【正文】 場 ㎡ 流行百貨 時尚年輕 租金 25元 / ㎡ .天 良好 娜林步行街 3萬㎡ 小商品市場 全客層 租金 515元 /㎡ .天 良好 娜琳商圈 消費群體主要以青山區(qū)為主，輻射昆區(qū)、東河區(qū)。 包百大樓 王府井 包百時代 泰富百貨 金榮商廈 為一購物廣場 東方明珠 商場名稱 規(guī)模 業(yè)態(tài)定位 客群定位 經(jīng)營形式 經(jīng)營狀況 王府井百貨 ㎡ 現(xiàn)代百貨 時尚、中高收入者 聯(lián)營扣點 銷售狀況良好 包百大樓 ㎡ 傳統(tǒng)百貨 中高收入者 聯(lián)營扣點 一般收入購物的去處。 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫18 ? 包頭商業(yè)布局為 “ 四區(qū)兩中心 ” 。 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫16 年度 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 生產(chǎn)總值（億元） 849 1012 1277 1760 2100 2400 ? 2023包頭市經(jīng)濟增長穩(wěn)定 、快速 ， 經(jīng)濟運行的質(zhì)量明顯提高 ， 全市生產(chǎn) 、 收入水平及消費能力均得到提高 。 本案主要的本地客群主要會面對這類客群 。 一城一把號，同吹一個調(diào) —— 差異化的城市定位，唱響金三角經(jīng)濟的時代強音 戰(zhàn)略高度看包頭 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫13 包頭 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈二、三、一形態(tài)，第二產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯，城市規(guī)劃依據(jù)產(chǎn)業(yè)布局，形成單核心狀態(tài)，商務(wù)商業(yè)資源集中于青山和昆區(qū)。 ?鄂爾多斯： 建一個與世界城市建設(shè)接軌的現(xiàn)代化新城。 積極穩(wěn)定的區(qū)域合作，立足晉陜蒙寧，逐步發(fā)展成為國家級城鎮(zhèn)群，成為東北亞聯(lián)系外蒙、中亞、日韓，服務(wù)京津冀、華中、華南的國際級能源中心。 □ 國家級高新區(qū)價值抬頭 —— 始終稀缺，無法復(fù)制，擁有最強最廣泛吸引力的城市價值將在有開發(fā)基礎(chǔ)的項目上再次彰顯，其市場的頂端效應(yīng)再度放大。 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫3 超前半步贏 我們對黃河路的想法 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫4 從對前期市場開始，現(xiàn)在 —— 對黃河路項目來一次透視 —— 此時的刻薄，其實是為了面市的從容。 前期檢視 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫5 1 項目背景研究 5 關(guān)于項目定位 6 項目規(guī)劃建議 4 項目地塊研究 3 包頭樓市研判 7 項目營銷策略 2 宏觀環(huán)境研判 m 房地產(chǎn)智庫6 之于包頭市城市副中心（高新區(qū)）意味著什么？ 項目屬性界定 對外 —— 為全國一流特色高新區(qū)賦予 “靈魂” ；為自治區(qū)塑造 “唯一高、新典范” ；為包頭實現(xiàn) “高價值的峰值” 。 黃河路項目成就高新區(qū)商業(yè)、商務(wù)新高度 項目屬性界定 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫8 核心價值定位 —— 著眼全自治區(qū)的占位高度！ 決定區(qū)域發(fā)展的未來；代言包頭，成為高新區(qū)又一亮點 □ 區(qū)域的使命和區(qū)域的定位使得城市更新價值是我們的第一價值 □ 對高新區(qū)的價值發(fā)現(xiàn)也要求本項目打造新的標(biāo)桿項目 □ 區(qū)域定位要求我們必須站在一定的高度重塑商業(yè)、商務(wù)、生活配套及設(shè)施 □ 大量特有資源，使我們最終成為為高新區(qū)形象和靈魂的稀缺項目 核心價值定位 …… 項目價值判斷 m 房地產(chǎn)智庫9 金界觀點 項目使命理想 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫10 戰(zhàn)略高度 看包頭 產(chǎn)業(yè)布局 看包頭 宏觀經(jīng)濟 看包頭 城市規(guī)劃 看包頭 商圈現(xiàn)狀 看包頭 1 項目背景研究 5 關(guān)于項目定位 6 項目規(guī)劃建議 4 項目地塊研究 3 包頭樓市研判 7 項目營銷策略 2 宏觀環(huán)境研判 m 房地產(chǎn)智庫11 ◎ 金三角 GDP總量、地方財政收入等 10項重要經(jīng)濟指標(biāo)總量均占到內(nèi)蒙古的一半以上；人均 GDP、 人均收入已達到沿海發(fā)達地區(qū)水平 。 內(nèi)蒙古自治區(qū) 蒙古國 北京 寧夏 陜西 山西 河北 鄂爾多斯 包頭 呼和浩特 上升國家戰(zhàn)略的“呼 包 鄂” 城市群經(jīng)濟圈 戰(zhàn)略高度看包頭 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫12 一體化發(fā)展的“呼 包 鄂”，差異化的城市角色定位；包頭市的經(jīng)濟發(fā)展模式，未來的發(fā)展?jié)摿^高，將成為（一直處于）城市群經(jīng)濟排頭兵。 依托資源優(yōu)勢，加快要素聚集，建設(shè)內(nèi)蒙古重要的能源和化工基地。 西南郊重化工板塊 —— 神華煤化工、電力和東方稀鋁 河西鋼鐵板塊—— 包鋼生態(tài)工業(yè)園區(qū) 城市行政與商務(wù)中心 北郊裝備制造業(yè)板塊 —— 北重和一機公司 中部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)板塊 —— 稀土高新區(qū) 東河鋁業(yè)板塊 —— 國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū) 區(qū)域產(chǎn)業(yè)特征鮮明，第二產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯 產(chǎn)業(yè)布局看包頭 ?區(qū)域產(chǎn)業(yè)特征鮮明： 全市第二產(chǎn)業(yè)形成五大板塊 、 六大產(chǎn)業(yè)基地格局 ，分布于包頭外圍； 中部以青山區(qū)和昆區(qū)是全市行政 、 商務(wù)中心 、 金融中心 。 產(chǎn)業(yè)布局及城市格局決定了 —— 包頭 75%的常住人口分布在市區(qū)。 ? 預(yù)計 2023年全市經(jīng)濟發(fā)展將再創(chuàng)新高：工業(yè) 、 服務(wù)業(yè)水平將進一步提升 ， 汽車等高檔消費 、 房地產(chǎn)需求購買力將進一步提高；投資熱情高漲 。 四區(qū)指的是昆區(qū) 、 青山區(qū) 、 東河區(qū) 、 九原區(qū)；兩中心指以 昆區(qū)包百大樓為中心的商圈 和以 青山區(qū)娜林商廈為中心的商圈 ； ? 兩個副中心：以 昆區(qū)神華購物中心 為中心的商圈輻射高新區(qū)和 東河區(qū)商貿(mào)大廈 為中心的商圈； 東河商貿(mào)大廈商圈 包百大樓商圈 娜琳商廈商圈 神華購物中心商圈 以“包百”商圈為首的 四大傳統(tǒng)商圈 并存 商圈現(xiàn)狀看包頭 全市大型商場多都集中在昆區(qū)包百商圈，商業(yè)競爭激烈。 泰富時尚 ㎡ 流行百貨 時尚年輕人 租金、扣點 銷售情況一般 包百時代 ㎡ 流行百貨 時尚年輕 租金 銷售狀況一般 金榮商廈 3萬㎡ 小商品市場 全客層 租金平均 150元 / ㎡ 物業(yè)持有，銷售一般 作為包頭唯一的城市級商業(yè)中心， 包百商圈 的地位無可撼動 商圈現(xiàn)狀看包頭 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫20 ? 以娜林步行街為中心，形成以文化路、幸福路為界限的新商圈。 商圈現(xiàn)狀看包頭 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫21 神華億佰 商場經(jīng)營狀況 營業(yè)面積 63000㎡ 日營業(yè)額 4050萬 開業(yè)時間 2023年 神華億佰購物中心是集 購物、美食、休閑、娛樂、游覽、觀光 為一體的商業(yè)風(fēng)景街、文化街、休閑街。 以神華購物中心為中心周邊已形成豐富的餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)，相繼引入眾多知名品牌，如小肥羊、玻璃火鍋、金湘玉、真鍋咖啡等。 神華購物中心 周邊已經(jīng)形成綜合性的中高檔消費商圈；餐飲業(yè)比較繁榮，集中了眾多知名品牌 商圈現(xiàn)狀看包頭 m 房地產(chǎn)智庫22 ?作為“呼包鄂”城市群的核心城市，具備較強的輻射力，其經(jīng)濟總量和人均收入水平在自治區(qū)內(nèi)排名第一 。（解：過戶價格 =所購房產(chǎn)的登記價格 /成交價格） ,其他過戶條件不變 . 2023/2/8 中國人民 銀行 上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 自 2023年 2月 9日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫26 時間 部門 政策 細則 2023/2/9 各大銀行 上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率 自 2023年 2月 9日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，現(xiàn)最新貸款利率為： 六個月 ： ； 一年： ； 一至三年 ： ； 三至五年： ； 五年以上 ： . （注 :單位為 。 2023/3/16 國家發(fā)改委 商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定 要求：商品房銷售要實行一套一標(biāo)價，并明確公示代收代辦收費和物業(yè)服務(wù)收費，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價之外加收任何未標(biāo)明的費用。 平穩(wěn) 回升 高位運行 放緩 平穩(wěn) 劇滑 2023年以來我國累計房地產(chǎn)投資增幅走勢 m 房地產(chǎn)智庫31 2023年以來我國房地產(chǎn)開發(fā)投資月度走勢 全國市場表現(xiàn)：近年 房地產(chǎn)投資 月度走勢 宏觀大勢看全國 m 房地產(chǎn)智庫32 □ 從月度情況來看， 截止 2023年 4 月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 4494 億元，同比增長 %， 環(huán)比 13 月下降 %，環(huán)比雖然出現(xiàn)回落，但房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持高位運行。預(yù)計未來幾個月，主要受 1000 萬套保障房推動，房屋新開工面積還將保持相對高位。 □ 一般的市場規(guī)律，春季成交量有所反彈，尤其 4月份會比 3月份更高些，今年表現(xiàn)反常，說明多數(shù)開發(fā)商仍未采取明顯的促銷行動，而購房者也未擺脫觀望情緒，同時限購、限貸、房貸緊縮等政策，確實限制了部分購房需求。 包頭土地市場供求狀況（ 2023年） 土地市場調(diào)研 m 房地產(chǎn)智庫41 土地市場供求狀況（ 2023年） 土地市場調(diào)研 2023年上半年包頭市土地供應(yīng) 區(qū)域 宗數(shù) 建筑面積 金額（萬 元） 樓面地價（元 /平米） 青山區(qū) 1 515949 45145 874 昆區(qū) 11 1902986 80495 422 東河區(qū) 3 124387 5117 411 高新區(qū) / / / / 九原區(qū) 3 434391 27376 630 全市 18 2977713 158133 531 2023年上半年包頭市土地成交 區(qū)域 宗數(shù) 面積（萬平 米） 金額（萬 元） 成交均價（元 /平米） 青山區(qū) 1 15050 875 昆區(qū) 11 791 東河區(qū) 3 579 高新區(qū) / / / / 九原區(qū) 1 875 全市 16 794 m 房地產(chǎn)智庫42 土地市場供求狀況 土地市場調(diào)研 □ 2023年上半年，包頭本級市共出讓土地 18宗，土地成交 16宗，總數(shù)來看，與 10年基本持平，但成交面積明顯高于 10年同期，達到 112萬平米，同比增幅達到 160%。 m 房地產(chǎn)智庫46 2023年包頭樓市供求狀況 包頭樓市總概況 2023年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 供應(yīng)面積 167508 6184 131000 133000 552525 490596 成交面積 264110 79839 216340 185143 342861 401829 吸納率 m 房地產(chǎn)智庫47 近年來，包頭樓市供求關(guān)系分析 包頭樓市總概況 2023年上半年 2023年上半年 2023年上半年 2023年上半年 供應(yīng)面積 1078106 1664159 982339 1480816 成交面積 695437 1651756 1361651 1490124 吸納率 m 房地產(chǎn)智庫48 □ 2023年上半年，包頭市場供應(yīng)面積為 148萬平米，成交面積為 149萬平米，供求基本持平，吸納率達 %；按面積計算 2023年市場成交明顯高于 2023年，同比上浮達 %； 2023年上半年政策打壓下的市場整體低迷，各項目都在推后或者延遲開盤放量，四月份之后市場放量才出現(xiàn)明顯增加。 低價房、高品質(zhì)高性價比的項目最熱銷！ 近年來，包頭樓市供求關(guān)系分析 包頭樓市總概況 m 房地產(chǎn)智庫50 當(dāng)前包頭市場供應(yīng)及去化情況調(diào)查 （豪宅類） 市場消化與庫存 產(chǎn)品形態(tài) 供應(yīng)量 去化量 去化率 均價 主要代表樓盤 別墅 341套 （截止至 8月 1日） 251套 73% 13050元 /㎡ （截止至 8月 1日） 三江尊園、 錦繡南海城、 順鑫 〃 望潮苑 高檔住宅 1477套 （ 2023年數(shù)據(jù)） 480套 33% （截止至 8月 1日） 7238元 /㎡ （截止至 8月 1日） 三江尊園、華發(fā)新城、 恒大華府、凱旋豪庭 結(jié)論： □ 別墅市場供貨數(shù)額較少，但市場卻與供貨量大大反差，雖然價格尚屬高昂，市場仍是一片大好！因此我司認為包頭別墅市場的可挖掘潛力是各類開發(fā)領(lǐng)域中的首位！ □ 2023年包頭市住宅市場開始進入高端化年，先后各區(qū)都相繼推出各種概念、各種技術(shù)的高端住宅，并且整體關(guān)注度較高，但接受度卻略有不同：精裝修占首位，新技術(shù)其次，由此看來客戶理性化逐漸上升，高端市場仍將是市場開發(fā)的主流。但畢竟此類型住宅還只是一種人生過渡產(chǎn)品，大部分客戶的目標(biāo)還是要向高端行進。 □ 我司認為綜合體的成熟不僅代表著一個城市商業(yè)發(fā)展速度，更是城市發(fā)展高度的體現(xiàn)。 昆南區(qū)的開發(fā)地塊從 2023年開始到今年已無地可開，并且將包鋼的消費群也吸收將盡。 m 房地產(chǎn)智庫55 項目名稱 保利拉菲公館 開發(fā)商 保利（包頭）開發(fā)有限公司 項目位置 黃河大街 95號 小區(qū)規(guī)劃 占地面積 32公頃 建筑面積 64萬平方米 建筑形態(tài) 小高層、高層 容積率 得房率 85% 車位數(shù)