【正文】 岸，建筑面積約 110萬平方米），無論在區(qū)域位置、開發(fā)企業(yè)品牌、開發(fā)理念、建筑品質(zhì)、項(xiàng)目形象等各方面，表現(xiàn)尤為搶眼！而細(xì)分開來，同樣是別墅項(xiàng)目的左岸綠洲項(xiàng)目與威尼斯小鎮(zhèn)也表現(xiàn)不同，前者是地中海風(fēng)格，而后者則重點(diǎn)打造意大利風(fēng)格；在 2023年下半年即將動(dòng)工的中南世紀(jì)星城項(xiàng)目（彌河?xùn)|岸）則繼續(xù)延續(xù)中南世紀(jì)城的西班牙風(fēng)格。 —— 晨鳴 *威尼斯小鎮(zhèn)：充分借助臨河并靠近牡丹園之優(yōu)勢(shì)，打造詩意、生態(tài)、情趣花園 —— 家里私藏了城市的花園；產(chǎn)品則基本涵蓋了高端居住的全部 —— 128— 167㎡ 電梯洋房、 391— 442㎡ 洋房豪宅別墅； 440— 802平米疊拼別墅等。這兩部分人群將是壽光本地高端房地產(chǎn)項(xiàng)目的主力購房群體。 特別需要指出的是：在 2023年還有以下項(xiàng)目即將或已經(jīng)入市！ 德鑫嘉園 領(lǐng)世郡小區(qū) 中南世紀(jì)星城 威尼斯小鎮(zhèn) 巨能華府 壽光晨鳴廣源地產(chǎn)有限公司； 平米 巨能地產(chǎn) ； 中南地產(chǎn)； 110萬 平米 濰坊北大科技園建設(shè)開發(fā)有限公司；二期 83613平米 壽光市華光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司； 101648 平米 加上其他即將開發(fā)的其他項(xiàng)目，如 ： ——壹號(hào)公館：濰坊長(zhǎng)城投資置業(yè)有限公司； 位于北環(huán)路以北、幸福路以東 ， 22萬方； ——鐵路花園：壽光市城市建設(shè)投資開發(fā)有限公司； 壽光市南環(huán)路以北、銀海路以西； 平米。以圣城街為界，其中圣城街以北的西部地區(qū)樓盤在物流園的新汽車站規(guī)劃的帶動(dòng)，促動(dòng)了西部區(qū)域的樓市發(fā)展，主力樓盤為西城首府、圣和 .圣和蘇州園、杭州家園。 “富邦水木清華”位于壽光市東北角，北依北環(huán)路，南抵健康街，東臨東環(huán)路，西至自康街，規(guī)劃用地面積 110351平方米。 預(yù)計(jì)均價(jià)： 洋房豪宅：約 7200/㎡ ； 雙拼：約 13000元 /㎡ 。 整體產(chǎn)品規(guī)劃豐富，高層、小高層、花園洋房、復(fù)式、別墅北高南低，與本案規(guī)劃產(chǎn)品均為舒適性居所，同為本地知名企業(yè)所開發(fā)，牡丹園為項(xiàng)目后花園。 在售部分： 洋房豪宅別墅、花園洋房。 【 巨能華府 】 開 發(fā) 商 ：巨能集團(tuán) 項(xiàng)目位置 ：金東街與建橋街交界處 建筑面積： 20萬㎡ 物業(yè)類別 ：洋房豪宅、疊拼、電梯花園洋房、小高層、高層 建筑風(fēng)格 ：英倫原鄉(xiāng)風(fēng)情建筑 ,綠化率： 40% 戶型面積 ：小高層： 109， 140， 160㎡ ,別墅戶型： 300400㎡ 在 售： 4棟 8層電梯洋房 均 價(jià)： 電梯洋房約 4100元 /㎡ ,別墅預(yù)計(jì)均價(jià) 6000元 /㎡ 銷售情況： 目前對(duì)外出售的為 4棟 8層電梯洋房； 項(xiàng)目東側(cè)的多層和北面的四棟高層為團(tuán)購房；團(tuán)購房部分為 裝修房 ，零售房為毛坯房；后期有疊拼和洋房豪宅推出。2F3400元 /㎡ 。 特別賣點(diǎn)：溫泉入戶，溫泉地?zé)岵膳? ！ 壽光總體發(fā)展方向是東南拓進(jìn)，此區(qū)域?yàn)楦邫n住宅區(qū)域，本項(xiàng)目位于城市的東北邊?？ㄖZ島為二期銷售，其余項(xiàng)目均為尾盤期， 卡諾島 巴龍國(guó)際 怡景花園 中南香堤雅苑 藍(lán)灣康城 占地面積： 600畝 建筑面積： 67萬㎡ 容積率： 生態(tài)環(huán)境、休閑地產(chǎn) 產(chǎn)品類型豐富，采用“南低北高”的規(guī)劃手法，整體分為三個(gè)層級(jí)，但整體特色不夠明顯，沒有最大限度發(fā)揮地塊和環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)。后期待建中有復(fù)式與花園洋房 多層住宅 花園洋房 復(fù)式住宅 高層 【 巴龍國(guó)際 】 占地約 ㎡， 總建筑面積約 ㎡ 容積率 綠化率： 45% 戶型面積：主力面積 64㎡ 155㎡ 目前滯銷戶型為 140—155㎡ 主打教育與建筑品質(zhì)定位不夠明朗 多層 小高層 高層 產(chǎn)品類型相對(duì)單一，規(guī)劃較常規(guī)，建筑品質(zhì)較高采用地緣熱泵，新型節(jié)能保溫墻體 “CL 墻體體系”擁有優(yōu)良的保溫隔熱性能，保溫與建筑同壽命 。 【 中南香堤雅苑 】 一 .城市大環(huán)境 +經(jīng)濟(jì)背景 +當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)理念 …… 利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展： 壽光作為一座快速發(fā)展的城市，本身就有著雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，而隨著黃三角的大開發(fā)、壽光更是借勢(shì)騰飛，加之城市發(fā)展需要、城區(qū)的進(jìn)一步擴(kuò)容等，都為壽光房地產(chǎn)的大發(fā)展提供了良好機(jī)遇！ 我們應(yīng)該看到的是： ，也被其他大牌開發(fā)公司看好； 2023年即有中南地產(chǎn)等強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐并連開 4盤；而最近有消息稱：綠城已派人到壽光考察地塊 ……，這就勢(shì)必使得將來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將越發(fā)激烈！ 、要求也越來越高，使得的住宅市場(chǎng)已由單純的滿足居住向 舒適改善型發(fā)展 ，項(xiàng)目從前期的設(shè)計(jì)理念到后期的物業(yè)管理，從景觀綠化到生活配套設(shè)施等要求越來越高。項(xiàng)目的客觀因素，如：所處地段、項(xiàng)目規(guī)模、交通狀況、既有規(guī)劃等并不是能隨意改變的；同時(shí)，目標(biāo)消費(fèi)群體的購買能力、工作地點(diǎn)、通勤能力、消費(fèi)理念也是不能在短期內(nèi)改變的，這些客觀因素的存在，就限定了項(xiàng)目的操盤方式與思路。 [Ⅱ 定位篇 ] 知己知彼，百戰(zhàn)不殆！ C 項(xiàng)目 SWOT分析 6/項(xiàng)目 SWOT分析 7/核心競(jìng)爭(zhēng)力的塑造 S優(yōu)勢(shì)（ strength）： W劣勢(shì)（ weakness）： □毗鄰規(guī)劃中的 75畝清華園和游樂園 □緊臨新建橋中學(xué) □城市發(fā)展趨勢(shì) □規(guī)模適中，地塊形狀較規(guī)則，利于項(xiàng)目規(guī)劃和產(chǎn)品出彩； □生活配套設(shè)施匱乏，購物、醫(yī)療體系等不完善； □交通距離相對(duì)較遠(yuǎn)，公共交通系統(tǒng)不發(fā)達(dá)； □外部環(huán)境質(zhì)量不佳，對(duì)項(xiàng)目檔次和品質(zhì)造成一定不良影響。項(xiàng)目最終是否能走出現(xiàn)狀、淡化劣勢(shì)， 差異化競(jìng)爭(zhēng)策略和產(chǎn)品模式及開發(fā)模式的創(chuàng)新 將成為本項(xiàng)目的最大機(jī)會(huì)因素定位內(nèi)容將以“強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)、改善劣勢(shì)、避免威脅、把握機(jī)會(huì)”的價(jià)值最大化策略為出發(fā)點(diǎn)，提出系統(tǒng)的、適用的解決方案 高端產(chǎn)品 — 中高端價(jià)位 — 性價(jià)比超越 D 項(xiàng)目定位 8/定位思考和流程 9/項(xiàng)目定位 10/產(chǎn)品建議 不同消費(fèi)群體會(huì)因此結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)條件等決策影響要素，做出消費(fèi)選擇。 ?，F(xiàn)如今，奢華、有文化都是高層次和高品味的表現(xiàn)。 ：差異化定位 中央高尚生態(tài)居住區(qū)（ CHD）的奢適品豪宅 1/文化貴族的專屬領(lǐng)地 2/純品大宅 — 增加景觀賣點(diǎn) ? Armani阿瑪尼的座榻 ? Rolex勞力士名鐘 ? Versace 范思哲 ? Gucci 古琦 ? LV ? Chanel 香奈爾 ? Prada 普拉達(dá)等用具 ? Bose 博士 (音響 ) ? Absolut 絕對(duì)伏特加 ? Johnnie Walker 尊尼獲加 (威士忌 ) ? Chivas 芝華士 ? …… 簡(jiǎn)單的組合與擺放，不經(jīng)意間即可房間與飾品融合，表現(xiàn)出非凡的氣質(zhì)。來到新世紀(jì)，這個(gè)形容詞已經(jīng)變成名詞“ Boutique”概念意義廣泛，以獨(dú)立經(jīng)營(yíng)、富個(gè)性、講究獨(dú)特設(shè)計(jì)感、標(biāo)榜量身訂造的貼心服務(wù)，區(qū)別于包羅萬象的 Shopping Mall。 —— 增加時(shí)尚賣點(diǎn) 會(huì)所：建議打造專屬一個(gè)圈層的 “ 富邦富邦匯 ” （ LOGO CLUB）（引進(jìn) CAAB、一兆韋德等高級(jí)俱樂部或會(huì)所管理公司打造高端主題休閑會(huì)所） 物業(yè)服務(wù)：建議抽調(diào)精英組建富邦物業(yè) “ 金鑰匙團(tuán)隊(duì) ” 提供高品質(zhì)專享服務(wù)（各個(gè)細(xì)節(jié)、保安、保潔、安保系統(tǒng)等） — 增加配套賣點(diǎn) “浩庭” “瀚宮” 210240㎡ 花園豪宅 260300㎡ 花園豪宅 “觀邸” “銘苑” 350㎡ 空中別墅 200240㎡ 空中別墅 [Ⅲ 營(yíng)銷篇 ] 揚(yáng)長(zhǎng)避短，出奇制勝！ E 營(yíng)銷推廣 11/營(yíng)銷戰(zhàn)略 12/推廣節(jié)奏 圣城街以北區(qū)域目前還屬于彌河沿線認(rèn)可度較低的區(qū)域，缺少高端項(xiàng)目 如何提升我們的區(qū)域價(jià)值認(rèn)同度，與項(xiàng)目的產(chǎn)品力形成合力，促進(jìn)而不是影響項(xiàng)目的銷售 營(yíng)銷關(guān)鍵點(diǎn)之一 項(xiàng)目所面對(duì)的高端客戶群體范圍較小 依靠傳統(tǒng)的營(yíng)銷模式，肯定難以達(dá)到吸引客戶的目的，如何運(yùn)用精確手段，有效的找到我們的目標(biāo)客戶？ 營(yíng)銷關(guān)鍵點(diǎn)之二 項(xiàng)目目前的銷售期較為滯后 按照目前的進(jìn)度，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 10月 11月開盤銷售，其時(shí)已進(jìn)入壽光房地產(chǎn)的銷售淡季，如何能夠有效把握客戶，實(shí)現(xiàn)理想的銷售業(yè)績(jī)。 使我們對(duì)于每一位來到現(xiàn)場(chǎng)的客戶都擁有一個(gè)聯(lián)結(jié)的良性紐帶，避免了生硬的客戶回訪。 效果： 奢侈品小型展示展賣： 與頂級(jí)奢侈品如名車、珠寶、服飾等聯(lián)合，進(jìn)行小范圍產(chǎn)品展賣、交流等 收藏： 小范圍內(nèi)頂級(jí)收藏品鑒賞、交流 品鑒： 紅酒或雪茄的品鑒會(huì) 理財(cái)： 提供理財(cái)講座和交流平臺(tái) 要素：細(xì)節(jié)感動(dòng)客戶神經(jīng) 內(nèi)涵：引發(fā)客戶對(duì)未來美好生活的向往和憧憬 手段： 通過現(xiàn)場(chǎng)的包裝，廣告的表現(xiàn)，輿論的引導(dǎo)， 給客戶三重沖擊，使客戶擁有強(qiáng)烈的參與感和體驗(yàn)感 利用包裝手段，強(qiáng)化項(xiàng)目的品質(zhì)感，提升項(xiàng)目的形象，觸動(dòng)客戶的敏感神經(jīng)，產(chǎn)生購買欲望 項(xiàng)目包裝 外展場(chǎng)將不僅僅是一個(gè)項(xiàng)目的展示和接待中心，更是一個(gè)奢侈適生活的感受和體驗(yàn)中心 奢侈品牌展示 藝術(shù)品展示 紅酒雪茄吧 咖啡廳 外展場(chǎng) ： 圍擋及看房景觀路 看房道路上通過種植高大喬木，形成景觀看房動(dòng)線，同時(shí)通過圍擋與環(huán)境有效結(jié)合，傳遞項(xiàng)目形象，宣傳項(xiàng)目品質(zhì)。 五星級(jí)酒店廣告?zhèn)鞑? 當(dāng)富邦真正成為有錢人相互交流的媒介，有錢人自然會(huì)找到我們： ? 富邦 club（主要指其中的富人階層）作為目標(biāo)客群的聚集組織基礎(chǔ)； ? 通過與其他組織的溝通，擴(kuò)大目標(biāo)客戶范圍； ? 通過活動(dòng)，吸引其他組織的成員，最終成為富邦 club的一員（富邦業(yè)主）。 產(chǎn)品推介與說明 本項(xiàng)目找尋恰當(dāng)時(shí)間，開辟單獨(dú)空間針對(duì)高端客群中較具影響力的個(gè)別 “ 精神領(lǐng)袖 ” 或具有較高發(fā)言權(quán)的人進(jìn)行一對(duì)一項(xiàng)目信息傳遞，利用此類人群在高端人群中的影響力，在高端市場(chǎng)中形成口碑傳播。 活動(dòng)時(shí)間： 6月下旬 活動(dòng)內(nèi)容： —— 富邦對(duì)話星河灣（高端品牌形象的樹立） ?對(duì)比富邦與星河灣的品牌差異化 ?筑豪宅經(jīng)典 輔助宣傳： 網(wǎng)絡(luò) 紙媒軟文 電視新聞 主要道路戶外（企業(yè)形象） 同過企業(yè)品牌與理念的差異，標(biāo)榜濱河大盤項(xiàng)目的檔次 大力宣傳富邦集團(tuán)的品牌，樹立企業(yè)形象的同時(shí)帶動(dòng)項(xiàng)目認(rèn)可度的提升 公關(guān)活動(dòng) 1： —— 富邦品牌 “ 代言城市高端生活 ” 大力宣傳富邦集團(tuán)的品牌，樹立企業(yè)形象的同時(shí)帶動(dòng)項(xiàng)目認(rèn)可度的提升 公關(guān)活動(dòng) 2： —— 外賣場(chǎng)開放，媒體、業(yè)內(nèi)人士接待專場(chǎng) 活動(dòng)時(shí)間 ： 6月中旬至 6月底 活動(dòng)內(nèi)容： 與同業(yè)及媒體互動(dòng)，首先讓他們了解并感受我們項(xiàng)目的整體定位及調(diào)性，繼而產(chǎn)生認(rèn)可。為項(xiàng)目后續(xù)宣傳打好根基。 推廣目的： 持續(xù)客戶積累 ，加深品牌印記； 通過推介會(huì)等形式， 讓意向客戶深入了解產(chǎn)品 ； 銷售目標(biāo)： 收取誠(chéng)意金、辦卡，確定意向客戶 200組 。 銷售活動(dòng) ——售卡 通過繳納誠(chéng)意金，辦理會(huì)員卡，對(duì)客戶進(jìn)行篩選 同時(shí)“卡”的作用可以延續(xù)至后續(xù)老帶新的過程中 客戶辦卡 —交納誠(chéng)意金 開始時(shí)間： 7月中旬 —9月中旬 活動(dòng)內(nèi)容： ?7月客戶繳納誠(chéng)意金 10萬元，成為銀卡客戶，享受 1%的折扣優(yōu)惠 ?8月通過銀卡轉(zhuǎn)為金卡，誠(chéng)意金增加到 20萬，折扣優(yōu)惠增加到 % ?9月轉(zhuǎn)為鉆石卡，誠(chéng)意金增加到 30萬，折扣優(yōu)惠增加到 2% 此卡未來將作為客戶選房順序確定的依據(jù) 通過不斷的升級(jí)行為，逐步確認(rèn)意向最為明確的客戶 不斷升級(jí)，逐步篩選客戶 推廣目的： 開盤造勢(shì)，為項(xiàng)目的銷售創(chuàng)造最大的聲勢(shì) 通過樣板區(qū)的開放以及開盤儀式等活動(dòng)，配合媒體推廣，形成開盤