【正文】 中心 力寶太陽廣場 中街 N/A 100,000 購物中心 未來合計(jì) － － 991,000 － 表 ：中街主要商業(yè)項(xiàng)目 ? 未來中街的商業(yè)發(fā)展主要是向東和向西延伸，提高整個中街的商業(yè)氛圍，但是預(yù)計(jì)其商業(yè)檔次整體提升不大。 ? 中街整體檔次不高，吸引的人群整體收入水平低，高檔品牌和國際時尚品牌在此區(qū)域發(fā)展空間小， it就由中街興隆大家庭遷往太原街的東舜百貨。中段和東段以臨街品牌店和百貨、購物中心為主，商業(yè)氛圍濃厚；西端以服裝小商品市場和珠寶首飾店為主，有較多爛尾樓和待拆遷的平房，商業(yè)氛圍差。 中街 市級商圈 沈河區(qū)大東區(qū) 439,000 ?以中街步行街和小東路為主； ?成熟商圈，聚集有 5個百貨和購物中心，以興隆大家庭和新瑪特為代表； ?歷史悠久，但檔次為中檔和中高檔，缺乏高檔項(xiàng)目； ?有較多服裝小商品市場，消費(fèi)群體主要以沈陽中等收入人群為主，品牌貨單價不高，無國際一二線品牌，類似于北京的西單。 ? 根據(jù)現(xiàn)有和未來百貨、購物中心較聚集的區(qū)域，沈陽目前有以下 6大商圈： ? 太原街商圈 ? 中街商圈 ? 北站商圈 ? 五里河商圈 ? 北行商圈 ? 鐵西商圈 ? 渾南雖然是未來發(fā)展的一個重要區(qū)域，但目前由于人氣不旺，發(fā)展的主要是底商配套、專業(yè)市場等類型，在此不將期作為主要商圈研究。 ? 萬達(dá)商業(yè)廣場雖然體量大，但各大主力商戶為獨(dú)立建筑，彼此間缺乏聯(lián)動性，而且以專業(yè)店為主，服飾零售、餐飲、娛樂比例低，并不能算購物中心。 ? 總面積包含市區(qū)和郊區(qū)零售、餐飲服務(wù)和批發(fā)物流三大類，具體為百貨、購物中心、餐飲網(wǎng)點(diǎn)、批發(fā)市場、商品交易市場、物流基地以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)街等。 公交線路 ? 項(xiàng)目周邊距離較近的公交車站共有文化宮和太原街兩個車站，分別有 5路和 9路公交線路，覆蓋了市區(qū)西部、北部和東南部的絕大部分區(qū)域。將在本項(xiàng)目附近設(shè)置沈陽站和南京街兩個站點(diǎn)。 主要停車處 位置 總車位 對外提供車位 中興商業(yè)大廈 中華路 360 286 萬達(dá)商業(yè)廣場 中華路 500 378 商貿(mào)飯店 中華路 55 55 百利保大廈 中華路 450 143 五洲商業(yè)廣場 太原北街 650 350 黃金廣場 同澤街與北一馬路東南 370 370 地上停車場 22處 184 184 現(xiàn)有合計(jì) － 2569 1766 中興西停車樓 蘭州街與北一馬路西南 700 700 五洲東停車樓 同澤街與北一馬路西北 800 800 海悅南停車樓 漢口街 900 900 本項(xiàng)目北 咸陽路北 未來合計(jì) － 4969 4166 表 ：區(qū)域主要停車場所情況 地鐵 ? 項(xiàng)目北邊延中華路將建設(shè)地鐵 1號線。 ? 進(jìn)入本項(xiàng)目，預(yù)計(jì)鐵西區(qū)、于洪區(qū)等西部人群主要通過南五馬路、南京街；東部人群主要通過中華路，南一馬路可作為中華路的重要備用道；南部和北部人群主要通過南京街； ? 出本項(xiàng)目，預(yù)計(jì)鐵西區(qū)、于洪區(qū)等西部人群主要通過南五馬路和南京街，或者中華路和勝利路；東部人群主要通過中華路和中山路；南部和北部人群主要通過南京街； 停車位 ? 停車位少也是制約太原街進(jìn)一步發(fā)展的重要因素；為緩解此問題，政府規(guī)劃建設(shè)停車誘導(dǎo)電子顯示屏和增建停車樓。 ? 如果能將中華路兩側(cè)設(shè)置一些帶有電梯的過街天橋或者舒適明亮的地下通道，減少紅綠燈，尤其是太原南街和太原北街之間；將緩解中華路交通壓力，進(jìn)一步增強(qiáng)太原街的吸引力，也有利于中華路兩側(cè)的人流循環(huán)流動。 ? 太原南街有較多的小商品市場和長途汽車站，人流、車流混雜，導(dǎo)致交通擁堵。 ? 作為西部進(jìn)入太原街商圈的主要道路北二馬路，在鐵西區(qū)段路寬 40米，太原街段僅 816米，平均路寬 12米，造成堵塞。 ? 項(xiàng)目西南側(cè)為賽隆廣場（商貿(mào)國際底商）、五金機(jī)電城以及規(guī)劃建設(shè)溫州城等小商品市場，檔次較低，人流混雜，對本項(xiàng)目打造高檔次的商業(yè)有所沖擊； ? 民主廣場以南區(qū)域，主要為新建的楓景名城、環(huán)宇世紀(jì)星城、先鋒家園等中檔住宅，售價在 40005000元 /平米，消費(fèi)力處于中等水平。 ? 地塊目前除南部的長途汽車客運(yùn)站尚未拆遷，其他部分已拆遷平整，暫時作為長途汽車的停放點(diǎn)。 ? 地塊建筑密度不大于 60％，綠地率不小于 15％，南部地塊建筑高度不高于 150米，中部地塊建筑高度不高于 100米，北部地塊建筑高度不高于 80米。本項(xiàng)目所處的位置使其直接受益于城市的規(guī)劃以及地鐵建設(shè) ? “奧運(yùn)會” 以及一系列區(qū)域性活動提升了沈陽的國際影響力，改善了其城市環(huán)境，為高品質(zhì)房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的機(jī)會與前景 ，也促進(jìn)了投資機(jī)構(gòu)對中國二線城市房地產(chǎn)的投資興趣 沈陽整體概況及未來規(guī)劃 ? 本項(xiàng)目隸屬于和平區(qū)，位于城市的中部區(qū)域，便于到達(dá)和輻射城市的其他區(qū)域； ? 項(xiàng)目處于太原街市級商圈內(nèi)，可以分享成熟商圈所帶來的巨大人流； ? 座落于太原南街，中華路以南，距離中華路約 100米； ? 西面臨太原南街步行街，南面臨民主廣場和南二馬路，東面臨天津南街，北面臨咸陽路。 河西 新區(qū) 圖 ：沈陽國際游客構(gòu)成情況（ 2023年） 1 7 . 72 3 . 81 8 . 42 7 . 33 2 . 6400510152025303540452023 2023 2023 2023 2023 2023（萬人次） 3 0 2 0 1 00102030405060(%)國際旅游人數(shù) 同比增長49%19%3%3%2%1%1%1%9%11% 1%韓國日本俄羅斯美國德國新加坡馬來西亞加拿大香港同胞臺灣同胞澳門同胞16902115225428183500050010001500202325003000350040002023 2023 2023 2023 2023（萬人次）051015202530(%)國內(nèi)旅游人數(shù) 同比增長圖 ：沈陽國內(nèi)旅游人數(shù)增長情況 沈陽整體概況及未來規(guī)劃 圖 ：沈陽在中部城市圈的區(qū)位 城市規(guī)劃 遼寧中部城市圈 ? 2023年 4月 7日 ， 沈陽 、 鞍山 、 撫順 、 本溪 、 營口、 遼陽 、 鐵嶺 7城市市長共同簽署 《 遼寧中部城市群 （ 沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū) ） 合作協(xié)議 》 ； ? “ 遼寧中部城市圈 ” 以沈陽為中心 ， 在半徑 150公里范圍內(nèi)囊括了阜新 、 鐵嶺 、 撫順 、 本溪 、 鞍山 、 丹東 、 營口 、 錦州等八個外圍城市 ， 形成了一個以沈陽為龍頭的城市圈； ? 以沈陽為中心 ， 鐵路 、 高速公路網(wǎng)連通了城市圈中所有的城市 ， 陸路交通非常發(fā)達(dá) 。 2023年實(shí)際利用外商直接投資更是突破 30億美元 ， 是 2023年的 。隨著國家振興東北政策的提出 ， 近年沈陽經(jīng)濟(jì)走上高速發(fā)展的軌道； ? 沈陽是連接?xùn)|北地區(qū)與華北 、 華東 、 西北等其他地區(qū)的重要交通樞紐； ? 依托交通的優(yōu)勢 ， 沈陽還是中國與 “東北亞經(jīng)濟(jì)圈 ”互動的前沿 。 “東北亞經(jīng)濟(jì)圈 ” 已經(jīng)成為沈陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力之一 ， 并使沈陽獲得了更大的市場發(fā)展空間； ? 沈陽行政轄區(qū)面積為 12,980平方公里 ， 其中市區(qū) 3,495平方公里， 包括皇姑區(qū) 、 大東區(qū) 、 沈河區(qū) 、 和平區(qū)和鐵西區(qū)； 河西 新區(qū) 東北地區(qū) 圖 ：沈陽的行政區(qū)劃 沈陽整體概況及未來規(guī)劃 圖 ：沈陽市戶籍人口增長及預(yù)測 宏觀經(jīng)濟(jì) 人口情況 ? 自 2023年以后沈陽市人口快速增加 ， 到 2023年底 ， 沈陽戶籍總?cè)丝谶_(dá)到 ， 比上年末增加約 5萬人 。 其中外商投資的重點(diǎn)行業(yè)在制造業(yè)和房地產(chǎn)上 ， 分別占利用外資總額的 51%和 33%； ? 從右圖 ， 2023年沈陽實(shí)際利用外商直接投資僅次與北京 ， 而且超過了東北的延海城市大連， 在東北三省的城市中處在首位 ， 這又 充分顯示了其在東北地區(qū)的發(fā)展?jié)摿捅魂P(guān)注程度； ? 沈陽對外資的強(qiáng)烈吸引力 ， 有利于進(jìn)一步促進(jìn)沈陽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ， 并直接促進(jìn)寫字樓 、 酒店 、 服務(wù)式公寓的需求 河西 新區(qū) 1 4 . 12 2 . 48 . 52 4 . 22 1 . 23 0 . 4010203040502023 2023 2023 2023 2023 2023(億美元)北京 沈陽05101520253035404550沈陽 大連 哈爾濱 長春 北京(億美元)圖 ：沈陽市實(shí)際利用外資與其他城市對比（ 2023年） 51%33%制造業(yè)房地產(chǎn)業(yè)信息計(jì)算機(jī)軟件業(yè)交通運(yùn)輸業(yè)租賃商務(wù)服務(wù)業(yè)電力燃?xì)夤?yīng)業(yè)住宿餐飲業(yè)建筑業(yè)批發(fā)和零售業(yè)水利環(huán)境和公共設(shè)施業(yè)文化體育娛樂業(yè)其他圖 ：沈陽實(shí)際利用外資各主要行業(yè)比例 沈陽整體概況及未來規(guī)劃 圖 ：沈陽與北京人均可支配收入增長對比 人均可支配收入情況 ? 自 2023年以來 ， 沈陽城市居民人均可支配收入一直保持緩慢增長 ， 2023年為 11651元 ， 與北京相比 ， 差距較大 ， 剛剛達(dá)到北京 2023年的居民人均可支配收入水平； ? 從右圖 ， 2023年沈陽人均可支配收入低于大連 ， 略高于長春和哈爾濱 ， 平均可支配收入水平表現(xiàn)一般； ? 雖然目前沈陽的人均可支配收入水平較低 ， 但其2023年比 2023年可支配收入增加了 15%， 預(yù)計(jì)未來增長率還將會持續(xù)在 15%以上 ， 到 2023年 ， 沈陽的人均可支配收入將達(dá)到 24471元 ， 超過北京目前水平， 居民生活將進(jìn)一步提高； ? 預(yù)計(jì)在經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長的支持下 ， 沈陽居民收入在未來有較大的上升空間 河西 新區(qū) 圖 ：沈陽市人均可支配收入與其他城市對比（ 2023年） 116511335011230 11350199780500010000150002023025000沈陽 大連 哈爾濱 長春 北京( 元）6 , 3 8 6 7 , 0 5 07 , 9 6 1 8 , 9 2 41 0 , 0 9 81 1 , 6 5 11 3 , 5 1 51 5 , 6 7 81 8 , 1 8 62 1 , 0 9 62 4 , 4 7 15 , 0 0 01 0 , 0 0 01 5 , 0 0 02 0 , 0 0 02 5 , 0 0 03 0 , 0 0 03 5 , 0 0 04 0 , 0 0 020 0120 0220 0320 0420 0520 0620 07F20 08F20 09F20 10F20 11F（元 )北京 沈陽 沈陽整體概況及未來規(guī)劃 圖 ：沈陽與北京人均消費(fèi)性支出增長對比及預(yù)測 人均消費(fèi)性支出情況 ? 2023年 ， 沈陽人均消費(fèi)性支出為 8670元 ， 與北京相差較大 ， 剛剛接近北京 2023年的水平 ， 在東北地區(qū)的幾個主要城市中也不是很高 ， 低于大連和長春 ， 略高于哈爾濱 ， 消費(fèi)能力表現(xiàn)一般； ? 從下圖 ， 沈陽人均可支配收入的增長要高于消費(fèi)性支出的增長水平； ? 雖然目前沈陽的消費(fèi)水平不高 ， 但未來隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步調(diào)整 ， 就業(yè)的進(jìn)一步改善和居民收入的繼續(xù)增長 ， 居民消費(fèi)能力也將會快速跟進(jìn) ， 預(yù)計(jì)到 2023年 ， 沈陽人均消費(fèi)性支出將達(dá)到北京目前的水平 ， 從而促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展； 河西 新區(qū) 8670105348515 8881148250202340006000800010000120231400016000沈陽 大連 哈爾濱 長春 北京( 元）圖 ：沈陽市人均消費(fèi)性支出與其他城市對比（ 2023年） 1 , 0 0 01 , 0 0 03 , 0 0 05 , 0 0 07 , 0 0 09 , 0 0 01 1 , 0 0 01 3 , 0 0 02023 2023 2023 2023 2023 2023( 元）沈陽人均可支配收入 沈陽人均消費(fèi)性支出圖 ：沈陽人均可支配收入和消費(fèi)性支出增長情況 5 , 5 1 5 6 , 0 7 46 , 6 9 0 7 , 2 1 37 , 8 6 3 8 , 6 7 09 , 7 9 71 1 , 1 6 91 2 , 8 4 41 4 , 7 7 11 6 , 9 8 64 , 0 0 08 , 0 0 01 2 , 0 0 01 6 , 0 0 02 0 , 0 0 02 4 , 0 0 02 8