【正文】 1 23 北京高盛房地產開發(fā)有限公司 沿海 賽洛城商業(yè)銷售計劃 匯報 “我們認為下面這些真理是不言而喻的： 人人生而平等 ，造物者賦予他們若干不可剝奪的權利，其中包括 生命 權、 自由 權和 追求幸福 的 權利 … ” 大陸會議 (一七七六年七月四日 ) 美利堅合眾國十三個州一致通過的獨立宣言 白天的 CBD夜晚的賽洛城 白天的 夜晚的賽洛城“日落之后這里如同白晝一樣充滿活力，到處熠熠生輝，恰似一座城市” 第一部分 商業(yè)概念篇 第二部分 營銷計劃篇 第三部分 商業(yè)市場推廣篇 第四部分 海外營銷篇 第一部分、商業(yè)概念篇 concept 第一部分 商業(yè)概念篇 對于本項目的商業(yè)推廣，我們在此的思路就是，通過優(yōu)勢深挖，提煉賣點，找出適合本項目的概念訴求，進行概念營造，達到整體效益提升的目的。希望能夠通過此種思路，不僅為沿海集團提升整體經濟效益，還能夠達到打造沿海集團地產強勢品牌的效果，品牌的打造也將為中后期物業(yè)的售價提升提供支持。 優(yōu)勢深挖 售價提升 租金提升 品牌打造 經濟效益 效益提升 概念營造 概念訴求 賣點提煉 價值最大化 品牌提升 后期售價提升 四、商業(yè)部分主題概念 一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標 二、項目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關系 第一部分 商業(yè)概念篇 項目整體是按照城市街區(qū)尺度來進行規(guī)劃設計的，營造的是美式的街區(qū)生活感覺 ，并切實地落實到每一個細節(jié)上去。達到真正意義上的 “時尚、自由、浪漫、健康的城市居住和生活演義” 其中，貫穿前后的核心主張為： ?開放的街區(qū)，自由的活著（ block 創(chuàng)意格局 私密性的空間 開放性的交往空間） ?賽洛城 —— 年輕一族在東部地區(qū)高品質的生活聚集區(qū) ?綠色、環(huán)保、健康的生活品質 四、商業(yè)部分主題概念 一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標 二、項目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關系 第一部分 商業(yè)概念篇 優(yōu)勢深挖 各優(yōu)勢點請參見報告文本 四、商業(yè)部分主題概念 一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標 二、項目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關系 第一部分 商業(yè)概念篇 四、商業(yè)部分主題概念 一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標 二、項目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關系 第一部分 商業(yè)概念篇 概念訴求 概念訴求 延續(xù)前期所提出的美式街區(qū)“開放的街區(qū)，自由的活著” 。將后期商業(yè)訴求點進行升華，提出 “社交式消費”， 都市 “新銳” 休閑區(qū)的概念 四、商業(yè)部分主題概念 一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標 二、項目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關系 第一部分 商業(yè)概念篇 概念訴求 都市“新銳”一族是國內正在發(fā)展中的一類精英人群。他們整天拎著大號公文包，腳步匆匆地出入于酒店、寫字樓、會議室、候機樓、商務會所；他們總是公式化地和客戶優(yōu)雅地握手、微笑、交換名片、簽署合作意向；他們閃過你面前時，對你的視覺沖擊是端莊的高級灰西裝；他們在你腦中的生活就該是吃西餐、喝紅酒、看 《 ELLE》 雜志，讀 MBA … … … 我們褒義戲稱為“白”“骨”“精” 他們酷愛優(yōu)雅的品位，追求優(yōu)質的生活。他們會毫不吝惜地把大筆財富投資在他們認為是需求的資產上，但如果只是把錢用在滿足欲求上，于他們看來那是俗氣的爆發(fā)戶或愛炫耀的無知者的做法，有教養(yǎng)的人只會把錢用在必需品上。 四、商業(yè)部分主題概念 一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標 二、項目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關系 第一部分 商業(yè)概念篇 客戶群 —— 總體 四、商業(yè)部分主題概念 一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標 二、項目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關系 文化層次 高 中 低 高 中 低 投 資 客 源 主 力 客 源 暴發(fā)戶階層 高收入低文化 社會精英階層 高收入中文化 新銳階層 中收入中文化 金領貴族階層 高收入高文化 知識英才階層 中收入高文化 初級白領階層 低收入高文化 潛 在 客 源 客群分析 收入水平 第一部分 商業(yè)概念篇 客戶群 —— 前期調研結果分析 CBD區(qū)域“新銳”一族所占比例分析：利用代理行客戶資源，我們迅速組織了一次 CBD區(qū)域人群的消費習慣和生活習慣調查，在對其進行分析后，我們發(fā)現在對“新銳”進行解釋前，大部分人都不認為自己屬于此類人群，但在我們進行解釋后，有 29%的被訪者認為自己絕對是“新銳”一族，有32%的被訪者認為自己應該是， 22%的被訪者感覺不確定，只有 17%的被訪者堅定的認為自己絕對不屬于“新銳”一族。這說明 CBD區(qū)域的很大一部分消費者其實已經在逐步地進入這一群體，但他們很多人都不知道，現在只需要我們在推廣上加以引導，就會非常容易引發(fā)認同感及歸屬感，促成他們加入“自己的社區(qū)”。 請問您是否認為自己屬于 “ 新銳 ” 一族不確定22%肯定不是17%絕對是29%應該是吧32%絕對是應該是吧不確定肯定不是四、商業(yè)部分主題概念 一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標 二、項目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關系 第一部分 商業(yè)概念篇 客戶群 —— 前期調研結果分析 從這項調查中我們可以看出， CBD區(qū)域被訪者的主要工作性質為溝通、聯(lián)絡、咨詢、協(xié)調、接待、推廣等，其中營銷人員所占比重較大，占到 26%，策劃人和項目管理者各占到 24%和 19%，行政管理人員占到 17%，可見我們的未來消費者大部分為從事辦公室工作的白領，思維比較活躍，生活富于激情，具有美國文化情結，對國際都市生活認同。 四、商業(yè)部分主題概念 一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標 二、項目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關系 工作性質列表行政管理17%策劃人24%技術人員6%項目管理者19%其他8%營銷人員26%行政管理項目管理者策劃人營銷人員技術人員其他第一部分 商業(yè)概念篇 客戶群 —— 前期調研結果分析 在對本社區(qū)的認知度方面，最吸引他們的依次是緊湊型戶型 19%，健康型住宅 18%， 開放自由的價值觀 17%，美式街區(qū)生活 15%，休閑娛樂一體的商業(yè)配套 10%， 可見此部分被訪者對于本區(qū)域具備較強的認知度，除了對住宅本身的認知外，他們還對本社區(qū)所宣傳的開放自由的美式街區(qū)生活具備較強的認知，向往此種國際生活方式。 四、商業(yè)部分主題概念 一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標 二、項目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關系 購房中最有吸引力的因素15%17%7%19%18%3%10%2%7%2%12345678910 美式街區(qū)生活占 15% 開放自由的價值觀占 17% 豐富多樣的外立面占 7% 緊湊型戶型占 19% 健康型住宅占 18% 運動型會所占 3% 休閑娛樂一體的商業(yè)配套占10% 四季景觀占 2% 開發(fā)商的實力占 7% 擁有自己的幼兒園占 2% 本項目購房者所認為的項目吸引點 根據上表可以看出，（ 1）此區(qū)域消費者對美式街區(qū)的概念比較認可 （2）對開放自由的價值觀比較認可（ 3）對休閑娛樂一體的商業(yè)配套比較認可 第一部分 商業(yè)概念篇 概念訴求 根據調研分析，我們對本區(qū)域未來消費者有了更新的認識，在每天忙碌的工作后，他們最需要的就是休閑放松和交流。根據他們的需求以及本社區(qū)的實際情況，我們提出 “白天屬于CBD，夜晚屬于賽洛城” 的全新觀點，正如美國 Paramus購物中心被人評價為 “日落之后這里如同白晝一樣充滿活力，到處熠熠生輝，恰似一座城市” （引自美國 《 紐約時報 》 ），我們就是要把沿海賽洛城打造成為中國的 Paramus。這里是他們的地盤，他們的私人社交場所，是他們可以完全放松的私人休閑消費地， 白天他們屬于別人，可當夜幕降臨，賽洛城屬于他們。 四、商業(yè)部分主題概念 一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標 二、項目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關系 第一部分 商業(yè)概念篇 概念訴求 這就是我們要打造的美式精品商街，這是他們的生活方式 …… 四、商業(yè)部分主題概念 一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標 二、項目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關系 第一部分 商業(yè)概念篇 商業(yè)分區(qū)域概念定位 —— 功能定位 中心商業(yè)區(qū)主題訴求： ENERGY— ZONE （活力地帶 ） 主題特色：休閑、特色、浪漫 特色休閑區(qū)主題訴求： （下沉斜軸景觀商業(yè)街） 主題特色：青春、活力、動感、時尚 社區(qū)配套主題訴求： sociality consumption （社交式消費，提倡軟性生活 ） 定位特色：全面性，便利性 四、商業(yè)部分主題概念 一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標 二、項目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關系 第一部分 商業(yè)概念篇 商業(yè)分區(qū)域概念定位 —— 業(yè)態(tài)組合 區(qū)域級中心商業(yè)區(qū)： 行業(yè)業(yè)態(tài)為項目的一級主力業(yè)態(tài)，如家世界等，并配以次級主力業(yè)態(tài)，以娛樂（ KTV、電玩、兒童樂園等）、影院、精品街、酒吧等幾大主力業(yè)態(tài)共同支撐中心商業(yè)的發(fā)展； 特色休閑區(qū)： 業(yè)態(tài)主要以西餐廳、咖啡廳、西點屋、瑜伽養(yǎng)生室、 SPA、培訓機構、影院、婚紗店、花房、書吧等輕型業(yè)態(tài)，另外還可以增加青春時尚型的休閑娛樂業(yè)態(tài)，比如類似于嘉年華的青年樂園； 社區(qū)配套商業(yè)（商業(yè)類配套、生活類配套）： 此區(qū)域的業(yè)態(tài)相對來說比較多，基本上涵蓋了所有能進社區(qū)的各行業(yè)，如中式餐飲、美容美發(fā)、藥店、診所、便利店、銀行、音像店、足療、服裝飾品等多種業(yè)態(tài)，我們將針對上述業(yè)態(tài)并結合各分區(qū)功能，劃分成商業(yè)類與生活類的配套業(yè)態(tài)； 四、商業(yè)部分主題概念 一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標 二、項目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關系 第一部分 商業(yè)概念篇 商業(yè)分區(qū)域概念定位 —— 消費群體 消費目標客戶青年時尚消費群10%本社區(qū)居民50%東南部居民10%周邊居民30%本社區(qū)居民周邊居民東南部居民青年時尚消費群四、商業(yè)部分主題概念 一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標 二、項目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關系 四、商業(yè)部分主題概念 一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標 二、項目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關系 第一部分 商業(yè)概念篇 商業(yè)分區(qū)域概念定位 —— 各區(qū)域商戶支持 類別 業(yè)態(tài)類 型 概念支持商戶名稱 需求面積 備注 ENERGY—ZONE 健身 浩沙健身、奇跡健身、中體倍力 3000以上 婚紗影樓 薇薇新娘、米蘭春天婚紗、仙杜麗娜婚紗 800平米左右 影院 好利友、新影聯(lián)、星美院線 4000平米 只談合作 運動休閑 勝利之星 2023 只談合作 酒店 瑞爾威連鎖酒店、莫泰酒店 10000 超市 家世界、物美、麥德龍 15000 下沉斜軸景觀商業(yè)街 餐飲 有知有味、德川家日本料理、東北餃子王、天外天、大成永和、吉野家、 RITA意餐、味百咖喱、半畝園、渝信、金百萬、口齒留香、肯德基、麥當勞、宏狀元 300500、渝信 2023平米 茶藝、茶莊 五福茶藝、吳裕泰、張一元、天福茗茶、中茶集團、露雨軒 茶莊 100平米左右、茶藝5001000平米左右 休閑咖啡 耶士德、上島、百怡、外灘風尚 主題超市、便利店 屈臣氏、 71快客、聯(lián)華 300 美容美發(fā) 依貝佳、新仙娜美容美發(fā)、雪丹、圣心、馬華纖體 300400 寵物店 酷迪寵物 100150 服裝、服飾 阿瑟斯、班尼路、佐丹奴、羅賓漢、真維斯等、李寧、安踏、 80150 sociality consumption 琴行 梅斯琴行 300以上 眼鏡店 雪亮眼鏡、明朗眼睛、光明島 80150 藥店 同仁堂、天天好 100、天天好為 1000平米以上 第一部分 商業(yè)概念篇 四、商業(yè)部分主題概念 一、項目商業(yè)整體概念營造作用目標 二、項目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關系 通過本章節(jié)對項目概念的深入研究 ， 為項目后期整體推廣策略的制定及租售策略的深化提供了良好的指導性 ， 在后續(xù)報告中將圍繞整體訴求點進行銷售 、