【正文】 大的商業(yè)中心之一，人流量和營業(yè)額可于淮海中路、南京路媲美。建設(shè)環(huán)境優(yōu)美整潔、交通快速便捷、建筑協(xié)調(diào)美觀、管理高效有序的現(xiàn)代化一流中心城區(qū)。 “ 十五 ” 期間，要建成 中國管理資訊網(wǎng) 8 建筑面積在 10 萬平方米以上的新興住宅小區(qū) 17 個(gè)，建成 20 個(gè) 3 萬平方米以上的完整街坊。 輕軌 F— F 線具體走向：西站北 大渡河路 過蘇州河 古北路 桂林路上海南站 長橋分區(qū) 外環(huán)線。整個(gè)徐匯區(qū)具有近代世界各國建筑風(fēng)格的花園住宅 2000 幢，高級公寓 35 萬平方米，新村住宅小區(qū) 80 多個(gè)，體量均為全市之最。 2001 年前三季度，徐匯區(qū)商品房竣工面積 中國管理資訊網(wǎng) 10 90 萬平方米，銷售面積 萬平方米，成交 萬余套，均位列全市三甲。 建筑類型方面，黃金般的地理位臵決定了該地區(qū)的地價(jià)居高不下，發(fā)展商受利益的驅(qū)使，產(chǎn)品開發(fā)的重點(diǎn)在于高層，同時(shí)該類產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)也較有市場。而近二年開發(fā)的個(gè)案則多為一梯二 — 四戶的板式小高層或高層，故房型結(jié)構(gòu)水平有了很大的提高 。當(dāng)然，區(qū)域內(nèi)也存在部分價(jià)格堅(jiān)挺的個(gè)案，如零陵路的創(chuàng)世紀(jì)花園，均價(jià)始終保持在 7000 元以上。 產(chǎn)品力 此區(qū)域環(huán)境幽雅、鬧中取靜，歷史文化氛圍濃厚，歷來是高級住宅和酒店式公寓的理想發(fā)展區(qū)域。本地區(qū)不少樓盤的 房型設(shè)計(jì)就目前市場上所推崇的標(biāo)準(zhǔn)而言不能算是優(yōu)秀，不規(guī)則的空間布局、北向住宅單元的過多，進(jìn)深做得過長等弊病顯而易見。優(yōu)質(zhì)生活區(qū)陜西南路上的新家坡美樹館單價(jià)為 7500— 11000 元。 受地塊的限制，區(qū)境內(nèi)少有大規(guī)模的社區(qū)出現(xiàn)，不過一批總建筑面積在 6—10 萬平方米的中等規(guī)模小區(qū)則是本區(qū)域樓市的開發(fā)重點(diǎn)之一，如衡園、申江名園、金色港灣、四季園、匯成桂苑、愛建城等項(xiàng)目，這些樓盤憑借著一定的規(guī)模效應(yīng)，在市場上擁有相當(dāng)?shù)?號召力，歡迎程度頗高。另外、匯成桂苑，衡園、金色港灣等小區(qū)型樓盤的環(huán)境布局也有其獨(dú)特出色之處，綠化景觀提升了這些項(xiàng)目的產(chǎn)品附加值。獨(dú)棟高層個(gè)案局限于品質(zhì)、環(huán)境方面的因素，價(jià)格無法得到良好的提升，價(jià)格水平遠(yuǎn)不如一些小區(qū)型樓盤或品質(zhì)出眾的樓盤。東臨黃浦江，西枕滬杭鐵路，南依張家塘港，正北至華容 路，東北和西北至中山南二路，面積 平方公里。 （三） 區(qū)域住宅市場分析 綜述 中國管理資訊網(wǎng) 20 由于徐匯區(qū)是上海市今年發(fā)展最為迅速的一個(gè)行政區(qū)，已漸漸成為上海是的經(jīng)濟(jì)、交通、體育、文化中心，可想而知，隨著徐匯的整體發(fā)展，徐匯區(qū)的人口密集度將大大增加，因此，房地產(chǎn)業(yè)在該區(qū)域必將得到較快的發(fā)展，但從用地情況來看，徐匯區(qū)（靠近徐家匯，零陵路、中山西路、中山南路、漕 西北路等）中心區(qū)域住宅分布已趨近飽和，因此，徐匯區(qū)的房地產(chǎn)在今后的一段時(shí)間里必將向南、東南、西南以及西部等臨近區(qū)塊輻射發(fā)展，而龍華鎮(zhèn)處于徐匯區(qū)東南部，該區(qū)域交通便捷，商業(yè)、旅游等人文景觀都較發(fā)達(dá)，且區(qū)塊內(nèi)部房地產(chǎn)處于萌芽狀態(tài)，有較大、較廣闊的的市場發(fā)展空間，而且目前龍華區(qū)域房價(jià)基本在 3500 元/平方米左右，與徐匯中心區(qū)域房價(jià)相比有較大的差距，對于購房者而言，無論投資還是自住均為理想?yún)^(qū)域。其周邊有諸多廠房，舊式公房和沿街平房差次相間，龍華路道路狹窄，車輛出行較為擁擠，目前總體環(huán)境不佳。 基于項(xiàng)目優(yōu)秀的產(chǎn)品要素，本案將目標(biāo)客戶擴(kuò)大為具有中等、中高等消費(fèi)能力的客戶群，來源于環(huán)內(nèi)徐匯、龍華龍吳路地區(qū) 的徐匯區(qū)客戶構(gòu)成了本項(xiàng)目的主要客源。一梯六戶的蝶形結(jié)構(gòu)，在房型全面合理性方面受到相當(dāng)局限，對朝北的兩個(gè)單元的采光有很大影響，樓盤中三分之一的單元在房型上存在許多弊病。地塊內(nèi)部是華東木材公司上海倉庫和上建 沙石倉庫，東南煤廠碼頭倉庫不屬于本案。 7重智能化安保系統(tǒng)， 4 重智能化系統(tǒng)及綜合網(wǎng)絡(luò)布線使小區(qū)設(shè)施檔次不再落后。 戶型： 規(guī)劃面積： m2 主力面積：二房， 8385 m2 大二房， m2 三房， m2 單價(jià)： 單價(jià)范圍： 42905750 元 / m2 層差 50 元 /m2 主力總價(jià) ： 40 萬（小二房） 5459 萬（大二房） 5254 萬（三房） 公開日期： 工程進(jìn)度： 2000 年 12 月（一期交房） 去化： 一期 2001 年已全部售完 簡述 本案位于龍華西路，距內(nèi)環(huán)線幾步之遙。 99 年 8 月盛大花園的推出，真正啟動(dòng)了龍華地區(qū)的商品住宅市場。二期為東區(qū)的 6 幢 12F 板式小高層，一梯二戶格局，共計(jì) 418 套住宅。 醫(yī)院 龍華醫(yī)院、宛平醫(yī)院 旅游觀賞 江南名剎 — 龍華寺龍華塔，龍華旅游城，龍華烈士陵園，上海植物園，龍華步行街，民航跳傘俱樂部等 商業(yè) 樂購連鎖超市龍華店，易初蓮花，農(nóng)工商超市，龍華商業(yè)街，龍華商場，龍華路、龍華西路沿街店鋪，機(jī)場門口集貿(mào)市場等。 四季園的定價(jià)有其特殊性， A 幢為平層，均價(jià) 6000 元 /平米。對 2000 年以來的一些新推個(gè)案分析，主力面積擴(kuò)大化的趨勢有所顯現(xiàn)，如四季園的錯(cuò)層房，主力房型為 165172 平米， D 棟規(guī)劃也為 160平米以上的三房。這 中國管理資訊網(wǎng) 16 些樓盤的樓層在 18— 26F 之間 盡管區(qū)域內(nèi)商品房項(xiàng)目數(shù)量不少，但將小區(qū)內(nèi)的環(huán)境設(shè)計(jì)上升到景觀高度的卻并不多見，這和區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品多不無聯(lián)系。尤其是斜土路沿線經(jīng)過近幾年的培育和發(fā)展，已經(jīng)形成了一條“樓市開發(fā)黃金走廊”，建成 的和在建的大小樓盤不下 10 個(gè)。品牌樓盤 —— 新家坡美數(shù)館三房主力面積為 145 平方米，二房主力面積為 100 平方米，另規(guī)劃有不少 200 平方米左右的錯(cuò)復(fù)式房型，該類房型以其功能空間的多元變化、別出心裁的雙入戶門設(shè)計(jì)而引人關(guān)注。其后，明園世紀(jì)城和東方巴黎等項(xiàng)目的相繼開發(fā)使區(qū)域的高級內(nèi)銷商品住宅市場逐漸活躍了起來。 中國管理資訊網(wǎng) 13 ● 肇嘉浜路以北高尚地區(qū) 區(qū)域范圍 肇嘉浜路以北，華山路以東的矩形區(qū)域。不過近二年申城樓市“精簡型房型”大行其道，并在一定程度上波及到高檔住宅市場，反映在 2001 年本地區(qū)的一些新盤上，都增加了二房和小三房的規(guī)劃體量。 礙于徐匯地價(jià)較高的原因，小區(qū)的綠化占地面積自然也稀少的可憐。目前主力在售樓盤約 10 個(gè)，代表物業(yè)為“虹橋樂庭”、“東方曼哈頓”、“亞都國 中國管理資訊網(wǎng) 11 際名園”、“上海五月天”、“匯翠花園”等，主要坐落道路為：虹橋路、漕溪北路、南丹路，天鑰橋路。 解放后的普通住宅建設(shè)起步于 1953 年建成的日暉一村，此后隨著舊區(qū)改造的推進(jìn)，江南新村、東安新村、龍山新村等一大批新建居住小區(qū)拔地而起，自1949 年至 1990 年，先后建造居民新村 87個(gè)，總建筑面積達(dá) 395 余萬平方米。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 21 萬元，下降 %；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 ，增長 %， 中國管理資訊網(wǎng) 9 第三產(chǎn)業(yè)在地區(qū)增加值中所占的比重由 1999 年的 %上升到 %。深化城區(qū)管理體制改革，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，加快推廣，實(shí)行 “ 政企分開、政事分開、事企分開、管養(yǎng)分離 ” ，建立市政、綠化等方面市場化運(yùn)作體制。高標(biāo)準(zhǔn)完成黃浦江及內(nèi)河的防汛墻建設(shè)，實(shí)施吳中、漕溪、肇家浜等泵站建設(shè)，逐步消滅排水盲區(qū)。占地 公頃，市、區(qū)聯(lián)手 投資 億元興建的大型公共綠地徐家匯公園一期工程竣工開園。 D、文化古跡 徐匯區(qū)是上海特色旅游區(qū)之一，龍漕風(fēng)景區(qū)有建于一千多年前的龍華古寺和龍華古塔及龍華烈士陵園等旅游景點(diǎn)，有遠(yuǎn)東地區(qū)最大的徐家匯天主教堂、國際禮拜堂。 表 2 1999 年到 2001 年徐匯區(qū)人口變化表 1999 年 2