【正文】 上海三益建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所 占地約 50萬平方米 ， 容積率 ， 綠化率 35%。 案例 燕南園二期 地址：景聯(lián)路 1111弄 （ 近虹梅南路 ） 區(qū)域：閔行 (環(huán)線位置 :中外環(huán) ) 單價(jià)報(bào)價(jià) :： 12023 面積范圍： 190230 交屋時(shí)間 :2023/7 發(fā)展商 :上海萬科中實(shí)交易房地產(chǎn)有限公司 建筑設(shè)計(jì) :日本 （ 株 ） 山設(shè)計(jì)工房 小區(qū)占地約 19公頃，總建筑面積約 12萬平方米，容積率 ，綠化率 35%。 注重開發(fā)商品牌和產(chǎn)品品質(zhì) 別墅客戶對(duì)居住環(huán)境的要求較高，更注重產(chǎn)品品質(zhì)。 成交均價(jià)呈緩幅增長 ， 成交均價(jià)由最低時(shí)的 6501元 /平方米增至 8340元 /平方米 。 獨(dú)幢價(jià)格在 2月的低谷之后，一直穩(wěn)中微升，聯(lián)列住宅在平穩(wěn)中震蕩，僅在 4月達(dá)到 9836元 /平方米。 具體政策分析詳見附件。 上海市四大銀行“別墅”貸款規(guī)定 工行總價(jià)在 300萬元以上的高檔別墅 ， 貸款成數(shù)不超過 6成 ， 最長期限 30年 。 在樓盤房齡 45年居多的虹口 、 普陀和浦東三林 、 上南等區(qū)域， 不到 5年的房源 “ 售轉(zhuǎn)租 ” 明顯增加 ?；▓@洋房和 TOWNHOUSE等類別墅項(xiàng)目是國土資源部清查的重點(diǎn)，今后在規(guī)劃設(shè)計(jì)此類產(chǎn)品上應(yīng)極其謹(jǐn)慎。 政策執(zhí)行尚有調(diào)整空間 直轄市有特殊情況可調(diào)整“ 70%”的比例，這給上海大戶型項(xiàng)目開發(fā)留出了空間，具體情況需要等待上海的實(shí)施辦法。 土地稀缺將使得別墅項(xiàng)目依然笑傲江湖，走勢平穩(wěn) 價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)在投資收益和貸款成本兩方面都會(huì)對(duì)消費(fèi)者的心理產(chǎn)生影響，出現(xiàn)觀望情緒濃厚的狀況 投資風(fēng)險(xiǎn) 價(jià)格風(fēng)險(xiǎn) 貸款風(fēng)險(xiǎn) 消費(fèi)者風(fēng)險(xiǎn) 投資風(fēng)險(xiǎn) 價(jià)格風(fēng)險(xiǎn) 貸款風(fēng)險(xiǎn) 上海不是本輪調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象 2023年的宏觀調(diào)控政策的出臺(tái) ， 更多是 “ 上海感冒 ，全國吃藥 ” ， 主要調(diào)控對(duì)象就是針對(duì)上海及長三角周邊城市 。麗水馨庭 HEALTH HOUSE新活性原墅 基礎(chǔ)認(rèn)識(shí) 營銷策略 推廣執(zhí)行 報(bào)告結(jié)構(gòu) [新政 ] [市場 ] [競爭 ] [一大戰(zhàn)略體系 ] [ 二大戰(zhàn)線 ] [體驗(yàn)式購房 ] [自然去化期 ] [ 蓄 水 期 ] [開盤引爆期 ] [新政 ] 土地和項(xiàng)目取得 前期準(zhǔn)備 (準(zhǔn)備階段 ) 建設(shè)及銷售 (實(shí)施階段 ) 竣工入伙 (完工階段 ) 物業(yè)交接 /管理 (運(yùn)營階段 ) 轉(zhuǎn)讓、抵押、出租、經(jīng)營 一級(jí)市場 房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)鏈 房地產(chǎn)市場階段 三級(jí)市場 二級(jí)市場 房地產(chǎn)調(diào)控政策 土地政策 稅收政策 產(chǎn)業(yè)政策 金融政策 產(chǎn)業(yè)政策 稅收政策 政策調(diào)控歷程 產(chǎn)業(yè)政策 財(cái)政稅收政策 金融政策 土地政策 土地政策 金融政策 土地政策 限制土地供給 提高房貸利率和首付比例 征收營業(yè)稅 限制開發(fā)信貸 增加中低價(jià)房土地供給 增加中低價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房供給 一級(jí) 市場 三級(jí) 市場 二級(jí) 市場 “國六條”細(xì)則影響（ 2） 貸款成數(shù)再次強(qiáng)調(diào)的心理預(yù)期遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過實(shí)際帶來的影響 營業(yè)稅的征收延長了投資期限，提高了投資成本，只有在預(yù)期的房價(jià)上漲獲利遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 ％的營業(yè)稅成本，才會(huì)出現(xiàn) 5年內(nèi)的短期拋盤。 通過一年的調(diào)整 ， 上海市場 2023年初瘋狂般的上漲勢頭已經(jīng)得到遏制 ， 市場開始趨于理性平穩(wěn) 。 上海作為直轄市有政策調(diào)整的權(quán)利，并且去年地方政府調(diào)控有力，取得明顯成效，所以此次的政策執(zhí)行上會(huì)有一定松動(dòng)。 新房市場 ：樓市成交量一周內(nèi)下降兩成 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示 ， 細(xì)則出臺(tái)后一周內(nèi) （ 5月 29日 6月 4日 ） ，上海樓市各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)明顯下降 。 部門門店的二手房的成交量下滑了 50%左右 。 農(nóng)行別墅貸款成數(shù)最高 5成 。 [市場 ] ? 全市別墅市場 ? 全市聯(lián)列住宅市場 ? 莘閔板塊聯(lián)列住宅市場 ? 市場客戶分析 ? 附：案例 2 0 0 6 年上海市別墅成交統(tǒng)計(jì)（m 2 )050000100000150000202300獨(dú)幢 53251 51915 67269 113508 158571聯(lián)列 47580 38866 71141 107427 1299771月 2月 3月 4月 5月上海市別墅成交情況（套）151 15721934047123219534450264701002003004005006007001月 2月 3月 4月 5月獨(dú)幢聯(lián)列 2 0 0 6 年上海市別墅成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)（元）05000100001500020230獨(dú)幢 17810 14330 14723 15203 15238聯(lián)列 9028 8622 8378 9836 86511月 2月 3月 4月 5月經(jīng)過年初的傳統(tǒng)淡季， 2月別墅市場趨于平穩(wěn)。 全市別墅市場 238335 331 33623219534450264701002003004005006007009月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月全市聯(lián)列住宅成交套數(shù)全市聯(lián)列住宅成交價(jià)格走勢（元）020234000600080001000012023價(jià)格 8063 9457 9630 9537 9028 8622 8378 9836 86519月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月4808169023 68183 703454758038866711411074271299770202304000060000800001000001202301400009月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月全市聯(lián)列住宅成交面積統(tǒng)計(jì)（m2 ）縱觀去年 9月至今的聯(lián)列住宅，除了在傳統(tǒng)的淡季，成交量一直呈增長狀態(tài)，尤其是 3月以來，成交大幅增長。 3.、 4月份成交量劇增 ， 在四月出現(xiàn)大半年以來的峰值 ， 成交面積達(dá)到 10747平方米 。在期房銷售的情況下，開發(fā)商的品牌成為消費(fèi)者判斷產(chǎn)品品質(zhì)的主要依據(jù)之一。內(nèi)建 577套 23層的聯(lián)排與雙拼別墅。 由多層公寓 、 獨(dú)棟和聯(lián)體別墅組成 ，總套數(shù) 590套 。 復(fù)地北橋城 — 戶型 復(fù)地北橋城 — 廣告表現(xiàn) 達(dá)安圣芭芭花園 現(xiàn)場地址：松江新閔別墅區(qū)明中路 區(qū)域 :松江 (環(huán)線位置 :外郊環(huán) ) 單價(jià)報(bào)價(jià) :7700— 11000 面積范圍： 190— 360 發(fā)展商 :上海達(dá)安泰豪置業(yè)有限公司 莘閔板塊 “ 聯(lián)體 +獨(dú)棟 ” 純別墅社區(qū) ， 小區(qū)占地面積 17萬平方米 ，容積率 ， 綠化率 50%。 達(dá)安圣芭芭花園 — 戶型 達(dá)安圣芭芭花園 — 廣告表現(xiàn) 雷丁小城 地址：莘閔高級(jí)別墅區(qū)莘磚公路 555弄 區(qū)域 :松江 (環(huán)線位置 :外郊環(huán) ) 單價(jià)報(bào)價(jià) : 8000— 10000 房型面積： 160280平方米 發(fā)展商 :上海精文南部置業(yè)發(fā)展有限公司 企劃營銷 :上海新聯(lián)康投資顧問有限公司 小區(qū)總建面近 20萬平方米，是純別墅小區(qū)。 其中 ， 180190m2的占 32%， 190200m2的占 53%。 雷丁 企業(yè)品牌 +項(xiàng)目品質(zhì) +產(chǎn)品附加值 [開發(fā)商社會(huì)資源 ] “精文南部”有文廣局的背景，龐大的關(guān)系戶體系提供了堅(jiān)實(shí)的客源 [項(xiàng)目品質(zhì) ] 濃郁的英式小鎮(zhèn)體驗(yàn) “維納斯與大提琴”藝術(shù)熏陶 泛獨(dú)立式的聯(lián)體 /雙拼別墅 三套精致樣板房 [產(chǎn)品附加值 ] 每戶均三面采光，以開放式內(nèi)庭及餐廳與鄰居區(qū)隔 每戶均贈(zèng)送 40平方米左右的閣樓 +30平方米左右地下室 +40平方米左右開放式內(nèi)庭 熱銷案例分析 [成果 ] 4個(gè)月內(nèi)成交 165套別墅， 在區(qū)域內(nèi)獨(dú)占鰲