【正文】 場(chǎng)的關(guān)注。 ４．強(qiáng)調(diào)“１００％的參與式園林“（即園林的實(shí)用率） ５、強(qiáng)調(diào)園林“綠視率“的概念。 2． 項(xiàng)目中庭住宅單體：現(xiàn)代國(guó)際式簡(jiǎn)約風(fēng)格 其設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議參考如下： 幾何線條修飾、色彩明快跳躍；外立面簡(jiǎn)約流暢；屋頂以波浪塑鋼板材或挑板；架廊等異型為特征，力創(chuàng)活潑、時(shí)尚，具突出個(gè)性；立面立體層次感較強(qiáng)，合理運(yùn)用色帶色塊處理；同時(shí)適度注入民族地域文化特色的元素符號(hào)，如干欄符號(hào)、一些民族木構(gòu)建筑文化元素符號(hào)，運(yùn)用到底層架空或立面局部造型中。 三．兆陽(yáng)項(xiàng)目建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)建議提要 （一）建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)簡(jiǎn)要分析 1．無(wú)論是貴陽(yáng)大區(qū)域，還是大營(yíng)坡競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)，住宅項(xiàng)目市場(chǎng)供給增速明顯超過(guò)區(qū)域需求，同質(zhì)化產(chǎn)品的市場(chǎng)生存空間日趨狹小。 其共同特征表現(xiàn)為： 典型三段式色彩；以深色天然巖板材為基座； 中段輔以暖色調(diào)小規(guī)格較高檔次外墻瓷磚貼面； 頂部以小坡頂?shù)痊F(xiàn)代歐式屋頂符號(hào)為造型； 歐式裝飾符號(hào)趨向簡(jiǎn)約；體量感并不突出； 大量現(xiàn)代簡(jiǎn)約裝飾語(yǔ)匯及飾材運(yùn)用其中，如玻璃、鐵花等。 二．貴陽(yáng)住宅項(xiàng)目建筑風(fēng)格審視 （一）貴陽(yáng)住宅項(xiàng)目建筑風(fēng)格分類 主要風(fēng)格種類有：普通式（無(wú)風(fēng)格）、古典歐陸風(fēng)格、 現(xiàn)代歐陸風(fēng)格、現(xiàn)代國(guó)際簡(jiǎn)約風(fēng)格。 兆陽(yáng)項(xiàng)目建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)建議提要 一．建筑風(fēng)格簡(jiǎn)要認(rèn)識(shí) （一）建筑風(fēng)格釋義 建筑風(fēng)格可以簡(jiǎn)要理解為建筑形式通過(guò)長(zhǎng)期實(shí)踐達(dá)成的某種審美模式（范式）。 （二）不同建筑風(fēng)格特征分析 1．現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念尚未注入貴陽(yáng)之前，區(qū)域住宅項(xiàng)目建筑風(fēng)格主要為普通式，風(fēng)格特點(diǎn)不突出。 5． 現(xiàn)代國(guó)際簡(jiǎn)約風(fēng)格 以錦繡家園、常青藤、鴻基都市花園、金果園、都市之星等為代表。 2．住宅單體的建筑風(fēng)格是項(xiàng)目個(gè)性化特征的一個(gè)突出表現(xiàn)方面，同時(shí)也 是消費(fèi)選擇偏好一個(gè)重要參考因素。 3． 項(xiàng)目山體多層單體：普通風(fēng)格 其設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議參考如 下： 對(duì)應(yīng)回遷戶需求，適度選擇比普通住宅單體用材稍高檔些的材料，同時(shí)合理于局部注入一些現(xiàn)代裝飾語(yǔ)匯及元素符號(hào)。 《一》 社區(qū)形象定位 一幅異國(guó)風(fēng)情畫(huà) 異國(guó)風(fēng)情 主推： 一幅異國(guó)風(fēng)情畫(huà) 闡釋： （ 1） 貴陽(yáng)人的消費(fèi)觀念比較超前，向往國(guó)外的生活方式，正迎合了這市場(chǎng)的需求。 . （二）一期園林概念分析 １． 日式園林 概念： “內(nèi)心的庭園” 內(nèi)容： a. 櫻花 b. 白砂 c. 石燈籠 d. 踏石 e. 竹子 f. 小假山 ２．法式雙景觀園林區(qū) 名稱： “楓丹白露” 內(nèi)涵： ～永久的光榮或浪漫的天堂～ 內(nèi)容： a． 噴泉 b． 建筑小品 c． 花架 d． 花壇的花卉與香草 e． 規(guī)則的草坪 f． 雕塑 格調(diào)： a． 突出自然景觀與現(xiàn)代文明的結(jié)合 b． 強(qiáng)調(diào)“雙景觀”居住概念 c． 突出居住“第二空間的概念” 【 項(xiàng)目組團(tuán)概念分析 】 卓信 .名都 一期 二期 三期 陽(yáng)光領(lǐng)域 陽(yáng)光領(lǐng)域 金領(lǐng)域 白領(lǐng)域 白領(lǐng)域 命名分析： 陽(yáng)光領(lǐng)域 （１）項(xiàng)目為東西向的長(zhǎng)條形，陽(yáng)光比較充裕。 組團(tuán)名稱的意義： １、 社區(qū)的品牌可以通過(guò)不同的側(cè)面進(jìn)行塑造 ２、 不同的組合團(tuán)概念可以吸引不同的客戶群，讓置業(yè)感覺(jué)這項(xiàng)目有三個(gè)不同類型的社區(qū)可以來(lái)選擇，增強(qiáng)可選性。 （ 2） 展銷會(huì)期間由：園林設(shè)計(jì)單位、施工建設(shè)單位、工程監(jiān)管單位、建筑設(shè)計(jì)單位、產(chǎn)權(quán)處、銀行、公證處等。 【 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)分析 】 １、 與“中天星園、在水一方”同板塊的項(xiàng)目區(qū)域賣(mài)點(diǎn) ２、 文化會(huì)所（圖書(shū)館與綠色通道門(mén)診治） ３、 雙語(yǔ)幼兒園（中英幼兒園） ４、 私立小學(xué)（與一品牌學(xué)校合作） ５、 異國(guó)風(fēng)情區(qū)（日式、法式、地中海式 …… ） ６、 自然環(huán)保式、現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格 ７、 北面的山（強(qiáng)調(diào)“大氧吧”的概念） ８、 周邊生活的成熟度（強(qiáng)調(diào)成熟生活圈） 您的家 =戶內(nèi)面積 +戶外景觀空間 +有品味外立面 +生活配套 +異國(guó)風(fēng)情的度假生活 強(qiáng)調(diào)： （ 1）、家的附加值 （ 2）、現(xiàn)代生活：休閑與交流 （ 3）、空間的“透視率度” （ 4）、產(chǎn)品特色概念 卓信名都的八大賣(mài)點(diǎn)，就是您購(gòu)買(mǎi)的八大理由 【 房交會(huì)前期媒體宣傳分析 】 （一） 戶外廣告； １、 車身廣告；突出中庭花園的環(huán)境畫(huà)面 ２、 大型噴畫(huà)：突出異國(guó)風(fēng)情區(qū)和形象代言人 ３、 燈箱廣告：突出“卓信 .名都” 與“異國(guó)風(fēng)情區(qū)”概念 （二） 電臺(tái)廣告：（圖文廣告） 第一階段：突出異國(guó)風(fēng)情區(qū)與都市度假的生活方式 第二階段：突出日式風(fēng)情區(qū)宣傳 第三階段：突出法式風(fēng)情區(qū)宣傳 （三） 報(bào)紙廣告： 第一階段： 塑造園林綠化用地千萬(wàn)平方米的異國(guó)風(fēng)情區(qū) 第二階段： “一萬(wàn)元”置業(yè)市區(qū)的概念突出市中心的擁擠、干擾等的環(huán)境，推出項(xiàng)目在市內(nèi)的綠、靜美、生活環(huán)境。 （四） 測(cè)出本項(xiàng)目的景觀價(jià)格系數(shù)，做到景觀價(jià)值的最大發(fā)揮，是創(chuàng)造本次最大利潤(rùn)的挖掘點(diǎn)。 二．項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位目標(biāo)提要 1. 最大利潤(rùn)目標(biāo) 2. 銷售目標(biāo)（市場(chǎng)占有份額、銷售進(jìn)度） 3. 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo) 4. 項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌目標(biāo) 任何一個(gè)項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)目標(biāo)均存在多元化特征，且不同時(shí)期目標(biāo)側(cè)重點(diǎn)可能有所變化，因此對(duì)價(jià)格定位有相應(yīng)的要求。 2．主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格特征 ◆ 萬(wàn)東花園目前多層起價(jià) 2168 元 /㎡，均價(jià) 2280 元 /㎡；小高層起價(jià) 2348 元 /㎡，實(shí)際均價(jià)約 2650 元 /㎡。 （請(qǐng)參閱《策劃區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析提要》） 3．目標(biāo)客戶經(jīng)濟(jì)水平特征 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位以中產(chǎn)階級(jí)為主，家庭月收入 20203000元左右。 以此策略定價(jià)，可迅速打開(kāi)市場(chǎng)，有助于阻止競(jìng)爭(zhēng)者的進(jìn)入。 折扣定價(jià)策略，既可刺激目標(biāo)客戶消費(fèi)心理，又吻合市場(chǎng)通行做法。 2．中庭小高層（ 3 棟） 起 價(jià) ： 2258 元 /㎡ 最高價(jià) ： 2598 元 /㎡ 均 價(jià) ： 2420 元 /㎡ 樓層垂直價(jià)差： 以首層住宅為基準(zhǔn)、層差 30 元； 水平價(jià)差： 中庭三棟小高層在水平上的景觀、朝向、戶型結(jié)構(gòu)上差異 較大，尤其是凸齒部分的小躍層，因此建議水平價(jià)差控制在100150 元 /㎡之間，即同一樓層小躍層戶型價(jià)格比平層戶型高出100150 元 /㎡。 4．中庭中高層（ 1 棟） 起 價(jià) ： 2268 元 /㎡ 最高價(jià) ： 2798 元 /㎡ 均 價(jià) ： 2550 元 /㎡ 樓層重直價(jià)差： 以首層住宅為基準(zhǔn)、層差 30 元； 水平價(jià)差： 根據(jù)各層水平上的景觀、朝向、通風(fēng)、采光、戶型結(jié)構(gòu)的差異建議水平價(jià)差控制在 4060 元 /㎡之間，朝向圍合空間 C院、 D 院的戶型單位價(jià)位偏高，價(jià)差控制在 %之間為宜。盡管目前銀行銀根緊縮，八成三十年購(gòu)房按揭較難批準(zhǔn) ，但作為一種宣傳手段及為部分目標(biāo)客戶（如年輕一族）提供購(gòu)房便利，理當(dāng)傾力申請(qǐng)。 注：以上是根據(jù)目前市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論及項(xiàng)目初步定位的分析建議，具體價(jià)格定位將在項(xiàng)目規(guī)劃及戶型完全確定后，再根據(jù)開(kāi)盤(pán)銷售時(shí)市場(chǎng)具體狀況對(duì)項(xiàng)目各棟、樓層住宅單位作針對(duì)性調(diào)整?？拷幼√帪殪o區(qū)，中心為動(dòng)區(qū)。園林 文化可聯(lián)系環(huán)保或是休閑。 此處適合較年輕的人或是兒童。植被適合四季。 此個(gè)適合各年齡段的人。 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 用地面積： 32738m2 會(huì)所： 1200m2 總建筑面積： 51860m2 幼兒園： 650m2 建筑密度： % 停車場(chǎng)： 4700 m2 容積率： 綠化率： 35% 周邊設(shè)施 學(xué)校： 緊鄰北郊小學(xué)及二十三中，距實(shí)驗(yàn)小學(xué)、貴陽(yáng)六中、 財(cái)校、醫(yī)學(xué)院僅 5 分鐘車程 菜場(chǎng)： 百花山農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、貴烏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 醫(yī)院： 距市五醫(yī) 200 米、距醫(yī)學(xué)院 700 米 酒店： 神奇假日酒店、神奇星島酒店 超市： 距思君超市約 800 米 銀行： 中國(guó)銀行及中國(guó)建設(shè)銀行皆鄰近本項(xiàng)目 郵局： 貴烏北郵局距項(xiàng)目 200 米 交通： 7 路、 9 路、 64 路、 67 路、 70 路、 73 路、 76 路、 82 路 區(qū)域綜析 項(xiàng)目地理位置緊 鄰?fù)猸h(huán)線，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，周圍無(wú)重工業(yè)，無(wú)污染源，空氣質(zhì)量上乘。在市政支持下，擴(kuò)建道路，架設(shè)立交，仿佛一夜之間整個(gè)大營(yíng)坡變了個(gè)樣。隨著人們生活水平的提高，對(duì)居住質(zhì)量的要求也在不斷擴(kuò)大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計(jì)，功能配套較完善的高尚住宅小區(qū)，將有一個(gè)持續(xù)成長(zhǎng)的市場(chǎng)空間。 項(xiàng)目需要系統(tǒng)性的全局統(tǒng)籌 項(xiàng)目的報(bào)建、施工、推廣、銷售需要非常專業(yè)的系統(tǒng)化全局統(tǒng)籌安排，以避免銷售期間過(guò)長(zhǎng)帶來(lái)的不必要的費(fèi)用支出；同時(shí)促使發(fā)展商能在較短的時(shí)間內(nèi)回籠資金做再投資。現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強(qiáng)，會(huì)有更多的市 民將余錢(qián)投向房地產(chǎn)，從這個(gè)角度上看，2020 年以后的筑城樓市將會(huì)出現(xiàn)新的發(fā)展勢(shì)頭。比如說(shuō)，出臺(tái)以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為重點(diǎn)政策，實(shí)際上是告訴開(kāi)發(fā)商目前市場(chǎng)需求中，中低水平的消費(fèi)仍是主流。 （三）貴陽(yáng)市房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢(shì) 隨著貴陽(yáng)市兩城區(qū)舊城改造的基本完成，市中心區(qū)土地資源越來(lái)越稀缺，特別是今年市政府嚴(yán)格控制市區(qū)土地的確批租，使市中心土地供應(yīng)更趨緊張。在目前市中心土地供應(yīng)十分緊缺的情況下，開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始把目光投向郊區(qū)地帶：小河一帶、花溪一帶、金陽(yáng)小區(qū)等。同時(shí)，筑城郊區(qū)住宅的文化環(huán)境也在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，投資者越來(lái)越重視物業(yè)的環(huán)境，配套設(shè)施和物業(yè)管理，郊區(qū)地塊大有可為，關(guān)鍵是您怎樣去做。從剛剛結(jié)束的第五屆房地產(chǎn)交易會(huì)上看，上 10 萬(wàn)方的項(xiàng)目競(jìng)?cè)挥?12 個(gè)。而據(jù)統(tǒng)計(jì)局信息，貴陽(yáng)市年商品房消耗量也不過(guò) 90 多萬(wàn)方。 市內(nèi)新建多層小區(qū)質(zhì)素較高，價(jià)位 2300 元 /m2— 4500元 /m2。另外公房上市、房屋置換這兩項(xiàng)政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場(chǎng)需求量快速上升。我們的產(chǎn)品應(yīng)與目前市場(chǎng)供給存在必要的差異性，但又一定要符合現(xiàn)時(shí)客觀存在的有效需求，才能以別具一格的姿態(tài)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝。且在建筑風(fēng)格方面大都以歐陸風(fēng)格為主，同質(zhì)化較為嚴(yán)重。雖然，近年來(lái)市場(chǎng)商品住宅的銷售量有較大幅度增長(zhǎng) ，但與批出量相比還處于下風(fēng)，并且目前在規(guī)劃局報(bào)建的項(xiàng)目尚有約 200 萬(wàn)方的報(bào)建量，這些項(xiàng)目已蓄勢(shì)待發(fā)，隨時(shí)可能進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)階段，這將進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的壓力。 第二、 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng) 由于目前市場(chǎng)上近 800 萬(wàn)平方米供應(yīng)量的商品房，基本 上是同質(zhì)產(chǎn)品，相互間差異不大，下一步價(jià)格將成為競(jìng)爭(zhēng)的主要焦點(diǎn)。發(fā)展商的市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)分析工作進(jìn)一步深化，市場(chǎng)的“空隙”越來(lái)越小。處于貴陽(yáng)市社區(qū)條件中較好的北區(qū)，有便利快捷的城市交通體系和健全完善的公共市政配套設(shè)施。 ① 建筑設(shè)計(jì) a、建筑風(fēng)格： 景藤堡以荷蘭鹿特丹鄉(xiāng)間小鎮(zhèn)民居建筑為基調(diào)，融入現(xiàn)代設(shè)計(jì)技術(shù)，完美組合，營(yíng)造現(xiàn)實(shí)條件的“都市別墅”。 c、休閑配套 2700M2 的小區(qū)中庭主題園景，完全屬于業(yè)主的天地，漫步庭院，怡然自得，享受生活的自由、閑適、寫(xiě)意。 塑造樓盤(pán)的高質(zhì)素，同時(shí)以中高價(jià)位推盤(pán)，配以一種相對(duì)時(shí)尚的室內(nèi)裝修，對(duì)物業(yè)形象的提高起了促進(jìn)作用。 ④以“決不 放棄”，“遠(yuǎn)離寂寞”，“拒絕平凡”，“分享生活”等語(yǔ)調(diào)強(qiáng)調(diào)推廣樓盤(pán)的高質(zhì)量形象，與其“數(shù)字化小區(qū)”的定位相配合。 萬(wàn)東花園推出的市場(chǎng)形象 萬(wàn)東花園是萬(wàn)東公司今年開(kāi)發(fā)的重頭戲，在貴陽(yáng) 2020 年房交會(huì)上，“萬(wàn)東花園”作為參展樓層在筑城市民面前閃亮登場(chǎng)，成為大營(yíng)坡方向的又一聚焦點(diǎn)。與新聯(lián)小區(qū)隔立交橋相望，總建筑面積 3000 多平米。 ② 小區(qū)功能配套 貴新苑只有較小的綠化場(chǎng)地，但動(dòng) 靜分明，給人以緊湊、舒適的氛圍，小區(qū)還附設(shè)有亭臺(tái)和小型兒童游樂(lè)場(chǎng)。 ② 周邊生活多年較為富有的人家 。 星竹園 該項(xiàng)目地外貴陽(yáng)市大營(yíng)坡筑新巷位置，距大營(yíng)坡主干道筑新路僅 30 米，距貴州日?qǐng)?bào)社、大營(yíng)坡車站僅 300 米。 （ 1）星竹園推出的市場(chǎng)形象 物超所值 —— 尋常人家的逸靜雅居 針對(duì)本項(xiàng)目的形象定位，發(fā)展商通過(guò)幾個(gè)方面作了充分的準(zhǔn)備工作： ① 建筑設(shè)計(jì) a、 建筑