng)起，整個(gè)地產(chǎn)業(yè)陷入淡季。 此外，一些私營企業(yè)最近取得的一些現(xiàn)金，并沒有再投到自己的再生產(chǎn)中去，可能也轉(zhuǎn)移到了房地產(chǎn)。 項(xiàng)目鏈接：讓人驚嘆的數(shù)字，容桂具備超強(qiáng)消費(fèi)力，項(xiàng)目騰飛的背景。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，保利等大品牌的進(jìn)駐，高檔住宅區(qū)出現(xiàn)，置業(yè)出現(xiàn)分流。 ○可選性不多： 當(dāng)時(shí)的容桂市場(chǎng)，可選擇項(xiàng)目并不多，保利等大品牌尚未進(jìn)駐。 “東逸灣現(xiàn)象”透析 先看看佛山富人區(qū)遷徙： 東平河板塊 亞藝湖、千燈湖板塊 禪城老豪宅板塊 佛山經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，造就一批有錢人，對(duì)高端產(chǎn)品的選擇上勢(shì)必造成分流，而東平河板塊成為當(dāng)今的豪宅扎堆區(qū)，也就是富人區(qū)。 以保利為首的城區(qū)高檔置業(yè)群 核心啟示：由于容桂市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)不及大良，高素質(zhì)的樓盤，在性價(jià)比優(yōu)勢(shì)上勢(shì)必吸引這部分受眾。 權(quán)力頂層 財(cái)富頂層 穩(wěn)定資產(chǎn)層 新資產(chǎn)層 市民階層 赤貧階層 社會(huì)結(jié)構(gòu)體系模擬圖 本案的產(chǎn)品價(jià)值與特征直接決定了目標(biāo)客群的階層取向。 “可怕的順德人”，是《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》的一篇文章，是因?yàn)樵趥鹘y(tǒng)的經(jīng)濟(jì)范疇內(nèi)，順德人做法代表著另一種形式，是當(dāng)時(shí)的另類，但順德人卻創(chuàng)造了世界矚目的驕人戰(zhàn)績，容桂，容桂有各類工商企業(yè) 4000多家，超億元企業(yè) 70多家，上市公司 2家，擁有中國馳名商標(biāo) 4個(gè)，中國名牌產(chǎn)品 11個(gè)，廣東省著名商標(biāo) 25個(gè)，廣東省名牌產(chǎn)品 20個(gè)，在順德人當(dāng)中，容桂人無疑更為可怕?！岸嘧錾僦v，只做不講，做了再講“，這是容桂人經(jīng)過顯示的反復(fù)磨練，形成的集體意識(shí)，被大多數(shù)人奉為行為準(zhǔn)則，并引以為傲。 城市化的容桂 城市進(jìn)化 盡管順德歸于大佛山，但骨子里順德人有著天生的驕傲，不管是經(jīng)濟(jì)的、文化的，順德一直特立獨(dú)行，容桂尤為如此。 項(xiàng)目鏈接：容桂的區(qū)域傳統(tǒng)情結(jié)帶來了居住情結(jié)，在工作、事業(yè)的土壤里，容桂人更傾向在容桂生活。 增值： 客群對(duì)生活 資源的關(guān)注度較高 ，云東海的建設(shè)具備增值優(yōu)勢(shì)。 （ 3）從身份歸屬看，他們渴望得到認(rèn)可，項(xiàng)目高端屬性對(duì)接。項(xiàng)目產(chǎn)品線比較豐富，其中主要以 140方寬敞四房為主。 產(chǎn)品： 百合花園 主力戶型在 80140平方米 ，與項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)。 均價(jià) 4200元 /平方米 占地面積 :100000平方米 總建筑面積 :450000平方米 容桂 45萬㎡大型法式生活社區(qū)，擁有 300米法式風(fēng)情名店街。 競(jìng)爭(zhēng)相關(guān)性： 新境界 項(xiàng)目位于順德區(qū)容桂街道文海路與文窖路交匯處 ，占地 ，總建筑面積約 12萬平米。 產(chǎn)品 洋房 價(jià)格 預(yù)計(jì) 5000元 /㎡ 園林 一般 客戶 宣傳力度一般 廣告 接受度尚可 區(qū)位認(rèn)可對(duì)價(jià)格支撐 當(dāng)?shù)? 配套 齊全 生活配套相對(duì)成熟 吸引客戶比較到位 一般 品牌影響力一般，吸引度一般 新境界 主要特點(diǎn)分析 區(qū)位： 新境界 位于 中心城區(qū)，配套齊全 ，生活優(yōu)越，對(duì)高端客戶形成分流。并非純高檔社區(qū)，富人情結(jié)不濃厚 富人區(qū)心態(tài)，人以類聚 不足：東區(qū)目前配套不夠，廠區(qū)林立。 項(xiàng)目總占地面積 582畝，總建筑面積 80萬平米。御海東郡， 其全國性品牌具備一定優(yōu)勢(shì)。 區(qū)位： 同區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)，客戶分流。 產(chǎn)品 別墅 +洋房 價(jià)格 60007000元 /㎡ 園林 相對(duì)較好 客戶 宣傳力度不夠 廣告 老富人區(qū) 區(qū)位認(rèn)可，價(jià)格可接受 當(dāng)?shù)? 配套 不齊全 廠房林立，生活配套缺乏 吸引客戶比較到位 園林接受度尚可 主題不清晰，力度不夠 東逸灣 主要特點(diǎn)分析 規(guī)模 建筑面積逾百萬㎡ 規(guī)模大 資源 望德勝河、眉蕉河 望江 品牌： 東逸灣，當(dāng)?shù)貏e墅社區(qū)的先導(dǎo)，形成東逸灣品牌。 規(guī)模： 超大規(guī)模社區(qū)，具備一定吸引力。 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)隔： 真正的一線江景資源 與東區(qū)東逸灣、美的御海東郡的望江而不親江相比，我們擁有 全一線 江景 富人區(qū) 容桂之爭(zhēng)之項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)： 區(qū)隔區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目核心資源 區(qū)隔中心城區(qū)競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目鏈接：配套不成熟的全一線江景尚不足以打動(dòng)消費(fèi)群，其對(duì)身份歸屬的追求需要一種全新的生活方式引導(dǎo)。灣區(qū)，容易聯(lián)想起蜷縮于江內(nèi)，不夠大氣。灣 江 現(xiàn)代歐式建筑 + 眉蕉河 城市財(cái)富階層 + + 東區(qū)核心 35萬平方米 生活配套 + 學(xué)校資源 …… + 德勝河 + 重新審視項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目最核心競(jìng)爭(zhēng)力概念整合 世界濱江生活 區(qū)位 +富人區(qū)屬性，我們認(rèn)為核心在于： 世界濱江生活： 一種一線臨江的生活，世界富人匯聚的領(lǐng)域。 世界濱江生活 全一線臨江，給容桂真正的江景生活 亮相市場(chǎng)需要一個(gè)清晰的定位 每個(gè)人心中都有一條江 容桂之子，世界傳奇 環(huán)顧世界，泊岸于此 全一線江景，真正的濱江生活 閱江，悅己，越人 江天一色，實(shí)現(xiàn)內(nèi)心最深沉的渴望 劃江為界，人以群分 六、項(xiàng)目定位 結(jié)合項(xiàng)目的最大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，最后落實(shí)到產(chǎn)品， 讓目標(biāo)客戶產(chǎn)生榮耀歸屬，是項(xiàng)目定位的出發(fā)點(diǎn)。 三、直接點(diǎn)名項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)，易于目標(biāo)客戶群理解和溝通。 項(xiàng)目廣告語： 閱 江 通過制造城市話題引導(dǎo)輿論、和消費(fèi)者溝通生活價(jià)值觀、用“互動(dòng)式溝通”方法展示產(chǎn)品三個(gè)階段的不同方法來實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目濱江生活與富人聚集居住區(qū)的認(rèn)同。 從容桂本身看： 容桂東區(qū)是一個(gè)正在發(fā)展的區(qū)域，高端一線濱江社區(qū)是空白。 郎咸平：美國賓西法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院博士 。 （ 1）“富人區(qū)”潛出容桂！ （ 2） “富人區(qū)”該是怎么樣？ （ 3）讓你的房子與你的身份匹配 （ 4）當(dāng)城市財(cái)富人群聚集東區(qū)，你在那里？ （ 5）容桂之子，兩岸傳奇 軟文配合： 二、濱江生活溝通，區(qū)隔市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 與受眾進(jìn)行濱江生活觀念溝通，倡導(dǎo)有身份的生活方式，讓本項(xiàng)目成為最大的受益者。 四、廣告推廣策略 （ 1）四大戰(zhàn)役圍合廣告推廣攻擊 【 概念轟炸戰(zhàn)： 激活市場(chǎng)話題，進(jìn)行造勢(shì)攻擊 】 【 眼球爭(zhēng)奪戰(zhàn)： 賣場(chǎng)營造、通道、戶外展示 】 【 現(xiàn)場(chǎng)營銷戰(zhàn)： 客戶對(duì)項(xiàng)目的直觀性和體驗(yàn)性 】 【 文化攻心戰(zhàn)： 傳播的穿透力，擊中目標(biāo)心理 】 清晰定位、新穎出擊 線上線下，媒體覆蓋 現(xiàn)場(chǎng)包裝，價(jià)值呈現(xiàn) 圍墻設(shè)計(jì)，濱江文化 （ 2）、廣告策略 —— 大盤運(yùn)營，創(chuàng)新出擊 競(jìng)爭(zhēng)差異化營銷策略 廣告內(nèi)容的差異化 渠道選擇的差異化 公關(guān)活動(dòng)的差異化 訴求手法的差異化 區(qū)域核心的差異化 階段推廣的差異化 核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的唯一性 窄媒體傳播 大型活動(dòng)傳播 階層語境傳播 分區(qū)域傳播 階段推廣傳播 五、媒介策略 —— 多重媒體整合，實(shí)效“點(diǎn)殺” 關(guān)鍵：精準(zhǔn)實(shí)效，“窄”廣告?zhèn)鞑? 平面媒體 —— 樹立形象 戶外媒體 —— 信息告知 印刷媒體 —— 產(chǎn)品解構(gòu) 通過對(duì)容桂市場(chǎng)的了解，實(shí)效媒體主要以電視、戶外、短信、單張為主，輔助媒體以網(wǎng)站等小眾媒體為主。 策略：以現(xiàn)場(chǎng)包裝和線上媒體為推廣主線，對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行引導(dǎo)，增強(qiáng)其對(duì)項(xiàng)目的了解； 要點(diǎn)：現(xiàn)場(chǎng)圍墻 +新聞性報(bào)道，聯(lián)合媒體、公關(guān)及廣告推廣主訴求炒作區(qū)域價(jià)值的最大化。 策略：以線上媒體和公關(guān)活動(dòng)為推廣主線，對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行引導(dǎo)，增強(qiáng)其對(duì)濱江生活的認(rèn)識(shí)和理解； 要點(diǎn)：聯(lián)合媒體、公關(guān)及廣告推廣主訴求炒作濱江生活生活價(jià)值的最大化。 策略：以新聞報(bào)道和公關(guān)活動(dòng)為推廣主線，對(duì)濱江生活體系進(jìn)行解構(gòu)； 要點(diǎn)：實(shí)景展示，以現(xiàn)場(chǎng)打動(dòng)客戶。 LOGO設(shè)計(jì)方案（ 1） LOG