【正文】 ? 景觀規(guī)劃有特色 ? 價(jià)格合理 ? 大面積會(huì)所設(shè)臵 ? 二層挑高大堂設(shè)臵 利空點(diǎn)： ? 房型設(shè)計(jì)不合理 ? 棟距過小，嚴(yán)重影響采光 中國管理資訊網(wǎng) 24 四、項(xiàng)目地塊情況概述 項(xiàng)目地塊位于徐匯區(qū)宛平南路南段到底，屬外徐匯區(qū)域龍華板塊。 規(guī)劃方面，本案的綠化景觀規(guī)劃有一定特色，跌落式疊泉園林，歐式大草坪中庭花園，下沉式旋轉(zhuǎn)型空中花園及園林式噴泉花園廣場， 4 大主題 花園為本案營造了一個(gè)純歐式的風(fēng)格的小區(qū)環(huán)境。同時(shí)低價(jià)入市的策略（ 3700 元起價(jià)）快速有效地積聚了人氣，擴(kuò)大了樓盤的市場影響，為項(xiàng)目長期穩(wěn)定的銷售奠定了基礎(chǔ)。 小區(qū)景觀特色： 綠化率 48%， 萬 m2 中央人造湖泊，中心式景觀規(guī)劃 內(nèi)部配套： 專有 4200 m2 的豪華會(huì)所、學(xué)校、足球場、超市 房型面積： 一期，二房主力面積： 96m2 三房主力面積： 134m2 二期，二房面積： 98— 107m2 三房面積： 122— 147m2 三期，二房面積： 107m2 三房面積： 133m2 價(jià) 格： 99 年一期價(jià)格， 3700— 5500 元 / m2 01 年二期價(jià)格， 4300— 6000 元 / m2 02 年三期價(jià)格， 5500— 6700 元 / m2 物 業(yè) 費(fèi)： 元 / m2 車 位 價(jià)： 12— 15 萬元 /個(gè) 公開日期： 一期 99 年 8 月 二期 2000 年 8 月 三期 2001 年 9 月 中國管理資訊網(wǎng) 21 工程進(jìn)度： 2000 年 8 月（一期交房） 2001 年底（二期交房） 2002 年 6 月（三期交房） 去 化： 一、二期基本售磬，三期景觀房銷售率 40%上下。每年農(nóng)歷三月，龍華寺的香汛、三月半的廟會(huì)以及三月桃花盛集于一時(shí)，因此該區(qū)塊商業(yè)最繁華的時(shí)段在每年春季。 C 幢全錯(cuò)層設(shè)計(jì)，由于是小區(qū)內(nèi)視野及景觀最好的一幢，前為花園，后為校園 (上醫(yī)大 )，標(biāo)價(jià)也最高，均價(jià) 6800 元 /平米。不過，當(dāng)代徐家匯和衡園的房型主力面積相對(duì)較為精 簡， 中國管理資訊網(wǎng) 17 100 平方米上下的二房和 120— 135 平方米的三房規(guī)劃。在景觀設(shè)計(jì)方面最具特色的是四季園，一改以往周邊樓盤的環(huán)境設(shè)計(jì)思路，聘請(qǐng)世博會(huì)上著名園林設(shè)計(jì)專家精心構(gòu)思設(shè)計(jì)園林環(huán)境。 產(chǎn)品力 本區(qū)域內(nèi)的斜土路、零陵路原來較為破陋，形象不佳。陜西南路、南昌路的東方巴黎，以淮海路的前身霞飛路的昔日風(fēng)華來吸引注重地段的客戶，開盤均價(jià)在 8500 元 /平方米，最高攀至 9500 元 /平方米?？梢钥闯觯鳛閭鹘y(tǒng)高尚住宅區(qū)的肇嘉浜路北部地區(qū)，區(qū)境內(nèi)的樓盤是滬上豪宅市場的一支重要力量，高層的設(shè)計(jì)成為市場的主流，小高層項(xiàng)目涉獵極少。 個(gè)案分布 地域內(nèi)開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目多為豪華酒店式服務(wù)公寓、原外銷商品住宅以及高級(jí)內(nèi)銷住宅，分布個(gè)案在 15 個(gè)上下，集中在一些文化歷史底蘊(yùn)濃郁的路段 ：建國路、衡山路、烏魯木齊路、復(fù)興路、陜西路、永嘉路等。 價(jià)格帶： 受徐家匯商圈的輻射影響，區(qū)域內(nèi)個(gè)案的價(jià)格水平較高，在徐匯各板塊樓市中僅次于肇嘉浜路以北地區(qū)。 2001 年開盤的一些新盤都盡可能地?cái)U(kuò)大綠化面積，并在綠地規(guī)劃方面用盡心思，聘請(qǐng)海外著名設(shè)計(jì)師精心設(shè)計(jì)，疊泉，浮雕、湖泊、鵝卵石道、人工瀑布等園林景致得到了淋漓盡致的運(yùn)用。 98 年，創(chuàng)世紀(jì)花園、天際花園率先掀起了該地區(qū)規(guī)模性小區(qū)的開發(fā)熱潮，其后這股開發(fā)勢(shì)頭繼續(xù)蔓延，包括徐家匯花園、東方曼哈頓、虹橋樂庭、亞都國際名園等在內(nèi)的這些樓盤的 總建筑面積都達(dá)到了 10 萬平方米以上。 徐匯區(qū)真正的商品房開發(fā)起始于 90 年代，隨著愛建、愛中、愛華等一批外銷住宅的開發(fā)，徐匯內(nèi)銷住宅發(fā)展也 呈“如火如荼”之勢(shì)，僅就 98 年而言，徐匯的房產(chǎn)銷售面積就達(dá) 596369 平米，成交套數(shù) 5563 套，與閔行、浦東兩區(qū)三分天下有其一；預(yù)售市場方面， 98 年徐匯內(nèi)銷商品房預(yù)售登記 806137 平米，排名居全市第三位。 （四） 徐匯區(qū)住宅市場 市場發(fā)展綜述 徐 匯區(qū)歷來是上海市高級(jí)住宅較集中的一個(gè)區(qū)，由于歷史上的原因，早期物業(yè)以別墅、高檔公寓為主。 三號(hào)線具體走向：閔行 吳涇 漕溪路 滬杭內(nèi)環(huán)線 上海站 老北站滬淞支線 吳 淞 寶鋼，是貫通上海城市化地區(qū)的城市快速鐵南北向直徑線。按照 “ 政府扶持、企業(yè)運(yùn)作、有償回搬、產(chǎn)權(quán)歸己 ” 的機(jī)制，逐步改造環(huán)線內(nèi)零星危棚簡屋，有計(jì)劃推進(jìn)農(nóng)村老宅基改造；繼續(xù)對(duì)區(qū)域內(nèi)的舊工房實(shí)施成套改造和拆落地改造及平改坡工作；科學(xué)規(guī)劃、精心施工，恢復(fù)并保留建筑的歷史風(fēng)貌，重點(diǎn)保護(hù)好衡山路和龍華兩個(gè)市級(jí)風(fēng)貌保護(hù)區(qū)。龍華港水系綜合整治一期工程啟動(dòng)，基本建立了河道長效管理機(jī)制 。 E、商業(yè)休閑娛樂場所 90 年代以來，徐匯區(qū)的商業(yè)建設(shè)得到了飛速的發(fā)展。具體見圖 1。新的城市總體規(guī)劃具有五個(gè)特點(diǎn)，對(duì)十五時(shí)期房地產(chǎn)發(fā)展具有深遠(yuǎn)影響。這一浪潮在 96 年達(dá)到了頂峰，而此后整個(gè)住宅市 場并未像人們預(yù)期的那樣繼續(xù)沖高，房地產(chǎn)業(yè)泡沫的破滅給商品住宅市場當(dāng)頭一擊， 98 年的亞洲金融危機(jī)更是加劇了商品住宅市場走向衰落的進(jìn)程，而首當(dāng)其沖的當(dāng)屬外資開發(fā)的高檔外銷房項(xiàng)目，住宅市場一度陷入跌入低谷。居民收入水平的穩(wěn)步提高，加之房地產(chǎn)稅、費(fèi)、利率調(diào)低，有效拉動(dòng)城市的住宅消費(fèi)。 （六） 徐匯區(qū)住宅市場綜述 ........................................................ 9 三、龍華地區(qū)住宅市場 ..................................................................... 18 （一） 區(qū)域概述 .......................................................................... 18 （二） 區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施 .................................................................. 18 （三） 區(qū)域住宅市場分析 .......................................................... 19 四、項(xiàng)目地塊情況概述 ..................................................................... 24 中國管理資訊網(wǎng) 2 一、上海市住宅市場 （一） 上海市住宅市場發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2001 年上海國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展，全年實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）達(dá) 億元，同比增長 %，高于全國 個(gè)百分點(diǎn)。 90 年代初期至今，上海住宅市場發(fā)展并非一帆風(fēng)順。 2001 年上海房地產(chǎn)市場紅紅火火，呈現(xiàn)供需兩旺、價(jià)升量增的繁榮局面。 全區(qū)人口這幾年來不斷增長，“家住徐匯”概念已經(jīng)深入人心。 C、主要醫(yī)院 擁有中山醫(yī)院、龍華醫(yī)院等 18 所著名綜合性、專業(yè)性的第一流醫(yī)院。到 2000 年底，全區(qū)人均公共綠地 平方米，比 1995 年增加 平方米。實(shí)施道路暢通工程，加快建設(shè)與骨干路網(wǎng)相互匹配的次干道、支馬路，辟通堵頭路，拓寬瓶頸路，接通錯(cuò)位路，發(fā)揮路網(wǎng)整體功能效益。 貫徹建管并舉，重在管理的原則，理順體制，加大投入，提高城區(qū)管理水平。全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)增加值 億元，比上年增長 %，