【正文】 ：全面性，便利性 四、商業(yè)部分主題概念 一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標 二、項目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系 第一部分 商業(yè)概念篇 商業(yè)分區(qū)域概念定位 —— 業(yè)態(tài)組合 區(qū)域級中心商業(yè)區(qū)： 行業(yè)業(yè)態(tài)為項目的一級主力業(yè)態(tài)，如家世界等，并配以次級主力業(yè)態(tài)，以娛樂（ KTV、電玩、兒童樂園等）、影院、精品街、酒吧等幾大主力業(yè)態(tài)共同支撐中心商業(yè)的發(fā)展； 特色休閑區(qū)： 業(yè)態(tài)主要以西餐廳、咖啡廳、西點屋、瑜伽養(yǎng)生室、 SPA、培訓機構(gòu)、影院、婚紗店、花房、書吧等輕型業(yè)態(tài)，另外還可以增加青春時尚型的休閑娛樂業(yè)態(tài)，比如類似于嘉年華的青年樂園； 社區(qū)配套商業(yè)（商業(yè)類配套、生活類配套）： 此區(qū)域的業(yè)態(tài)相對來說比較多，基本上涵蓋了所有能進社區(qū)的各行業(yè)，如中式餐飲、美容美發(fā)、藥店、診所、便利店、銀行、音像店、足療、服裝飾品等多種業(yè)態(tài)，我們將針對上述業(yè)態(tài)并結(jié)合各分區(qū)功能，劃分成商業(yè)類與生活類的配套業(yè)態(tài)； 四、商業(yè)部分主題概念 一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標 二、項目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系 第一部分 商業(yè)概念篇 商業(yè)分區(qū)域概念定位 —— 消費群體 消費目標客戶青年時尚消費群10%本社區(qū)居民50%東南部居民10%周邊居民30%本社區(qū)居民周邊居民東南部居民青年時尚消費群四、商業(yè)部分主題概念 一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標 二、項目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系 四、商業(yè)部分主題概念 一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標 二、項目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系 第一部分 商業(yè)概念篇 商業(yè)分區(qū)域概念定位 —— 各區(qū)域商戶支持 類別 業(yè)態(tài)類 型 概念支持商戶名稱 需求面積 備注 ENERGY—ZONE 健身 浩沙健身、奇跡健身、中體倍力 3000以上 婚紗影樓 薇薇新娘、米蘭春天婚紗、仙杜麗娜婚紗 800平米左右 影院 好利友、新影聯(lián)、星美院線 4000平米 只談合作 運動休閑 勝利之星 2023 只談合作 酒店 瑞爾威連鎖酒店、莫泰酒店 10000 超市 家世界、物美、麥德龍 15000 下沉斜軸景觀商業(yè)街 餐飲 有知有味、德川家日本料理、東北餃子王、天外天、大成永和、吉野家、 RITA意餐、味百咖喱、半畝園、渝信、金百萬、口齒留香、肯德基、麥當勞、宏狀元 300500、渝信 2023平米 茶藝、茶莊 五福茶藝、吳裕泰、張一元、天福茗茶、中茶集團、露雨軒 茶莊 100平米左右、茶藝5001000平米左右 休閑咖啡 耶士德、上島、百怡、外灘風尚 主題超市、便利店 屈臣氏、 71快客、聯(lián)華 300 美容美發(fā) 依貝佳、新仙娜美容美發(fā)、雪丹、圣心、馬華纖體 300400 寵物店 酷迪寵物 100150 服裝、服飾 阿瑟斯、班尼路、佐丹奴、羅賓漢、真維斯等、李寧、安踏、 80150 sociality consumption 琴行 梅斯琴行 300以上 眼鏡店 雪亮眼鏡、明朗眼睛、光明島 80150 藥店 同仁堂、天天好 100、天天好為 1000平米以上 第一部分 商業(yè)概念篇 四、商業(yè)部分主題概念 一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標 二、項目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系 通過本章節(jié)對項目概念的深入研究 ， 為項目后期整體推廣策略的制定及租售策略的深化提供了良好的指導性 ， 在后續(xù)報告中將圍繞整體訴求點進行銷售 、 招商策略的制定 。 四、商業(yè)部分主題概念 一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標 二、項目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系 工作性質(zhì)列表行政管理17%策劃人24%技術(shù)人員6%項目管理者19%其他8%營銷人員26%行政管理項目管理者策劃人營銷人員技術(shù)人員其他第一部分 商業(yè)概念篇 客戶群 —— 前期調(diào)研結(jié)果分析 在對本社區(qū)的認知度方面，最吸引他們的依次是緊湊型戶型 19%，健康型住宅 18%， 開放自由的價值觀 17%，美式街區(qū)生活 15%，休閑娛樂一體的商業(yè)配套 10%， 可見此部分被訪者對于本區(qū)域具備較強的認知度，除了對住宅本身的認知外，他們還對本社區(qū)所宣傳的開放自由的美式街區(qū)生活具備較強的認知，向往此種國際生活方式。他們會毫不吝惜地把大筆財富投資在他們認為是需求的資產(chǎn)上，但如果只是把錢用在滿足欲求上，于他們看來那是俗氣的爆發(fā)戶或愛炫耀的無知者的做法，有教養(yǎng)的人只會把錢用在必需品上。 優(yōu)勢深挖 售價提升 租金提升 品牌打造 經(jīng)濟效益 效益提升 概念營造 概念訴求 賣點提煉 價值最大化 品牌提升 后期售價提升 四、商業(yè)部分主題概念 一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標 二、項目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系 第一部分 商業(yè)概念篇 項目整體是按照城市街區(qū)尺度來進行規(guī)劃設(shè)計的，營造的是美式的街區(qū)生活感覺 ，并切實地落實到每一個細節(jié)上去。 1 23 北京高盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 沿海 達到真正意義上的 “時尚、自由、浪漫、健康的城市居住和生活演義” 其中，貫穿前后的核心主張為： ?開放的街區(qū)，自由的活著（ block 創(chuàng)意格局 私密性的空間 開放性的交往空間） ?賽洛城 —— 年輕一族在東部地區(qū)高品質(zhì)的生活聚集區(qū) ?綠色、環(huán)保、健康的生活品質(zhì) 四、商業(yè)部分主題概念 一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標 二、項目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系 第一部分 商業(yè)概念篇 優(yōu)勢深挖 各優(yōu)勢點請參見報告文本 四、商業(yè)部分主題概念 一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標 二、項目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系 第一部分 商業(yè)概念篇 四、商業(yè)部分主題概念 一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標 二、項目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系 第一部分 商業(yè)概念篇 概念訴求 概念訴求 延續(xù)前期所提出的美式街區(qū)“開放的街區(qū)，自由的活著” 。 四、商業(yè)部分主題概念 一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標 二、項目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系 第一部分 商業(yè)概念篇 客戶群 —— 總體 四、商業(yè)部分主題概念 一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標 二、項目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系 文化層次 高 中 低 高 中 低 投 資 客 源 主 力 客 源 暴發(fā)戶階層 高收入低文化 社會精英階層 高收入中文化 新銳階層 中收入中文化 金領(lǐng)貴族階層 高收入高文化 知識英才階層 中收入高文化 初級白領(lǐng)階層 低收入高文化 潛 在 客 源 客群分析 收入水平 第一部分 商業(yè)概念篇 客戶群 —— 前期調(diào)研結(jié)果分析 CBD區(qū)域“新銳”一族所占比例分析：利用代理行客戶資源，我們迅速組織了一次 CBD區(qū)域人群的消費習慣和生活習慣調(diào)查，在對其進行分析后，我們發(fā)現(xiàn)在對“新銳”進行解釋前，大部分人都不認為自己屬于此類人群，但在我們進行解釋后，有 29%的被訪者認為自己絕對是“新銳”一族，有32%的被訪者認為自己應(yīng)該是， 22%的被訪者感覺不確定，只有 17%的被訪者堅定的認為自己絕對不屬于“新銳”一族。 四、商業(yè)部分主題概念 一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標 二、項目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系 購房中最有吸引力的因素15%17%7%19%18%3%10%2%7%2%12345678910 美式街區(qū)生活占 15% 開放自由的價值觀占 17% 豐富多樣的外立面占 7% 緊湊型戶型占 19% 健康型住宅占 18% 運動型會所占 3% 休閑娛樂一體的商業(yè)配套占10% 四季景觀占 2% 開發(fā)商的實力占 7% 擁有自己的幼兒園占 2% 本項目購房者所認為的項目吸引點 根據(jù)上表可以看出，（ 1）此區(qū)域消費者對美式街區(qū)的概念比較認可 （2）對開放自由的價值觀比較認可（ 3）對休閑娛樂一體的商業(yè)配套比較認可 第一部分 商業(yè)概念篇 概念訴求 根據(jù)調(diào)研分析，我們對本區(qū)域未來消費者有了更新的認識，在每天忙碌的工作后，他們最需要的就是休閑放松和交流。 從而為項目品牌價值及經(jīng)濟價值的實現(xiàn)奠定堅實的基礎(chǔ) 。對 3期和 5期進行招商方案制定，根據(jù)情況大量推介商戶 制定 37期的詳細招商方案，達到整體項目招商成功，達到正常開業(yè)效果 招商方案及目標 項目一、二期商鋪租金均價為 /天 /平米 第二部分 營銷計劃篇 一、招商運作計劃 二、銷售運作計劃 招商方案目標 招商業(yè)態(tài)細化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠期招商計劃 本小結(jié)詳細闡述了各區(qū)域、各鋪位的業(yè)態(tài)細分、可行性商戶等眾多業(yè)態(tài)細化方案。 Rue Du Bac、榮昌洗衣、北京試劑、雕龍圖片社、奇健休閑健身俱樂部、桐楓煙酒、京衛(wèi)大藥房、香如故魚頭、京客隆、馨泰麗美容館、永樂煙酒、莫奈的花朵、格林威格（韓國干洗）、原動力美發(fā)、好鄰居、新松臺灣料理、好旺角音像、尚美舞蹈瘦身 從周邊項目調(diào)查表中可看出周邊商業(yè)項目的特點為：社區(qū)型商業(yè)較多，大部分項目業(yè)態(tài)規(guī)劃較亂，商戶經(jīng)營效果不是很理想。 平方米） 中式餐飲 西式餐飲 休閑娛樂 生活服務(wù)配套 經(jīng)營商戶租金報價范圍 平均租金報價 根據(jù)市場調(diào)查，周邊有競爭力的項目基本租金都在 /天 /平米 以下為意向商戶報價 第二部分 營銷計劃篇 一、招商運作計劃 二、銷售運作計劃 招商方案目標 招商業(yè)態(tài)細化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠期招商計劃 本項目租金價格提升點： ?從整體商業(yè)的規(guī)劃角度考慮，相對區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)項目，如后現(xiàn)代城、易購空間、金海國際等，本項目的整體規(guī)劃特點明顯，業(yè)態(tài)豐富，主題定位思路明確，既有全長 800多米的美式風情街，又有縱橫交錯、交通動達便利的各條街區(qū)，因此本項目租金水平應(yīng)該略高于其他項目。 第二部分 營銷計劃篇 一、招商運作計劃 二、銷售運作計劃 招商方案目標 招商業(yè)態(tài)細化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠期招商計劃 本項目租金價格提升點： 鑒于以上分析，本項目商業(yè)租金水平相對區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)租金水平的提升系數(shù)如下表： 提升因素 提升比例 項目整體規(guī)劃 5% 大客戶對商業(yè)價值的提升 5% 商戶實際成交價提升因素 5% 其他提升因素 5% 第二部分 營銷計劃篇 一、招商運作計劃 二、銷售運作計劃 招商方案目標 招商業(yè)態(tài)細化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠期招商計劃 本項目物業(yè)租金基準價格： 所謂商業(yè)物業(yè)租金基準價，是指本項目商業(yè)在不考慮項目商業(yè)發(fā)展成熟度、項目運作方式等租金價格的提升因素的條件下，僅僅參照項目區(qū)域商業(yè)發(fā)展水平及經(jīng)營商戶對本項目的意向租金狀況，采用數(shù)學平均方式得到的租金價格。 平方米） 本項目商業(yè)物業(yè)租金基準價 （元 /天 平方米） 提升因素 提升比例 提升值（元 /天 區(qū)域內(nèi)各主要項目平均租金 + 項目 計算方法 數(shù)值 商業(yè)租金基準價（元 /天 第二階段： 針對示范區(qū)（一層及地下一層的招商）（ 20231115—— 2023315） 目的： 示范區(qū)做為整個項目的形象示范，有必要作為招商的先行。 三權(quán)分離 ， 集中管理 發(fā)展商擁有全部或大部分物業(yè)的所有權(quán) ， 商鋪只租不賣或大部分租小部分賣， 由零售企業(yè) 、 制造商 、 經(jīng)銷商承租經(jīng)營商鋪 ， 發(fā)展商委托專業(yè)的商業(yè)管理機構(gòu)承擔商場管理工作 ， 實行所有者 、 經(jīng)營者 、 管理者三方分離是商業(yè)物業(yè)的基本管理模式 。賽洛城是沿海集團在北京的重要開發(fā)項目，不僅要在如此大體量的住宅方面進行運籌帷幄，更要在對其商業(yè)的策劃、營銷中顯示出本項目的魅力所在。并且將根據(jù)對賽洛城的純美式街區(qū)商業(yè)概念的指導，以盡快占領(lǐng)市場為基本原則，打開賽洛城商業(yè)的入市口，實現(xiàn)利潤最大化為最終目標來進行商業(yè)方面的營銷工作。各階段推出的戶型各有特色和賣點，利于各階段的推廣造勢，并且考慮到投資者的不同需求及利潤實現(xiàn)的目標，在綜合分析之后，我們認為漸進式組合營銷