【正文】 岸，建筑面積約 110萬平方米），無論在區(qū)域位置、開發(fā)企業(yè)品牌、開發(fā)理念、建筑品質(zhì)、項目形象等各方面，表現(xiàn)尤為搶眼！而細分開來，同樣是別墅項目的左岸綠洲項目與威尼斯小鎮(zhèn)也表現(xiàn)不同，前者是地中海風格，而后者則重點打造意大利風格；在 2023年下半年即將動工的中南世紀星城項目（彌河?xùn)|岸）則繼續(xù)延續(xù)中南世紀城的西班牙風格。 —— 晨鳴 *威尼斯小鎮(zhèn)：充分借助臨河并靠近牡丹園之優(yōu)勢，打造詩意、生態(tài)、情趣花園 —— 家里私藏了城市的花園；產(chǎn)品則基本涵蓋了高端居住的全部 —— 128— 167㎡ 電梯洋房、 391— 442㎡ 洋房豪宅別墅； 440— 802平米疊拼別墅等。這兩部分人群將是壽光本地高端房地產(chǎn)項目的主力購房群體。 特別需要指出的是：在 2023年還有以下項目即將或已經(jīng)入市！ 德鑫嘉園 領(lǐng)世郡小區(qū) 中南世紀星城 威尼斯小鎮(zhèn) 巨能華府 壽光晨鳴廣源地產(chǎn)有限公司； 平米 巨能地產(chǎn) ； 中南地產(chǎn)； 110萬 平米 濰坊北大科技園建設(shè)開發(fā)有限公司；二期 83613平米 壽光市華光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司； 101648 平米 加上其他即將開發(fā)的其他項目，如 ： ——壹號公館：濰坊長城投資置業(yè)有限公司； 位于北環(huán)路以北、幸福路以東 ， 22萬方； ——鐵路花園：壽光市城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司； 壽光市南環(huán)路以北、銀海路以西； 平米。以圣城街為界，其中圣城街以北的西部地區(qū)樓盤在物流園的新汽車站規(guī)劃的帶動，促動了西部區(qū)域的樓市發(fā)展，主力樓盤為西城首府、圣和 .圣和蘇州園、杭州家園。 “富邦水木清華”位于壽光市東北角，北依北環(huán)路，南抵健康街，東臨東環(huán)路，西至自康街，規(guī)劃用地面積 110351平方米。 預(yù)計均價： 洋房豪宅：約 7200/㎡ ； 雙拼：約 13000元 /㎡ 。 整體產(chǎn)品規(guī)劃豐富，高層、小高層、花園洋房、復(fù)式、別墅北高南低，與本案規(guī)劃產(chǎn)品均為舒適性居所，同為本地知名企業(yè)所開發(fā)，牡丹園為項目后花園。 在售部分： 洋房豪宅別墅、花園洋房。 【 巨能華府 】 開 發(fā) 商 ：巨能集團 項目位置 ：金東街與建橋街交界處 建筑面積： 20萬㎡ 物業(yè)類別 ：洋房豪宅、疊拼、電梯花園洋房、小高層、高層 建筑風格 ：英倫原鄉(xiāng)風情建筑 ,綠化率： 40% 戶型面積 ：小高層： 109， 140， 160㎡ ,別墅戶型： 300400㎡ 在 售： 4棟 8層電梯洋房 均 價： 電梯洋房約 4100元 /㎡ ,別墅預(yù)計均價 6000元 /㎡ 銷售情況： 目前對外出售的為 4棟 8層電梯洋房； 項目東側(cè)的多層和北面的四棟高層為團購房；團購房部分為 裝修房 ，零售房為毛坯房；后期有疊拼和洋房豪宅推出。2F3400元 /㎡ 。 特別賣點：溫泉入戶，溫泉地熱采暖 ！ 壽光總體發(fā)展方向是東南拓進，此區(qū)域為高檔住宅區(qū)域，本項目位于城市的東北邊?？ㄖZ島為二期銷售，其余項目均為尾盤期， 卡諾島 巴龍國際 怡景花園 中南香堤雅苑 藍灣康城 占地面積： 600畝 建筑面積： 67萬㎡ 容積率： 生態(tài)環(huán)境、休閑地產(chǎn) 產(chǎn)品類型豐富，采用“南低北高”的規(guī)劃手法，整體分為三個層級，但整體特色不夠明顯，沒有最大限度發(fā)揮地塊和環(huán)境資源優(yōu)勢。后期待建中有復(fù)式與花園洋房 多層住宅 花園洋房 復(fù)式住宅 高層 【 巴龍國際 】 占地約 ㎡， 總建筑面積約 ㎡ 容積率 綠化率： 45% 戶型面積：主力面積 64㎡ 155㎡ 目前滯銷戶型為 140—155㎡ 主打教育與建筑品質(zhì)定位不夠明朗 多層 小高層 高層 產(chǎn)品類型相對單一，規(guī)劃較常規(guī)，建筑品質(zhì)較高采用地緣熱泵，新型節(jié)能保溫墻體 “CL 墻體體系”擁有優(yōu)良的保溫隔熱性能，保溫與建筑同壽命 。 【 中南香堤雅苑 】 一 .城市大環(huán)境 +經(jīng)濟背景 +當?shù)厝讼M理念 …… 利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展： 壽光作為一座快速發(fā)展的城市，本身就有著雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)，而隨著黃三角的大開發(fā)、壽光更是借勢騰飛，加之城市發(fā)展需要、城區(qū)的進一步擴容等，都為壽光房地產(chǎn)的大發(fā)展提供了良好機遇！ 我們應(yīng)該看到的是： ，也被其他大牌開發(fā)公司看好； 2023年即有中南地產(chǎn)等強勢進駐并連開 4盤；而最近有消息稱：綠城已派人到壽光考察地塊 ……，這就勢必使得將來的市場競爭將越發(fā)激烈！ 、要求也越來越高，使得的住宅市場已由單純的滿足居住向 舒適改善型發(fā)展 ，項目從前期的設(shè)計理念到后期的物業(yè)管理，從景觀綠化到生活配套設(shè)施等要求越來越高。項目的客觀因素，如：所處地段、項目規(guī)模、交通狀況、既有規(guī)劃等并不是能隨意改變的；同時，目標消費群體的購買能力、工作地點、通勤能力、消費理念也是不能在短期內(nèi)改變的，這些客觀因素的存在，就限定了項目的操盤方式與思路。 [Ⅱ 定位篇 ] 知己知彼，百戰(zhàn)不殆！ C 項目 SWOT分析 6/項目 SWOT分析 7/核心競爭力的塑造 S優(yōu)勢（ strength）： W劣勢（ weakness）： □毗鄰規(guī)劃中的 75畝清華園和游樂園 □緊臨新建橋中學 □城市發(fā)展趨勢 □規(guī)模適中，地塊形狀較規(guī)則，利于項目規(guī)劃和產(chǎn)品出彩； □生活配套設(shè)施匱乏，購物、醫(yī)療體系等不完善； □交通距離相對較遠，公共交通系統(tǒng)不發(fā)達； □外部環(huán)境質(zhì)量不佳，對項目檔次和品質(zhì)造成一定不良影響。項目最終是否能走出現(xiàn)狀、淡化劣勢， 差異化競爭策略和產(chǎn)品模式及開發(fā)模式的創(chuàng)新 將成為本項目的最大機會因素定位內(nèi)容將以“強化優(yōu)勢、改善劣勢、避免威脅、把握機會”的價值最大化策略為出發(fā)點，提出系統(tǒng)的、適用的解決方案 高端產(chǎn)品 — 中高端價位 — 性價比超越 D 項目定位 8/定位思考和流程 9/項目定位 10/產(chǎn)品建議 不同消費群體會因此結(jié)合自身經(jīng)濟條件等決策影響要素，做出消費選擇。 ?，F(xiàn)如今，奢華、有文化都是高層次和高品味的表現(xiàn)。 ：差異化定位 中央高尚生態(tài)居住區(qū)（ CHD）的奢適品豪宅 1/文化貴族的專屬領(lǐng)地 2/純品大宅 — 增加景觀賣點 ? Armani阿瑪尼的座榻 ? Rolex勞力士名鐘 ? Versace 范思哲 ? Gucci 古琦 ? LV ? Chanel 香奈爾 ? Prada 普拉達等用具 ? Bose 博士 (音響 ) ? Absolut 絕對伏特加 ? Johnnie Walker 尊尼獲加 (威士忌 ) ? Chivas 芝華士 ? …… 簡單的組合與擺放，不經(jīng)意間即可房間與飾品融合，表現(xiàn)出非凡的氣質(zhì)。來到新世紀，這個形容詞已經(jīng)變成名詞“ Boutique”概念意義廣泛，以獨立經(jīng)營、富個性、講究獨特設(shè)計感、標榜量身訂造的貼心服務(wù)，區(qū)別于包羅萬象的 Shopping Mall。 —— 增加時尚賣點 會所：建議打造專屬一個圈層的 “ 富邦富邦匯 ” （ LOGO CLUB）（引進 CAAB、一兆韋德等高級俱樂部或會所管理公司打造高端主題休閑會所） 物業(yè)服務(wù)：建議抽調(diào)精英組建富邦物業(yè) “ 金鑰匙團隊 ” 提供高品質(zhì)專享服務(wù)（各個細節(jié)、保安、保潔、安保系統(tǒng)等） — 增加配套賣點 “浩庭” “瀚宮” 210240㎡ 花園豪宅 260300㎡ 花園豪宅 “觀邸” “銘苑” 350㎡ 空中別墅 200240㎡ 空中別墅 [Ⅲ 營銷篇 ] 揚長避短，出奇制勝！ E 營銷推廣 11/營銷戰(zhàn)略 12/推廣節(jié)奏 圣城街以北區(qū)域目前還屬于彌河沿線認可度較低的區(qū)域，缺少高端項目 如何提升我們的區(qū)域價值認同度，與項目的產(chǎn)品力形成合力，促進而不是影響項目的銷售 營銷關(guān)鍵點之一 項目所面對的高端客戶群體范圍較小 依靠傳統(tǒng)的營銷模式，肯定難以達到吸引客戶的目的，如何運用精確手段，有效的找到我們的目標客戶？ 營銷關(guān)鍵點之二 項目目前的銷售期較為滯后 按照目前的進度，項目預(yù)計在 10月 11月開盤銷售，其時已進入壽光房地產(chǎn)的銷售淡季，如何能夠有效把握客戶，實現(xiàn)理想的銷售業(yè)績。 使我們對于每一位來到現(xiàn)場的客戶都擁有一個聯(lián)結(jié)的良性紐帶，避免了生硬的客戶回訪。 效果： 奢侈品小型展示展賣： 與頂級奢侈品如名車、珠寶、服飾等聯(lián)合，進行小范圍產(chǎn)品展賣、交流等 收藏： 小范圍內(nèi)頂級收藏品鑒賞、交流 品鑒： 紅酒或雪茄的品鑒會 理財： 提供理財講座和交流平臺 要素：細節(jié)感動客戶神經(jīng) 內(nèi)涵：引發(fā)客戶對未來美好生活的向往和憧憬 手段： 通過現(xiàn)場的包裝，廣告的表現(xiàn)，輿論的引導(dǎo)， 給客戶三重沖擊，使客戶擁有強烈的參與感和體驗感 利用包裝手段，強化項目的品質(zhì)感，提升項目的形象，觸動客戶的敏感神經(jīng)，產(chǎn)生購買欲望 項目包裝 外展場將不僅僅是一個項目的展示和接待中心，更是一個奢侈適生活的感受和體驗中心 奢侈品牌展示 藝術(shù)品展示 紅酒雪茄吧 咖啡廳 外展場 ： 圍擋及看房景觀路 看房道路上通過種植高大喬木，形成景觀看房動線，同時通過圍擋與環(huán)境有效結(jié)合，傳遞項目形象，宣傳項目品質(zhì)。 五星級酒店廣告?zhèn)鞑? 當富邦真正成為有錢人相互交流的媒介，有錢人自然會找到我們： ? 富邦 club（主要指其中的富人階層）作為目標客群的聚集組織基礎(chǔ)； ? 通過與其他組織的溝通，擴大目標客戶范圍； ? 通過活動，吸引其他組織的成員，最終成為富邦 club的一員（富邦業(yè)主）。 產(chǎn)品推介與說明 本項目找尋恰當時間，開辟單獨空間針對高端客群中較具影響力的個別 “ 精神領(lǐng)袖 ” 或具有較高發(fā)言權(quán)的人進行一對一項目信息傳遞，利用此類人群在高端人群中的影響力，在高端市場中形成口碑傳播。 活動時間： 6月下旬 活動內(nèi)容： —— 富邦對話星河灣（高端品牌形象的樹立） ?對比富邦與星河灣的品牌差異化 ?筑豪宅經(jīng)典 輔助宣傳： 網(wǎng)絡(luò) 紙媒軟文 電視新聞 主要道路戶外（企業(yè)形象） 同過企業(yè)品牌與理念的差異，標榜濱河大盤項目的檔次 大力宣傳富邦集團的品牌，樹立企業(yè)形象的同時帶動項目認可度的提升 公關(guān)活動 1： —— 富邦品牌 “ 代言城市高端生活 ” 大力宣傳富邦集團的品牌，樹立企業(yè)形象的同時帶動項目認可度的提升 公關(guān)活動 2： —— 外賣場開放，媒體、業(yè)內(nèi)人士接待專場 活動時間 ： 6月中旬至 6月底 活動內(nèi)容： 與同業(yè)及媒體互動，首先讓他們了解并感受我們項目的整體定位及調(diào)性，繼而產(chǎn)生認可。為項目后續(xù)宣傳打好根基。 推廣目的： 持續(xù)客戶積累 ，加深品牌印記； 通過推介會等形式， 讓意向客戶深入了解產(chǎn)品 ； 銷售目標： 收取誠意金、辦卡，確定意向客戶 200組 。 銷售活動 ——售卡 通過繳納誠意金，辦理會員卡，對客戶進行篩選 同時“卡”的作用可以延續(xù)至后續(xù)老帶新的過程中 客戶辦卡 —交納誠意金 開始時間： 7月中旬 —9月中旬 活動內(nèi)容： ?7月客戶繳納誠意金 10萬元，成為銀卡客戶，享受 1%的折扣優(yōu)惠 ?8月通過銀卡轉(zhuǎn)為金卡，誠意金增加到 20萬，折扣優(yōu)惠增加到 % ?9月轉(zhuǎn)為鉆石卡，誠意金增加到 30萬，折扣優(yōu)惠增加到 2% 此卡未來將作為客戶選房順序確定的依據(jù) 通過不斷的升級行為，逐步確認意向最為明確的客戶 不斷升級，逐步篩選客戶 推廣目的： 開盤造勢，為項目的銷售創(chuàng)造最大的聲勢 通過樣板區(qū)的開放以及開盤儀式等活動，配合媒體推廣，形成開盤