偉業(yè)-成都新國際化休閑新城項目提案-wenkub
2023-03-10 14:38:51 本頁面
【正文】 偉業(yè)投資顧問副總經(jīng)理 項目負責人 47 Ⅳ. 偉業(yè)當前服務大盤項目及操作案例 下篇 項目合作 Ⅰ. 偉業(yè)所提供的服務內(nèi)容和工作方法 ? 服務內(nèi)容 ? 工作方法 服務內(nèi)容 在綜合考慮本項目特征及所面臨的核心問題基礎(chǔ)上，結(jié)合別墅項目操作過程中的關(guān)鍵點和難點，此次偉業(yè)所提供的服務內(nèi)容包括以下三個階段： 第一階段：市場與產(chǎn)品定位初步階段 1. 基礎(chǔ)研究 ① 項目分析（用地、區(qū)域規(guī)劃發(fā)展、政策、開發(fā)商需求等） ② 市場分析 ? 北京別墅市場現(xiàn)狀特征與發(fā)展趨勢預測分析 ? 項目所處競爭區(qū)域分析 ? 典型案例研究 ? 目標客戶初步分析 ③ 別墅產(chǎn)品專題研究 2. 綜合分析與定位假設提出（項目優(yōu)劣勢分析、初步靜態(tài)測算） 3. 定位的提出（包括整體定位，初步的市場與產(chǎn)品定位） 4. 配合金隅確定相關(guān)設計單位 37 服務內(nèi)容 第二階段：定位深化與規(guī)劃方案設計跟進 1. 定位深化研究 ① 重點案例研究（主要從市場競爭、產(chǎn)品等角度對案例進行深入研究） ② 目標客戶深入訪談專題研究 ④ 別墅產(chǎn)品專題深入研究 ⑤ 市場與產(chǎn)品定位修正與深化 2. 其它相關(guān)專題研究（例如單體、園林等） 3. 規(guī)劃方案設計跟進 4. 動態(tài)測算以配合分期開發(fā)計劃 38 服務內(nèi)容 第三階段：單體及各項設計深入跟進 1. 產(chǎn)品相關(guān)專題研究 ① 酒店專題 ② Golf專題 ③ 配套設施專題等 2. 繼續(xù)目標客戶需求專題研究，以指導單體及其它專項設計 3. 包括單體及各專項設計跟進 39 工作方法 ? 整體的工作方式采取“互動、刷油漆”的方式，強調(diào)定位以及設計方案的不斷深化； ? 發(fā)揮偉業(yè)全程產(chǎn)品設計跟進的能力，實現(xiàn)與甲方和設計方三方的有效互動，保證定位理念在產(chǎn)品中給予充分體現(xiàn)； ? 強調(diào)專題研究的重要性，例如客戶需求專題、別墅建筑風格專題、酒店配套專題、 Golf專題等，隨工作需要可以隨即調(diào)整。 31 產(chǎn)品初步建議 規(guī)劃初步建議 會所用地 酒店用地 ?建議用地位臵進行調(diào)整！ 會所與酒店統(tǒng)一考慮； 每個組團分散設臵一些必要的商業(yè)配套； 保證別墅區(qū)內(nèi)有較好的景觀綠化環(huán)境。 ? 偉業(yè)顧問綜合多年高端物業(yè)和別墅物業(yè)的操作經(jīng)驗，結(jié)合其他專業(yè)機構(gòu)，可以對各個流程中的專業(yè)環(huán)節(jié)給與專業(yè)和全面的顧問服務和資源支持。 偉業(yè)優(yōu)勢： 對于西南市場的重視和多個大盤開發(fā)長期跟進服務的經(jīng)驗，使得我們有信心與開發(fā)商共同進行項目的推進。 3. 開發(fā)調(diào)整階段 —— 大盤項目開發(fā)的周期非常長，所面對的問題也非常廣泛，因此長期跟進和不斷的調(diào)整是不可避免的，偉業(yè)可以提供長期戰(zhàn)略性服務。 ? 板塊特征明顯 從傳統(tǒng)的別墅區(qū)到新興的別墅發(fā)展帶，板塊格局逐漸形成。 ? 政策風險 政府政策對于市場的影響也是本項目操作的風險之一。 21 三． 項目風險認識 上篇 規(guī)劃設計中要考慮的不僅僅是要考慮區(qū)域的現(xiàn)狀特征，未來發(fā)展趨勢，而且要結(jié)合定位，提煉出差異性的亮點和核心價值，更要預先考慮到目標客戶的生活方式、審美要求、功能要求和購買心理特征，最后還要考慮整體社區(qū)的分區(qū)和分期，業(yè)態(tài)互動關(guān)系，以及與競爭項目的競爭差異化要求。 19 項目核心問題 從三個代表導出的核心問題： 根據(jù)前面對項目特性的分析，我們針對本項目未來的工作將圍繞以下幾個核心問題展開： ? 問題一：如何把握城市化進程下的各種物業(yè)市場走勢？ 房地產(chǎn)市場發(fā)展瞬息萬變，本項目 要開發(fā)商對于項目所處的市場環(huán)境具有清晰的認識，包括供應量、價格走勢、分布特征、競爭環(huán)境、政策等方面準確把握，同時具有足夠的前瞻性，才能確保項目的定位符合市場并適度超前，在未來的市場格局中占據(jù)先機。所謂“本土國際化”，即以本地文化為主導的，具有國際化視野和認知高度的生活意識模式，對本項目而言，客群應該是以中國文化為主導文化，但是普遍具有國際化的教育、工作或者生活背景的高端人群。 ?『主題商業(yè)』、『精致酒店』、 『休閑娛樂中心』 在復合開發(fā)中，非居住類業(yè)態(tài)往往對項目的成敗起到至關(guān)重要的影響，因此本項目開發(fā)中，商業(yè)和酒店類物業(yè)的規(guī)劃和開發(fā)是關(guān)鍵。 16 項目特性分析 三個代表之一：城市化浪潮下的新興副都心 本項目將是成都郊區(qū)城市化進程新城建設的典型代表 ?『城市中的島嶼』、『城市港灣』 隨著城市化進程逐漸提速，成都城市重心不斷向東和南遷移，包括周邊交通配套的迅速完善，以及本項目開發(fā)對區(qū)域所帶來的影響，項目所在地目前非常明顯的郊區(qū)田園感，將逐漸呈現(xiàn)越來越明顯的城市化特征，進而形成新的城市副都心。 ?『動態(tài)』 目而言，可謂為微型城鎮(zhèn)的開發(fā)，尤其針對高端物業(yè)來講，開發(fā)周期將持續(xù)較長時間，因此對于本項目而言，動態(tài)的，具有前瞻性的結(jié)合區(qū)域發(fā)展來分析市場和產(chǎn)品研究顯得更為重要。 13 項目特性分析 特性二：水環(huán)境優(yōu)越 關(guān)鍵詞： ?『皇冠湖生態(tài)走廊』 水環(huán)境往往和生態(tài)概念不可分割，因此本項目結(jié)合區(qū)域地形，可打造出皇冠湖生態(tài)區(qū)，與環(huán)城市綠化隔離帶、“龍泉山”風景區(qū)、“天鵝湖”等若干綠色生態(tài)資源一起，構(gòu)成區(qū)域的綠色生態(tài)屏障。 11 項目特性分析 特性一：區(qū)位優(yōu)勢明顯 關(guān)鍵詞： ?『休閑度假』 成都本來就是一個休閑都市，而在成都，龍泉區(qū)域也是一個休閑氣氛很濃的區(qū)域，龍泉山、龍泉湖、大大小小的“農(nóng)家樂”、洛帶古鎮(zhèn)等，都為項目區(qū)域奠定了很好的休閑認知基礎(chǔ)。 項目認識 項目背景條件 本項目隸屬成都龍泉驛片區(qū)，位于龍泉街，距龍泉市區(qū)約 2KM ? 用地性質(zhì)：綜合用地 ? 建設用地面積：約 ? 建筑控制面積：總建筑面
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