【正文】 。 新開發(fā)的一些個案，包括衡園、金色港灣在內(nèi)的一些個案，價格大致在 5800— 6500 元 /平方米左右。 B 棟全復(fù)式結(jié)構(gòu)， 180200 平方米，均價 5700 元 /平米，盡管面積偏大，但僅從單價來說，客戶還是可以接受。龍華鎮(zhèn)下設(shè) 17個居委會，有居民 1 萬余戶， 5 萬余人，外來人口較集中（主要集中于龍華機(jī)場周邊），人口密度約 5400 人 /平方公里左右。龍華地區(qū)的商業(yè)主要集中于龍華機(jī)場外側(cè)，龍華烈士陵園、龍華塔、龍華寺周邊，有龍華商業(yè)步行街，龍華商場，樂購等，以及鄉(xiāng)龍華路、龍華西路、天鑰橋路等沿街鋪面和機(jī)場門口的一個集貿(mào)市 場。 個案情況 ? 盛大花園 基本情況 發(fā)展商： 盛大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 位臵： 龍華路 2532 號，宛平南路 規(guī)劃： 本案總建筑面積 25 萬 m2，分期開發(fā)，預(yù)計 5 年內(nèi)完成整個小區(qū)的開發(fā)。項目目前發(fā)售三期住宅，中央島嶼上的三棟 16F 景觀住宅，二梯四戶，約 180 戶，預(yù)計 2002 年 6 月交房。龍華古寺、龍華旅游城的鄰近，為本案創(chuàng)造了濃郁的歷史文化氛圍和生活購物條件。項目以 2 萬 m2的中央湖泊（后縮水為 萬 m2）作為主要的推廣賣點，成為當(dāng)時“水景家園”的品牌大案。 綜合分析 本案利多點： ? 小區(qū)規(guī)模大，規(guī)劃良好 ? 市中心第一個“水景家園” ? 錯層設(shè)計概念新穎，符合時代潮流 ? 一期入市價格誘人，總價控制合理 ? 鄰近龍華旅游城 ? 推出了“生命綠卡”保健系統(tǒng) 利空點： ? 周邊有諸多廠房及平房，宛平南路上貨運卡車往來穿梭， 灰塵漫天，目前小環(huán)境差。周邊有眾多公交線路，地鐵、高架、輕軌的鄰近，交通便捷程度不言而喻，徐家匯商圈與上海體育館為本案住戶提供了假日購物與休閑娛樂的良好場所。發(fā)展商在產(chǎn)品上求新求異地特別添臵了 3~4 階臺階的錯層創(chuàng)意，以期吸引更多的客戶，但在本不方正的單元中設(shè)臵錯層會大大降低部分面積的實用性。 綜合分析 本案利多點： ? 地理位臵優(yōu)越，出行和購物方便。鐵路新日支線（工業(yè)廠礦碼頭專用）從地塊中上部橫穿。東南靠黃浦江，南臨龍華港，北、西北是待開發(fā)民宅，總面積 20公頃。 中國管理資訊網(wǎng) 23 發(fā)展商為了盡量彌補(bǔ)產(chǎn)品上的不足，在 配套設(shè)施方面的附件工作上花了相當(dāng)?shù)男乃肌? 由于本案的規(guī)劃設(shè)計較早，故房型設(shè)計相對落后。小區(qū)內(nèi)配臵一幢 5 層的住戶專用 VIP 會所及商業(yè)用房，內(nèi)設(shè)醫(yī)療中心、洗衣服務(wù)中心、美容美發(fā)中心、日夜超市、桑拿中心、會議室、音樂教育中心等。 本案的配套比較完備，獨特的“生命綠卡”保健系統(tǒng)吸引了中老年客戶。 小區(qū)所處位臵非黃金地段， 99年以前龍華地區(qū)的房地產(chǎn)市場一直處 于一種落后封閉的狀況，發(fā)展水平遠(yuǎn)落后于內(nèi)徐匯、田林、梅隴等地區(qū)。 簡述 本案位于徐匯區(qū)龍華路，宛平南路，近內(nèi)環(huán)線高架。多層一梯二戶，高層二梯四戶，全錯層設(shè)計。 體育健身場所 上海體育館、上海游泳館、上海體育場，各高校運動場，民營、私營的各種運動娛樂場所。 ? 輕軌：龍漕路以及規(guī)劃中的地鐵 9 號線和 F— F 線 學(xué)校 宛平中學(xué)，龍華幼兒園（龍華西路），新龍華小學(xué)（龍吳路），龍華中心小學(xué)（龍華路），龍 華中學(xué)（龍華路），龍苑中學(xué)（機(jī)場內(nèi)），龍苑小學(xué)（機(jī)場內(nèi)），民航?？茖W(xué)校（機(jī)場內(nèi)）。 中國管理資訊網(wǎng) 18 三、龍華地區(qū)住宅市場 （一） 區(qū)域概述 龍華地區(qū)位于徐匯區(qū)東南部。申江名園 的定價較高，近 7000 元 /平方米的單價水平并不符合該項目的實際地段和產(chǎn)品價值，市場的去化也相對較慢。 價格帶 區(qū)域內(nèi)的早期開發(fā)的個案，行情價在 45006500 元 /平方米，價格落差幅度較大。 房型面積方面，早年開發(fā)個案的二房主力面積為 95100 平米，三房主力面積在 130 平方米。圍合式庭 院形式布臵的“春、夏、秋、冬”四季景觀綠地和中央綠化完美結(jié)合，成為斜土路地區(qū)規(guī)劃數(shù)一數(shù)二的明星個案。代表樓盤有：協(xié)合徐匯公寓，恒益公寓、百樂公寓。不過隨著這些年來大量開發(fā)商的涌入，積極參與到該地區(qū)的改造和開發(fā)，城市形象和地段價值得到了顯著的提高。 個案分布 區(qū)境是徐匯商品住宅開發(fā)啟動較早的地區(qū)之一，目前開發(fā)的住宅項目眾多，并在斜土路、肇嘉浜路、零陵路上呈集中分布之勢。以濃郁的老上海租界區(qū)遺風(fēng)作為賣點的新汾陽公寓9900— 12000 元 /平方米的價格真實體現(xiàn)了 豪宅的尊貴性。 140— 160 平方米的三房是區(qū)域市場上的主力產(chǎn)品。 中國管理資訊網(wǎng) 14 房型： 專為層峰人士度身打造的高檔住宅，產(chǎn)品本身的特殊性較大，對房型設(shè)計方面的考量明顯不如對地段、環(huán)境、規(guī)劃、立面等方面的關(guān)注程度。占地 萬平方米的小區(qū)由五棟 33— 35F 的高層組成，總建筑面積愈 10 萬平方米，其中一棟樓為頂級酒店式公寓。目前主力在售的商品住宅項目不多，代表物業(yè)為“徐匯高公館”、“明園世紀(jì)城二期”。徐家匯西側(cè)虹橋路南區(qū)域的價格為 6000 元上下。區(qū)域的個案價格經(jīng)歷了一個高 低 高的發(fā)展歷程，97 年天際花園曾賣過 8000 元 /平米以上的價格， 98— 2000 年，受外資外銷房大幅降價的影響，區(qū)域內(nèi)一些品質(zhì)稍遜的個案也紛紛跌價，天鑰橋路上的個案價格都在 6000 元 /平方米以下。集中于 106110 平米，而三房面積范圍在 121153 平米之間，主力在140 平米左右。 房型： 中國管理資訊網(wǎng) 12 早期點式和蝶形高層產(chǎn)品占主力的狀況決定了區(qū)域內(nèi)早期個案總體房型的設(shè)計水平的不高，部分單元朝向存在著嚴(yán)重的問題。隨著市民對采光通風(fēng)要求的提高，皆具高層、多層優(yōu)點的板式小高層產(chǎn)品的開發(fā) 將進(jìn)一步受到重視。大盤的開發(fā)作為徐家匯樓市一道亮麗的風(fēng)景線受到了業(yè)內(nèi)外人士的普遍關(guān)注。 個案分布 地域內(nèi)約有商品住宅個案共計 25 個，總體建筑密度高，高層住宅樓密集。 2000 年，徐匯區(qū)商品房竣工面積 120 萬平方米，銷售面積 萬平方米，成交近 萬套。區(qū)域內(nèi)許多道路綠樹成蔭，富有異國情調(diào)的酒吧和餐廳星羅棋布，尤為著名的當(dāng)屬衡山路餐飲、 休閑一條街，被譽(yù)為上海的香榭麗舍。特別是肇嘉浜路以北域在 1914 年后成為法租界的范圍，時至今日，這里仍是徐匯區(qū)乃至全市的高檔住宅聚集區(qū)。全年實現(xiàn)地區(qū)增加值 億元，比上年增長 %，增幅比上年加快 個百分點。 九號線具體走向：南浦站 大木橋路 陜西南路 光新路 滬太路 大場，是中心區(qū)南北向疏解線。 貫徹建管并舉，重在管理的原則，理順體制，加大投入，提高城區(qū)管理水平。 大力推進(jìn)新一輪新興住宅小區(qū)建設(shè)，加強(qiáng)前瞻性 、全局性和戰(zhàn)略性研究，塑造品牌小區(qū)，突出以人為本的理念，讓 “ 住在徐匯 ” 深入人心，使徐匯區(qū)高級住宅區(qū)的傳統(tǒng)優(yōu)勢在時間上得以持續(xù)，空間上進(jìn)一步拓展。實施道路暢通工程，加快建設(shè)與骨干路網(wǎng)相互匹配的次干道、支馬路，辟通堵頭路，拓寬瓶頸路，接通錯位路，發(fā)揮路網(wǎng)整體功能效益。 未來規(guī)劃 “ 十五 ” 期間， 徐匯 區(qū)將以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，按照高起點規(guī)劃、高質(zhì)量建設(shè)、高水平管理，完善城市形態(tài)建設(shè)，強(qiáng)化城市功能開發(fā)，提高城市管理水平。到 2000 年底，全區(qū)人均公共綠地 平方米，比 1995 年增加 平方米。淮海路商業(yè)街（徐匯段）名流商品云集，成為“時尚、流行、高雅”的象征。 C、主要醫(yī)院 擁有中山醫(yī)院、龍華醫(yī)院等 18 所著名綜合性、專業(yè)性的第一流醫(yī)院。 圖 1 徐匯區(qū)基準(zhǔn)地價土地等級示意圖 中國管理資訊網(wǎng) 5 （二） 區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施 現(xiàn)狀 A、道路交通 ? 交通主干道 ? 華 山 路：徐家匯廣場