【正文】 ，分別為：錦江樂園站、上海南站站、漕寶路站、上體館站、徐家匯站、衡山路站、常熟路站。 表 2 1999 年到 2001 年徐匯區(qū)人口變化表 1999 年 2000 年 2001 年 人口數(shù)量（萬） 人口密度（人 /平方公里） 15711 15845 15982 徐匯區(qū)內(nèi)環(huán)線以內(nèi)均屬于 三、四級土地，環(huán)線以外，以龍華港、龍吳路、漕寶路、虹梅路為界，內(nèi)外分別為五、六、七級土地。東經(jīng) 度，北緯 度。 近年上海市商品房的供求情況 表 1 近年上海內(nèi)銷商品房供求情況對比 年份 批準預售面積（萬 M2） 預售登記面積（萬 M2） 批準：預售 1997 1： 1998 1： 1999 1： 2000 1： 2001 年 13 季度 1： 城市發(fā)展總體規(guī)劃 今年獲國務(wù)院批準通過的《上海市城市總體規(guī)劃（至 2020 年）》，把上海定位于國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易和航運中心之一。商品住宅市場的這一頹勢一直持續(xù)了兩年多的時間。在經(jīng)過了一系列大起大落之后，留下了一個“ N”字型的市場發(fā)展軌跡。 2001 年底，中國成功加入世貿(mào)組織，給中國經(jīng)濟發(fā)展帶來了極大的機遇，上海的國際競爭力也將隨之得以提升，上海對海外投資的吸引力將逐步增強，無疑對上海的經(jīng)濟、政治、社會等方面起著重要 而深遠的影響作用。其中第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 12%，對經(jīng)濟增長的貢獻率達到 56%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，比上年增長 %，對經(jīng)濟增長的貢獻率為 %，其中尤以房地產(chǎn)業(yè)的增長為最。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 目 錄 目 錄 ................................................................................................ 1 一、上海市住宅市場 ........................................................................... 2 （一） 上海市住宅市場發(fā)展經(jīng)濟環(huán)境 ........................................... 2 （二） 上海住宅市場綜述 .............................................................. 2 二、徐匯區(qū)住宅市場 ........................................................................... 4 （一） 區(qū)域概述 ............................................................................ 4 （二） 歷史沿革 ..................................................... 錯誤 !未定義書簽。 居民人均收入大幅提高，城市和農(nóng)村居民家庭人均可支配收入分別 12883元和 5850 元，同比 增長 %和 %。 （二） 上海住宅市場綜述 上海住宅市場的發(fā)展歷程 近年來，中國的房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟一個新的增長點發(fā)展迅速，住宅市場更是經(jīng)歷了一個從無到有的發(fā)展過程。從93 年開始，商品住宅的投資、建設(shè)規(guī)模伴隨著當時就已經(jīng)較“熱”的經(jīng)濟發(fā)展 中國管理資訊網(wǎng) 3 浪潮，供給和需求都達到了前所未有的“鼎盛之勢”。在進入 1999 年下半年以后，商品住宅市場終于觸到了曲線的拐點，在內(nèi)需的有效啟動和外資的不斷引入的刺激下開始逐步回升，進入了復蘇期。新的規(guī)劃進一步優(yōu)化城市布局結(jié)構(gòu)、土地使用功能、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市生態(tài)環(huán)境。東及瑞金南路、陜西南路，與盧灣區(qū)毗鄰，徐浦大橋與浦東新區(qū)連接；西南至虹梅路、虹梅南路、老滬閔路和華涇鎮(zhèn)關(guān)港村，與閔行區(qū)分界 ；北達長樂路、華山路、興國路、淮海西路，與靜安區(qū)、長寧區(qū)接壤。本案所處位臵屬于五級土地，龍華港以南為七級土地。 B、著名院校 徐匯區(qū)是全國科技城區(qū)之一，上海市的科教文化中心。一年一度的元旦龍華寺撞鐘、龍華廟會、桂花節(jié)融旅游、購物和文化娛樂于一體，已成為市內(nèi)重大的旅游文化節(jié)慶活動。東方商廈、六百實業(yè)、太平洋 百貨、港匯廣場、匯聯(lián)商廈、匯金商廈、徐家匯名品街、美羅城等一批各具特色的現(xiàn)代化商業(yè)建筑拔地而起，形成上海的標志性地區(qū)之一。以中小河道整治、樣板段建設(shè)為突破口，初步實現(xiàn)了全區(qū)主要河道的面清、岸潔、有綠。 城市建設(shè)再掀高潮。 堅持 “ 拆、改、留、修 ” 并舉，推進新一輪舊區(qū)改造，多層次、全方位改善居民居住條件，改善城區(qū)面貌。 綠化建設(shè)為生態(tài)環(huán)境的重中之重，保持拓展綠地總量，進一步提高綠化質(zhì)量。 19992020 年，上海市政規(guī)劃地鐵三號、九號線，輕軌 FF 線經(jīng)過龍華鎮(zhèn)附近。 （三） 經(jīng)濟發(fā)展狀況 改革開放以來，特別是進入九十年代，徐匯區(qū)步入持續(xù)快速的發(fā)展周期，各項事業(yè)取得了歷史性的成就。財政收入穩(wěn)步增長，全年完成財政收入 億元，比上年增長 %； 其中區(qū)級財政收入 億元，增長 %。徐匯區(qū)有歷史悠久的園林建筑 20 余座，特色公園 9 個，人均綠化面積達 6 平方米，人均綠化率居全市第二。但由于當時建設(shè)指導思想缺乏超前性 ,供需雙方通過市場交易的機制尚未建立，故這些住宅區(qū)都過多的追求重密度、輕環(huán)境的開發(fā)模式，公用設(shè)施、綠地面積、居住設(shè)計都有許多不足。可以看出，由于濃郁的文化底蘊、繁華的商貿(mào)特征、便捷的交通條件以及發(fā)達的科技、醫(yī)療、教育產(chǎn)業(yè)，徐匯 樓市臻臻日上，吸引著愈來愈多境內(nèi)外人士的關(guān)注，“住在徐匯”深入人心。 產(chǎn)品力 在政府的政策引導之下，本區(qū)域商品住宅市場的啟動時間較早，規(guī)模性小區(qū)的開發(fā)一直以來是區(qū)域市場的開發(fā)熱點。如：東方曼哈頓（西區(qū)）規(guī)劃了 7 棟 30層以上的單一高層產(chǎn)品。于是，個別個案的集中綠地規(guī)劃就成了吸引客戶的重要賣點。東方曼哈頓的設(shè)計雖非板式，但由于其在內(nèi)部空間處理、面積安排方面的處理得當而受到了購房者的青睞，成為了蝶形高層個案的“佼佼者”。同時，匯翠花園獨具特色地設(shè)臵了一定體量的 70 平方米上下的一房一廳，以迎合徐家匯辦公區(qū)廣大年輕白領(lǐng)的需求。 2000 年底以來市場出現(xiàn)了一批品質(zhì)優(yōu)秀 的明星物業(yè)，同時受今年春節(jié)后突如其來的全市漲價狂潮的影響，市場價格得到了直線上揚，個別樓盤的單價都越過了萬元大關(guān)。區(qū)境解放以前隸屬于法租界，擁有大量異國情調(diào)的花園洋房。區(qū)域內(nèi)早期多開發(fā)外銷項目，普遍采用點式高層設(shè)計，樓盤規(guī)模不大，單體數(shù)量在 1— 3 棟左右。這些項目規(guī)模中層，采用高層設(shè)計，總建筑面積在7— 10 萬平方米之間。不過本地區(qū)的一大主力消費群體 —— 境外人士對房型的方正程度以及南向采光要求并不如滬上市民來得如此看重。 價格帶： 人文歷史和商業(yè)環(huán)境成為了創(chuàng)造、支撐高價位樓盤的有力要素，本區(qū)域的房價水平無論在徐匯區(qū)還是在整個上海都是屬于最高檔次， 7000— 11000 元 /平方米的行情價體現(xiàn)了區(qū)域的地段價值。而位于建國路上的巴洛克宮庭當 中國管理資訊網(wǎng) 15 初 15000 元 /平方米的創(chuàng)造了全市的天價，受銷售不利的影響，該盤后期的價格條調(diào)整為 12000 元 /平方米。目前區(qū)域內(nèi)主力在售的代表樓盤有“衡園”、“嘉瑞花園”、“金色港灣”、“當代徐家匯”等。除愛建城純高層，匯成桂苑多層以外，大部分為高層、小高層綜合小區(qū)。高層住宅限于基地面積，綠化設(shè)計只能局限于見縫插綠的尷尬境地。 房型 早年開發(fā)的高層住宅在房型設(shè)計上存在較多弊端，房型偏小，單元內(nèi)存在多間暗室，但由于當時市場需求以實用為主，且存在福利分房因素，因此對于房型要求并不挑剔。申江名園和金色港灣的三房主力面積在 140 平米以上，由此對總價造成的壓力較大