【正文】 ：發(fā)展餐飲娛樂(lè)特色商業(yè)街區(qū)包容性大，其規(guī)模與本項(xiàng)目體量可相匹配。 婁底經(jīng)濟(jì)與餐飲娛樂(lè)消費(fèi)增長(zhǎng)迅猛 資料顯示， 休閑餐飲發(fā)展迅速， 2023年 5月至2023年 5月，五大城市休閑餐廳商戶從四千四百七十二家，增至六千一百六十五家，同比增長(zhǎng) %。 2023年全年人均餐飲消費(fèi)達(dá)到 1200元，同比增長(zhǎng) 18%。 物流將為項(xiàng)目帶來(lái)大批餐飲與娛樂(lè)消費(fèi)人群。 優(yōu)勢(shì) 定位思路 3： 打造純粹的服裝、鞋類(lèi)等專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)？ 是在原有業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上繼續(xù)努力， 做大做強(qiáng)？ 還是駛出“紅海”， 開(kāi)辟出一塊“藍(lán)海”市場(chǎng)？ 很明顯，原有商業(yè)市場(chǎng)的定位思路只會(huì)將我們引入“紅?！钡募ち腋?jìng)爭(zhēng)中，同時(shí)純粹性的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)不利于本項(xiàng)目大規(guī)模招商與發(fā)展，更讓人擔(dān)憂的是，這些業(yè)態(tài)不利于項(xiàng)目樓上商鋪價(jià)值的發(fā)揮。 項(xiàng)目本身特點(diǎn)和建筑定位適合此類(lèi)業(yè)態(tài)的發(fā)展和規(guī)劃。 目前無(wú)此類(lèi)大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，存在市場(chǎng)空白。 對(duì)于項(xiàng)目樓上商鋪利用不利，開(kāi)發(fā)商獲利額度不大。 解決項(xiàng)目定位 從“灰姑娘”到“貴公主”完美轉(zhuǎn)身 1 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位核心要求 符合項(xiàng)目自身屬性要求 ； 符合市場(chǎng)發(fā)展需求； 利于銷(xiāo)售、招商及可持續(xù)經(jīng)營(yíng)； 利于項(xiàng)目品牌形象樹(shù)立； 利于項(xiàng)目最大價(jià)值發(fā)揮； 那么，本項(xiàng)目 有哪些定位思路可以應(yīng)用 周邊此類(lèi)業(yè)態(tài)成熟，可形成規(guī)?；ハ嗪魬?yīng)。 3》政府大力引進(jìn)品牌商家進(jìn)駐，政策強(qiáng)。 4》聚集人流的核心商業(yè)板塊少。春園商業(yè) 步行街總投資為 ，建筑面積為 18萬(wàn)平方米，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、旅游、觀光、文化等于一 體，是商業(yè)娛樂(lè)化的購(gòu)物公園。 九龍市場(chǎng)和婁底大市場(chǎng)商圈： 九龍市場(chǎng)和婁底大市場(chǎng)的服飾鞋類(lèi)及小商品中檔市場(chǎng)頗具特色，漸成規(guī)模， 頗受工薪階層青睞，已成為婁底商界的一個(gè)窗口。 2023年 12月全市商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格 1669元 /m2（含縣市），同比上漲 14%，環(huán)比 6月份上漲 %。 婁底市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 □ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大幅增長(zhǎng) 2023年全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 281720萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %，增幅比去年同期增加 。 困局二： 城北商業(yè)氣氛不濃 —— 城市經(jīng)濟(jì)重心向城南發(fā)展趨勢(shì)明顯，本案所在的城北區(qū)域商業(yè)環(huán)境處于相對(duì)弱勢(shì)，拓步步行街目前租賃情況極差。 目前漣鋼商業(yè)街， 就如同這樣一位 “灰姑娘”。 需要我們一起去發(fā)現(xiàn)、去包裝與創(chuàng)造， 并將其內(nèi)在特質(zhì)的財(cái)富與精華全部綻放出來(lái)。 困局三： 項(xiàng)目量大、形態(tài)復(fù)雜 —— 30000多平米的商業(yè)規(guī)模，物業(yè)形態(tài)復(fù)雜，總體規(guī)劃與配套不完善，項(xiàng)目面臨整體重新定位與可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)雙重挑戰(zhàn)。 其中：商品住宅完成投資 190384萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %；商業(yè)用房完成投資 43389萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) %；商用辦公房完成投資 2128萬(wàn)元，同比增長(zhǎng) 40%；其它完成投資 45819萬(wàn)元，同比減少 %。 全市商品住宅銷(xiāo)售平均價(jià)格（元 /m2） 婁底市商業(yè)環(huán)境 關(guān)鍵詞：商業(yè)格局初現(xiàn)，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。 418專(zhuān)業(yè)商圈： 418區(qū)域的專(zhuān)業(yè)建材裝飾、摩托車(chē)及配件市場(chǎng)，為婁底專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)引導(dǎo)和管理頗為成功的典范 之一，年銷(xiāo)售已超過(guò)兩億元。 □ 多商業(yè)圈 項(xiàng)目所在片區(qū)商業(yè)環(huán)境 關(guān)鍵詞 1：建材為主，電器、家具、家居為輔的城北商業(yè)極 建材、家居 為 主 餐飲、娛樂(lè) 休閑、美發(fā)等 零散 市場(chǎng) 五江建材、拓步家裝 國(guó)際家具、九龍家具等 拓步服裝、長(zhǎng)青路商業(yè)區(qū)等 區(qū)域主要商業(yè)形態(tài) 婁星北路鋼鐵 批發(fā)市場(chǎng) 鋼鐵、汽配 為 主 服裝、鞋類(lèi) 為 主 閑散鋪面 1》流動(dòng)人口少，一直沒(méi)形成鬧市。 關(guān)鍵詞 2：購(gòu)物、休閑娛樂(lè)及餐飲消費(fèi)氛圍嚴(yán)重不足。 4》國(guó)家鼓勵(lì)消費(fèi)以拉動(dòng)內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，擴(kuò)大商業(yè)消費(fèi)是大勢(shì)所趨。 有廣泛客戶基礎(chǔ)和市場(chǎng)凝聚力 . 可增加板塊的功能性和完整性 分析： 本項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)建材、家居市場(chǎng)缺乏相對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)力，從一個(gè)成熟的市場(chǎng)挖掘消費(fèi)客戶存在著時(shí)間和品牌的難度； 樓上商業(yè)部分不便銷(xiāo)售； 規(guī)模面積相對(duì)狹小，車(chē)輛進(jìn)出不是很方便； 并且要在短時(shí)間樹(shù)立消費(fèi)口碑和品牌形象有著較大的難度。 優(yōu)勢(shì) 定位思路 2： 發(fā)展鋼鐵、汽配市場(chǎng)，打造鋼鐵汽配城？ 有便利的業(yè)態(tài)供給條件。 品牌入駐相對(duì)容易。 分析： 城北目前有三個(gè)此類(lèi)商業(yè)步行街，市場(chǎng)基本趨于飽和。 在項(xiàng)目 3萬(wàn)平米商業(yè)體量基礎(chǔ)上，我們必須找到一個(gè)市場(chǎng)的相對(duì)空白點(diǎn)，發(fā)展特色商業(yè)，在開(kāi)發(fā)商業(yè)龍頭的同時(shí)，發(fā)展多類(lèi)業(yè)態(tài)，從而促進(jìn)并整合項(xiàng)目樓上 4層的商業(yè)價(jià)值發(fā)揮，以重新樹(shù)立起項(xiàng)目在婁底的市場(chǎng)形象，打造品牌，為婁底為湘中開(kāi)辟出一個(gè)新的商業(yè)名片。 跳出城市看城市 欲建成湖南省重要的制造業(yè)基地和湘中工業(yè)經(jīng)濟(jì)中心 婁底 十里鋼鐵，百里煤海，世界銻都 “ 3+5“城市群組建，更將大大加快婁底城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而進(jìn)一步擴(kuò)大婁底城市的湘中輻射力量。 （ 3）婁底娛樂(lè)休閑消費(fèi)迅速增長(zhǎng)： 喝玩樂(lè)的發(fā)展與城市化進(jìn)程是相輔相成、相伴而生的。 休閑娛樂(lè)頻道搜索量 2023年 5月份達(dá)到一千二百五十萬(wàn)次，同比增長(zhǎng) %。 類(lèi)型 規(guī)模 位置 停車(chē)能力 業(yè)態(tài) 縱深 人流量 步行街 大 中心 弱 以鞋類(lèi)服飾為主 深 大 商業(yè)街 一般 中心 一般 娛樂(lè)，電器 一般 大 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 大 較偏僻 好 專(zhuān)業(yè)器材 弱 小 特色商業(yè)街 無(wú)特定大小 臨近中心 一般 帶有特色風(fēng)情的餐飲，休閑，娛樂(lè)。 對(duì)周邊區(qū)域是個(gè)強(qiáng)有力的補(bǔ)充板塊。 劣勢(shì) 定位思路 4：發(fā)展餐飲娛樂(lè)的特色風(fēng)情商業(yè)街 由此，我們建議項(xiàng)目 打造湘中最大的集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化觀光等于一體的風(fēng)情商業(yè)街。 □ 輻射面廣 —— 城北商業(yè)各大板塊，漣鋼家屬居住區(qū)。 本項(xiàng)目前期市場(chǎng)口碑極差 建立在定位基礎(chǔ)上，啟用新的名號(hào)，可為項(xiàng)目重新 樹(shù)立品牌，建立市場(chǎng)口碑起到事半功倍的效果。 1932年，中國(guó)商人顧聯(lián)承投資七十萬(wàn)兩白銀，購(gòu) 靜安寺地營(yíng)建 Paramount Hall，并以諧音取名“百樂(lè)門(mén)”。 有些業(yè)態(tài)對(duì)于商鋪地理位置要求低，則盡量安排布置在高層與偏僻處，而有些業(yè)態(tài)租金承受力強(qiáng)，對(duì)于地理位置的要求高，則應(yīng)將其安排在好的地段處，這樣，將產(chǎn)品的物理特性與業(yè)態(tài)的承受力結(jié)合起來(lái)，可以最大限度地發(fā)揮項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值。 具體業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃，力求相融相生，如陰陽(yáng)與靜動(dòng)，力求達(dá)到互相支持、互相輔助，彼此共贏。 北端較南端人流相對(duì)較少，但作為入口之一，方便?？寇?chē)，故而作為休閑區(qū) 北 南 一層商鋪業(yè)態(tài)主體規(guī)劃 （特色餐飲達(dá) 70%以上，其他為生活型商業(yè)如銀行、精品、小百貨等） 一樓南北兩端：大中型餐廳（海鮮酒樓、湘粵特色酒樓等）高檔美發(fā)機(jī)構(gòu)（美絲坊、發(fā)源地等） 一樓主體：湘中各類(lèi)特色小吃、中西式快餐、中小型特色餐飲店、煙酒茶類(lèi)、小百貨精品店等 人民公社大食堂 時(shí)尚百貨 銀行 大型美容美發(fā)機(jī)構(gòu) 規(guī)劃示意圖 北 南 主體規(guī)劃：量販?zhǔn)娇ɡ?OK、大型足浴、按摩、經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店等。 ? 商業(yè)街外立面統(tǒng)一重新設(shè)計(jì)，加強(qiáng)動(dòng)感設(shè)計(jì)，以促進(jìn)逗留消費(fèi)，立面風(fēng)格以現(xiàn)代為主，局部古典，增加文化氛圍。 產(chǎn)品建議 3—— 加強(qiáng)餐飲排煙排氣改造 ?建議項(xiàng)目與城管、衛(wèi)生、防疫等職能單位溝通，與設(shè)計(jì)單位溝通增加項(xiàng)目排煙、排污、排水等設(shè)計(jì) ?中心街處建議安裝觀光電梯，有利于提高項(xiàng)目的形象和功能。 產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售式 此方式有利于資金盡快回籠，目前國(guó)內(nèi)有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷(xiāo)售為主。這種方式有