【正文】 地產(chǎn)板塊形成了以中心板塊為核心的 10大板塊，拉開城市擴張骨架。其他城市東京副城副城副城副城千葉川崎其他城市橫濱長沙、湘潭、株洲的 “一體化 “ 發(fā)展是城市發(fā)展成為 ” 城市群 “ 的結果。整體價格走勢整體價格走勢結論：長沙房地產(chǎn)市場仍處于快速發(fā)展階段；土地市場成交回暖，開發(fā)商對長沙地產(chǎn)后市信心回升；市場整體回暖，價格和成交穩(wěn)中有升，供應壓力仍偏大，存在一定后續(xù)銷售壓力。在經(jīng)歷 05年 06年的調(diào)整，其 07年呈上升態(tài)勢。供求比： 受樓市低迷影響， 2023年供求比 1： ，長沙面臨 2023年以來最嚴重的供大于求。圖 4：長沙市土地市場成交走勢資料來源： CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)隨著商品房市場的復蘇，在經(jīng)歷了漫長的冬季后， 長沙土地市場也開始出現(xiàn)回暖跡象?T（時間）?P（價格） ?土地市場與房地產(chǎn)市場關系模型?R ?L 0408年房地產(chǎn)市場商品房供求和價格分析供應和成交分析（單位：萬平米）p 市場現(xiàn)狀，供過于求， 2023年至 2023年供求關系失衡， 2023年市場供求失衡加劇，目前市場仍處于供求失衡狀態(tài)；p 需求方面，長沙市近幾年市場需求出現(xiàn)了持續(xù)性增長態(tài)勢，但進入 08年后，受宏觀調(diào)控影響，市場需求顯著下降， 08年成交面積較 07年下降 %；p 供應方面，增速明顯快于需求，因此也造成了供過于求的態(tài)勢 。消費者需求逐漸減少，房地產(chǎn)市場以二級市場交易為主 ,市場為大地產(chǎn)商所主導，土地市場與商品房市場完全規(guī)范，但政府的住房福利依舊少量存在。?宏觀經(jīng)濟分析?長沙房地產(chǎn)市場分析?長沙城市發(fā)展分析房地產(chǎn)開發(fā)市場化水平判斷 —— 理論模型指標名稱 公 式 測算方法 評 估 標 準城鎮(zhèn)物業(yè)私有率M1=H/P=商品房建筑面積 /房地產(chǎn)建筑總面積 M1`=M1/60%市場經(jīng)濟發(fā)達，房地產(chǎn)市場成熟的國家和地區(qū)一般為 50%70%，我國取60%住宅消費支出比重M2=Y/C=家庭月住房消費支出 /家庭月生活支出 M2`=M2/15%市場經(jīng)濟發(fā)達，房地產(chǎn)市場成熟的國家和地區(qū)一般為 13%20%，我國取15%房價收入比 M3=A/I=一套中等水平住房市場價格 /居民家庭年收入 M3`=1（ M35） /5發(fā)達國家平均為 5，我國取 5房地產(chǎn)金融化深度M4=R/F=房地產(chǎn)年貸款總額 /金融機構年貸款總額 M4`=M4/20%市場經(jīng)濟發(fā)達，房地產(chǎn)市場成熟的國家和地區(qū)一般為 30%，我國取 20%房地產(chǎn)投資多樣化指標 M5(投資多樣化指標 )M5`=M5線性內(nèi)差法 發(fā)達國家一般不高于 20%，我國取國有住宅投資達 30%為完全市場化，100%市場化為 0住房價格市場化指標M6=W/D=竣工商品房總面積 /竣工總面積M6`=M6整體市場化程度計算 M=（ M1`+M2`+M3`+M4`+M5`+M6`） /6階段 啟動階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展 減緩發(fā)展市場化程度 M〈 50% 50%〈 M〈 80% M 〉 80% M 〉 95%市場描述住宅處于福利分配階段政府為整個產(chǎn)業(yè)的主要投資者。08年 5次降息專項政策金融政策稅收政策土地政策全國整體樓市低迷，政府通過宏觀政策積極救市，利好消息不斷落實，樓市已經(jīng)開始回升。土地監(jiān)察制度252。 長沙各區(qū)域 政府整體救市252。受積極救市政策的影響， 房地產(chǎn)調(diào)整周期將縮短 ，專家預測， 09年或是房地產(chǎn)市場轉折期，這將直接影響到消費者的購買信心。 進入 4月后，長沙社會消費品零售總額增速緩慢回升。如果考慮到出口好轉，經(jīng)濟全年會更快。本項目的整體開發(fā)成本相對較高，如果價格不滿足要求，則利潤空間非常有限。 優(yōu)加城 ” 項目營銷策略初案 前 言報告主要是針對整體市場環(huán)境和項目自身價值體系做出分析，并提出項目營銷競爭定位的方向；此次報告主要是就部分問題作前期溝通，待與發(fā)展商做進一步的溝通之后，再做進行深化和調(diào)整。分析的基本出發(fā)點 1：項目基本情況本項目總用地面積為 ，容積率： ，總建筑面積： 411573平米，建筑密度： 25%；為純別墅社區(qū)。分析的基本出發(fā)點 2：開發(fā)商目標3 品牌：迅速擴大知名度，建立有效品牌2 利潤：實現(xiàn)一定的合理利潤1 速度：快速銷售、迅速回籠資金在營銷目標中，速度和利潤往往是一對矛盾。整體經(jīng)濟增長情況不容樂觀，保證經(jīng)濟增長成為當前政府的主要矛盾；下半年市場有望回暖。在國家家電下鄉(xiāng)，節(jié)能補貼等政策的帶動下，長沙社會消費品零售總額增速將有進一步上漲。08年 10月：三部委全面救市，宣步免征購房印花稅、增值稅；貸款利率下限調(diào)至基準利率的 ；08年 11月：長沙市政府出臺 《 關于促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見 》 ，首次購房契稅均調(diào)至 %；08年 12月： 國務院公布 《 關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見 》 ，二手房轉讓營業(yè)稅全免期限由 5年轉為 2年。 契稅統(tǒng)一降至 1%252。土地問責制252。結論：整體經(jīng)濟增長情況不容樂觀，保證經(jīng)濟增長成為當前政府的主要矛盾；下半年市場有望回暖。 由于住房制度的改革，消費者需求急劇增加，住宅價格與投資猛增，大量不成熟發(fā)展商及產(chǎn)品出現(xiàn)，區(qū)域市場發(fā)展不平衡，地段時代特征明顯，土地市場與商品房市場不規(guī)范，有可能出現(xiàn)泡沫，政府的政策對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起著決定性作用。長沙市房地產(chǎn)市場整體市場化程度處于 快速發(fā)展階段長沙所處區(qū)間數(shù)據(jù)來源：長沙市房地產(chǎn)管理局開發(fā)投資額增速下滑趨勢扭轉 進入 09年以來長沙固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資累計增長速度加速下滑，特別是 3月份同比增速大幅下滑，房地產(chǎn)投資 13月累計投資同比增長僅有 %，投資明顯減少。p 0408年商品房成交價格穩(wěn)步增長， 06年出現(xiàn)小幅回落；隨后由于市場需求增加以及成本上漲，成交價格一路走高。 09年初市場逐步回暖，求大于供，市場存量逐步消化，市場供應壓力依然存在。 從全市近一年來的的成交均價走勢看 ，住宅的成交均價整體表現(xiàn)為震蕩上揚的態(tài)勢。?宏觀經(jīng)濟分析?長沙房地產(chǎn)市場分析?長沙城市發(fā)展分析一、多核化發(fā)展 —— 多核心發(fā)展是城市發(fā)展的重要過程，是城市向城市群發(fā)展的重要過渡。多核心發(fā)展有利于城市群的形成。216。二、城市發(fā)展方向 —— 盡管目前城市發(fā)展兩個政務核心，但是城市發(fā)展整體向南為大勢所在， “ 融城 ” 成為今后 510年的城市發(fā)展核心。 ” “ 六橋三環(huán)、西文東市、山水洲城 ”的規(guī)劃格局基本形成，大規(guī)模推進城市基礎設施和生態(tài)環(huán)境建設，城市價值提升 山水洲城：山：岳麓山水：湘江洲：橘子洲城：長沙城西文東市 ：以湘江為界，河西區(qū)域依托岳麓山與大學城的人文優(yōu)勢，重點發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)；河東區(qū)域作為長沙商業(yè)集中區(qū)域，重點發(fā)展商業(yè)。中心板塊結論：撈霞組團第二章 別墅市場和客戶分析?別墅市場基本情況?別墅市場分類與特征?區(qū)域競爭分析?客戶分析碧桂園 蘇迪亞諾中新森林海山水英倫山莊愿景 諾亞山林、好望谷影視城 、星沙國家技術區(qū)、月湖公園承擔了東城別墅市場發(fā)展的重任、競爭激烈南城板塊 同升湖山莊 、比華利山、北京橘郡、美洲故事、閬峰云墅省府 CPD、融城核心、景觀資源豐富 發(fā)展后勁最強的區(qū)域城北板塊 綠城青竹園 緩慢、冷清、后勁強 沖擊星沙金鷹城板塊長沙別墅開發(fā)從 “ 四面開花 ” 逐步集中至麓南、麓北、南城三大板塊；其他板塊競爭相對較好。 諾亞山林 √隨著樓市低潮與全球金融危機的到來，長沙別墅市場自 2023年 11月以來成交狀況一直低迷不振；為控制總價，擴大潛在客群，開發(fā)商紛紛推出總價更低的聯(lián)排與雙拼產(chǎn)品，獨棟相對稀缺。 蔚藍海岸 岳麓區(qū) 525555 聯(lián)排別墅等 2023 209237 6500汀湘十里 岳麓區(qū) 320230 聯(lián)排別墅等 270290 5000南山 指標項目區(qū)域 總體量 (㎡ ) 09—10 年產(chǎn)品構成 目前進度金科 蘇迪亞諾 3040 送 無鵬基諾亞山林 60150 送 無迪亞溪谷 80200 送 無托斯卡納 50100 送 無中新森林海 2040 送 無愿景 開發(fā)策略：以務實心態(tài)做好營銷展示。該項目目前正大力推進園林展示工程建設，除每月發(fā)布一兩次短信，其余推廣工作均計劃在園林展示工程完成后蓄勢爆發(fā)。?別墅市場基本情況?別墅市場分類與特征?區(qū)域競爭分析?客戶分析依據(jù)別墅與中心城區(qū)的距離，長沙別墅可以分為城市別墅、近郊別墅和遠郊別墅三類；距離越遠，交通、教育、醫(yī)