【正文】 國(guó) 3大中心之一，據(jù)說是中國(guó)的最后一個(gè)）等。? 法國(guó)安龍保險(xiǎn)更是將中國(guó)區(qū)總部設(shè)在成都，渣打銀行、匯豐銀行等知名金融機(jī)構(gòu)紛紛在成都設(shè)立區(qū)域總部。在全球經(jīng)濟(jì)一體化和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的背景下，作為 “西部之心 ”的成都城市發(fā)展模式、產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨向也在發(fā)生根本性的變化：p 成都成為西部 “頭腦城市 ” 全球產(chǎn)業(yè)向中國(guó)轉(zhuǎn)移重點(diǎn)從制造業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)p 今天中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不僅要強(qiáng)化先進(jìn)制造業(yè)這個(gè) “ 硬 “ 功能，更要強(qiáng)化研發(fā)、營(yíng)銷、商務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)的 “ 軟 “ 功能。– 已建有 18家賓館，其中五星級(jí)賓館 5家，四星級(jí)賓館 6家。牧馬山有三個(gè)突出的特點(diǎn)： 臨空化、高端化、頭腦化 。 與臨空居住區(qū)的關(guān)系： 就整個(gè)航空城的臨空居住區(qū)來看，由于緊鄰機(jī)場(chǎng)，受開發(fā)強(qiáng)度、建筑密度和建筑形態(tài)的限制，牧馬山只能作為發(fā)展別墅和低密度住宅用地，同時(shí)由于高爾夫球場(chǎng)等高端設(shè)施的配套，造就了牧馬山作為高尚別墅區(qū)的機(jī)遇，而這是航空城內(nèi)其它臨空居住板塊所無法比擬的。 216。 牧馬山板塊與航空城內(nèi)其它板塊的關(guān)系：216。 臨空商務(wù)區(qū)216。 航空城的功能分區(qū)：216。 隨著第五航權(quán)的開放，成都以雙流為核心所打造的 “ 西部航都 ” 的地位將越加鞏固， 雙流加快了融入國(guó)際化的腳步 。 天津、深圳、福州、廈門 等很多城市也相繼提出建設(shè)航空城，發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)的計(jì)劃。[鏈接 ]： 中國(guó)建設(shè)航空城的浪潮風(fēng)起云涌 首都航空城 規(guī)劃面積為 100平方公里，由首都機(jī)場(chǎng)集團(tuán)公司與順義區(qū)政府共同打造。p 城市機(jī)遇包括產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇、文化的機(jī)遇、地產(chǎn)模式的機(jī)遇三大類。p 在成都成為 “西部之心 ”的今天，在雙流成為 “西部航都 ”快速發(fā)展的今天，牧馬山要找到自己的機(jī)遇，就必先了解成都的城市機(jī)遇和西部航都的產(chǎn)業(yè)機(jī)遇，并把它承接過來，才是發(fā)展之路！p 已經(jīng)經(jīng)歷十多年發(fā)展的牧馬山，在新的歷史時(shí)期需要 “重修廟宇，再塑金身 ”。將以 2023年奧運(yùn)會(huì)為契機(jī)，基本建成航空城，它將使首都機(jī)場(chǎng)成為中國(guó)內(nèi)地最大的貿(mào)易自由港（經(jīng)濟(jì)特區(qū)），北京 “十一五 ”規(guī)劃將首都航空城作為北京重點(diǎn)發(fā)展的六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)之一。（ 3）成都以雙流為核心打造 “ 西部航都 ” 成都成為中國(guó)航空 “ 第四極 ” ，雙流縣作為成都市臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的主體，以打造 “ 西部航都 ” 為契機(jī)，構(gòu)建中國(guó)西部最發(fā)達(dá)的臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，將成為中國(guó)西部臨空經(jīng)濟(jì)第一城，成為整個(gè)西部地區(qū)航空運(yùn)輸與臨空經(jīng)濟(jì)規(guī)模最大、能級(jí)最高的樞紐與中心。中國(guó)西部航空城? 中國(guó)西部航空城的范圍包括：航空港物流園區(qū)、商貿(mào)集中發(fā)展區(qū)、工業(yè)集中發(fā)展區(qū)、東升城市組團(tuán)的部分區(qū)域、華陽城市組團(tuán)的部分區(qū)域、 牧馬山組團(tuán) ，占地約 100平方公里 。 航空物流區(qū)216。 臨空文化區(qū)216。 與臨空工業(yè)區(qū)和臨空物流區(qū)的關(guān)系： 航空城的工業(yè)區(qū)和物流區(qū)是航空城中的 “ 車間 ” 和 “ 倉(cāng)庫(kù) ” ，在臨空經(jīng)濟(jì)中扮演的是 ” 軀干 “ 的角色，在工業(yè)區(qū)和物流區(qū)中也有部分辦公區(qū)域，然而對(duì)于大型企業(yè)來說，牧馬山良好的生態(tài)環(huán)境和高端的配套設(shè)施，對(duì)企業(yè)的高端辦公機(jī)構(gòu)和管理部門有很強(qiáng)的吸引力。 與臨空文化區(qū)的關(guān)系： 臨空文化區(qū)，航空城中的文化區(qū)是成都最大的大學(xué)城板塊，有眾多的科研院所和研究機(jī)構(gòu)，屬智力密集區(qū)域。216。 緊鄰上海虹橋機(jī)場(chǎng)的虹橋地區(qū)是集涉外經(jīng)貿(mào)、商務(wù)、會(huì)展、賓館、商業(yè)、娛樂于一身的 臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，也是上海發(fā)展 頭腦經(jīng)濟(jì) 和 高端產(chǎn)業(yè) 最集中的地區(qū)： – 入駐的企業(yè)和辦事機(jī)構(gòu)約為 3000家，其中外資企業(yè)和機(jī)構(gòu)約占 47％，國(guó)際 500強(qiáng)企業(yè)中的 3M、聯(lián)合利華、通用電器、英特爾等公司在此設(shè)有辦事機(jī)構(gòu)。[鏈接 ]：上海虹橋的臨空商務(wù)區(qū)虹橋地區(qū)西郊賓館長(zhǎng)寧擁有的五星級(jí)酒店數(shù)量占上海的六分之一。它們將推動(dòng)制造業(yè)從產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的低端向高端跨越（微笑曲線）。城市定位向 “頭腦城市 ”轉(zhuǎn)變p 252。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)通過創(chuàng)意活動(dòng)，將設(shè)計(jì)、技術(shù)、制造、商業(yè)、文化和藝術(shù)等活動(dòng)融為一體，按照市場(chǎng)化運(yùn)作模式，創(chuàng)造性的開發(fā)和利用，是城市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的新載體，是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分。? 創(chuàng)意之都和創(chuàng)意城市在中國(guó)風(fēng)起云涌 。 未來城市最具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的定位已不僅是類似區(qū)域政治中心、經(jīng)濟(jì)中心、文化中心等概念，在文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的迅速拉動(dòng)下，創(chuàng)意城市將是未來城市最具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的一個(gè)新定位。 2023年 9月，中國(guó)城市論壇北京峰會(huì)將以 “創(chuàng)意城市、人文生活 ” 為主題。? 深圳 ：將文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園建設(shè)列為 “ 文化立市 ” 的重要內(nèi)容。重慶的迫切態(tài)度可見一斑。這里是手工業(yè)創(chuàng)意人群的天堂。任何一個(gè)網(wǎng)絡(luò)游戲發(fā)展商都不會(huì)忽略成都。一系列的發(fā)展態(tài)勢(shì)表明，成都正以較強(qiáng)的綜合實(shí)力，以 “西部之心 ”的姿態(tài)正成為西部的 “頭腦城市 ”。 依賴中心商務(wù)區(qū)提供服務(wù)，依靠工業(yè)園生產(chǎn)和銷售產(chǎn)品，在消費(fèi)者和中間市場(chǎng)提供服務(wù)。[鏈接 ]： 有統(tǒng)計(jì)顯示，在 美國(guó) 從 1975年到 1999年，紐約市中心區(qū)公司總部的集中程度降低了 50％；芝加哥中心區(qū)也降低了 25％。其他 很多著名的公司也都在遠(yuǎn)離市中心的郊區(qū)設(shè)立公司總部 ，如朗訊、摩托羅拉、英特爾、微軟、思科等。而智力密集型企業(yè)在上地、亦莊、望京等地尋找 “ 新巢 ” 已成趨勢(shì)。? 特點(diǎn) ：具有低層、低密度、低容積率、高綠化率 “ 三低一高 ” 的特征，創(chuàng)新性地營(yíng)造出一個(gè)新型生態(tài)、個(gè)性化、智能化的商務(wù)辦公園區(qū)。 縱觀成都市郊，牧馬山新城具有發(fā)展綠色生態(tài)辦公區(qū)（ EOD) 的潛質(zhì)。大件路老川藏路云嶺路 牧山路分析 ：從牧馬山現(xiàn)有的區(qū)位交通來看，由于老川藏路和大件路道路等級(jí)較低，車流較多，從市中心到牧馬山的交通成本和時(shí)間成本較大、可達(dá)性差，無形中造成牧馬山的邊緣化和末端化。 原有定位和規(guī)劃：? 定位： 牧馬山上一輪按照 “ 旅游新城 ” 的性質(zhì)來規(guī)劃，定位為旅游、居住、文體為主，休閑、療養(yǎng)為輔的現(xiàn)代化、多功能的新型山水新城。此外作為 “西部航都 ”的一個(gè)組團(tuán)，在原有定位中也無法體現(xiàn)。252。南部副中心CBD牧馬山龍泉驛東升 機(jī)場(chǎng)高新西區(qū)武侯科技園高新南區(qū)西航港溫江郫縣?從 城市產(chǎn)業(yè) 分布來看，牧馬山處于 “高新西區(qū) —— 武侯科技園 —— 西航港開發(fā)區(qū) —— 高新區(qū)（南區(qū)） ”的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶（走廊）上， “近水樓臺(tái) ”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使得 牧馬山會(huì)吸引部分高新企業(yè)的進(jìn)駐 。 牧馬山黃龍溪航空城雙黃路文化休閑走廊因此牧馬山處于 “兩城兩帶 ”（南部新城和航空城，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶和雙黃路文化休閑帶）上，特殊的區(qū)位條件造就了牧馬山處于 “承上啟下，左右逢源 ”的成都城市發(fā)展結(jié)點(diǎn)上，也造就了牧馬山不尋常的歷史使命。– 人文資源優(yōu)勢(shì) ，應(yīng)天寺的佛教文化和張飛牧馬的三國(guó)文化，使牧馬山擁有深厚的文化底蘊(yùn)。? 運(yùn)營(yíng)模式亟待提升 ： 政府的主導(dǎo)作用在先期發(fā)揮了巨大的作用，但不能永遠(yuǎn)以政府為主導(dǎo)，政府不可能為牧馬山的發(fā)展做持續(xù)性的資金投入，同時(shí)由于政府長(zhǎng)期的單一主導(dǎo)開發(fā)，招商零散，開發(fā)無序，沒有形成很好的投入產(chǎn)出機(jī)制，政府收益與投入不成比例。? 不僅是展示雙流和成都新形象的王牌寶地，更是成都和西部融入全球化的橋頭堡。提升模式，加強(qiáng)市場(chǎng)化手段，以政府主導(dǎo)變?yōu)檎龑?dǎo)，以城市營(yíng)銷的理念，整體包裝、推廣，再造牧馬山的品牌，擴(kuò)大牧馬山在全國(guó)和世界的知名度，讓世人聚焦牧馬山。 創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)216。 四川省和成都市的中高端政務(wù)會(huì)議216。 大中型企業(yè)的 CEO官邸p 居住市場(chǎng)216。 需要在成都置業(yè)的外來中高端人士p 休閑游憩市場(chǎng)216。? 土地資源一覽表：– 已建設(shè)用地面積： 3017畝– 在建設(shè)用地面積： 2050畝– 未建設(shè)用地： 11026畝? 已出讓土地面積： 3266畝? 未出讓土地面積： 7760畝? 未出讓土地用地性質(zhì)：– 休閑用地（ 3460畝）：地塊 1 1 2 28– 居住用地（ 2700畝）：地塊 1 2 3 3 38– 商務(wù)會(huì)展用地（ 800畝）：地塊 26– 教育用地（ 600畝）：地塊 17– 文化娛樂用地（ 200畝）：地塊 3439103437 36381118191724282526333223352913 15 1612 20893212221546714273031一、土地分析未出讓土地歷史已建設(shè)用地出讓已建設(shè)土地出讓未建設(shè)土地圖 例附表 : 牧馬山開發(fā)土地利用情況已建 在建 未建 空地地塊編號(hào) 項(xiàng)目名稱 畝數(shù)地塊編號(hào) 項(xiàng)目名稱 畝數(shù)地塊編號(hào) 項(xiàng)目名稱 畝數(shù)地塊編號(hào) 畝數(shù)3 警校 260 1 中航 380 2 拓?fù)?100 10 804 牧馬山莊 110 5 西航管理局 400 7 郵政電信局 50 11 3012 藝?yán)实袼?12 6 薩爾斯堡 160 8 英格爾 56 17 60014 天然氣一期 20 16 半山衛(wèi)城 250 9 市統(tǒng)建辦 80 18 150015 川音美院 400 23 易城 360 13 華新國(guó)際日月城 100 19 40020 應(yīng)天寺 30 29維也納森林別墅 500 22 綠野牧歌 220 24 50021 川交醫(yī)院 35 　 　 27 醫(yī)院用地 100 25 160032 已建城鎮(zhèn) 350 　 　 30 鷹聯(lián)航空 210 26 80039 高爾夫一期　 1800　 　 　 31 國(guó)航 800 28 250　 　 　 　 33 城鎮(zhèn)安置 1200 34 200　 　 　 　 35 中海公司 350 36 300　 　 　 　 　 　 37 300　 　 　 　 　 　 38 1200總計(jì) 3017 2050 　 3266 　 7760分析：（ 1） 從土地存量上來看，牧馬山剩余可供開發(fā)出讓的建設(shè)用地規(guī)模較小，只有 7760畝，而剩余土地中還有眾多的公建用地、綠地和基礎(chǔ)建設(shè)用地（如牧山湖就占地 450畝），這樣可供進(jìn)一步開發(fā)的可經(jīng)營(yíng)土地面積就更加有限；牧馬山原有定位于 “ 旅游新城 ” ，因此綠地和公園占地比例較高，但是作為西部航都的一個(gè)功能組團(tuán)，牧馬山必須承載更多的歷史使命，必須承擔(dān)更多的功能，也需要更多的土地去經(jīng)營(yíng)，因此 我們建議在尊重原有規(guī)劃大格局不變和保證整體生態(tài)環(huán)境景觀的前提下，適度擴(kuò)大建設(shè)用地的規(guī)模，新增 1410畝（ 9170畝）， 從而降低政府投入，擴(kuò)大土地運(yùn)營(yíng)收入。西區(qū)東區(qū)已建設(shè)現(xiàn)狀區(qū)域新增可經(jīng)營(yíng)土地地塊牧馬山兩大分區(qū)原有規(guī)劃圖變動(dòng)后的規(guī)劃適意圖牧馬山土地價(jià)值變化趨勢(shì)? 牧馬山地價(jià)變動(dòng)趨勢(shì) 牧馬山開發(fā)房地產(chǎn)土地價(jià)格經(jīng)歷了四個(gè)階段：– 第一階段： 1994－ 2023年，山地： /畝，平地： /畝– 第二階段： 2023年， 11－ 15萬 /畝– 第三階段： 2023－ 2023年， 24－ 26萬 /畝– 第四階段： 2023年， 40萬 /畝? 牧馬山與周邊的土地價(jià)格比較（2023年）216。 溫江地價(jià)： 90－ 115萬 /畝216。 外部因素 ：① 區(qū)域因素 ，周邊地區(qū)地價(jià)提升的拉動(dòng)。以前由于牧馬山處在飛機(jī)航道之下，噪音影響因素較大，但是隨著機(jī)場(chǎng)二跑道的修建，跑道將向東延伸 ，噪音因素得到緩解，牧山路以東的土地價(jià)值將會(huì)釋放。分析 ：進(jìn)一步提升牧馬山土地價(jià)值的主要因素252。④ 市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)模式的明晰，區(qū)域運(yùn)營(yíng)主體（城市運(yùn)營(yíng)商）的有力推進(jìn)。后續(xù)土地整理成本分析 A、基本投入 (必須投入 ): 基本投入包括道路成本、景觀成本和其它成本等。 – 長(zhǎng)興路 ：長(zhǎng) ，土地面積 ，需投入 5310萬。 合計(jì)： 道路長(zhǎng)度道路長(zhǎng)度 ，土地面積公里，土地面積 ，需投入，需投入 。億元。– 政府運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 ：牧馬山 16平方公里，每平方公里投入 100萬元，總計(jì)需投入 1600萬 。– 牧山湖步行橋 ：長(zhǎng) 350米，需投入 500萬 。共計(jì)投入 。– 主要道路兩邊的 “穿衣戴帽 ”：需投入 500萬 。– 楊柳河整治及河岸綠化 ：長(zhǎng) 2公里，需投入 200萬。 以上的 B(追加投入 )總計(jì)：約 （ ）億元? 綜合以上因素分析，如運(yùn)作得當(dāng)，牧馬山的土地價(jià)值將會(huì)得到不同的釋放。 每畝土地的投入多追加 5萬萬 （從 13萬），則每畝土地價(jià)值可進(jìn)一步溢價(jià)為 20－－ 40萬萬 ，因此我們認(rèn)為， 對(duì)于牧馬山的土地開發(fā)，必須放眼于長(zhǎng)線發(fā)展，必須舍得對(duì)牧馬山加大投入，以求獲得更高的回報(bào) 。? 先建設(shè)牧山湖和湖岸景觀的綠化美化，再出讓湖岸的土地。? 注重對(duì)牧馬山文化價(jià)值的挖掘和品牌的營(yíng)銷，區(qū)域價(jià)值的提升也會(huì)拉動(dòng)土地價(jià)值的提升。牧馬山新城的商業(yè)與形象中心，牧馬山需要有一個(gè)地標(biāo)性建筑和象征物（例如廣場(chǎng)）。– 是信息、金融、商務(wù)、交易等服務(wù)功能的集聚或擴(kuò)散中心。? 功能 ： 集商業(yè)、服務(wù)、文化、娛樂、體育、商務(wù)等多種功能于一體。打造鄰里中心是近期商業(yè)格局的發(fā)力點(diǎn) ：牧馬山中心區(qū)及周邊地區(qū)有大量即將形成的人口導(dǎo)入（如航空城物流園區(qū)、大學(xué)城、眾多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目、商務(wù)等帶來的人口），而目前整個(gè)航空城都還沒有一種現(xiàn)代化、新穎的商業(yè)形態(tài)。? 是成都最大的酒店集群、最大的會(huì)議中心和最大的培訓(xùn)中心。構(gòu)成：根據(jù)牧馬山的資源、定位及功能分布建議濱湖休閑板塊分為以下四部分 ：天府宴賓樓（約 100畝）牧山湖酒店公寓（約 65畝）濱湖休閑板塊A、水岸新天地