【正文】 參數(shù) 決策人員 （ 方案決策及評價 ） 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 （ 4）三層數(shù)據(jù)流程圖 模型選擇及預測計算 市場部 預測內(nèi)容及數(shù)據(jù)選擇 經(jīng)理 預測結(jié)果及其模型 內(nèi)容及 數(shù)據(jù) 預測結(jié)果及模型檢驗 市場部 預測 模型 管理 市場部 預測 結(jié)果 處理 市場部 合理預 測結(jié)果 不合理預測 結(jié)果及模型 相應模型及參數(shù) 預測人員 相關(guān)數(shù)據(jù) （ 方案分析之數(shù)據(jù)預測 ） 預測模型庫 環(huán)境數(shù)據(jù) 歷史收支數(shù)據(jù) 市場需求量 外部企業(yè)數(shù)據(jù) 費用計算標準 成本定額標準 各類型房價及租金 環(huán)境數(shù)據(jù)統(tǒng)計預測 歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計預測 市場需求量預測 外部企業(yè)投資預測 各類房價統(tǒng)計預測 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 （ 4）三層數(shù)據(jù)流程圖 決策 計算 決策者 決策方案及模型選擇 決策者 相關(guān)決 策參數(shù) 決策人員 決策及評價模型庫 可行投資方案 及模型 方案 決策結(jié)果及模型檢驗 決策者 決策結(jié)果 及模型參數(shù) 不合理結(jié) 果及模型 相關(guān) 參數(shù) 決策模 型及評 價模型 管理 決策者 決策人員 (方案決策及風險分析之投資決策 ) 最優(yōu)投資方案 方案支出數(shù)據(jù) 方案收益數(shù)據(jù) 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)流程分析與數(shù)據(jù)詞典 （ 5）數(shù)據(jù)詞典 數(shù)據(jù)詞典是系統(tǒng)邏輯模型的詳細 、 具體的說明 ，是系統(tǒng)分析階段的重要文件 ， 也是內(nèi)容豐富 、 篇幅極大的文件 。 三 、 系統(tǒng)分析 房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng) U/C矩陣數(shù)據(jù)分析圖 數(shù)據(jù) 功能 市場信息錄入 市場信息查詢 市場信息編輯 取費房價管理 數(shù)據(jù)分類統(tǒng)計 對手投資分析 提出被選方案 支出估算 收入測算 方案可行性分析 方案決策優(yōu)選 方案風險分析 數(shù)據(jù)分類預測 預測模型管理 決策模型管理 歷史數(shù)據(jù)管理 費用計算標準 成本頂額標準 各類房價租金 已建項目費用 已建項目成本 已建項目收入 市場購買力 市場需求量 房屋空置量 其他企業(yè)計劃 項目總成本 項目總收入 內(nèi)部收益率 投資回收期 基準收益率 凈現(xiàn)值及指數(shù) 預測參數(shù) 決策參數(shù) 投資規(guī)模 投資類型 投資位置 房地產(chǎn)價格 方案決策結(jié)果 風險分析結(jié)果 C C U U U U C U U C U U C U U U U C U U U U C U U U U U C U U U U U C U U U U U C U U U U U C U U U C U U U C U U C U U C U U C U U U U U C U C U C U U U U C U U U U C U U U U C U U U C U C U U U U U 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)匯總分類與分析 3 數(shù)據(jù)間相互關(guān)系及重要性分析 （ 1）從數(shù)據(jù)的類型上分析 ①系統(tǒng)輸入的數(shù)據(jù)，包括原始的基礎數(shù)據(jù)和備選投資方案；前者為市場信息，又可分為投資支出如建筑安裝費用、施工準備費用、開發(fā)費用、相關(guān)稅費等，投資收入如銷售收入、出租收入以及市場需求量等等； ② 過程數(shù)據(jù)，即中間數(shù)據(jù)，為最終數(shù)據(jù)的輸出作準備，包括收入預測數(shù)據(jù)、支出預測數(shù)據(jù)、財務指標值如內(nèi)部收益率、投資回收期、凈現(xiàn)值等等； ③系統(tǒng)輸出的數(shù)據(jù)，主要是最優(yōu)投資方案。 三 、 系統(tǒng)分析 數(shù)據(jù)匯總分類與分析 2 數(shù)據(jù)分析 數(shù)據(jù)分析主要是完成三項工作 : ① 匯總并檢查數(shù)據(jù)完備性 、 一致性 、 無冗余性； ② 數(shù)據(jù)流向分析 ,并檢查數(shù)據(jù)的匹配 、 共享等情況； ③ 數(shù)據(jù)重要度及相互間的關(guān)系分析等等 。 需求之二 是希望能將科學的管理方法引進到企業(yè)決策中 ， 以減少決策的隨意性 、 主觀性 、 人為性 ， 避免決策的失誤 ， 提高決策的水平和質(zhì)量 。 三 、 系統(tǒng)分析 系統(tǒng)需求分析 1 現(xiàn)狀調(diào)查分析 在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在信息處理方式上及現(xiàn)行管理工作中普遍存在以下問題： （ 1） 信息的加工處理方式落后 （ 2） 信息的存儲方式不合理 （ 3） 信息的流通渠道不暢 （ 4） 信息反饋不及時 （ 5） 信息管理不規(guī)范 （ 6） 決策方法不科學 三 、 系統(tǒng)分析 系統(tǒng)需求分析 2 功能需求分析 系統(tǒng)存在的問題決定了系統(tǒng)的需求 ， 進而決定了系統(tǒng)的功能 。 如一項目規(guī)模及要求達到某一限度時 ， 正常價格的建筑材料 、 動力設備 、 機械設備等已不能保證供應 ， 企業(yè)必須付出較高的代價才能獲得 ，同時對一些配套設施 、 施工技術(shù)等都提出了更高的要求 ， 因此成本函數(shù)不再成線性而變成了非線性 ， 二、管理模型分析 4 房地產(chǎn)投資風險分析 4． 2 敏感性分析 敏感性分析是研究投資項目主要因素發(fā)生變化時 ， 項目經(jīng)濟效益發(fā)生的相應變化 ， 以判斷這些因素對項目經(jīng)濟目標的影響程度 。 二、管理模型分析 4 房地產(chǎn)投資風險分析 4． 1 盈虧平衡分析 （ 1） 線性盈虧平衡分析 該方法的成立是以許多約束條件為前提的 ， 這些條件主要有： ① 開發(fā)量與銷售量相等； ② 在所分析的銷售量范圍內(nèi) ， 固定費用不發(fā)生變化； ③ 變動費用是建筑面積的正線性函數(shù)； ④ 銷售收入完全隨著建筑面積的變動而變動 ，并呈線性關(guān)系 。 二、管理模型分析 房地產(chǎn)項目財務評價指標及計算方法 （ 1）靜態(tài)指標 投資利潤率 （ T） 投資利稅率 （ R） 靜態(tài)投資回收期 （ Pt） 借款回收期 （ Pc） 財務凈現(xiàn)值（ NPV） 財務凈現(xiàn)值率（ NPVR） 財務內(nèi)部收益率（ IRR） 動態(tài)投資回收期（ Tp） （ 2）動態(tài)指標 算法略 二、管理模型分析 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價主要變量分析 房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中 ， 涉及到的變動因素主要有：地價 、 購置土地過程中的附加費用 、 用于購置土地的短期貸款利率 、 建筑面積 、 建安成本 、開發(fā)周期 、 用于支付建造成本的短期貸款利率 、 租售代理費 、 開發(fā)商租售物業(yè)時的有關(guān)支出 、 租金或售價 、 開發(fā)商利潤率等等 。目前 ， 我國現(xiàn)行的投資項目經(jīng)濟評價分為兩個層次 ， 即財務評價和國民經(jīng)濟評價 。 二、管理模型分析 （ 1） 房地產(chǎn)市場預測相關(guān)因素 市場預測的關(guān)鍵因素主要在于 市場需求總量 及其 市場占有率 。房地產(chǎn)投資特點分述如下： （ 1） 投資規(guī)模巨大 （ 2） 投資回收期長 （ 3） 房地產(chǎn)的固定性 （ 4） 受宏觀經(jīng)濟和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展所制約 （ 5） 房地產(chǎn)市場發(fā)育的不充分性 2. 房地產(chǎn)投資的 特點 一、房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資特點決定了房地產(chǎn)投資風險 。 房地產(chǎn)投資者主要是獲取開發(fā)利潤 ， 風險較大但回報亦大 。 使用該系統(tǒng)，既可對房地產(chǎn)市場的信息進行海量存儲、高速查詢和科學管理，還可通過調(diào)用數(shù)據(jù)庫中的大量實用的數(shù)據(jù)，按照確定的目標，選擇適用可行的數(shù)學模型及一系列計算步驟，以便快速地得出最優(yōu)的決策方案供決策者參考。 一、房地產(chǎn)投資的概念 1. 房地產(chǎn)投資的 概念及其分類 房地產(chǎn)投資是指國家 、 集體 、 個人等投資主體 ， 直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產(chǎn) 、 地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領域的過程和行為 。 房地產(chǎn)置業(yè)投資 ， 是指投資者的投資對象是房地產(chǎn)投資者新建成的物業(yè)或房地產(chǎn)市場上的二手貨 。 房地產(chǎn)投資風險可分為： （ 1） 政治風險 （ 2） 社會風險 （ 3） 經(jīng)濟風險 包括經(jīng)濟景氣狀況 、 通貨膨脹 、 利率與匯率的變動 、 地價與建筑成本等的變動 、 外貿(mào)動向以及其他投資動向等因素 。 影響市場需求的因素 主要是環(huán)境 ， 如政治環(huán)境 、 社會經(jīng)濟環(huán)境 、 人文環(huán)境 、 人口增長 、 分配政策 、 社會購買力 、 社會文化 、 購買心理 、 消費結(jié)構(gòu)等 ， 這些因素往往是不可控的； 影響市場占有率的因素 又可分為兩類：一類是企業(yè)自身因素 ， 如產(chǎn)品成本 、 產(chǎn)品質(zhì)量 、 促銷手段 、 促銷技巧等 。 本系統(tǒng)中用的是財務評價 。 其中 ， 短期借貸成本 、 建安成本 、 租金或售價 、開發(fā)商利潤率 、 地價是最主要的變動因素 ， 對開發(fā)結(jié)果的影響很大 ， 因而有必要對它們進行分析 。 在整個分析過程中 ， 平均單方售價是不變的 。 這些可能發(fā)生變化的因素就稱為不確定性因素 。正是因為客觀問題的存在 ， 才有了需求的存在 ， 也才有了系統(tǒng)存在的必要性 。 三 、 系統(tǒng)分析 系統(tǒng)需求分析 2 功能需求分析 （ 1）信息管理功能 （ 2） 信息共享功能 （ 3）數(shù)據(jù)計算功能 （ 4）文檔生成功能 （ 5）模型管理功能 （ 6）輔助決策功能 三 、 系統(tǒng)分析 組織與業(yè)務流程分析 1 組織 /業(yè)務關(guān)系分析 功能 序號 業(yè)務 組織 市場部 財務部 工程 技術(shù)部 項目部 功能與業(yè)務 1 市場調(diào)查 * R 2 時間分類匯總 * A 3 數(shù)據(jù)統(tǒng)計及預測分析 * A 4 提出被選方案 * 5 對方案進行收支估算 A * R 6 可行性分析 * R 7 決策選優(yōu) R R R * 8 風險分析 A * 9 計劃審批 * 10 銷售 * “＊”表示該項業(yè)務是對應組織的主要業(yè)務； “ A” 表示該單位是參加協(xié)調(diào)該項業(yè)務的輔助單位； “ R” 表示該單位是該項業(yè)務的相關(guān)單位； 空格：表示該單位與對應的業(yè)務無關(guān)； 三 、 系統(tǒng)分析 組織與業(yè)務流程分析 2 業(yè)務流程分析 房地產(chǎn)投資決策的業(yè)務流程 提出備選方案 ↓ 收集資料 ↓ 選擇預測方法 ↓ 進行預測 ↓ 預測結(jié)果分析 ↓ 提出預測報告 方案預測 確定現(xiàn)金流量圖 ↓ 進行基礎數(shù)據(jù)的測算和經(jīng)濟可行性評價 ↓ 確定可行方案 ↓ 編制項目投資經(jīng)濟評價報告 經(jīng)濟評價 最優(yōu)項目方案 最優(yōu)方案 可行方案決策 選優(yōu) ↓ 確定最優(yōu)方案 ↓ 方案敏感型分析及盈虧平衡分析 ↓ 編制方案的決策與評價報告 方案決策與評價 確定目標和任務 ↓ 提出計劃 ↓ 現(xiàn)場調(diào)查 ↓ 整理資料 ↓ 市場分析 ↓ 寫出調(diào)查報告 市場調(diào)查與分析 三 、 系統(tǒng)分析 組織與業(yè)務流程分析 2 業(yè)務流程分析 房地產(chǎn)投資決策業(yè)務流程圖 市場信息收集 市場信息統(tǒng)計報表 市場分析結(jié)果報表 市場分析 部門經(jīng)理 財務部 基建部 開會討論，初步提出投資方案 各部門 備選投資方案報表 初步審批 總經(jīng)理 對備選方案進行預測 市場部 財務部 備選方案財務報表（預測） 備選方案經(jīng)濟評價 市場部 市場調(diào)查 市場信息分類匯總