【正文】 ：發(fā)展餐飲娛樂特色商業(yè)街區(qū)包容性大，其規(guī)模與本項目體量可相匹配。 婁底經(jīng)濟與餐飲娛樂消費增長迅猛 資料顯示， 休閑餐飲發(fā)展迅速， 2023年 5月至2023年 5月，五大城市休閑餐廳商戶從四千四百七十二家，增至六千一百六十五家，同比增長 %。 2023年全年人均餐飲消費達到 1200元，同比增長 18%。 物流將為項目帶來大批餐飲與娛樂消費人群。 優(yōu)勢 定位思路 3： 打造純粹的服裝、鞋類等專業(yè)批發(fā)市場？ 是在原有業(yè)態(tài)基礎上繼續(xù)努力， 做大做強？ 還是駛出“紅海”， 開辟出一塊“藍?！笔袌?？ 很明顯，原有商業(yè)市場的定位思路只會將我們引入“紅?！钡募ち腋偁幹校瑫r純粹性的專業(yè)市場不利于本項目大規(guī)模招商與發(fā)展，更讓人擔憂的是，這些業(yè)態(tài)不利于項目樓上商鋪價值的發(fā)揮。 項目本身特點和建筑定位適合此類業(yè)態(tài)的發(fā)展和規(guī)劃。 目前無此類大型專業(yè)市場，存在市場空白。 對于項目樓上商鋪利用不利，開發(fā)商獲利額度不大。 解決項目定位 從“灰姑娘”到“貴公主”完美轉(zhuǎn)身 1 商業(yè)地產(chǎn)項目定位核心要求 符合項目自身屬性要求 ； 符合市場發(fā)展需求； 利于銷售、招商及可持續(xù)經(jīng)營； 利于項目品牌形象樹立； 利于項目最大價值發(fā)揮； 那么，本項目 有哪些定位思路可以應用 周邊此類業(yè)態(tài)成熟，可形成規(guī)模互相呼應。 3》政府大力引進品牌商家進駐，政策強。 4》聚集人流的核心商業(yè)板塊少。春園商業(yè) 步行街總投資為 ，建筑面積為 18萬平方米，集購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、觀光、文化等于一 體，是商業(yè)娛樂化的購物公園。 九龍市場和婁底大市場商圈： 九龍市場和婁底大市場的服飾鞋類及小商品中檔市場頗具特色，漸成規(guī)模， 頗受工薪階層青睞，已成為婁底商界的一個窗口。 2023年 12月全市商品住宅平均銷售價格 1669元 /m2（含縣市），同比上漲 14%，環(huán)比 6月份上漲 %。 婁底市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 □ 房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長 2023年全市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 281720萬元，同比增長 %，增幅比去年同期增加 。 困局二： 城北商業(yè)氣氛不濃 —— 城市經(jīng)濟重心向城南發(fā)展趨勢明顯，本案所在的城北區(qū)域商業(yè)環(huán)境處于相對弱勢，拓步步行街目前租賃情況極差。 目前漣鋼商業(yè)街， 就如同這樣一位 “灰姑娘”。 需要我們一起去發(fā)現(xiàn)、去包裝與創(chuàng)造， 并將其內(nèi)在特質(zhì)的財富與精華全部綻放出來。 困局三： 項目量大、形態(tài)復雜 —— 30000多平米的商業(yè)規(guī)模，物業(yè)形態(tài)復雜，總體規(guī)劃與配套不完善，項目面臨整體重新定位與可持續(xù)性經(jīng)營雙重挑戰(zhàn)。 其中：商品住宅完成投資 190384萬元，同比增長 %；商業(yè)用房完成投資 43389萬元，同比增長 %；商用辦公房完成投資 2128萬元，同比增長 40%；其它完成投資 45819萬元，同比減少 %。 全市商品住宅銷售平均價格（元 /m2） 婁底市商業(yè)環(huán)境 關鍵詞：商業(yè)格局初現(xiàn)，商業(yè)競爭加劇。 418專業(yè)商圈： 418區(qū)域的專業(yè)建材裝飾、摩托車及配件市場，為婁底專業(yè)市場引導和管理頗為成功的典范 之一，年銷售已超過兩億元。 □ 多商業(yè)圈 項目所在片區(qū)商業(yè)環(huán)境 關鍵詞 1：建材為主，電器、家具、家居為輔的城北商業(yè)極 建材、家居 為 主 餐飲、娛樂 休閑、美發(fā)等 零散 市場 五江建材、拓步家裝 國際家具、九龍家具等 拓步服裝、長青路商業(yè)區(qū)等 區(qū)域主要商業(yè)形態(tài) 婁星北路鋼鐵 批發(fā)市場 鋼鐵、汽配 為 主 服裝、鞋類 為 主 閑散鋪面 1》流動人口少，一直沒形成鬧市。 關鍵詞 2：購物、休閑娛樂及餐飲消費氛圍嚴重不足。 4》國家鼓勵消費以拉動內(nèi)需促進經(jīng)濟增長，擴大商業(yè)消費是大勢所趨。 有廣泛客戶基礎和市場凝聚力 . 可增加板塊的功能性和完整性 分析： 本項目在經(jīng)營建材、家居市場缺乏相對的競爭力，從一個成熟的市場挖掘消費客戶存在著時間和品牌的難度； 樓上商業(yè)部分不便銷售； 規(guī)模面積相對狹小，車輛進出不是很方便； 并且要在短時間樹立消費口碑和品牌形象有著較大的難度。 優(yōu)勢 定位思路 2： 發(fā)展鋼鐵、汽配市場，打造鋼鐵汽配城？ 有便利的業(yè)態(tài)供給條件。 品牌入駐相對容易。 分析： 城北目前有三個此類商業(yè)步行街，市場基本趨于飽和。 在項目 3萬平米商業(yè)體量基礎上，我們必須找到一個市場的相對空白點，發(fā)展特色商業(yè)，在開發(fā)商業(yè)龍頭的同時，發(fā)展多類業(yè)態(tài)，從而促進并整合項目樓上 4層的商業(yè)價值發(fā)揮，以重新樹立起項目在婁底的市場形象，打造品牌，為婁底為湘中開辟出一個新的商業(yè)名片。 跳出城市看城市 欲建成湖南省重要的制造業(yè)基地和湘中工業(yè)經(jīng)濟中心 婁底 十里鋼鐵，百里煤海，世界銻都 “ 3+5“城市群組建，更將大大加快婁底城市建設與經(jīng)濟發(fā)展，從而進一步擴大婁底城市的湘中輻射力量。 （ 3）婁底娛樂休閑消費迅速增長： 喝玩樂的發(fā)展與城市化進程是相輔相成、相伴而生的。 休閑娛樂頻道搜索量 2023年 5月份達到一千二百五十萬次，同比增長 %。 類型 規(guī)模 位置 停車能力 業(yè)態(tài) 縱深 人流量 步行街 大 中心 弱 以鞋類服飾為主 深 大 商業(yè)街 一般 中心 一般 娛樂，電器 一般 大 專業(yè)市場 大 較偏僻 好 專業(yè)器材 弱 小 特色商業(yè)街 無特定大小 臨近中心 一般 帶有特色風情的餐飲，休閑，娛樂。 對周邊區(qū)域是個強有力的補充板塊。 劣勢 定位思路 4：發(fā)展餐飲娛樂的特色風情商業(yè)街 由此，我們建議項目 打造湘中最大的集購物、餐飲、娛樂、休閑、文化觀光等于一體的風情商業(yè)街。 □ 輻射面廣 —— 城北商業(yè)各大板塊，漣鋼家屬居住區(qū)。 本項目前期市場口碑極差 建立在定位基礎上，啟用新的名號，可為項目重新 樹立品牌，建立市場口碑起到事半功倍的效果。 1932年，中國商人顧聯(lián)承投資七十萬兩白銀，購 靜安寺地營建 Paramount Hall，并以諧音取名“百樂門”。 有些業(yè)態(tài)對于商鋪地理位置要求低，則盡量安排布置在高層與偏僻處，而有些業(yè)態(tài)租金承受力強，對于地理位置的要求高，則應將其安排在好的地段處，這樣，將產(chǎn)品的物理特性與業(yè)態(tài)的承受力結(jié)合起來，可以最大限度地發(fā)揮項目的產(chǎn)品價值。 具體業(yè)態(tài)規(guī)劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃，力求相融相生，如陰陽與靜動，力求達到互相支持、互相輔助，彼此共贏。 北端較南端人流相對較少，但作為入口之一，方便?？寇?，故而作為休閑區(qū) 北 南 一層商鋪業(yè)態(tài)主體規(guī)劃 （特色餐飲達 70%以上，其他為生活型商業(yè)如銀行、精品、小百貨等） 一樓南北兩端：大中型餐廳（海鮮酒樓、湘粵特色酒樓等）高檔美發(fā)機構（美絲坊、發(fā)源地等） 一樓主體：湘中各類特色小吃、中西式快餐、中小型特色餐飲店、煙酒茶類、小百貨精品店等 人民公社大食堂 時尚百貨 銀行 大型美容美發(fā)機構 規(guī)劃示意圖 北 南 主體規(guī)劃：量販式卡拉 OK、大型足浴、按摩、經(jīng)濟型商務酒店等。 ? 商業(yè)街外立面統(tǒng)一重新設計，加強動感設計，以促進逗留消費，立面風格以現(xiàn)代為主，局部古典，增加文化氛圍。 產(chǎn)品建議 3—— 加強餐飲排煙排氣改造 ?建議項目與城管、衛(wèi)生、防疫等職能單位溝通，與設計單位溝通增加項目排煙、排污、排水等設計 ?中心街處建議安裝觀光電梯，有利于提高項目的形象和功能。 產(chǎn)權銷售式 此方式有利于資金盡快回籠，目前國內(nèi)有產(chǎn)權的商鋪多以銷售為主。這種方式有