【正文】 能夠成為昆明市西山區(qū)同地段的標志性、升級換代的產(chǎn)品，其主要的一點是產(chǎn)品的整體素質(zhì)必須全面領先。因此，本項目必須是整體素質(zhì)的超越，同時又具有鮮明的賣點，二者合一形成強有力的產(chǎn)品力來支持產(chǎn)品的形象力，成為昆明地產(chǎn)界發(fā)展質(zhì)的飛躍，一個標志性的物業(yè)。市場上不斷涌現(xiàn)具有鮮明賣點和亮點的產(chǎn)品，占據(jù)目前市場相當?shù)牡匚弧? 從房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢來看，住宅業(yè)已經(jīng)悄然掀起革命性的飛躍，由一個單純居住的概念到社區(qū)的概念，由社區(qū)的概念過渡到符合可持續(xù)發(fā)展發(fā)展戰(zhàn)略的生態(tài)型綠色住宅。 房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢影響 A、昆明房地產(chǎn)現(xiàn)狀 昆明市房地產(chǎn)市場目前還處于一種剛剛起步后的高速膨脹階段，大多數(shù)樓盤整體風格都是采用一種 “ 大開大合 ” 式的風格，它追求一種大氣的感覺，這就要求它有比較大的占地面積，才能對它所追求的風格有一個充分的展示。使項目經(jīng)由單純的自然環(huán)境上升到人文環(huán)境的塑造和建立，實現(xiàn)住宅開發(fā)的又一次理念的飛躍。 昆昆昆 明明明 項項項 目目目 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 品品品 開開開 發(fā)發(fā)發(fā) 報報報 告告告 策 劃 思 路 我們不僅僅是在賣房子， 而是在推銷一種時代現(xiàn)象，傳播一種時代趨向。同時，本案在深刻挖掘項目生態(tài)環(huán)境帶來的人文價值的同時，為項目塑造鮮明、獨特的個性，全力提供最具有競爭力的核心優(yōu)勢。而在昆明是以一些占地面積在幾十畝的小型樓盤為主，而它們沒有認識到這一點，導致項目綜合素質(zhì)相對較低。而昆明的房地產(chǎn)市場正處在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型中，市場需求的不再是具有單一功能的產(chǎn)品，而是符合人居環(huán)境的理想、可持續(xù)性的居所。隨著房地產(chǎn)進一步趨向成熟，市場的產(chǎn)品更新?lián)Q代也愈來愈快，每一個項目的賣點也層出不窮。 ２、項目本身因素的影響 A、地段自身面積、形狀的影響 項目占地 30 畝，地形呈 L 形，由于地塊 自身面積及形狀的因素，決定了項目不可能采用的 “ 大開大合 ” 式的一種風格。與周邊其他 樓盤相比較，制造差異化是為了提升產(chǎn)品的整體素質(zhì)，同時保持產(chǎn)品的適度超前，又能夠迎合市場，走在市場的前面。 Ｄ 、符合目標消費群需求 在快速成長的地產(chǎn)市場中，消費群的需求也趨向一種新的方向，他們不再是滿足簡單的居住功能，而是期望有一個能夠與自然和諧共生，感受一種特別文化氛圍，在享受生活情趣的同時獲取一種精神的享受。他們渴望能與外界有一個更廣闊的溝通空間，把自己的工作之余的生活半徑擴展出家門之外。 中庭式的園林它最大的好處是可以給人一種與外界的大環(huán)境有一個隔離的感覺，可以給客戶一種家的親切的感覺，并且可以單獨把它作為一個獨立的園林來進行處理，竹影蘭香，小閣臨流，曲廊分院，咫尺之地，容我周旋，所謂 “ 小中見大 ” ，淡雅宜人，正是庭院式園林的特點。 B、水景住宅 項目的鮮明個性以水景來體現(xiàn)，豐富多樣的水的形態(tài)，體現(xiàn)水文化與項目本身的文化價值完美地結合，構筑了項目開發(fā)理念的另一主體。這樣，就使得這里的居民，既不用 對著水景 “ 望梅止渴 ” ，也不必 “ 望河興嘆 ” 。在這種體驗水的過程中，你的心性和你的智 慧，都將得到重新的陶冶和培養(yǎng)。從這一點上，已經(jīng)是超越了其它樓盤，而成為昆明的一個標志性的新起點，在未來的項目內(nèi)的小區(qū)是完美的，而且是最佳期 居住環(huán)境，與國際標準接軌。 三、 項目的核心競爭優(yōu)勢 項目在市場是否具有競爭力，主要取決于項目的核心競爭優(yōu)勢的支持力度。 項目通過全面導入，達到 “ 人、自然、建筑 ” 三者有機結合，和諧共生，追求的不僅僅是片面的差異化策略，而是整體素質(zhì)的全面領先。 如上圖所示，設收入水平和文化層次兩個指標，按低、中、高三個水平層次，陰影部分為本項目的目標客戶群。 從生活形態(tài)方面來看：他們是一個中西的 “ 兩面體 ” —— 內(nèi)心深處受到中國傳統(tǒng)文化的影響，重群居，喜歡與家人生活溝通、與鄰居之間交往的樂趣，渴望自己的居住環(huán)境有更多的交流的空間，享受居住空間注入更多的人情味。他們所希望自己的居住空間的環(huán)境是熱情的、奔放的、自己能夠享受更多的居住樂趣。 “ 園地 ” 的運用，擺脫了房地產(chǎn)命名固有的模式，帶來一股清新的氣息。 生活則像一首流動的詩。 雅筑，是建筑的新的詞語組合，同樣帶來新的概念，有助于樹立本項目鮮明、獨特的氣質(zhì)與形象。 第第第 二二二 部部部 分分分 整整整 體體體 規(guī)規(guī)規(guī) 劃劃劃 項目脫穎而出的關鍵在于，除掌握項目的各種有利的資源外，更重要的是借助有效的方法對其進行充分的重塑和提升，全面提升產(chǎn)品力，從而使項目更具有競爭力。應該從三個方面來進行整合： A、大環(huán)境的營造 昆明是全世界最適合人居住的城市之一。設計親水性高之空間并兼顧安全與舒適，以建立人與水之關系，以項目所倡導的 “ 水文化 ” 體現(xiàn)其文化價值，做到中央花園與每個獨立的小庭院之間的完美和諧統(tǒng)一。有賞心悅目的樓房空間，戶戶能均享的精致庭院，富有文化內(nèi)涵的供人們居留交往、休閑、健身的活動環(huán)境。 開放式社區(qū) —— 大社區(qū)，小組團 在項目的組團里面，采取半圍合式布局。 項目采用大社區(qū)、小組團的方式，主要解決了以下方面的問題： —— 保證房子的均好性，采用了 “ 半圍合式社區(qū) ” 的布局，每一個小組團中擁有一個相對獨立的空間，同時，有保證了共享空間享用，同時可盡量增加樓宇的南北朝向，盡量減少項目中的不好的單位，便要盡量均衡每一戶的素質(zhì)，做到 “ 均質(zhì)化 ” ，保證每一個單位的景觀、日照、采光、通風的均好。小區(qū)停車應以地上停車為主，充分利用地形特點，減少開挖量，并且可把停車位做綠化，以增大小區(qū)的綠化率。 特色配套、部分園林景觀先行 A、通過前期市場調(diào)查，鑒于目前在項目的周邊生活配套上，缺乏一個大中型超市，我公司建議在小區(qū)內(nèi)建一座超市。 多層與小高層結合的方式 針對項目的自身特征和昆明本地的消費需求決定，項目的物業(yè)類型應該以多層與小高層結合的方式，前期以多層入市，利用多層的價格優(yōu)勢制造項目的旺銷的局面。但真正能把其精髓演繹得淋漓盡致的卻少之又少。一方面，由于城市中心化的突飛猛進，由于人口聚集和商品化突然加速，城市中央?yún)^(qū)域都不可避免地染上了現(xiàn)代綜合癥，環(huán)境惡化、交通擁擠等都讓城市人心浮氣躁；另一方面， 現(xiàn)代化是一把 “ 雙刃劍 ” ，它讓城市人享受便利、舒適，也令城市人產(chǎn)生隔閡、壓力，令傳統(tǒng)、樸素、本真似水逝去，城市人在思索：我們究竟在追求一種什么樣的居住方式？我們真的能像海德格爾說的那樣 “ 詩意地居住 ” 嗎？城市人渴求回歸 —— 對自然自由生存狀態(tài)的回歸。為了把這種影響降至最低點，我公司建議在這幾棟樓的外面，臨近主道部分建一排綠色的有通透感的籬笆，在籬笆上種上類似爬山虎類的綠色植物，這樣即可以把舊樓和本項目有機的分離開，又增大了綠化，并使主道兩邊充滿綠色，使之成為了一條生態(tài)的通道。在夏威夷，高山、河流、山谷、瀑布、溪流、海灘、叢林、熱帶植被等等構成了一道景色奇特的環(huán)境鏈接。 開放式的中庭造景 小區(qū)采用 “ 大社區(qū)、小組團 ” 式布局，將主要的景觀如花架、小品等置于一個共享的社區(qū)空間內(nèi)，營造主題水景如： “ 水的故事 ” 等。各景區(qū)之間亦有聯(lián)結，以便增強整體感。小區(qū)景觀與健康休閑設施相融合， “ 會所 ” 無處不在。 表現(xiàn)水力蝕雕形成的風景 水景是項目重要的主題。 在花園到居住空間，設置通透的門廳，成為住戶與花園的銜接點，讓自然的綠色滲透到居住空間。 大地由土石草木解讀，文化則以人的存在形態(tài)來解讀，在這期待 21 世紀里，項目提出另一方向的生命思考。水元素的運用有多種形式，巧妙地運用 中央流水 、 中央水景廣場 、 疊泉瀑布 、 霧噴泉廣場 以及 兒童涉水園 等景觀就頗具代表性。 畢竟環(huán)境不單是用來看的，更是用來享受的，而融于小區(qū)環(huán)境設計中水景既是景觀，又是園區(qū)休憩空間的必要補充?？紤]到人的使用行為：提供多樣的社區(qū)性 休閑場所。 四、項目公共建筑設定及環(huán)境設計 項目需 要有較完善的生活配套設施體系。讓小區(qū)白天與夜晚的水文化氛圍更有另一種情調(diào)和品位。因此生活在這里，我們要的是一個摹擬的假象還是一個可以深耕內(nèi)心的真實生活世界。 私人化、個性化的物業(yè)服務體系。 項目的建筑風格應該與昆明整體自然環(huán)境相和諧。 建筑風格細部處理提示 l 窗和玻璃 窗是表達住宅樓宇 立面效果的重要部件，可以說是窗是住宅的 “ 眼睛 ” ，是極具靈性的一個組成部分。 3）飄窗還能夠增加室內(nèi)空間。 建筑色彩的運用 —— 從屋頂?shù)降孛嬉粋€住宅建筑體的各個部分 ,在施用色彩時是有區(qū)別的 ,以下五個方面是著色時較為重要的部分 : A、屋頂 —— 上與 “ 天 ” 相接，是最具有表現(xiàn)力的部位之一。 墻面，最好是屋頂與墻面兩者相互襯托，相映成趣。 與周邊環(huán)境融匯不宜與環(huán)境相沖突，采用多色混合型，幾種顏色在墻面上混合使用，更富變化性。 168。 由于是人們的公共活動用地，所以地面的色