【正文】 000 年 2001 年 人口數(shù)量（萬） 人口密度（人 /平方公里） 15711 15845 15982 徐匯區(qū)內(nèi)環(huán)線以內(nèi)均屬于 三、四級(jí)土地，環(huán)線以外，以龍華港、龍吳路、漕寶路、虹梅路為界，內(nèi)外分別為五、六、七級(jí)土地。 近年上海市商品房的供求情況 表 1 近年上海內(nèi)銷商品房供求情況對(duì)比 年份 批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬 M2） 預(yù)售登記面積（萬 M2） 批準(zhǔn)：預(yù)售 1997 1： 1998 1： 1999 1： 2000 1： 2001 年 13 季度 1： 城市發(fā)展總體規(guī)劃 今年獲國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)通過的《上海市城市總體規(guī)劃（至 2020 年）》，把上海定位于國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心之一。在經(jīng)過了一系列大起大落之后，留下了一個(gè)“ N”字型的市場(chǎng)發(fā)展軌跡。其中第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) 12%，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到 56%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，比上年增長(zhǎng) %，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為 %，其中尤以房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)為最。 居民人均收入大幅提高，城市和農(nóng)村居民家庭人均可支配收入分別 12883元和 5850 元，同比 增長(zhǎng) %和 %。從93 年開始，商品住宅的投資、建設(shè)規(guī)模伴隨著當(dāng)時(shí)就已經(jīng)較“熱”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 3 浪潮，供給和需求都達(dá)到了前所未有的“鼎盛之勢(shì)”。新的規(guī)劃進(jìn)一步優(yōu)化城市布局結(jié)構(gòu)、土地使用功能、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市生態(tài)環(huán)境。本案所處位臵屬于五級(jí)土地，龍華港以南為七級(jí)土地。一年一度的元旦龍華寺撞鐘、龍華廟會(huì)、桂花節(jié)融旅游、購(gòu)物和文化娛樂于一體，已成為市內(nèi)重大的旅游文化節(jié)慶活動(dòng)。以中小河道整治、樣板段建設(shè)為突破口，初步實(shí)現(xiàn)了全區(qū)主要河道的面清、岸潔、有綠。 堅(jiān)持 “ 拆、改、留、修 ” 并舉，推進(jìn)新一輪舊區(qū)改造，多層次、全方位改善居民居住條件，改善城區(qū)面貌。 19992020 年，上海市政規(guī)劃地鐵三號(hào)、九號(hào)線，輕軌 FF 線經(jīng)過龍華鎮(zhèn)附近。財(cái)政收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，全年完成財(cái)政收入 億元，比上年增長(zhǎng) %； 其中區(qū)級(jí)財(cái)政收入 億元，增長(zhǎng) %。但由于當(dāng)時(shí)建設(shè)指導(dǎo)思想缺乏超前性 ,供需雙方通過市場(chǎng)交易的機(jī)制尚未建立，故這些住宅區(qū)都過多的追求重密度、輕環(huán)境的開發(fā)模式，公用設(shè)施、綠地面積、居住設(shè)計(jì)都有許多不足。 產(chǎn)品力 在政府的政策引導(dǎo)之下，本區(qū)域商品住宅市場(chǎng)的啟動(dòng)時(shí)間較早，規(guī)模性小區(qū)的開發(fā)一直以來是區(qū)域市場(chǎng)的開發(fā)熱點(diǎn)。于是，個(gè)別個(gè)案的集中綠地規(guī)劃就成了吸引客戶的重要賣點(diǎn)。同時(shí)，匯翠花園獨(dú)具特色地設(shè)臵了一定體量的 70 平方米上下的一房一廳，以迎合徐家匯辦公區(qū)廣大年輕白領(lǐng)的需求。區(qū)境解放以前隸屬于法租界，擁有大量異國(guó)情調(diào)的花園洋房。這些項(xiàng)目規(guī)模中層，采用高層設(shè)計(jì)，總建筑面積在7— 10 萬平方米之間。 價(jià)格帶： 人文歷史和商業(yè)環(huán)境成為了創(chuàng)造、支撐高價(jià)位樓盤的有力要素，本區(qū)域的房?jī)r(jià)水平無論在徐匯區(qū)還是在整個(gè)上海都是屬于最高檔次， 7000— 11000 元 /平方米的行情價(jià)體現(xiàn)了區(qū)域的地段價(jià)值。目前區(qū)域內(nèi)主力在售的代表樓盤有“衡園”、“嘉瑞花園”、“金色港灣”、“當(dāng)代徐家匯”等。高層住宅限于基地面積，綠化設(shè)計(jì)只能局限于見縫插綠的尷尬境地。申江名園和金色港灣的三房主力面積在 140 平米以上，由此對(duì)總價(jià)造成的壓力較大。 B 棟全復(fù)式結(jié)構(gòu)， 180200 平方米，均價(jià) 5700 元 /平米，盡管面積偏大，但僅從單價(jià)來說，客戶還是可以接受。龍華地區(qū)的商業(yè)主要集中于龍華機(jī)場(chǎng)外側(cè)，龍華烈士陵園、龍華塔、龍華寺周邊，有龍華商業(yè)步行街，龍華商場(chǎng)，樂購(gòu)等，以及鄉(xiāng)龍華路、龍華西路、天鑰橋路等沿街鋪面和機(jī)場(chǎng)門口的一個(gè)集貿(mào)市 場(chǎng)。項(xiàng)目目前發(fā)售三期住宅，中央島嶼上的三棟 16F 景觀住宅，二梯四戶，約 180 戶，預(yù)計(jì) 2002 年 6 月交房。項(xiàng)目以 2 萬 m2的中央湖泊（后縮水為 萬 m2）作為主要的推廣賣點(diǎn)，成為當(dāng)時(shí)“水景家園”的品牌大案。周邊有眾多公交線路，地鐵、高架、輕軌的鄰近，交通便捷程度不言而喻，徐家匯商圈與上海體育館為本案住戶提供了假日購(gòu)物與休閑娛樂的良好場(chǎng)所。 綜合分析 本案利多點(diǎn)： ? 地理位臵優(yōu)越，出行和購(gòu)物方便。東南靠黃浦江，南臨龍華港，北、西北是待開發(fā)民宅，總面積 20公頃。 由于本案的規(guī)劃設(shè)計(jì)較早，故房型設(shè)計(jì)相對(duì)落后。 本案的配套比較完備，獨(dú)特的“生命綠卡”保健系統(tǒng)吸引了中老年客戶。 簡(jiǎn)述 本案位于徐匯區(qū)龍華路，宛平南路，近內(nèi)環(huán)線高架。 體育健身場(chǎng)所 上海體育館、上海游泳館、上海體育場(chǎng)，各高校運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，民營(yíng)、私營(yíng)的各種運(yùn)動(dòng)娛樂場(chǎng)所。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 18 三、龍華地區(qū)住宅市場(chǎng) （一） 區(qū)域概述 龍華地區(qū)位于徐匯區(qū)東南部。 價(jià)格帶 區(qū)域內(nèi)的早期開發(fā)的個(gè)案，行情價(jià)在 45006500 元 /平方米，價(jià)格落差幅度較大。圍合式庭 院形式布臵的“春、夏、秋、冬”四季景觀綠地和中央綠化完美結(jié)合，成為斜土路地區(qū)規(guī)劃數(shù)一數(shù)二的明星個(gè)案。不過隨著這些年來大量開發(fā)商的涌入，積極參與到該地區(qū)的改造和開發(fā)，城市形象和地段價(jià)值得到了顯著的提高。以濃郁的老上海租界區(qū)遺風(fēng)作為賣點(diǎn)的新汾陽(yáng)公寓9900— 12000 元 /平方米的價(jià)格真實(shí)體現(xiàn)了 豪宅的尊貴性。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 14 房型： 專為層峰人士度身打造的高檔住宅，產(chǎn)品本身的特殊性較大，對(duì)房型設(shè)計(jì)方面的考量明顯不如對(duì)地段、環(huán)境、規(guī)劃、立面等方面的關(guān)注程度。目前主力在售的商品住宅項(xiàng)目不多，代表物業(yè)為“徐匯高公館”、“明園世紀(jì)城二期”。區(qū)域的個(gè)案價(jià)格經(jīng)歷了一個(gè)高 低 高的發(fā)展歷程，97 年天際花園曾賣過 8000 元 /平米以上的價(jià)格， 98— 2000 年，受外資外銷房大幅降價(jià)的影響，區(qū)域內(nèi)一些品質(zhì)稍遜的個(gè)案也紛紛跌價(jià)，天鑰橋路上的個(gè)案價(jià)格都在 6000 元 /平方米以下。 房型： 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 12 早期點(diǎn)式和蝶形高層產(chǎn)品占主力的狀況決定了區(qū)域內(nèi)早期個(gè)案總體房型的設(shè)計(jì)水平的不高，部分單元朝向存在著嚴(yán)重的問題。大盤的開發(fā)作為徐家匯樓市一道亮麗的風(fēng)景線受到了業(yè)內(nèi)外人士的普遍關(guān)注。 2000 年，徐匯區(qū)商品房竣工面積 120 萬平方米，銷售面積 萬平方米，成交近 萬套。特別是肇嘉浜路以北域在 1914 年后成為法租界的范圍，時(shí)至今日，這里仍是徐匯區(qū)乃至全市的高檔住宅聚集區(qū)。 九號(hào)線具體走向：南浦站 大木橋路 陜西南路 光新路 滬太路 大場(chǎng)，是中心區(qū)南北向疏解線。 大力推進(jìn)新一輪新興住宅小區(qū)建設(shè)，加強(qiáng)前瞻性 、全局性和戰(zhàn)略性研究，塑造品牌小區(qū)，突出以人為本的理念，讓 “ 住在徐匯 ” 深入人心，使徐匯區(qū)高級(jí)住宅區(qū)的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)在時(shí)間上得以持續(xù)，空間上進(jìn)一步拓展。 未來規(guī)劃 “ 十五 ” 期間， 徐匯 區(qū)將以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，按照高起點(diǎn)規(guī)劃、高質(zhì)量建設(shè)、高水平管理，完善城市形態(tài)建設(shè)，強(qiáng)化城市功能開發(fā)，提高城市管理水平?；春Ｂ飞虡I(yè)街（徐匯段）名流商品云集，成為“時(shí)尚、流行、高雅”的象征。 圖 1 徐匯區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)土地等級(jí)示意圖 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 5 （二） 區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施 現(xiàn)狀 A、道路交通 ? 交通主干道 ? 華 山 路：徐家匯廣場(chǎng) 北京西路 ? 漕溪北路：徐家匯廣場(chǎng) 中山西路 ? 衡 山 路：徐家匯廣場(chǎng) 常熟路 ? 復(fù) 興 路：華山路 外灘 ? 淮 海 路：人民廣場(chǎng)