【正文】 地產(chǎn)板塊形成了以中心板塊為核心的 10大板塊，拉開(kāi)城市擴(kuò)張骨架。其他城市東京副城副城副城副城千葉川崎其他城市橫濱長(zhǎng)沙、湘潭、株洲的 “一體化 “ 發(fā)展是城市發(fā)展成為 ” 城市群 “ 的結(jié)果。整體價(jià)格走勢(shì)整體價(jià)格走勢(shì)結(jié)論：長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于快速發(fā)展階段；土地市場(chǎng)成交回暖，開(kāi)發(fā)商對(duì)長(zhǎng)沙地產(chǎn)后市信心回升；市場(chǎng)整體回暖，價(jià)格和成交穩(wěn)中有升，供應(yīng)壓力仍偏大，存在一定后續(xù)銷(xiāo)售壓力。在經(jīng)歷 05年 06年的調(diào)整，其 07年呈上升態(tài)勢(shì)。供求比： 受樓市低迷影響， 2023年供求比 1： ，長(zhǎng)沙面臨 2023年以來(lái)最嚴(yán)重的供大于求。圖 4：長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng)成交走勢(shì)資料來(lái)源： CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)隨著商品房市場(chǎng)的復(fù)蘇，在經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的冬季后， 長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)也開(kāi)始出現(xiàn)回暖跡象?T（時(shí)間）?P（價(jià)格） ?土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系模型?R ?L 0408年房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房供求和價(jià)格分析供應(yīng)和成交分析（單位：萬(wàn)平米）p 市場(chǎng)現(xiàn)狀，供過(guò)于求， 2023年至 2023年供求關(guān)系失衡， 2023年市場(chǎng)供求失衡加劇，目前市場(chǎng)仍處于供求失衡狀態(tài)；p 需求方面，長(zhǎng)沙市近幾年市場(chǎng)需求出現(xiàn)了持續(xù)性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但進(jìn)入 08年后，受宏觀調(diào)控影響，市場(chǎng)需求顯著下降， 08年成交面積較 07年下降 %；p 供應(yīng)方面，增速明顯快于需求，因此也造成了供過(guò)于求的態(tài)勢(shì) 。消費(fèi)者需求逐漸減少，房地產(chǎn)市場(chǎng)以二級(jí)市場(chǎng)交易為主 ,市場(chǎng)為大地產(chǎn)商所主導(dǎo)，土地市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)完全規(guī)范，但政府的住房福利依舊少量存在。?宏觀經(jīng)濟(jì)分析?長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)分析?長(zhǎng)沙城市發(fā)展分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)化水平判斷 —— 理論模型指標(biāo)名稱(chēng) 公 式 測(cè)算方法 評(píng) 估 標(biāo) 準(zhǔn)城鎮(zhèn)物業(yè)私有率M1=H/P=商品房建筑面積 /房地產(chǎn)建筑總面積 M1`=M1/60%市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的國(guó)家和地區(qū)一般為 50%70%，我國(guó)取60%住宅消費(fèi)支出比重M2=Y/C=家庭月住房消費(fèi)支出 /家庭月生活支出 M2`=M2/15%市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的國(guó)家和地區(qū)一般為 13%20%，我國(guó)取15%房?jī)r(jià)收入比 M3=A/I=一套中等水平住房市場(chǎng)價(jià)格 /居民家庭年收入 M3`=1（ M35） /5發(fā)達(dá)國(guó)家平均為 5，我國(guó)取 5房地產(chǎn)金融化深度M4=R/F=房地產(chǎn)年貸款總額 /金融機(jī)構(gòu)年貸款總額 M4`=M4/20%市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的國(guó)家和地區(qū)一般為 30%，我國(guó)取 20%房地產(chǎn)投資多樣化指標(biāo) M5(投資多樣化指標(biāo) )M5`=M5線性?xún)?nèi)差法 發(fā)達(dá)國(guó)家一般不高于 20%，我國(guó)取國(guó)有住宅投資達(dá) 30%為完全市場(chǎng)化，100%市場(chǎng)化為 0住房?jī)r(jià)格市場(chǎng)化指標(biāo)M6=W/D=竣工商品房總面積 /竣工總面積M6`=M6整體市場(chǎng)化程度計(jì)算 M=（ M1`+M2`+M3`+M4`+M5`+M6`） /6階段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階段 平穩(wěn)發(fā)展 減緩發(fā)展市場(chǎng)化程度 M〈 50% 50%〈 M〈 80% M 〉 80% M 〉 95%市場(chǎng)描述住宅處于福利分配階段政府為整個(gè)產(chǎn)業(yè)的主要投資者。08年 5次降息專(zhuān)項(xiàng)政策金融政策稅收政策土地政策全國(guó)整體樓市低迷，政府通過(guò)宏觀政策積極救市，利好消息不斷落實(shí)，樓市已經(jīng)開(kāi)始回升。土地監(jiān)察制度252。 長(zhǎng)沙各區(qū)域 政府整體救市252。受積極救市政策的影響， 房地產(chǎn)調(diào)整周期將縮短 ，專(zhuān)家預(yù)測(cè)， 09年或是房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)折期，這將直接影響到消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)信心。 進(jìn)入 4月后，長(zhǎng)沙社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速緩慢回升。如果考慮到出口好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)全年會(huì)更快。本項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)成本相對(duì)較高，如果價(jià)格不滿(mǎn)足要求，則利潤(rùn)空間非常有限。 優(yōu)加城 ” 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略初案 前 言報(bào)告主要是針對(duì)整體市場(chǎng)環(huán)境和項(xiàng)目自身價(jià)值體系做出分析，并提出項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)定位的方向；此次報(bào)告主要是就部分問(wèn)題作前期溝通，待與發(fā)展商做進(jìn)一步的溝通之后，再做進(jìn)行深化和調(diào)整。分析的基本出發(fā)點(diǎn) 1：項(xiàng)目基本情況本項(xiàng)目總用地面積為 ，容積率： ，總建筑面積： 411573平米，建筑密度： 25%；為純別墅社區(qū)。分析的基本出發(fā)點(diǎn) 2：開(kāi)發(fā)商目標(biāo)3 品牌：迅速擴(kuò)大知名度，建立有效品牌2 利潤(rùn)：實(shí)現(xiàn)一定的合理利潤(rùn)1 速度：快速銷(xiāo)售、迅速回籠資金在營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)中，速度和利潤(rùn)往往是一對(duì)矛盾。整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況不容樂(lè)觀，保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)成為當(dāng)前政府的主要矛盾；下半年市場(chǎng)有望回暖。在國(guó)家家電下鄉(xiāng)，節(jié)能補(bǔ)貼等政策的帶動(dòng)下，長(zhǎng)沙社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速將有進(jìn)一步上漲。08年 10月：三部委全面救市，宣步免征購(gòu)房印花稅、增值稅；貸款利率下限調(diào)至基準(zhǔn)利率的 ；08年 11月：長(zhǎng)沙市政府出臺(tái) 《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn) 》 ，首次購(gòu)房契稅均調(diào)至 %；08年 12月： 國(guó)務(wù)院公布 《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn) 》 ，二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅全免期限由 5年轉(zhuǎn)為 2年。 契稅統(tǒng)一降至 1%252。土地問(wèn)責(zé)制252。結(jié)論：整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況不容樂(lè)觀，保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)成為當(dāng)前政府的主要矛盾；下半年市場(chǎng)有望回暖。 由于住房制度的改革，消費(fèi)者需求急劇增加，住宅價(jià)格與投資猛增，大量不成熟發(fā)展商及產(chǎn)品出現(xiàn)，區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展不平衡，地段時(shí)代特征明顯，土地市場(chǎng)與商品房市場(chǎng)不規(guī)范，有可能出現(xiàn)泡沫，政府的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起著決定性作用。長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體市場(chǎng)化程度處于 快速發(fā)展階段長(zhǎng)沙所處區(qū)間數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)管理局開(kāi)發(fā)投資額增速下滑趨勢(shì)扭轉(zhuǎn) 進(jìn)入 09年以來(lái)長(zhǎng)沙固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資累計(jì)增長(zhǎng)速度加速下滑，特別是 3月份同比增速大幅下滑，房地產(chǎn)投資 13月累計(jì)投資同比增長(zhǎng)僅有 %，投資明顯減少。p 0408年商品房成交價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)， 06年出現(xiàn)小幅回落；隨后由于市場(chǎng)需求增加以及成本上漲，成交價(jià)格一路走高。 09年初市場(chǎng)逐步回暖，求大于供，市場(chǎng)存量逐步消化，市場(chǎng)供應(yīng)壓力依然存在。 從全市近一年來(lái)的的成交均價(jià)走勢(shì)看 ，住宅的成交均價(jià)整體表現(xiàn)為震蕩上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。?宏觀經(jīng)濟(jì)分析?長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)分析?長(zhǎng)沙城市發(fā)展分析一、多核化發(fā)展 —— 多核心發(fā)展是城市發(fā)展的重要過(guò)程，是城市向城市群發(fā)展的重要過(guò)渡。多核心發(fā)展有利于城市群的形成。216。二、城市發(fā)展方向 —— 盡管目前城市發(fā)展兩個(gè)政務(wù)核心，但是城市發(fā)展整體向南為大勢(shì)所在， “ 融城 ” 成為今后 510年的城市發(fā)展核心。 ” “ 六橋三環(huán)、西文東市、山水洲城 ”的規(guī)劃格局基本形成，大規(guī)模推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，城市價(jià)值提升 山水洲城：山：岳麓山水：湘江洲：橘子洲城：長(zhǎng)沙城西文東市 ：以湘江為界，河西區(qū)域依托岳麓山與大學(xué)城的人文優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)；河?xùn)|區(qū)域作為長(zhǎng)沙商業(yè)集中區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展商業(yè)。中心板塊結(jié)論：撈霞組團(tuán)第二章 別墅市場(chǎng)和客戶(hù)分析?別墅市場(chǎng)基本情況?別墅市場(chǎng)分類(lèi)與特征?區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析?客戶(hù)分析碧桂園 蘇迪亞諾中新森林海山水英倫山莊愿景 諾亞山林、好望谷影視城 、星沙國(guó)家技術(shù)區(qū)、月湖公園承擔(dān)了東城別墅市場(chǎng)發(fā)展的重任、競(jìng)爭(zhēng)激烈南城板塊 同升湖山莊 、比華利山、北京橘郡、美洲故事、閬峰云墅省府 CPD、融城核心、景觀資源豐富 發(fā)展后勁最強(qiáng)的區(qū)域城北板塊 綠城青竹園 緩慢、冷清、后勁強(qiáng) 沖擊星沙金鷹城板塊長(zhǎng)沙別墅開(kāi)發(fā)從 “ 四面開(kāi)花 ” 逐步集中至麓南、麓北、南城三大板塊；其他板塊競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較好。 諾亞山林 √隨著樓市低潮與全球金融危機(jī)的到來(lái)，長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)自 2023年 11月以來(lái)成交狀況一直低迷不振；為控制總價(jià)，擴(kuò)大潛在客群，開(kāi)發(fā)商紛紛推出總價(jià)更低的聯(lián)排與雙拼產(chǎn)品，獨(dú)棟相對(duì)稀缺。 蔚藍(lán)海岸 岳麓區(qū) 525555 聯(lián)排別墅等 2023 209237 6500汀湘十里 岳麓區(qū) 320230 聯(lián)排別墅等 270290 5000南山 指標(biāo)項(xiàng)目區(qū)域 總體量 (㎡ ) 09—10 年產(chǎn)品構(gòu)成 目前進(jìn)度金科 蘇迪亞諾 3040 送 無(wú)鵬基諾亞山林 60150 送 無(wú)迪亞溪谷 80200 送 無(wú)托斯卡納 50100 送 無(wú)中新森林海 2040 送 無(wú)愿景 開(kāi)發(fā)策略：以務(wù)實(shí)心態(tài)做好營(yíng)銷(xiāo)展示。該項(xiàng)目目前正大力推進(jìn)園林展示工程建設(shè)，除每月發(fā)布一兩次短信，其余推廣工作均計(jì)劃在園林展示工程完成后蓄勢(shì)爆發(fā)。?別墅市場(chǎng)基本情況?別墅市場(chǎng)分類(lèi)與特征?區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析?客戶(hù)分析依據(jù)別墅與中心城區(qū)的距離，長(zhǎng)沙別墅可以分為城市別墅、近郊別墅和遠(yuǎn)郊別墅三類(lèi)；距離越遠(yuǎn)，交通、教育、醫(yī)