世聯(lián)-巢湖項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及運(yùn)作方案-78ppt-wenkub
2023-03-07 16:59:24 本頁面
【正文】 ?新城區(qū)板塊 ◎主要是受城市規(guī)劃發(fā)展方向引導(dǎo)，區(qū)域目前有兩個項(xiàng)目，規(guī)模和品質(zhì)都比較高，但由于區(qū)域現(xiàn)狀制約，房價排在 5大板塊之尾，銷售狀況不容樂觀； 巢湖市房地產(chǎn)市場板塊特征 類 別 板塊分類 價格區(qū)間 區(qū)域特點(diǎn) 一級 老城區(qū)板塊 2400元 /㎡以上 傳統(tǒng)的商貿(mào)文化中心，土地 資源供應(yīng)有限 二級 東、西、北部板塊 2200－ 2400元 /㎡ 新型的大型居住區(qū) 、城市重 點(diǎn)發(fā)展方向 三級 新城區(qū)板塊 2023元 /㎡左右 新規(guī)劃建設(shè)區(qū)域，商業(yè)及人 居氛圍不足，基礎(chǔ)配套設(shè)施 欠缺，目前區(qū)域認(rèn)知度不高 巢湖市房地產(chǎn)市場各板塊核心賣點(diǎn) 板 塊 核心賣點(diǎn) 老城區(qū)板塊 中心區(qū)位優(yōu)勢、各種配套設(shè)施齊全、地塊價值高 東部板塊 整個區(qū)域環(huán)境較好、道路環(huán)境優(yōu)美 、一中教育賣點(diǎn) 西部板塊 高性價比優(yōu)勢 北部板塊 地段交通優(yōu)勢、產(chǎn)品創(chuàng)新優(yōu)勢、城市發(fā)展方向、品牌優(yōu)勢 新城區(qū)板塊 高性價比優(yōu)勢、城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、 巢湖市房地產(chǎn)項(xiàng)目分布情況 目前，市場在建在售及后期入市項(xiàng)目約 25個左右，以下為典型案例列舉 巢湖市房地產(chǎn)市場整體特征 房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段 隨著老城區(qū)的拆遷改造及新城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間，房地產(chǎn)項(xiàng)目已增加到 25個左右； 房地產(chǎn)市場板塊特征明顯 根據(jù)項(xiàng)目的分布情況，大致可以把巢湖市房地產(chǎn)市場分為 5大板塊：“中心區(qū)板塊、東部板塊、西部板塊、北部板塊、新城區(qū)板塊”，東部板塊項(xiàng)目最多； 各板塊之間價格具有一定的差異 老城區(qū)房價最高，緊接著是東部板塊，新城區(qū)房價最低 未來競爭格局主要集中西、北兩大板塊 市場未來的競爭點(diǎn)將集中于北門兵團(tuán)、西城兵團(tuán)及向陽路兵團(tuán)，世紀(jì)大道兵團(tuán)隨著現(xiàn)有樓盤銷售進(jìn)入尾期目前火力縮減，但后續(xù)即將推出的新樓盤體量仍然不容忽視； 巢湖市房地產(chǎn)市場整體特征 巢湖市房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢明顯 新開盤的項(xiàng)目多為 10萬 ㎡以上，其中城市之光總建面高達(dá)50萬㎡； 物業(yè)類型多樣化 目前市場上仍以多層為主，新推項(xiàng)目大多配以若干棟小高層、高層，部分項(xiàng)目有別墅物業(yè)，小高層、高層是房地產(chǎn)發(fā)展趨勢； 80— 110㎡的戶型市場接受度高 經(jīng)調(diào)查分析，市場上 80㎡左右的兩室、 110㎡左右的三室市場認(rèn)知度度高； 未來房地產(chǎn)競爭將愈加激烈 隨著后市項(xiàng)目的不斷增加，巢湖市房地產(chǎn)市場競爭激烈； 市場研究思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目界定 ?問題界定 ?結(jié)構(gòu)化分析 ?宏觀市場 ?房地產(chǎn)市場 市場分析 地塊分析 ?地塊現(xiàn)狀 ?地塊四至 ?周邊環(huán)境 發(fā)展戰(zhàn)略 ?競爭對手 ?SWOT分析 1 發(fā)展戰(zhàn)略 競爭對手 SWOT分析 主要競爭對手分析 根據(jù)項(xiàng)目所在位置、周邊環(huán)境、項(xiàng)目本身分析，我們把城市之光、名仕嘉苑、四?；▓@列為本項(xiàng)目的主要競爭對手， 通過對這幾個項(xiàng)目的分析，找出本項(xiàng)目的市場空白點(diǎn)、發(fā)力點(diǎn)，最總形成本項(xiàng)目的核心競爭力。 特征 1： 在置業(yè)次數(shù)上多為一次置業(yè) 特征 2： 一般注重健康、運(yùn)動的生活方式 特征 3： 需要離 “ 塵 ” 不離 “ 城 ” 的生活方式 特征 4： 具有用發(fā)展眼光看問題，對北區(qū)發(fā)展充滿希望 巢湖市內(nèi) “ 中產(chǎn)階層 ” 周邊縣鎮(zhèn) “ 富裕階層 ” 三、項(xiàng)目價格確立 原則 1：啟動階段擬入市價格略低于市區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品價格，在 區(qū)域內(nèi)要引領(lǐng)價格的上揚(yáng)趨勢 原則 2：凸現(xiàn)多層和小高層價格的巨大差距，啟售價明顯低于 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品 原則 3：與區(qū)域內(nèi)同質(zhì)產(chǎn)品價格持平，結(jié)合銷售情況隨時調(diào)整 原則 4：多層的中間層價格與小高層高層的價格一致 競爭力價格確立原則 價格的定位 結(jié)合市調(diào)價格資料的確立原則 : 后期 可提供科學(xué) 定價法則及價格建議 按項(xiàng)目推出時間根據(jù)市場及定 價原則定價均價 2150 /㎡ 3〃 營銷推廣方案 第 1部分： 市 場分析研究 第 2部分： 項(xiàng)目整合定位 第 3部分： 營銷推廣創(chuàng)新 開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新 銷售執(zhí)行創(chuàng)新 一、 開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新 主題溫泉先行開發(fā)戰(zhàn)略 養(yǎng)生生活社區(qū) → 現(xiàn)場感受保健之道 優(yōu)勢 1：住宅做樣板已無新意而言，此舉是由人造溫泉 —— 現(xiàn)場體驗(yàn)區(qū) —— 養(yǎng)生社區(qū)的演變過程 優(yōu)勢 2：是體現(xiàn)實(shí)力、品牌與品質(zhì)高度統(tǒng)一的集中優(yōu)勢體 優(yōu)勢 3：做足溫泉會所以外的其他配套，例如：按摩館 、茶藝館 等，內(nèi)部環(huán)境實(shí)景取悅市場顯得尤為重要 優(yōu)勢 4：是突破傳統(tǒng)以活動造勢為主體營銷利器的轟動型 事件，此“事件”是營銷力和影響力的綜合體現(xiàn) 優(yōu)勢 5：有利吸引更多市場關(guān)注，特別是對準(zhǔn)目標(biāo)客戶群 開發(fā)模式的利好 二、 銷售執(zhí)行創(chuàng)新 營銷推廣總原則 在營銷推廣工作中要以 符合宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政府發(fā)展政策，切合消費(fèi)者心理因素，投其所好，分析把握產(chǎn)品情況，結(jié)合時機(jī)、分期利導(dǎo)，挖掘產(chǎn)品優(yōu)勢，適時傳播構(gòu)筑項(xiàng)目形象，立基品牌，最少資金投入獲取最大效益 項(xiàng)目銷售工作理解 鑒于項(xiàng)目以多層和小高層為主的物業(yè)類型 4棟住宅， 204戶， ，由于項(xiàng)目戶型偏大，平均 30萬左右單套 銷售總價，是消費(fèi)者購房一道坎，銷售工作難度與壓力是可想而知的，如何讓我們的產(chǎn)品物有所值，物超所值，更要在吸傳統(tǒng)的銷售的方法基礎(chǔ)上創(chuàng)新營銷銷策略。 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 01:10:0901:10:0901:10Tuesday, March 7, 2023
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